Анализ МРН

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

Посмотрите график предложения в Риалпрайсе. Последние полгода мы повторяли конец 2005-начало 2006 с точностью до совпадения. Это был нормальный растущий рынок. "Узким" он стал сейчас, поскольку нет возможности повторить рост цен 2006г на тех объёмах.
Тогда реализовывалась модель возгонки цен на "избытке" денег, возникшем из-за бездумного вброса ипотеки. Эта фишка отыграна, теперь будут пытаться организовать возгонку на недостатке метров.
Повод есть - запрет точечной застройки. Вон и Лужков о нём уже объявил.
В узкие промежутки времени на рынке будут появляться ликвидные квартиры, в том числе новострой с ремонтом и правами собственности, и изголадавшиеся покупатели будут метать их как пирожки.
Давайте спросим у  Alex_VI купит ли он после бесплодного пересмотра барахла новенькую желаемую двушку за 6-6,5 лямов? Наверное, да.

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

Каким людям и зачем? Денежный поток для строительства социалки можно вполне обеспечить меньшим чем сейчас объёмом коммерческого жилья по большим ценам.

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 15:44:14
Повод есть - запрет точечной застройки. Вон и Лужков о нём уже объявил.

Да и по МО затягивают сдачу из-за проблем с подключением (Громовские конторы).
А что же будет по РНРФ?  Подобные аналогии как и в МО?

Цитата: Tiamat от 17.06.2008 16:44:37
Да и по МО затягивают сдачу из-за проблем с подключением (Громовские конторы).
А что же будет по РНРФ?  Подобные аналогии как и в МО?

Там где ипотека отыграна, т.е. уже состоялся многократный рост цен, предложение коммерческого жилья будут ужимать за счёт социального.
А за свехприбылью девелоперы отправятся в начинающие дышать регионы поднимать ипотечную целину.
Вот, например.
Там рисковые люди сейчас могут попробовать вложиться.

Цитата: Alex_VI от 17.06.2008 10:48:06
С одной стороны да, рынок явно искусственно заужен, с другой стороны, мы пытаемся купить квартиру с осени прошлого года, поэтому постоянно мониторим рынок двушек на Сходненской. В данный момент нельзя сказать, что цеы остановились, если месяц назад, были предложения в районе 5700000р за 44 метра, то сейчас практически таких не осталось, цены хоть и снизили темпы роста, но до сих пор продолжают с успехом расти. Квартиры уходят, остаются только неликвидные, которые висят уже по полгода и больше (при этом на них тупо поднимают цены)..
Меня это, если честно, сильно напрягает.. Квартиру покупаем для себя, но чем дальше, тем хуже.. Если ждать еще дальше, 90% что станет еще дороже, если не ждать, то купить реально только разваливающуся маленькую квартиру, т.к. других либо нет, либо цены уже далеко за 7 млн. руб..

вот вот, у меня дежавю - так же покупал в с 2003 по 2004 год мучился, пока летом в 2004 не наступила короткая стагнация.
Легко рассуждать про узкий рынок тем кто не ищет квартиру, а тем кто ищет да еще и ограничен районом ситуация когда на рынке леквида очень мало - как кость в горле, и покупать нужно и выбрать не из чего. При падении цен леквид первым улетит. и еще я понял что хорошую квартиру на рынок выставляют очень редко, как правило она уходит родственникам, занкомым или спец клиентам риелторов... >:(
Про безумных нелеквидчиков которые цены за рынком поднимают - тоже знакомо, сколько я таких квартир повидал ! люди 1.5 года выставляли на продажу убитую двушку 2 этаж в которой были проблемы со стенами и полами, т.е. без ремонта жить не возможно, а  ремонт это + еще не малые вложения. И нет бы им понять что цена не адекватная и либо снять с продажи либо не поднимать цену за рынком, нет! последовательно постоянно поднимали цену за рынком.

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 15:44:14
Посмотрите график предложения в Риалпрайсе. Последние полгода мы повторяли конец 2005-начало 2006 с точностью до совпадения. Это был нормальный растущий рынок. "Узким" он стал сейчас, поскольку нет возможности повторить рост цен 2006г на тех объёмах.
Тогда реализовывалась модель возгонки цен на "избытке" денег, возникшем из-за бездумного вброса ипотеки. Эта фишка отыграна, теперь будут пытаться организовать возгонку на недостатке метров.
Повод есть - запрет точечной застройки. Вон и Лужков о нём уже объявил.
В узкие промежутки времени на рынке будут появляться ликвидные квартиры, в том числе новострой с ремонтом и правами собственности, и изголадавшиеся покупатели будут метать их как пирожки.
Давайте спросим у  Alex_VI купит ли он после бесплодного пересмотра барахла новенькую желаемую двушку за 6-6,5 лямов? Наверное, да.Каким людям и зачем? Денежный поток для строительства социалки можно вполне обеспечить меньшим чем сейчас объёмом коммерческого жилья по большим ценам.

Напрямую сравнивать обьем предложения я бы не стал без инфо о количестве сделок (хоть зарегистрированных, хоть оценочных через переуступку). В моем понимании, в конце 2005-го низкий обьем предложения был вызван продажами (это не "узкий рынок", так как оборот был, данные УФРС), а в начале 2008-го снятием квартир с продажи при низкой ликвидности - как раз тот самый вариант "узкого" рынка.

Т.е. "узкий" рынок - не обязательно рынок низкого предложения, но обязательно рынок низкой ликвидности. А в том, что рынку конца 2005-го - начала 2006-го года ликвидности сильно добавила ипотека (Москва) - я с Вами абсолютно согласен, даже на графиках где-то в начале темы это показывал.

Каким конкретно людям и зачем в Москве нужно продавать 110 тыс. квартир в год - я Вам не скажу, но они это делают и делают регулярно все последние годы.

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 18:16:48
Там где ипотека отыграна, т.е. уже состоялся многократный рост цен, предложение коммерческого жилья будут ужимать за счёт социального.
А за свехприбылью девелоперы отправятся в начинающие дышать регионы поднимать ипотечную целину.
Вот, например.
Там рисковые люди сейчас могут попробовать вложиться.

Видите ли, социалку нужно тоже строить на какие-то деньги. Причем деньги длинные, желательно под гарантии, т.е. бюджетные. В этом плане с Москвой регионам будет тяжко соревноваться, по крайней мере с текущей системой распределения доходов.

Отчасти, думаю, для этой цели создается т.н. Госкорпорация - ни один коммерсант не пойдет строить для регионального бюджета: фиксированная цена и потолок прибыли при полной непредсказуемости с конечной себестоимостью проекта. Собственно, в Москве поэтому тоже не было бы социалки, если бы Лужок не крышевал всю эту стройбригаду.

Завершился второй квартал 2008-го, и можно проанализировать уровни цен, их соответствие прогнозам. Данных Миэля опять нет, возьму относительный прирост цен из данных ИРН. Предположу, что ценовые уровни Миэля изменились пропорционально.

Итого по данным ИРН, средняя цена метра в Москве во 2-м квартале составила 130.1 тыс. руб (5508 $), что соответствует приросту в 15.4 тыс. руб (778 $) по сравнению с первым кварталом. Итого: +13.4% (рубли); +16.4% (доллары). А с IV квартала 2007-го рост составил 25.5% в рублях и 30.5% в долларах.

А теперь сравним эти показатели с уровнями по сценариям. Напомню, что по первому кварталу идентифицировать путь, по которому пойдут события было сложно, так как показатели вышли чуть выше реалистичного и чуть ниже оптимистичного сценария. И тут показательным должен был выступить второй квартал.

Реалистичный сценарий: во II квартале финансовый поток будет ограничиваться возвратом инвестиционной модели расходов на недвижку к стандартной (удельный вес возвращается в диапазон 3.0-3.5%) и составит 4.0% при ужесточении кредитования со 2-го квартала (12 млрд рублей, всего на 2008-й порядка 50 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете средних темпов продаж (25000 сделок) цены снизятся на 5.5% относительно первого квартала (рубли и доллары).

Видно, что этот сценарий не сработал. Во-первых, инвестиционная модель вложений в МРН никуда не делась, и, судя по предварительным данным, доминировала и находилась в сверхинвестиционной области во втором квартале (>4.0%), причем была обеспечена ликвидность как на фоне высоких цен на сырье, так и на фоне низкого спроса на другие формы сбережений. Во-вторых, ликвидность не пропала и с ипотечного рынка, а выдача во втором квартале будет лишь слегка меньше выдачи первого. Ну и третье - в условиях неопределенности продавцы сократили предложение квартир на рынке - рост цен при минимальном количестве сделок.

Оптимистичный сценарий: во II квартале 2008-го финансовый поток будет ограничиваться возвратом суперинвестиционной модели расходов на недвижку (>4%, ажиотаж) к инвестиционной (удельный вес возвращается в диапазон 3.5-4%), ужесточение кредитования со 2-го квартала лишь стабилизирует обьем выданных ипотечных кредитов на рекордном уровне 2007-го (25 млрд руб за квартал, порядка 90 млрд руб по итогам года). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены войдут в колебательный режим до конца года и достигнут во 2-м квартале 2008-го максимума на уровне 5900$ или 146 тыс руб/м2 (около 20% в рублях и долларах к 4-му кварталу 2007-го), а активность (кол-во сделок) на МРН упадет к средним показателям в 109 тысяч сделок по году с 27 тысячами сделок во 2-м квартале.

Ну что, похоже наш сценарий, только с зажимом предложения. Похоже, что грядущая финансовая болтанка напугала пока только продавцов, но не покупателей, которым, в свою очередь, во втором квартале постарались не создавать серьезных проблем с ликвидностью на кредитном рынке. На днях постараюсь посмотреть уровни цен для "узкого рынка".

Я в предыдущем сообщении выкатил два тезиса, которые привожу ниже, и которые хотел обсудить на примере всей РФ:

1. Похоже, что грядущая финансовая болтанка напугала пока только продавцов, но не покупателей, которым, в свою очередь, во втором квартале постарались не создавать серьезных проблем с ликвидностью на кредитном рынке.

2. Инвестиционная модель вложений в МРН никуда не делась, и, судя по предварительным данным, доминировала и находилась в сверхинвестиционной области во втором квартале (>4.0%), причем была обеспечена ликвидность как на фоне высоких цен на сырье, так и на фоне низкого спроса на другие формы сбережений.

Так вот, может кому будет интересно, привожу приблизительную динамику некоторых денежных потоков населения по РФ (статистика ЦБ РФ есть пока только по 1-му кварталу 2008-го) в млрд рублей как прирост/привлечение за период в следующих категориях:

Период   Депозитов физлиц  Средства в ОПИФ, ИПИФ   Задолженность по жилкредитам   Итого с оплатой по жилкредитам     Общий поток
I-2007          + 216.9                          + 20 (оценка)                                 + 61.5                                         + 78.7 (оценка)                                       + 315
I-2008          + 176.9 (-18.5%)            - 5                                                  + 102.1                                       + 137.5 (оценка)                                     + 310

Теперь комментарии.

1. Неожиданно упал прирост депозитов по сравнению с аналогичным периодом 2007-го. И это при росте доходов и консервативных планах +32-33% темпов роста Агентства по страхованию вкладов.
2. По розничным ПИФам ситуация вообще драматическая: никакого притока средств розницы, а наоборот - вывод средств. Цифры небольшие, но дают представление о смене приоритетов.
3. Хоть это и совсем неправильно сваливать все в одну кучу, но я попытался проиллюстрировать куда эти средства перераспределились. А вот куда - в недвижимость. Тут я попытался обойти проблему формальных цифр "выдачи кредитов по ЦБ". Я просто сначала учел рост "чистой" задолженности по жилкредитам, а затем в колонке "Итого с оплатой" к ним прибавил отчисления по уже имеющимся, исходя из средних ставок/среднего срока кредита с сайта ЦБ, скорректированного к индексу досрочных погашений в этих периодах с сайта RuMac в 1,2.
4. Общий поток вывел для сравнения, кроме того видно, что расходы на недвижку в его структуре I-2007 составляли 25%, а I-2008 - уже 44%.

Ну что, попытаемся посмотреть оптимистичный сценарий в условиях узкого, малоликвидного рынка в Москве.



2) Оптимистичный прогноз на 2008 год в условиях "узкого" рынка:

                         1 кв. 2008  2 кв. 2008  3 кв. 2008  4 кв. 2008  Итог
Ср. цена, $             5600        6400        6600        6400        6250
Ср. цена, тыс руб     133        151         156          152          148
Кол-во сделок          25000       21000    20000       22000     89000 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  4.2          3.8           3.5          3.5          3.8
Ипотека, млрд руб    12.6       (16)          (16)          (18)        (62.6)

В 2007-м выдачу ипотеки пересчитаю как чистое увеличение задолженности по кредиту за период (по ЦБ), с учетом сумм, направленных на погашение ранее взятых кредитов (включая досрочное погашение). Таким образом, если в начале периода задолженность была Х, а в конце Х+А, то примерная выдача в Москве есть А + Х*0.035*k, где k-коэффициент досрочных погашений с сайта RuMac.net, а 0.035 - есть те 3.5% общей суммы задолженности, которые заемщики планово вносят по остаткам кредита за квартал.

Итого выдача жилкредитов в 2007-м в Москве была 11/15.5/18.7/21.3 - на 66.5 млрд рублей. И общее количество сделок приблизительно 22/26/31/34 - 113 тысяч.

Теперь 2008-й. У нас стабилизируется обьем выдачи кредитов, несмотря на кризис ликвидности. Выдача составит около 62.6 млрд руб. И при этом люди стабильно "сберегают" деньги в недвижимости, т.е. инвестиционный уровень расходов на ее приобретение 3.5-4% общих доходов. Теперь у нас пугливые продавцы снимают квартиры с продажи, что вызывает ажиотаж сберегателей денег в бетоне и резкий рост цен. По мере их роста уже во втором квартале падают продажи, так как рынок становится малоликвидным. Общее снижение количества сделок с 25 до 21 тыс, т.е. на 16%. Далее предложение на рынке дозируется с крайне низкой долей новостроя. Рынок останавливается при общем количестве сделок за 2008 около 90 тысяч, т.е. общим 20% снижением по количеству, при котором удается стабилизировать цены на уровне 2-го квартала 2008-го (в 150 тыс руб по МИЭЛю).

Теперь каковы предпосылки к снижению цен. Такая, собственно, одна: любое увеличение предложения квартир, а тем более до среднего за последние годы уровня, т.к. финансовый поток в МРН в этом году стабилизируется впервые за долгие годы.

Цитата: Vlad_R от 04.07.2008 19:35:28
Ну что, попытаемся посмотреть оптимистичный сценарий в условиях узкого, малоликвидного рынка в Москве.



2) Оптимистичный прогноз на 2008 год в условиях "узкого" рынка:

                         1 кв. 2008  2 кв. 2008  3 кв. 2008  4 кв. 2008  Итог
Ср. цена, $             5600        6400        6600        6400        6250
Ср. цена, тыс руб     133        151         156          152          148
Кол-во сделок          25000       21000    20000       22000     89000 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  4.2          3.8           3.5          3.5          3.8
Ипотека, млрд руб    12.6       (16)          (16)          (18)        (62.6)

В 2007-м выдачу ипотеки пересчитаю как чистое увеличение задолженности по кредиту за период (по ЦБ), с учетом сумм, направленных на погашение ранее взятых кредитов (включая досрочное погашение). Таким образом, если в начале периода задолженность была Х, а в конце Х+А, то примерная выдача в Москве есть А + Х*0.035*k, где k-коэффициент досрочных погашений с сайта RuMac.net, а 0.035 - есть те 3.5% общей суммы задолженности, которые заемщики планово вносят по остаткам кредита за квартал.

Итого выдача жилкредитов в 2007-м в Москве была 11/15.5/18.7/21.3 - на 66.5 млрд рублей. И общее количество сделок приблизительно 22/26/31/34 - 113 тысяч.

Теперь 2008-й. У нас стабилизируется обьем выдачи кредитов, несмотря на кризис ликвидности. Выдача составит около 62.6 млрд руб. И при этом люди стабильно "сберегают" деньги в недвижимости, т.е. инвестиционный уровень расходов на ее приобретение 3.5-4% общих доходов. Теперь у нас пугливые продавцы снимают квартиры с продажи, что вызывает ажиотаж сберегателей денег в бетоне и резкий рост цен. По мере их роста уже во втором квартале падают продажи, так как рынок становится малоликвидным. Общее снижение количества сделок с 25 до 21 тыс, т.е. на 16%. Далее предложение на рынке дозируется с крайне низкой долей новостроя. Рынок останавливается при общем количестве сделок за 2008 около 90 тысяч, т.е. общим 20% снижением по количеству, при котором удается стабилизировать цены на уровне 2-го квартала 2008-го (в 150 тыс руб по МИЭЛю).

Теперь каковы предпосылки к снижению цен. Такая, собственно, одна: любое увеличение предложения квартир, а тем более до среднего за последние годы уровня, т.к. финансовый поток в МРН в этом году стабилизируется впервые за долгие годы.

Гендир УК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко (экс "Миэль-брокеридж") в программе "В Фокусе" сегодня в 14-20 у Виттеля на РБК назвала планку платёжеспособного спроса на московкоё неэлитное жильё в 12000$.
Считает, что все инвестиционные квартиры рынок легко проглотит, и даже не заметит.

Гендир УК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко (экс "Миэль-брокеридж") в программе "В Фокусе" сегодня в 14-20 у Виттеля на РБК назвала планку платёжеспособного спроса на московкоё неэлитное жильё в 12000$.
Считает, что все инвестиционные квартиры рынок легко проглотит, и даже не заметит.
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
А она сама этому верит?

Цитата: BBS от 05.07.2008 18:10:53
Гендир УК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко (экс "Миэль-брокеридж") в программе "В Фокусе" сегодня в 14-20 у Виттеля на РБК назвала планку платёжеспособного спроса на московкоё неэлитное жильё в 12000$.

Берём калькулятор от Райффайзенбанка. Рассмотрим однушку 40 кв. м., при 12'000$ за метр её цена составит 480'000$. Для ипотеки на 25 лет калькулятор показывает ежемесячный платёж 4'393$.
А что, однушка 40 кв. м. - неплохая цель на 25 лет для директора агентства эксклюзивной недвижимости с опытом работы более 6 лет.

По моим сведениям поток средств в недвижку по РФ остановился в апреле 2008. Причем резко.

Я тут недавно показал, что общий финпоток населения перераспределяется в целом между депозитами, недвижкой и, в меньшей степени, ПИФами/ДУ. Так вот, в 1-м квартале 2008-го вес по расходам в недвижимость составил 44% в общем потоке, по сравнению с 25% в аналогичном квартале год назад. Это произошло за счет резкого падения притока средств по депозитной линии - не было не только роста в абсолютных цифрах (план +32-33%), но зафиксировано абсолютное падение на 18.5%. Причем сохранился баланс - сколько денег недополучили банки/УК - на столько вырос поток в недвижку. Общий приток средств на депозиты в 1-м квартале составил 177 млрд руб при плане 1650 млрд на весь год.

Однако на днях вышли данные ЦБ по апрелю - ситуация диаметрально поменялась. На депозиты пришло 166 млрд за один только месяц, т.е. приблизительно столько, сколько за весь первый квартал! В апреле прошлого года эта цифра была гораздо скромнее - 124 млрд. Если исходный посыл верен, то поток в недвижку сократился раза в три, по сравнению с началом года (при более высокой средней цене метра). Более того, RuMAC.net индекс показал снижение выдачи ипотеки в абсолютных показателях май2008/май2007. По моим рассчетам в Москве реальный рост цен прекратился в мае, а в июне уже наступил стабилизец.  ;)

Посмотрим на два графика в поисках закономерностей. На первом, объёмы привлечённых депозитов по месяцам. На втором - те же объёмы, но накопительным итогом с начала года.
По второму графику видно, что в 2008 году, за январь-март, объём привлечённых депозитов с начала года, находился между показателями 2007 г. и предыдущих годов. Т.е. был спад, относительно значение 2007 года. Но в апреле, был сделан резкий рывок, и выход на объём января-апреля 2007 г.
Теперь посмотрим, как это выглядит на 1-м графике. В январе, объёмы как обычно минимальны или отрицательны, толи так влияют праздники, толи компенсация рывка декабря (кстати, кто-то может объяснить этот рывок?). В феврале в 2005-2007 гг был рост год от года, но объёмы 2008 ниже  уровня 2007. В марте судя по предыдущим годам, либо спад, либо минимальный рост, здесь 2008 ничем не особенным не выделяется  - небольшой спад от уровня февраля. Обычно апрель выходил на уровень февраля, либо немного превышал его, но такого скачка на 70% от февральского показателя, до 2008 не было. Посмотрим, что будет дальше.
В остальные месяцы, также прослеживается закономерность. В мае - спад, если поток в недвижку остановился, то в 2008 может быть минимальное падение по сравнению с предыдущими годами. Июнь - приближение к объёмам апреля. Июль - спад. Август - небольшое изменение относительно июля. В сентябре до 2007 г был небольшой рост объёмов. Октябрь - спад. Ноябрь, декабрь - рост.

Цитата: York от 06.07.2008 21:58:43
Берём калькулятор от Райффайзенбанка. Рассмотрим однушку 40 кв. м., при 12'000$ за метр её цена составит 480'000$. Для ипотеки на 25 лет калькулятор показывает ежемесячный платёж 4'393$.
А что, однушка 40 кв. м. - неплохая цель на 25 лет для директора агентства эксклюзивной недвижимости с опытом работы более 6 лет.

Обязанности:

   * руководить работой  центральным office в р-не МГУ

безграмотность  :) цена ЕЕ меньше 1000$

На сайте Rumac.net сегодня опубликованы ипотечные индексы за июнь 2008. Обьемы выдачи во втором квартале 2008-го оказались сравнимыми с аналогичным периодом 2007-го года. При этом интенсивность досрочных погашений заметно снизилась. Из этого я делаю вывод, что господин Жуков несколько погорячился, когда рапортовал о 350 млрд руб. ипотеки в первом полугодии. Скорее этот показатель будет примерно 290-300 млрд, и прирост случится исключительно благоБдаря первому кварталу (напоминаю, у нас зимой при этом якобы был ажиотаж, прошлой - застой). Соответственно, ожидаемое количество сделок упадет на 15-20% в связи с более высокой ценой метра.

Ждем на днях инфо УФРС по Москве по первому полугодию, насколько снижение количества сделок на 15-20% будет подтверждено.

Цитата: York от 12.07.2008 09:42:16
Посмотрим на два графика в поисках закономерностей...

Обновил картинку в предыдущем посте, добавил данные за май.

Цитата: Vlad_R от 03.07.2008 19:38:38
Завершился второй квартал 2008-го, и можно проанализировать уровни цен, их соответствие прогнозам. Данных Миэля опять нет, возьму относительный прирост цен из данных ИРН. Предположу, что ценовые уровни Миэля изменились пропорционально.

Итого по данным ИРН, средняя цена метра в Москве во 2-м квартале составила 130.1 тыс. руб (5508 $), что соответствует приросту в 15.4 тыс. руб (778 $) по сравнению с первым кварталом. Итого: +13.4% (рубли); +16.4% (доллары). А с IV квартала 2007-го рост составил 25.5% в рублях и 30.5% в долларах.

А теперь сравним эти показатели с уровнями по сценариям. Напомню, что по первому кварталу идентифицировать путь, по которому пойдут события было сложно, так как показатели вышли чуть выше реалистичного и чуть ниже оптимистичного сценария. И тут показательным должен был выступить второй квартал.

Реалистичный сценарий: во II квартале финансовый поток будет ограничиваться возвратом инвестиционной модели расходов на недвижку к стандартной (удельный вес возвращается в диапазон 3.0-3.5%) и составит 4.0% при ужесточении кредитования со 2-го квартала (12 млрд рублей, всего на 2008-й порядка 50 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете средних темпов продаж (25000 сделок) цены снизятся на 5.5% относительно первого квартала (рубли и доллары).

Видно, что этот сценарий не сработал. Во-первых, инвестиционная модель вложений в МРН никуда не делась, и, судя по предварительным данным, доминировала и находилась в сверхинвестиционной области во втором квартале (>4.0%), причем была обеспечена ликвидность как на фоне высоких цен на сырье, так и на фоне низкого спроса на другие формы сбережений. Во-вторых, ликвидность не пропала и с ипотечного рынка, а выдача во втором квартале будет лишь слегка меньше выдачи первого. Ну и третье - в условиях неопределенности продавцы сократили предложение квартир на рынке - рост цен при минимальном количестве сделок.

Оптимистичный сценарий: во II квартале 2008-го финансовый поток будет ограничиваться возвратом суперинвестиционной модели расходов на недвижку (>4%, ажиотаж) к инвестиционной (удельный вес возвращается в диапазон 3.5-4%), ужесточение кредитования со 2-го квартала лишь стабилизирует обьем выданных ипотечных кредитов на рекордном уровне 2007-го (25 млрд руб за квартал, порядка 90 млрд руб по итогам года). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены войдут в колебательный режим до конца года и достигнут во 2-м квартале 2008-го максимума на уровне 5900$ или 146 тыс руб/м2 (около 20% в рублях и долларах к 4-му кварталу 2007-го), а активность (кол-во сделок) на МРН упадет к средним показателям в 109 тысяч сделок по году с 27 тысячами сделок во 2-м квартале.

Ну что, похоже наш сценарий, только с зажимом предложения. Похоже, что грядущая финансовая болтанка напугала пока только продавцов, но не покупателей, которым, в свою очередь, во втором квартале постарались не создавать серьезных проблем с ликвидностью на кредитном рынке. На днях постараюсь посмотреть уровни цен для "узкого рынка".

Вышли данные по жилкредитованию за 2-й квартал (ЦБ). Москва выдала 26.9 млрд рублей жилкредитов (22.8 ипотеки). До рекорда 4-го квартала в 32 ярда, конечно, не дотянули, в отличие от РФ, но оптимистический сценарий подтвержден - будем болтаться в районе 25 ярдов в квартал, как и писал. Проблем с ликвидностью во втором квартале не наблюдалось - государство поддержало размещением бюджетных средств. С новостроем пока дело - швах, так что неожиданностей не случилось. На удержание цен во 2-м полугодии по РФ ориентировочно нужен триллион рублей при 25 млн м2 новостроя. Больше сдавать нельзя, так как и такая сумма видится мне несколько фантастической.

Интересная точка зрения уважаемого Sonne, опубликованная на Стагирите:

Цитата
Совершенно согласен с Дмитрием (Овсянниковым, курсив -мой) о переломном значении октября на МРН. У этого рынка есть замечательная особенность плавность и инертность движения, которая позволяет делать правильные шаги уже на основании точных данных и свершившихся фактов. Итак, что мы имеем по рынку сегодня

1. Двухлетний колебательный цикл предложения квартир.
Даже если предположить что цены на жилье при стагнации не меняются, то сам факт наличия таких колебаний позволяет провести выгодную в данный момент сделку - покупку или продажу. Изучая зависимость цен предложения от количества мы видим что пик цены запаздывает от дна предложения. То что летом мы видели дно предложения ни у кого сомнений, надеюсь, не вызывает? Значит пик цены будет где то рядом и сентябрь наилучший месяц для продажи.

2. Ипотека не растет. Даже если предположить что объем денег вливаемый через ипотеку остается прежним, то при росте цен на жилье количество кредитов дожно сокращаться, на всех не хватит. А что будет когда ипотечный приток начнет уменьшаться? Сомнений в том что это произойдет тоже нет.

3. Зажим денежной массы. Рекордный зажим денежной массы начался с января месяца. По статистике между денежной массой и инфляцией идет лаг в 9 месяцев. Неожиданно большой рост февраля-марта очень хорошо накладывается на предвыборны популизм 2007. Эхо зажима 2008 придется как раз октябрь.

4. Падение цен на экспортные товары. То что происходит на товарных рынках мы все видим. Пока уровни цен выше высоких, но аптренд пробит и даже корректировочное движение вниз оказывает серьезное воздействие на приток денег в страну.
Раньше существовала корреляция между ценами на нефть и ценами на недвижимость с 6 месячным лагом. Сейчас видимо такая простая связь не сработает, поскольку капитальные операции стали занимать гораздо большую долю в балансе страны.

5. Падение притока капитала. Падение происходит как по кредитам, которые к тому же нужно рефинансировать, так по прямым инвестициям в экономику. Это видно прежде всего по поведению фондового рынка, по балансам ЦБ, по ситуации на рынке кредитов как для физиков, так и для юриков. По проблемам на рынке облигаций среднего бизнеса.

Короче в это части своего маленького выступления я могу сказать, что не существует ни одного экономического или макроэкономического фактора, который сможет удержать МРН от падения.

Весь вопрос лишь когда и насколько. По моим соображениям рынок должен замереть в октябре и к лету должен просесть в реальных ценах на 10%. Если наши манипуляторы сумеют удержать индексы в плоской форме то это предел, если же все индексы покажут разворот то может случиться и обвал, который будет заключаться в сломе многолетнего колебательного цикла предложения. Как при этом будут вести себя реальные цены сделок мало кому ведомо.

И последнее. Падение всех долгосрочных восходящих трендов происходит когда даже последние скептики наскребают мыслимые и немыслимые суммы денег, чтобы заскочить на исторических максимумах. Дальше продажи просто некому выкупать, все деньги уже вложены!

Рост конца 2007 - начала 2008 года окончательно похоронил доверие к предсказателям снижения цен. Народ окончательно поверил в вечный рост и понял если сейчас не купить любой ценой, то шансов что то приобрести при дльнейшм подорожании просто нет. И пошел этот народ брать ипотеку с 3-4 созаемщиками.

Цитата: Vlad_R от 20.08.2008 02:02:43
Падение притока капитала.

Падение притока? Я бы подобрал другой термин.

Только вчера три американских фонда закрывали лимиты на Россию. Насколько мне известно, были отданы приказы продавать по любой цене, что и было сделано. В результате обвал голубых фишек на 8-9% за день.