Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Партизан от 30.03.2014 09:50:16
Интересует недвижка, как долгосрочный вклад лет на 5 -10 (может дольше). Думаю брать в ипотеку и сдавать всё это время, ну а там посмотрим. Присматриваю сейчас Сочи и крым. Обьясню почему:
-Сочи - на рынок выкинута большое колличество новостроек после олимпиады, цена на однушку 2,5 ляма, там где вторичка стоила по 5, но перспектива роста цен туманна, т.к. сочи только курорт и таких ништяков от государства во вклад города больше не приходится ждать.
-Крым - цены пока держаться на уровне Украины, по факту такие же как и Сочи сейчас, но перспектива серьёзной застройки и постоянных дотаций от государства после глобальной модернизации, т.к. стратегически важный объект. Вдобавок Крым не просто курорт, там множество других отраслей и достаточно серьёзных

В итоге склоняюсь к Крыму, а именно думаю в Ялту поехать присмотреться.
Может у кого есть какие предложения?
Где в Крыму лучше брать?
Какую квартиру лучше брать 1 или 2 комнатную? (на 3-ку денег не хватит)
Где в Сочи лучше брать?
В Крыму или в Сочи лучше брать?
Стоит ли сейчас брать?
Может стоит обратить внимание на другой регион?

С удовольствием вступлю в палемику выгодности приобретения. Поделюсь своими наблюдениями.

Повторюсь, интересует недвижка как инвестиция. Чтоб было выгодно сдавать в аренду, плюс был высокий процент перспектив роста стоимости жилья в долгосрочном периоде.

Цитата: Alexander_Khalitov от 05.04.2014 18:07:54
Исходя из этого, можно предложить следующие правила – они были верными последние 5 лет и , вероятно, останутся верными еще 3-4 года.

11. В случае уверенности в росте цены, не стесняемся использовать финансовые инструменты в виде рассрочки и ипотеки. При предполагаемом годовом росте стоимости квартиры, скажем, в 35%, ипотека стоимостью 13% превращается из удавки в мощный финансовый рычаг.

Цитата: Alexander_Khalitov от 06.04.2014 10:51:17
Нет, гарантировать рост 35% в год в течение сколько-нибудь долгого промежутка времени не могу. Рост всегда нелинейный, скачкообразный и относительно недолгий во времени. К примеру, начинается строительство стандартного 25-этажного монолита к примеру в Мытищах или Видном. Застройщик - неизвестная широкой публике компания, который не тратится на рекламу.
Как и когда происходит рост цен и кто основные покупатели?

На первом этапе - предпродажная подготовка, котлован, заливка фундамента, строительство первых 5-6 этажей покупателей немного, цены не растут вообще, привлекательность объекта потенциальным покупателям кажется небольшой, покупают в основном жители близлежащих районов, для которых фактор расположения - самый важный. Этот период длится, как правило, 5-6 месяцев. На 6 месяце количество переходит в качество и все те люди, которые прошедшие полгода ходили вдоль забора стройки и зубоскалили вдруг вместе дружно принимают решение покупать. Застройщик и сам понимал, что пора поднимать цены, но видя активность покупателей, поднимает ценник не на 10, а сразу на 15%. Что происходит? Люди, видя, что ценник вырос - начинают покупать еще больше - возникает ажиотаж, на котором цены поднимаются обычно еще на 5-7%. На этом этапе начинаются первые продажи по переуступкам - инвесторы, которые вложились, скажем, 4 месяца назад фиксируют прибыль 20-25% и выходят с рынка, на каком-то этапе предложения становится слишком много и активность покупателей замирает - выходим на первое плато.  Людей начинают одолевать сомнения, правильно ли они вложили и т.д., но менталитет москвичей и особенно "понаехавших москвичей" не позволяет признаться ни самому себе ни знакомым в своих сомнениях - и вот эти сомневающиеся клиенты и становятся главным источником рекламы ЖК. Руководствуясь принципами "За компанию и сосед повесился" и "У меня же хорошо работает интуиция", они приводят всех своих друзей и знакомых - ситуация с избыточным предложением решается и ценник опять начинает неуклонно расти вверх. Следующее плато - прямо перед сдачей, когда инвесторы активно скидывают квартиры по переуступкам. Потом, если застройщик выполнил все свои обязательства и сдача дома прошла вовремя и успешно и люди начали получать свидетельства собственности - в течение 2-3 месяцев происходит еще один разовый рост на 10-15% - квартира из разряда новостроек перешла в разряд вторички. Обычно процесс от котлована до свидетельства  собственности растянут на 22-24 месяца. Инвесторы никогда не смотрят на предполагаемый рост, а только на предполагаемый рост в течение ограниченного времени. Т.е., понятно, что квартира, которая на котловане стоила 2,5 млн когда-нибудь будет стоить 4,2. Но, возможно, это произойдет только через 3 года, когда будет полностью закончено благоустройство района и введен в эксплуатацию детсад.  Морозить деньги на 3 года неправильно - и нужно искать способ вывести деньги, скажем, через полгода. Возвращаемся к нашей гипотетической новостройке и думаем: 0-6 месяц - 2,5 млн, 6-8 месяц - 2,9 млн, 8-12 месяц -3 млн, 12-16 месяц - 3,2 млн, 16-20 месяц - 3,4 млн, 20 месяц сдача объекта, 22 месяц - получение свид-ва собственности 3,75 млн, 36 месяц - окончание благоустройства и ввод детсада - 4,2 млн. Все очень приблизительно, но порядок цифр обычно именно такой. Понятный и очевидный нюанс - Вы можете войти на 0 месяце прождать 7 месяцев и заработать свои 15%, что в пересчете на годовые равно 26%, а можете зайти на 5 месяце и выйти на 7 - заработав за 2 месяца те же 15%, но в пересчете на годовые это даст уже 90% годовых или в 3,5 раза большую прибыльность.  
По общему правилу, чем крупней объект и выше рекламная активность, тем меньше скачки, т.е. там рост будет более-менее равномерно размазан на весь срок строительства.

Для интереса погуглите цены, которые были в Московском, Котельниках и Реутове 5 лет назад. Эти 3 города + Люберцы последние 3-4 года били все рекорды роста цен. Деньги идут туда, где наибольшая прибыль. Т.е., 15 лет назад это была Новая Рига и вторичка Москвы, чуть позже разные новостройки в Капотне и Бутово, потом Химки и Красногорск, последние 3 года - Новая Москва по Киевскому шоссе (п. Московский), Реутов и Новорязанское шоссе (Котельники и Люберцы - из-за резко улучшившейся транспортной доступности).

Ну как-то так

Цитата: Alexander_Khalitov от 06.04.2014 11:05:15
Дал развернутый ответ, а вопрос, оказывается был в отношении ипотеки. Предлагать взять ипотеку на 20 лет под 13% годовых при, скажем, 20% первоначальном взносе может только какой нибудь вредитель или враг народа Конечно, я имел ввиду следующее: покупаете квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, через 8 месяцев, дождавшись роста квартиры на 25% - продаете ее. Чтобы продать - нужно вывести из под обременения, чтобы вывести из под обременения нужно осуществить досрочное погашение ипотечного кредита. Досрочное погашение ипотечного кредита сейчас возможно в любом банке и на любой стадии. Безусловно, применимо при достаточно высоком абсолютном росте стоимости квартиры - т.е., если Вы купили квартиру в ЖК "Новое Ступино" за 1,2 млн дождались роста до 1,5 млн и решили провернуть такую сделку - то она, однозначно, не будет выгодной - оплата услуг риэлтора, перерегистрация, оплата страховых взносов по ипотеке, если с покупателем не договоритесь насчет высокого первоначального взноса, который пойдет на погашение, Вам нужно будет брать потребительский кредит, делать его досрочное погашение, платить небольшую неустойку - в общем, 300 000 рублей разлетятся. Если же речь идет о квартире на котловане, скажем, за 6 млн, которая за год выросла до 7,5 млн - сделка уже имеет смысл - в любом случае в районе 0,9-1,1 млн заработаете. Как-то так.

Ни в коем случае, не призываю к использованию ипотеки. Написал про ипотеку только в данной конкретной ситуации. Если правильнее будет этот пункт убрать - уберу, дабы не быть презираемым в качестве ипотечного брокера

Цитата: Nobody от 06.04.2014 18:34:03
Он тут давно уже.

Цитата: Alexander_Khalitov от 06.04.2014 10:51:17
Для интереса погуглите цены, которые были в Московском, Котельниках и Реутове 5 лет назад. Эти 3 города + Люберцы последние 3-4 года били все рекорды роста цен.

Цитата: А вон турист от 08.04.2014 10:33:58
то получиться что ничего греть не надо.

Цитата: kolaer от 11.04.2014 15:52:49
Добрый день. Собираюсь приобретать квартиру по ипотеке. Стоит ли сейчас влезать в это дело, на фоне всех событий международных или подождать квартал?

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.04.2014 16:29:39
смотря где собираетесь приобретать.

Цитата: Alexander_Khalitov от 11.04.2014 16:20:39
А что произойдет за квартал по Вашим предположениям?

Цитата: А вон турист от 11.04.2014 16:41:01
Если Вы собираетесь влезать в ипотеку, значит имеете вполне солидный доход и в состоянии накопить на однокомнатную
квартиру за пару лет. При желании можно в ипотеку не лезть, подождать пару лет и потом купить достойное жилье, можно даже и в ипотеку.

Вроде как снимать жилье и копить выгоднее, чем расплачиваться по многолетнему кредиту.

Цитата: kolaer от 11.04.2014 23:05:07
В подмоскве

Цитата: А вон турист от 12.04.2014 15:48:29
Я не ошибаюсь, просто мы говорим о разных вещах.
Может ошибочка у Вас?
Я утверждаю, что накопить на свое собственное жилье можно быстрее, если снимать жилье, нежели чем брать ипотеку. Подразумевается вариант, когда у покупателя нет жилья.
Берем Ваш пример.
Вы утверждаете, что приобрели жилье с начальным взносом в 15%.
Допустим вы купили самую дешевую квартиру в Москве за 3 500 тысяч рублей.
Ваш первоначальный взнос составил 525 тысяч рублей.
Вам надо выплатить стоимость квартиры в 3 млн.
Допустим Вам повезло и вы взяли кредит под 10% годовых
В этом случае Ваш ежемесячный платеж составит примерно 40 тысяч рублей.
За 40 тысяч Вы можете найти вполне нормальный вариант удобный для проживания, близко к работе и копить,например, вложив свои деньги по максимальный процент в банке с АСВ, это вам даст не менее 10% годовых.

Реально же цена квартиры больше в разы и сумма ежемесячного взноса соответственно тоже будет пропорционально Выше.
Допустим Вы купили квартиру не за 3, а за 10 млн - 112 тысяч в месяц это очень даже много и тут вариант со съемом предпочтительней.

Цитата: А вон турист от 12.04.2014 15:57:35
Дополнение

Вы поймите простую вещь, если Вы сам распоряжаетесь своими деньгами, то Вы

• не платите никому стоимость кредита
  


• даете свои деньги банку в рост
  

За счет этого сберегается пара лет Вашей жизни