Рынок недвижимости: состояние и перспективы

На данный момент бетонометры хорошо оценены (по мнению большинства, с которым я согласен, сильно переоценены, возможно даже в разы).
Акции предприятий реальной экономики на данный момент недооценены в разы.
Разумный инвестор что сделает? Правильно, переложится из бетонометров и акции и подождет несколько годиков. А там будем посмотреть.

Цитата: silentjazz от 08.11.2008 00:46:51
На данный момент бетонометры хорошо оценены (по мнению большинства, с которым я согласен, сильно переоценены, возможно даже в разы).
Акции предприятий реальной экономики на данный момент недооценены в разы.
Разумный инвестор что сделает? Правильно, переложится из бетонометров и акции и подождет несколько годиков. А там будем посмотреть.

Да вы батенька никогда богатых людей не видели. Не один настоящий инвестор не вкладывается в квартиры. Деньги работать должны. А если кто и строит, то для себя и будущих своих поколений. Так, что ему по барабану колебания цен.
Внушили себе сказку и рассусоливаете. Сами даже не верите в это, но заставляете себя поверить.

Цитата: Dimetrius от 08.11.2008 00:52:47
Да вы батенька никогда богатых людей не видели. Не один настоящий инвестор не вкладывается в квартиры. Деньги работать должны. А если кто и строит, то для себя и будущих своих поколений. Так, что ему по барабану колебания цен.
Внушили себе сказку и рассусоливаете. Сами даже не верите в это, но заставляете себя поверить.

Я знаю людей, перед которыми стоит вопрос куда вложить средства в пределах, скажем, от несколько сот тысяч до лимона баксов. По приведенным мной соображениям, в недвижимость они вкладываться не будут. А раньше вложились бы. Насчет тех кто для поколений будет покупать задорого бетон... - не знаю я таких, похоже это больше на рекламный слоган  :D. Нормальные люди скорее будущим поколениям капитал хотели бы передать побольше, а не кв. метры. А для этого сейчас надо инвестировать в то, что явно недооценено.

Цитата: Dimetrius
Вы читали чуть выше высказывания. Так ещё раз посмотрите диаграммы и прогноз, на который вы все ориентируетись и шаги прощитываете.
Или вы намеренно не хотите видеть, то что лежит на поверхности.

С чего это вы взяли, что тут все ориентируются на прогноз Авантюриста?  ;D
У него свой прогноз, у нас - другие, но по любому прогнозу цены в краткосрочной перспективе будут падать, возможно - значительно. Драйверы для этого очень весомые.

Покупка же вообще квартиры в кредит подразумевает умение среднесрочно-долгосрочного планирования, а в то время по всем показателям даже для краткосрочного планирования риски сейчас слишком высоки. Мозг-то надо включать, а не руководствоваться эмоциями о "росте". Так шта, вот и посмотрим к весне, что там и как там. Сейчас же смысла особого обсуждать прогнозы нет - процесс только пошел, и он зело инерционный.

Цитата: alladin от 07.11.2008 18:18:58
вот например на западе не продают котлованы, продают уже готовое жилье и чаще всего даже с отделкой. Вы хотите сказать что инвесторы которые финансируют всю эту кухню ДО продажи дома конечному покупателю - это все надуватели пузыря и нах. не нужны ?

Вообще-то здесь, в Канаде продажи на уровне котлована идут, но не так как у нас. Покупатель вносит 10% стоимости квартиры, и с ним заключается договор, что по окончании строительства (для бетонных домов это два-три года) компания обязуется продать ему квартиру по зафиксированной на момент начала строительства цене. В периоды роста цен - очень выгодно. А дома строятся так долго, потому что выполняется огромная куча работ, которые в России никогда не делаются. Чего стоит хотя бы четырехслойная гидро- и теплоизоляция фундамента, устройство зимнего сада и бассейна. Квартиры сдаются, конечно же, с отделкой, встроенной кухонной техникой и кухонной мебелью.

Цитата: Dimetrius
Складывается впечатление, что всем здесь лет так по 25 от силы. Которые заработали пару сотен и теперь хотят в бизнесменов поиграть.
Не покупают богатые люди бетон, квартиры и т.п.
Они землю берут и дома по 1500-3000 м2 строят.
Или гостиницы, для по часовой аренды потом. И это не их основной бизнес, это так до кучи. Если вдруг, что с ними случиться так, чтобы семья хоть какой достаток с аренды имела. Это всё равно как тётки ювелирные украшения покупают. Бриллианты и тд. Вы что предполагаете, что если золото в цене упадёт или брюлики, они побегут быстрей продавать свои цепочки и колечки?
Или может шубы свои многочисленные сдавать будут.
Вот представте себе на таком, может тогда поймёте, что в голове у богатых.

Вы странный человек, думаете если предворять свои посты мнением о собеседнике (ошибочным, кстати  ;)), то содержание постов от этого убедительнее будет? Боюсь ошибаетесь.
Вы постоянно говорите о неких богатых людях, не знаю уж по каким критериям вы их определяете. Я пишу о том, знаю просто обеспеченных людей, которые сейчас предпочитают покупке квартир инвестиции в иные активы. Это что касается того куда пристроить обычным физикам "лишние деньги". Если человек решает более приземленные вопросы, скажем, как обеспечить себя жильем, то и в этом случае разумнее ИМХО не покупать квартиру, а купить землю (даже по нынешним ценам, которые, кстати, уже падают) и построить на ней дом. Т.е. и тут бетонометры в пролете оказываются.
Всё. Про то куда тратят деньги ОЧЕНЬ богатые люди я и не собираюсь рассуждать, мне это не интересно. К чему вы их постоянно приплетаете я не знаю.

Цитата: alladin от 07.11.2008 18:18:58
вот например на западе не продают котлованы, продают уже готовое жилье и чаще всего даже с отделкой. Вы хотите сказать что инвесторы которые финансируют всю эту кухню ДО продажи дома конечному покупателю - это все надуватели пузыря и нах. не нужны ?
А на чиь деньги строить тогда ? !!!
ПИФ он на то и создан чтобы аккомулировать свободные средства и ИНВЕСТИРОВАТЬ их в экономику, чем вам не понравилась инвестиция в стройку ? что в этом плохого ? может и в заводы не нужно инвестировать ? и в сельское хозяйство ?
У нас наоборот не развита система инвестиций в экономику, а вы радуетесь танцуя на ее костях.

нда ... "разруха не в клозетах, а в головах" проффесор Преображенский.

Аладин, попробуйте понять, пожалуйста.

Вот строители-девелоперы построили дом. Хорошо пусть они продали квартиры а не захомячили, покупателем выступил частный инвестор, т.е. просто человек пошёл в ВТБ24 и взял кредит под 12 процентов годовых без первоначального взноса и купил квартиру, через год он продал квартиру на 40%-60% дороже чем купил и получил 28%-48% прибыли абсолютно ничего полезного не делая. Я надеюсь вы не будете утверждать, что таких частников не было. Если бы этот инвестор купил квартиру в Питере 3-и года назад, и продержал её все эти 3-и года, то в итоге мог бы получить примерно 230 - 12*3 = 194% прибыли. Это, согласитесь,- неплохо. При этом строитель получил деньги на дальнейшее строительство механизм чудесно крутится.

Теперь поймите,

1) что частного инвестора в данной схеме можно заменить на кого угодно, например на того же самого девелопера (в этом случае даже квартиру продавать не надо) или на аффелированную с девелопером структуру (ну или дочерний банковский ЗПИФ недвижимости). И так же чудесно девелопер получит деньги для дальнейшего строительства, и при этом заработает на росте цены квартиры. И если мы заменим частного инвестора на крупную контору, от этого станет только "лучше" - меньше квартир поступит на рынок, цена сильнее пойдёт вверх.

2) Какого чёрта девелопер должен дарить частному инвестору возможность получить 194% процента прибыли за три года на квартире, которую девелопер построил, когда девелопер сам может получить эти деньги. Любой рациональный игрок рынка получит 194% сам.

Цитата: Serg_Piter
А теперь подумаем, почему банкир дарит частному инвестору возможность за его, банкира, деньги получать огромную прибыль. Вроде, разумный банкир никому бы денег не давал и тарился бы бетоном сам.
Думаю, банкир представляет себе риски подобных вложений.

Вопрос на +3. К сожалению не имея юридического образования не смогу дать
вразумительный ответ, только выскажу ряд гипотез. Ну и форумчане надеюсь помогут. Вобщем далее сплошное рукомахательство.

Думаю что банковская деятельность регулируется законодательством, и, вероятно, законодательство такие вещи не одобряет, ибо тогда смысл банков несколько теряется. С другой стороны я так понимаю акциями тариться банкам особо не мешали, и вроде как Кит Финанс поимел на этом ряд проблем.

С третей стороны если даже законодательство запрещает банкам тариться недвигой, это не значит что не могут существовать "дружественные" конкретному банку организации, которым никто не мешает ни недвигой тариться, ни кредитоваться в "материнском" банке вне очереди. И думаю это имело место.

И да это не "его, банкира, деньги", а деньги вкладчиков может дело ещё и в этом.

UPD. Вот цитата из "Закона о банковской деятельности":
"Кредитной организации запрещается заниматься производственной, торговой и страховой деятельностью."

Так, мне надоели бездоказательные рассуждения с обеих сторон. Предлагаю посмотреть вместе со мною, что же творится на рынке жилья по данным нашей дорогой статистики:

Оценка количества потенциальных покупателей и насыщения рынка

1. Ищем какое количество человек реально сможет купить жильё, исходя из допуска что в семье только один является добытчиком, расчёт вычисляется по формуле 1м2 жилья<=одного среднемесячного дохода семьи.
-----------------

1.1 Ищем среднюю стоимость квадрата по годам
-----------------
http://www.gks.ru/fr…g/tab7.htm
Средняя стоимость 1м2 в 2000 году, типовые квартиры 7690 руб.
Средняя стоимость 1м2 в 2004 году, типовые квартиры 18131 руб.
Средняя стоимость 1м2 в 2006 году, типовые квартиры 32504 руб.
http://www.gks.ru/sc…pl=1905001
Средние цены на рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам Российской Федерации1), рубль, первичный рынок,Российская Федерация,типовые квартиры
III квартал 2008 года 49093.92

1.2 Ищем среднюю зарплату по годам
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/07-08.htm
СРЕДНЕМЕСЯЧНАЯ НАЧИСЛЕННАЯ ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА РАБОТНИКОВ ОРГАНИЗАЦИЙ В ЦЕНАХ 1991 г. И ДОЛЛАРАХ США
2000 год - 2223
2004 год - 6740
2006 год - 10634
http://www.gks.ru/bg…09/6-0.htm
Уровень жизни населения сентябрь 2008 года
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника: 17847 руб.

1.3 Соотношение средней стоимость 1м2 к средней зарплате
-----------------
2000 год - 7690/2223=3,46
2004 год - 18131/6740=2,69
2006 год - 32504/10634=3,06
2008 год - 49093/17847=2,75

1.4 Ищем распределение населения по уровню зарплат, по годам
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/07-09.htm
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ ПО ВЕЛИЧИНЕ СРЕДНЕДУШЕВЫХ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ (в процентах к итогу) по годам
2004 год (совокупный доход семьи должен быть больше 18131 руб.) - 5.2%+1.5%=6.7%
2006 год (совокупный доход семьи должен быть больше 32504 руб.) - 6.1%
http://www.gks.ru/wages/wag08.htm
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСЛЕННОСТИ РАБОТНИКОВ ПО РАЗМЕРАМ НАЧИСЛЕННОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ за апрель 2008г.
2008 год (совокупный доход семьи должен быть больше 49093 руб.) - 4.5%+2.2%+1.3%=8%

2 Вычисляем процент нуждающихся, по годам.
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/06-44.htm
ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ
Число квартир на конец 1990 года 49 миллионов, в среднем 16.4м2 на человека
Число квартир на конец 2000 года 55 миллионов, в среднем 19.2м2 на человека
Число квартир на конец 2004 года 57 миллионов, в среднем 20.5м2 на человека
Число квартир на конец 2006 года 58 миллионов, в среднем 21.1м2 на человека
Итого, количество квартир с 1990 года по настоящее время увеличилось на 10 миллионов.

http://www.gks.ru/bg…/06-51.htm
Число семей (включая одиноких), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года):
9964 тыс семей на конец 1990 года или 20% от общего числа семей
Итого семей 49820 тысяч на конец 1990 года
5419 тыс семей на конец 2000 года или 11% от общего числа семей
Итого семей 49263 тысяч на конец 2000 года
4180 тыс семей на конец 2004 года или 10% от общего числа семей
Итого семей 41800 тысяч на конец 2004 года
(не понял, куда делись люди??? данные недостоверны???)
3118 тыс семей на конец 2006 года или 6% от общего числа семей
Итого семей 51966 тысяч на конец 2006 года
Итого количество нуждающихся уменьшилось на 7 миллионов.
Продолжая динамику, в 2008 нуждающихся ориентировочно около 2000 тыс. семей или 4%
В среднем, количество семей находится в районе 50000 тысяч
--------------------
вывод: количество нуждающихся с 1990 года по 2006 год уменьшилось в 3 раза, то есть значительно сократилось.

3 Вычисляем соотношение семей реально способных приобрести к общему количеству семей (где количество семей странное, беру среднее значение)
-----------------
2004 год - 6,7% от 50000=3350 тыс. семей
2006 год - 6,1% от 51966=3169 тыс. семей
2008 год - 8% от 50000=4000 тыс. семей

4 Вычисляем исходя из предыдущего и из процента нуждающихся, сколько в таком проценте нуждающихся тех, кто реально сможет купить, исходя из предположения, что распределение доходов идёт равномерно между нуждающимися в жилье и не нуждающимися. Получаем реальное количество покупателей.
-----------------
2004 год - 10% от 3350=335 тыс. семей
2006 год - 6% от 3169=190 тыс. семей
2008 год - 4% от 4000=160 тыс. семей

5 Определяем количество введённого за последний год жилья, в квартирах.
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/17-16.htm
ЧИСЛО ПОСТРОЕННЫХ КВАРТИР И ИХ СРЕДНИЙ РАЗМЕР
2000 год - 373 тыс.
2004 год - 477 тыс.
2006 год - 609 тыс.
http://www.gks.ru/bg…10/154.htm
В январе-сентябре 2008г. введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир

6. Показываем, сколько квартир останется потенциально невыкупленными (исходя из 4 и 5).
-----------------
2004 год - 477-335=142 тысяч квартир
2006 год - 609-190=419 тысяч квартир
2008 год - 397-160=237 тысяч квартир
Итого потенциально невыкупенных квартир только за указанные годы:142+419+237=798 тысяч

-------------------------------------------------



Итак, исходя из вышеприведённых данных можно сделать следующие выводы:

1. Исходя из п 1.3 господа строители делают выводы о том, что текущие цены адекватны и будут расти дальше, так как уже несколько лет подряд наблюдаемая ими ситуация по соотношению стоимости квадратного метра жилья к средней зарплате не меняется, и никто от этого не умер, спрос не уменьшился. В целом, в подобных рассуждениях, основанных на наблюдениях только за пунктами 1.1 и 1.2 есть хоть какой-то смысл. И именно этот довод строители и приводят в качестве подтверждения своих слов о дальнейшем непрерывном росте цен.
2. Из пункта 2, количество семей, признанных нуждающимися, за последние 20 лет сократилось почти в 5 раз. Суммарное количество семей меньше суммарного количества квартир уже на 8 миллионов. Таким образом, количество покупателей квартир неуклонно сокращается. С учётом пункта 4, количество покупателей, нуждающихся в жилье и имеющих возможность его приобрести, так же сокращается.
3. С учётом разницы между количеством квартир и количеством семей (из пункта 2), подтверждаемой приведёнными расчётами о потенциальном количестве нераспроданных квартир из пункта 6, можно сделать вывод о том, что в стране есть достаточно большое количество квартир, не принадлежащих ни одному покупателю. Если хотя бы пятая часть из этих квартир принадлежит строителям и находится в залоге у банков, то можно сделать вывод о том, что в скором времени можно ожидать порядка 200 тысяч квартир, изъятых банками у строителей за долги и выброшенными на рынок недвижимости
4. В целом, с учётом очевидного насыщения рынка недвижимости в многоквартирных домах, у строительной отрасли нет другого выхода, кроме как начинать развитие малоэтажного коттеджного строительства.

Какие будут замечания к предоставленным данным и выводам? Предлагаю подключаться.

Upd: Господа esperanto, ЮТА, Dimetrius, iz_kirova, _YUKLA_, кто там ещё к строителям/риэлторам относился или относится, прошу покритиковать анализ и выводы.

У меня есть предположение - те кто нуждались в 2000 году, они или нуждаются и сейчас, или уже купили. Более того, вероятность того, что все кто из этих нуждающихся мог купить в этот промежуток времени - то они и купили, велика. Они-же не каждый год все в новых и новых квартирах нуждаются. Грубо говоря, я в квартире теоретически нуждаюсь ( т.е. на вопрос "А не хотите ли вы купить квартирку" отвечу "Да, не откажусь" ), доходы позволяют купить сейчас, но - в 2004 я уже купил.
Т.е. те, кто нуждаются - обновляются слабо, а те кто нуждаются и могут - так и вообще последние два года либо уже не могут, либо уже купили и выпали из этого числа полностью.

Далее:
2008 год - 49093/17847=2,75 .
Тут картина интереснее, потому что везде "среднее". Если брать не "среднее", а по месту нахождения то получим, что 49093 - это будет цена вторичного квадрата сейчас, допустим, в райцентре, а 17847 - зарплата в областном центре. А на месте в райцентре среднее будет, допустим, ~10000. И если вынуть из этих 10000 то, что необходимо для существования, то получим, что в реальности живя в обносках и питаясь как получится на платеж за квадраты может уйти ~4-5, не больше. В 49к - не помещается. Да и те не дадут. А покупать первичку со сроком сдачи 2009-2010 - идиотов нет сейчас. Да и банк, опять - же, не даст ( а накопить, допустим, на 50 квадратов по 49к - ~2.5 млн с доходом 34 ( две средние по 17 ), откладывая по допустим, 25 в месяц можно за 100 месяцев. Или 8 лет, но ведь 17к средняя стала только в этом году ).
Короче, 20 лет с правом конфискации на добровольных началах. Или процентов 60-70 падения от текущих цен. Каг то так. И малоэтажка вопроса по нынешним ценам не решит - инфраструктура не позволит. Мы летом собирались домик в деревеньке прикупить - но оно либо очень далеко от работы, либо вместе с домиком надо джип прикупать, чтобы туда-сюда добираться.

Цитата: Просто инвестор
А чо тут думать то. Тарились тока в путь. Ссылку на ЗПИФ недвижимости банка Уралсиб тут приводили.
Просто банк тарился не напрямую, а покупал паи ЗПИФов, которые в свою очередь тарились бетоном.

Этож пузырь ! По возможности участвовали все

Похоже, некоторые банки действительно тарились бетоном. Но вряд ли это принимало серьезные масштабы.
Иначе банкиры бы из кожи вон лезли, пытаясь не уронить цены. Удерживали бы низкий процент по ипотеке, шли бы на мировую с инвесторами, задерживающими платежи и не прибегали бы к помощи Коли Маржина. Вон строители ,те, даже рискуя остаться без штанов, цены держат. Поскольку для них это последний бастион.
Со стороны банков никаких серьезных телодвижений, направленных на поддержку РН, пока не видел.

Цитата: Serg_Piter от 08.11.2008 10:52:59
Иначе банкиры бы из кожи вон лезли, пытаясь не уронить цены. Удерживали бы низкий процент по ипотеке, шли бы на мировую с инвесторами, задерживающими платежи и не прибегали бы к помощи Коли Маржина. Вон строители ,те, даже рискуя остаться без штанов, цены держат. Поскольку для них это последний бастион.
Со стороны банков никаких серьезных телодвижений, направленных на поддержку РН, пока не видел.

Для банков недвижимость хоть и существенный кусок бизнеса, но все же не основной, как для девелопов.
На стоимость кредитов банки слабо влияют. Они же деньги не печатают, а также берут взаймы и давать дешевле чем берут они не могут
Разумеется банки по возможности идут на мировую, но у них сейчас ситуация не легче девелопов. На западе набраны короткие кредиты, в России выданы длинные. А рефинанс на западе накрылся пелоткой.
У банков сейчас более важные проблемы нежели чем держать РН

Власти решили сэкономить на Фрунзенском радиусе метро

07/11/2008 13:36

Петербург сокращает финансирование строительства метрополитена и закупки автотранспорта.

Как сообщает ЗАКС.Ру, в поправке губернатора Валентины Матвиенко ко второму чтению проекта бюджета Санкт-Петербурга на 2009 год и плановый период 2010-2011 предложено сократить финансирование строительства "Фрунзенского радиуса" метрополитена на 999 648 тысяч рублей. В частности, предполагается сэкономить на строительстве ветки от станции "Садовая" до станции "Улица Белы Куна" (на 899 648 тысяч рублей), а также на строительстве продолжения Фрунзенского радиуса за станцию "Международная" с электродепо "Южное" (на 100 миллионов рублей).

Напомним, ранее представители власти, в частности спикер ЗакСа Вадим Тюльпанов, выражали уверенность в том, что секвестр " ни в коем случае не коснется программы по строительству "Фрунзенского радиуса" метрополитена".

Кроме того, согласно проекту изменений в Адресную инвестиционную программу, предлагается сократить приобретение трамвайных вагонов и троллейбусов на 200 миллионов рублей.

Также, видимо, придется отказаться от строительства центра управления дорожным движением – в 2009 году на 58 282 тыс. рублей и в 2010 — на 151 554 тыс. рублей.

Сокращаются затраты на "приобретение автобусов для социальных перевозок" в 2009 году на 565 миллионов рублей. В общей сложности комитет по транспорту Смольного будет недофинансирован по сравнению с проектом бюджета на 2 213 634 тысячи рублей.

зато Валя стакан отыскала 9 млд на выкуп бетона , а быдло с метро подождет , серьезные люди в бетоне зависли

Цитата: Просто инвестор


В идеале все квартиры должны были идти в залог/актив, не поступая на свободный рынок и тем самым взвинчивая цены.

В этой схеме покупатели не нужны вообще ! Страшно представить, куда загнала бы цену эта парочка если бы не мировой кризис.

Я конечно не юрист, но у нас все квартиры в строящемся доме (пока фундамент только) в залоге у Сбера. И это не мешает продавать частным лицам те же метры. Сбер каждый месяц проверяет выполнение работ. Не знаю дальнейшие действия Сбера...если стройку заморозим (а несколько уже заморозили).

Цитата: Dimetrius
Настоящее ШОУ наблюдать за вами.
Прально сказали торопиться вам не куда, до пенсии далеко. Ждите дальше, а потом не нужно будет.

ДАвайте Вы сходите на rus.delfi.lv - Раздел Недвижимость. И начните с августа 2006 и вперед к текущей дате. Читайте новости и,главное, комменты. Найдете много интересного, может и своих двойников.
Заодно пролистайте пару страниц biznews.lv там озвучены текущее состояние - -40-50% от максимума (и ведь за год-полтора). Заодно меньше флуда от вас будет.
З.Ы. Давно замечено - у нас все идет на год-два раньше чем в России (в бытовухе). Так что.
З.Ы.Ы. У нас все встало колом 17 февраля 2007, здесь - можно уверенно говорить -080808. Так что отмеряйте.

Цитата: Wit
Падение российского фондового рынка, к сожалению, уже свершившийся факт.
Жаль, биржевые маклеры с РТС не знают, что они враги народа.

Пока нет. И кстати мировой кризис еще пока особо не дошел до России, только стучится в дверь. И не было сказано, что биржевые маклеры - враги России.

Было сказано, что враги России - это журналисты и прочие авантюристы, которые подогревают слухи о возможных всяческих обвалах всего что им только в голову взбредет - рубля, недвижимости, биржи и.т.д.

Цитата: _YUKLA_

Крупные же мегаполисы РФ чаще всего окружают индустриальные зоны (так уж повелось). Какие там коттеджи? Придется относить поселки на достаточно большие расстояния от городов - 60-100 км. Как-то так...

Тут, коллега, Вы немножко хватили лишнего. 60-100 км это чересчур много!
Чем больше город, тем меньше будет это расстояние!
Попробуйте представить территорию, допустим, Москвы в виде круга (аппроксимируем, так сказать), а затем радиус увеличить на 60 км. На сколько увечится площадь? Это же сумасшедшие территории!

Грубый подсчет:
Площадь Москвы сейчас 1081кв.км, что можно вписать в окружность диаметром 38км.
Теперь к этим 38 прибавим 2х60 и посчитаем площадь.
Получится: 78000 кв.км это округляя в меньшую сторону!
Понятно, что это все грубо, но порядок ясен.

Цитата: _YUKLA_
Причем тут площадь?

Да, вобщем-то , это к тому, что если искусственно не ограничивать территорию Москвы кольцами, тем самым создавая искусственный дефицит земли, а вложиться в инфраструктуру (дороги, сети и пр.), то, даже с учётом рек, озёр, болот, оврагов и прочая, прочая, прочая земли хватит и в радиусе 10 км от Москвы. И хватит её , и на жилые кварталы (в том числе и малоэтажное строительство), и на пром. зоны, и на лесопарки с заповедниками. Тоже самое можно сказать и про Петербург, и про Новосибирск, и другие крупные города. Рациональность!!!
Вот где реальная помощь строительному сектору. Развитие инфраструктуры прилегающих территорий, а не выкуп на эти деньги бетонометров по сумасшедшим ценам.
Ну и экология........ За экологию, конечно, надо "драть" жестоко

Цитата: Просто инвестор
Я вот тут задумался. А почему собственно девелопы предпочитают замораживать стройки, увольнять народ, не платить поставщикам, но не скидывать цены ?
Уж не потому ли, что при этом подешевеет заложенный бетон, придет Коля Маржин и денег потребуется ровно столько же, на сколько скинули цену ?

Объясню, как это понимаю я.
Большинство застройщиков (не нравится этот термин, в контексте - те, кто строит и продает жилье), например часто упоминаемое здесь СУ-155,  игнорируют Федеральный закон РФ № 214-ФЗ, и продают жилье по т.н. вексельной схеме. При этом покупатель приобретает НЕ КВАРТИРУ, а ВЕКСЕЛЬ некой структуры, как-то связанной с застройщиком.
Застройщик обещает в конце периода обращения (?) векселя погасить его (вексель) квартирой, либо, естественно, деньгами. При растущей стоимости жилья покупатель выбирал квартиру. А теперь представьте, что выберет покупатель, если застройщик снизит цену кв.м.? Покупатель, вероятно, выберет деньги, и купит у того же застройщика за те же деньги уже не 2-х, а 3-х комнатную квартиру, точнее вексель, и т.д. и т.п.
Именно поэтому, застройщик никогда явно не снизит цену кв.м., т.к. это может вызвать обвал его локальной пирамидки. Поэтому же нельзя понижать цену соседнему застройщику, тоже работающему по вексельной схеме, дабы покупатель не забрал деньги и не ушел к соседу.
Иначе будет как у китайцев -

http://magazine.rbc.…8956.shtml

...Те, кто купил жилье раньше, теперь хотят, чтобы им вернули деньги...

Цитата: def от 08.11.2008 09:11:22
прошу покритиковать анализ и выводы.

Критикую  :D

1. Неверно оценено количество потенциальных покупателей.
Оценка по средним цифрам сама по себе сомнительна, но есть и принципиальная ошибка - семьи, стоящие на учёте в качестве нуждающихся, не являются потенциальными покупателями жилья, птому что:
а) признание нуждающимся позволяет встать в очередь и получить через n лет квартиру бесплатно;
б) по крайней мере для Москвы, официально нуждающимися признаются только малоимущие.
Поэтому

Цитата: def от 08.11.2008 09:11:22
4 Вычисляем исходя из предыдущего и из процента нуждающихся, сколько в таком проценте нуждающихся тех, кто реально сможет купить, исходя из предположения, что распределение доходов идёт равномерно между нуждающимися в жилье и не нуждающимися. Получаем реальное количество покупателей.
-----------------
2004 год - 10% от 3350=335 тыс. семей
2006 год - 6% от 3169=190 тыс. семей
2008 год - 4% от 4000=160 тыс. семей

неверно.

2.Неверно определено количество построенных на продажу квартир.
Если внимательно посмотреть таблицу Число построенных квартир, то увидим, что в общем числе квартир учитываются:
а) индивидуальные дома, построенные населением за счёт собственных средств, и понятное дело для личного проживания.
б) квартиры построенные жилищно-строительными кооперативами, т.е. пайщиками ЖСК для личного проживания.

Кроме того, в таблице нет, но следовало бы как-то учесть
в) социальное жильё, построенное за счёт федерального и муниципальных бюджетов для обеспечения лиц официально признанных нуждающимися в улучшении жил.условий, а также разных других лиц типа чиновников, депутатов, ментов, переселенцев из ветхого и аварийного жилья и др., которым жильё дают нахаляву. В Москве на это уходит 50% построенных квартир, по России цифра Росстатом не озвучивается, но для оценки можно принять 10% от всего количества.

Тогда получается, что в продажу потенциально могло поступить
2004год   477-116-7-5=349 тыс. квартир
2006год   609-144-8-6=451 тыс. квартир

При этом, по Вашим же расчётам, число семей, способных по доходам приобрести квартиру (неважно, для проживания сегодня или в качестве долговременной инвестиции):
2004 год - 6,7% от 50000=3350 тыс. семей
2006 год - 6,1% от 51966=3169 тыс. семей

Т.е. на одну квартиру, выставленную в продажу квартиру в 2004-2006гг, с учётом погрешностей и допущений в расчётах приходилось от 7 до 10 потенциальных покупателей.