Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Просматривал тут недавно ветку Экономический ликбез и наткнулся на коммент Авантюриста  - ответ Аквилону.

"avanturist Цитата: AkvilonПростите, но в таком случае получается... 05.03.2008 14:49

Форум > Экономический и финансовый ликбез Комментарий форума
Цитата: Akvilon

Простите, но в таком случае получается... Наши банки в больших объемах кредитуют застройщиков. Что случится, когда перегретый донельзя рынок недвижимости рухнет?


А что случится? Зарвавшиеся застройщики пойдут с молотка. Из купит Вексельберг, Усманов, Мордашов, Дерипаска, Фридман и прочие скромные труженники. Банки получат свои деньги и резко расширившийся спрос на ипотеку, в связи с масштабным снижением цен на квартиры. Граждане - доступное жилье. Вышеупомянутые скромные труженники, наконец-то начнут масштабное градостроительство, а не застройку пятачков элиткой. В общем все довольны, кроме застройщиков рвачей."

Копья по поводу новых лиц в строительном секторе неоднократно ломались на этой ветке и после марта2008.

Неоднократно подмечалось, что прогноз Авантюриста по недвиге не столь глубоко проработан и комплексно продуман как прочие.
По факту, сегодня видим, что у "скромных труженников" - у самих свободных денег нет, сами в очереди с протянутой рукой стоят. А значит логическая цепочка Авантюриста по судьбе РН нарушена, а новым видением ситуации несмотря на многочисленные просьбы нас не балуют (авантюрист отмахивается от назойливых вопросов общими уровнями возможного падения, что непохоже на его траиционный обстоятельный анализ любой проблемы).
Я это к чему: понятно что прогноз по недвиге Авантюриста давно устарел, и хотелось бы его пересмотра/уточнения, как это регулярно Авантюрист делает со своими прочими прогнозами.
А после прояснения "генеральной линии партии" глядишь на ветке стало бы поменьше пустого звона

Сбербанк ужесточает условия выдачи ипотеки
http://www.sbrf.ru/r…?id32=2414

Теперь ипотека выдается минимум с 30% начальным взносом.  

Учитывая то, что Сбер занимает 2/3 рынка ипотеки, и то, что такие условия выдачи ипотеки в Сбере последний раз были ажно в 2004 году, можно прикинуть уровень цен для достижения платежеспособного спроса  8)

Цитата: Просто инвестор от 01.11.2008 11:31:07
А в падение нефти на 50% верится ?
А в падение зерновых, металлов на 30-60% ?
А в падение цемента 30% ?
В сокращения и снижения зарплат верится ?

Конечно верится, этож железобетонные факты.
А недвига может, в крайнем случае, только стагнировать.
Но спорить не буду, верить можно хоть НЛО с альдебарана.

ПАДЕНИЕ НА НЕДВИЖИМОСТЬ БУДЕТ ПРОСТО ОБВАЛЬНЫМ!  
Как только иссякнет приток шальных нефтедолларов, стабфонд окочурится до отрицательных величин. Бюджетники и взяткоприниматели начнут сасать...! Окочурятся,разорятся, уедут из страны  остальные богатые дармоеды. Вот тогда вы и увидите дешевую, по 50 баксов недвигу. А пока горячие бабки ещё есть, их не будет не ранее, чем через год-три от настоящего времени, в самый пик кризиса.
Но только купить её по 50... тоже будет очень дорого, ипотек как вы понимаете уже не будет. Будет рэкет, банды, похищения людей, киднепинг, всё как в Аргентине. И покупка квартиры за 5000-10000 баксов будет связана с колоссальным риском для жизни! Это мое личное, "оптимистичное" мнение.
Для остальных держателей бетонного богатства в разлагающемся обществе я могу посоветовать продавать немедленно и по любой цене! Больше такого счастья в ближайшие несколько столетий вы не увидите.

Цитата: _YUKLA_
Под 12-13% в Долларах США. Мда.... Я бы лично никогда не взял. Тем более, на 20 лет.  ;) ИМХО, люди, берущие такие кредиты, рассчитывали:
- на чудо
- на досрочное погашение
- на невозврат.

Есть подозрение, что люди, берущие ипотеку в долларах в 2006-2007-2008 годах рассчитывали на дальнейшее ослабление доллара к рублю, нефть 250$ за бочку и рост зарплат на 30% ежегодно.

Однако, 30% первоначальный взнос на жилье при любом раскладе нужно накопить, а это дело при нынешних зарплатах минимум от года-двух от цен 2004 года, и уж бог его знает сколько от цен 2008 года.

Вместе с этим, практически весь накопленный спрос был исчерпан при рывках цен 2005-2006 и 2007-2008 годах - остались лишь парни с железными яйцами, знающие цену своим заработанным деньгам, пережившие эти истерии и принципиально не ввязавшиеся в ипотеку.

Так что к новому году на рынке практически не останется ипотечников вообще.
Покупатели-инвесторы свалили с рынка еще раньше.

Интересно будет узнать крепость яиц спекулянтов, чей актив дорожал в течении последних 8 лет, и вдруг начал стремительно дешеветь. Есть ощущение, что весной нас ждут панические распродажи по любой назначаемой покупателем цене  :D

Цитата: Ghworg от 01.11.2008 13:36:41
Сбербанк ужесточает условия выдачи ипотеки
http://www.sbrf.ru/r…?id32=2414

Теперь ипотека выдается минимум с 30% начальным взносом.  

Учитывая то, что Сбер занимает 2/3 рынка ипотеки, и то, что такие условия выдачи ипотеки в Сбере последний раз были ажно в 2004 году, можно прикинуть уровень цен для достижения платежеспособного спроса  8)

А чо там прикидывать? Как раз в 2004 я и покупал свою хрущобу. Она стоила в примерно в 3-4 раза меньше чем сейчас ( 600кр, примерно 12 кр/м ), доход семьи был в 2 раза меньше чем сейчас. В Туле. Итого, опять выходим на высказанное мною месяцем раньше предположение - материнский капитал к концу 2009 =~1/4-1/3 от цены самой минимальной квартиры для семьи с двумя детьми ( не в мск ) -> рапорт о прекрасном ходе сразу двух нацпрограмм к выборам 2112.

Цитата: _YUKLA_
Поймите, наконец. На строительном рынке правит ЗАКАЗЧИК. А вовсе не застройщик, как это было в недавнем прошлом. Строительство жилья возможно только под конкретный заказ. А идея строить под "постоянно растущий рынок" себя давно исчерпала

Может тогда расскажите, кто в вашем светлом будущем, будет собирать заказы от частных лиц на строительство (держим в голове низкую обеспеченность жильем в стране), какой такой Заказчик???

Вышли сводки от ПИКа, которму должно было в октябре поплохеть:

Чистая прибыль по РСБУ за III квартал 2008 года составила 369 642 тыс. рублей при 94 484 тыс. рублей чистых убытков за II квартал 2008 года.

Изменение чистой прибыли в абсолютном и процентном отношении в III квартале 2008 года по сравнению со II кварталом 2008 года: 464 126 тыс. рублей, что составляет - 491 %

http://pik.ru/ssf/ot…2008_2.rtf

Активы ГК ПИК увеличились на 11% и составили на 31 октября 16 556 109 тыс. рублей

http://pik.ru/ssf/ot…2008_1.rtf

С другой стороны прибыль-то маловата для выплат по кредитам, правда они еще облигаций навыпускали, да государство денег дает. Наверно выкрутятся.

Цитата: _YUKLA_
1. Тот факт, что тема недвижимости у Авантюриста слабо проработана, ИМХО, стоит трактовать как "неважность" данного рынка в глобальном плане. И для России в том числе.
2

Перестаньте смешить народ , эта тема настолько "грязная", настолько коррумпирована и там повязаны такие большие люди, что Авантюрист , как далеко не глупый чел, просто не связывается с этим вопросом, чтобы случайно не наступить известно во что.  8) Если и раньше рынка в этой сфере и так было мало, он был сверхмонополизирован и тп, но кое-какие правила все же оставались, то в последние недели , РН РФ вообще превратился .... у меня просто слов нет. Всех его главные участники не стеснются вершить свои делишки  открыто и исповедуют принцип - "Кризис все спишет". Одним словом - помойка.
Я даже не знаю как они после этого собираются вообще о чем-то приличном говорить и надеяться, что им будет кто-то верить..

Осенняя Девелоперская.

Кран ты мой завявший, кран остолбеневший,
что стоишь как аист жабу не доевший?

Или ты увидел кирпичи и плиты?
Это всё не нужно. Жизнь твоя разбита.

Ах, и сам я нынче чтой-то стал нестойкий.
Хоть убей не знаю, как уйти со стройки.

Как риелтор пьяный, мыслю о дороге
в лес, чтоб там медведям продавать берлоги.

Белкам - евродупла, еврогнёзда - птицам,
евроноры - волкам, барсукам, лисицам.

Еврокоммуналки - муравьям и пчёлам.
Эти в коллективе любят жить весёлом.

Змеям на деревьях - бизнес-евро-ветки.
Ежели успеют, варианты редки.

И с бобров содрал бы десять шкур за реку.
Пусть не всё, частями, через ипотеку.

Всё - мечты и грёзы, фантези и муки.
Только и осталось помереть со скуки.

Сколько вложил денег, сколько взял кредитов…
Как и крановая, жизнь моя разбита.

Сам себе казался я таким богатым,
только оказалось, что и сам - без хаты.

И, утратив скромность, одурев от злости,

уверял прохожих я в весеннем росте.

Цитата: esperanto
Так что Россия таки будет аномальным государством, где, в отличии от остальных стран, рынок недвижимости не рухнет, и где в том числе благодаря этому не обвалится экономика.

Одно другому не мешает. В Москве строили и при цене 800$ за метр. Текущая себестоимость в Москве 20 тысяч ну совсем никак не мешает осадить цены в 2 раза и при этом прекрасно продолжать строить.
Меньше жирообесия, больше работы, рабочие из регионов вместо оттока резаной бумаги в таджикистон,
и в путь, поднимать реальный сектор а не набивать карманы полонского и лужкова.

Экономика опять должна быть экономной
Газета «Коммерсантъ»   № 200(4017) от 01.11.2008
Среди других мер по поддержке экономики (Владимир Путин пояснил, что "поддержка будет оказана таким отраслям, как строительство, машиностроение, оборонно-промышленный комплекс, сырьевой сектор, розничная торговля, учитывая ее важную социальную функцию, а также сельское хозяйство") мер, предусматривающих именно рост государственных расходов, нет. "Структурные" меры в основном бесплатные для государства.


Рубль повернули лицом к промышленности
01.11.2008
Как ранее отмечал первый вице-премьер Игорь Шувалов, правительство решило поддержать падаю­щий спрос на жилье за счет государ­ственных средств. На выкуп жилья для переселенцев из аварийного жилья и военнослужащим планируется направить в целом около 100 млрд руб.

Для тренделки Юты объясняю.
Продал  дом, потому что переехать жить в другую область. Изменились жизненные планы.
Сам не барыга.
История:
в 2004 году купил старый домик.
в 2005 сломал его, поставил фундамент под новый.
в 2006 поставил деревянный дом под временной крышей.
в 2007 отделал под ключ.
в 2008 году всё продал.
Если б не был уверен в падении цен, не продал бы.
в 2005 году приобрёл землю под дачу.
в 2008 году продал.
Если б не был уверен в падении цен, не продал бы.
Доходчиво?

Ну и сама история продажы.
Выставил в апреле во всех газетах и сайтах, где мог.
С тремя агенствами недвижимости работал.
Звонков было 0.
В канце апреля нарисовался клиент.
Он выбирал из 18 объектов.
Мне повезло, наши вкусы сошлиь, он и купил мой дом.
Риэлторша которая мой дом продала, чуть не плакала от счастья, что сделка совершилась, и прилагала все усилия что бы сделка прошло до июня, что бы зарплату в маи получить.
До этого у неё были 2 месяца без продаж.
Так что ЮТА, MDY и Сo. свои высосаные из пальца теоремы оставте для себя любимых, сидящих перед монитором в розовых очках.

Как ты для своих 3 чад квартиру прикупил, так и я для своей семьи жилы рвал.
Понял ?
Или тебе на пальцах объяснить?
Мне тебе что ли объяснять, как каждая копейка считается, думаешь куда её лучше засунуть.
Или тебе бабло для твоей квартиры на подносе принесли?
Был бы барыгой за год бы дом построил.
Понял?
Или тебе рисунок нарисовать, чтоб дашло?

Мне вот такая картинка представилась. Продаваны бетона, привыкшие постоянно только повышать цены, вдруг уперлись рогами в кризис и отсутствие покупателей. И стоят они перед этими воротами и понять никак не могут, чо за фигня, бетон же всегда должен дорожать, а он встал. Более того, его никто еще и покупать не хочет.
Ступор у них, имхо, вот и стагнация. А крупные девелоперы, канешна, все уже давно понимают, но с халявным баблом расставаться ну никак не хотят. Вот и гонят пургу через СМИ.
Мне думается, что вся ситуация резко изменится, когда придет время платить по счетам, т.е. в конце года. Будут сливать, никуда не денутся. Государство за них не заплатит. Вот тогда и посмотрим, кто был прав...

Посему, предлагаю жесткие споры отложить на пару месяцев, ибо это просто сотрясание воздуха, т.к. мы тут оперируем только собственными имхо...этому конца не будет, это точно  ;)

Цитата: esperanto
Профессионалы на самом деле очень даже предвидели такой поворот событий, что государство пожелает вмешаться в экономику. Что государство не будет спокойно смотреть на то, как 12% ВВП обусловленного строительной отраслью обнуляются, а так же на то, как 10% населения страны, связанные со строительной отраслью, оказываются на улице. И все это очень даже по законам экономики, просто экономика на моделях свободного рынка не заканчивается, и государство (российское так точно) сейчас будет активно поддерживать рынок недвижимости. Этот фактор нельзя было сбрасывать со счетов. Так что Россия таки будет аномальным государством, где, в отличии от остальных стран, рынок недвижимости не рухнет, и где в том числе благодаря этому не обвалится экономика.

А Вы не задумывались - почему ни одно из государств, переживших кризис на рынке недвижимости не занималось скупкой жилья и поддержкой застройщиков? Единственная неуклюжая попытка была сделана в США, но ни к чему хорошему она не привела. Может в правительствах там сидели люди, ничего не соображающие в экономике и желающие краха таковой? В то время как нами руководит Великий Пу, совершивший открытие - поддержание всякого рода пузырей ведет к процветанию государства. А ведь в Японии на момент начала кризиса РН были самые большие в мире золотовалютные резервы, однако же пожадничали, не поддержали японских застройщиков.

Цитата: ЮТА
Господа.

Давайте по снижению цен приводить только РЕАЛЬНЫЕ ФАКТЫ.
То есть:
Где, когда и насколько конкретно снизились цены.

Затр@хался конечно искать, но специально для Вас ЮТА нашёл:

1.Продается 3-комнатная квартира, Ленина 224, 3/9 п.д., подходит под кредит, срочно. цена: 5 500 000 торг
2.Продается 3-комн.кв.ул.пл. 51мкр,Ленина,224 3эт. отл.сост. любой кредит, 70/42/8кв.м. цена: 5 200 000
3.Продается 3-комнатная квартира, Ленина 224, 3/9, 69 кв.м., срочно. цена: 5 000 000

Одна и тажа квартира. То что чуть-чуть метраж отличается, не вопрос, говорит тока о том, какие у нас риэлторы.
Хорошо хоть этаж правильно указали. Бывает и с этажом касячат.
Цена с 9 сентября по 25 сентября
(_!_)


P_S_пардон
http://www.informetr…nning_id=1

Цитата: Skeleton
Хочу добавить, что в Обнинске уже кредиты не дают... Ни рубля, исключение возможно сбербанк

У меня в Газэнергобанке вклад на год лежит.
Сегодня знакомые знакомых рассказали, мол кто-то со счёта фирмы 500 тыщ снять хотел , так не дают, уже неделю моск полоскают.
Я дней 10 или 12 назад ходил в этот банк, квартплату платил.
С девочками операторами поговорил.
Сказали мол  проблем нет. И если хочу вклад снять, ни вопрос, заранее предупреди.
В самом же банке была тишина, были только платильщики, ни кто бабло не снимал, трагедий небыло.
В среду схожу с договором, прикалюсь, мол хочу досрочно бабульки снять, посмотрю на их реакцию

Цитата: _YUKLA_
Под 12-13% в Долларах США. Мда.... Я бы лично никогда не взял. Тем более, на 20 лет.  ;) ИМХО, люди, берущие такие кредиты, рассчитывали:
- на чудо
- на досрочное погашение
- на невозврат.

На гипперинфляцию доллара. т.е. пункт 2.
Другой вопрос, что попробуй получи, при ужесточении условий

По поводу ликвидности частных домов.
Добавлю свои 5 копеек (как человек проживший 10 лет в частном доме и переехавший в квартиру).
Частный дом имеет только один!!! объективный плюс по сравнению с аналогичной квартирой - тебе не мешают спать физиологические звуки за стеной и днем по голове не бегают соседские дети  и/или собаки.
Остальные преимущества - хоз.постройки и наличие участка - сильно на любителя (да и акутальны обычно только для старшего поколения).
Есть еще один типа "плюс" квартплата за дом существенно ниже, но только при прямом сравнении. без учета доп.затрат которые в при жилье в квартире просто не существуют.
Все остальное переходит в разряд недостатков. Начиная от отопления и чистки снега зимой и заканчивания перманентным ремонтом в частном доме, который даже "приостановить" толком нельзя.

Так что спрос на дома достаточно специфичен и силу этого ликвидность их весьма относительна.