Рынок недвижимости: состояние и перспективы

В компаниях ДОНстрой и КРОСТ под сокращения попали не менее половины работников. Массовые увольнения продолжаются во многих строительных организациях города уже неделю.
Рабочие в этих компаниях многие месяцы не получают зарплату. Фасадчики объектов «Измайловский», «Сокольники» и «Шереметьевский (СТ «ДОНстрой») бастуют третий день. У них накопилась пятимесячная задолженность по зарплате.
Объяснение у начальства одно – финансовый кризис замораживает все стройки на ранних циклах работ. Уже известно, что новые строительные площадки ни в этом, ни в будущем году открываться не будут, а на готовых к завершению объектах оставят минимальное число строителей, сообщает ikd.ru.
Сегодня речь идет о десятках тысяч увольняемых. Кроме того, многие рабочие, попавшие под сокращение, не могут получить расчет, а также теряют места в общежитиях.
Чтобы не пропустить бывших работников в свои комнаты, в общежитиях начата замена пропусков.
Ну не красиво -и так как рабов трудяг выжимают , так ещё и не платят ...
пятимесячная задолженность по зарплате  ???  - так только с гыстырбайтерами могут ,
работали значит - только за еду  :(
и так понятно - зарплаты свой рабочие не увидят , как и ынвесторы денег ...
http://www.nr2.ru/moskow/198510.html

По поводу распила гор. и гос. бабла. Тут есть определенная закавыка: ДСК-1 осваивает только деньги на жилищное строительство, а СУ-155 кроме жилья строит еще и нежилые объекты нехилой стоимости. То есть по вводимым метрам их сравнивать вроде как и некорректно.
По состоянию на 2005 год ДСК-1 строил жилья по гор.заказу в два раза больше (в москве) чем СУ-155.
Загрузка мощностей ДСК - головняк и для самого комбината и для мэрии. Поэтому, когда город проектирует новый квартал процентное соотношение привязываемых домов устанавливается с большим перевесом на П-44Т.
Ксати именно бюджетное финансирование помогло СУ пережить 2004 год, когда они крепко засели с Павшинской Поймой.
Понятно, что конкуренция за бюджетное бабло в ближайщий год усилится и в первую очередь на стадии проектирования


Юкле и Сильверу: Волк за последнюю неделю ОЧЕНЬ МНОГО и ПОДРОБНО освещал свою точку зрения. Я не припомню, чтобы он ранее так детально делился соображениями за которые на этом форуме принято минусовать. Очевидно Вы куда-то выходили или отлучались, но к примеру тот же авантюрист за одну неделю дважды не разжевывает свою позицию

А вот еще более угрож.весть из буржуиндии нашим девелоперам недвижки...

Fitch: У российских девелоперских компаний начинают появляться серьезные сложности с ликвидностью.

http://www.rbc.ru/rb…3129.shtml

30.09.2008, Лондон-Москва 17:31:29 Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings считает, что российские компании по девелопменту недвижимости, вероятно, окажутся в числе тех, кто наиболее сильно пострадает от ухудшающейся ситуации с финансированием. Это обусловлено большой долей краткосрочной задолженности применительно к позициям ликвидности таких компаний, во многих случаях существенным оттоком операционных денежных средств, ограниченными денежными средствами на балансе и фактическим отсутствием какого-либо существенного запаса по безотзывным неиспользованным кредитным линиям. Агентство отмечает появившуюся накануне позитивную новость о том, что государственный Внешэкономбанк (ВЭБ) предоставит до 50 млрд долл., чтобы помочь рефинансировать задолженность российских компаний. Однако агентство расценивает это, скорее, как краткосрочную поддержку, а не как долгосрочное разрешение рисков ликвидности в стране.

На сегодняшний день подготовительные меры некоторых российских девелоперских компаний недостаточны в свете ситуации с финансированием, в которой они сейчас оказались. Отмечается существенное расхождение по срокам активов (которые являются долгосрочными) и пассивов (краткосрочных) особенно у ряда девелоперов, сфокусированных на коммерческой недвижимости. Недостаточный объем денежных средств на балансе и безотзывных неиспользованных кредитных линий означает, что в настоящее время российские девелоперы в высокой степени зависимы от решений внутренних и международных кредиторов рефинансировать (или не рефинансировать) зачастую существенную краткосрочную задолженность с наступающими сроками погашения у таких компаний. Периодические опционы на предъявление ценных бумаг к досрочному погашению, которые нередко предусмотрены по эмиссиям облигаций на внутреннем рынке и которые сейчас с большей вероятностью могут быть реализованы, также могут привести к увеличению необходимых погашений краткосрочной задолженности. Сообщения о том, что "Система-Галс", вероятно, продаст почти четверть своих проектов для привлечения 500 млн долл. денежных средств, а MIRAX, вероятно, пойдет на аналогичные меры, указывают на реальное ухудшение ситуации с фондированием для российских девелоперов и осознание руководством компаний значимости сохранения денежных средств.

Менеджмент некоторых российских компаний по девелопменту недвижимости в целом исходил из того, что всегда можно будет относительно легко продать активы, а банки всегда будут готовы рефинансировать краткосрочные долговые обязательства. Однако общая нехватка фондирования может означать, что продажа активов в сфере недвижимости станет более сложной задачей, а также может подтолкнуть к более общему снижению цен на недвижимость, что потенциально способно привести к дальнейшему ухудшению отношения банковского сектора к кредитованию сектора недвижимости. Общей стратегией российских девелоперских компаний в области финансирования было увеличение средних сроков погашения долга за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов. Использование этих двух способов привлечения финансирования в настоящее время представляется сложным, и это усиливает воздействие дефицита средств на внутреннем банковском рынке.

Fitch рейтингует пять российских девелоперских компаний первого "эшелона", которые можно отнести к двум группам. Во-первых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на жилой недвижимости и работающие по принципу "строить и продавать" (ОАО "Группа компаний "ПИК" (рейтинг BB- (BB минус)/Rating Watch "негативный"), ОАО Группа ЛСР (рейтинг B+/прогноз "стабильный") и ОАО ОПИН (рейтинг B/прогноз "позитивный")). Их бизнес-модель предварительных продаж позволяет относительно быстро возвращать денежные средства в бизнес. Во-вторых, это девелоперские компании, фокусирующиеся на коммерческой недвижимости и работающие по принципу "строить и держать", у которых денежные средства, как правило, вкладываются на более длительный срок (ОАО "Система-Галс" (рейтинг B+/прогноз "негативный") и ООО "Миракс Групп" (рейтинг B/ Rating Watch "негативный")). Хотя возможны отклонения от этого правила, Fitch считает, что модель бизнеса по принципу "строить и держать" более уязвима к ухудшению ситуации с фондированием, чем модель "строить и продавать".

Если ситуация с привлечением финансирования продолжит ухудшаться, возможна поляризация российского девелоперского рынка.

Сокращение риска ликвидности у российских девелоперов, вероятно, только по мере осуществления их портфелей проектов (которое приведет к генерированию положительного денежного потока до финансирования), после того как будет успешно привлечено новое долгосрочное фондирование, а менеджеры в данном секторе в целом станут применять более консервативный подход к управлению ликвидностью.

Цитата: avanturist от 30.09.2008 11:18:14
Все нормально - падаем (c).

Тут по первичке:
http://www.census.go…icemon.pdf

Тут по вторичке:
http://www.realtor.o…ch/ehsdata

По вторичке старые данные они не дают - пик был в июле 2006 на 230,200.

перенес тему из экономического кризиса)
смотрите господа,
американский рынок первички цифровые данные http://www.census.go…icemon.pdf :
рост цен с янв. 2000 г. по март 2007 г. (пик цены, дальше только падение) составил примерно 64%
(с 200,300 до 329,400 тыс. долл. средняя цена за средний односемейный дом, примерной площадью 225 кв. м - The average single-family house completed had 2,521 square feet)
с марта 2007 г. по авг. 2008 падение цены -19.9% (с 329,400 до 263,900)
Москва http://www.irn.ru/gd…cy=1#begin
в среднем рост с 01.2000 по н.в. составил 750-800% за 8,5 лет. - каким же должно быть падение??

Я помню полгода назад здесь некоторые кричали, что московский рынок недвижки не упадёт, а будет только расти, пусть и не такими большими темпами, мотивируя это тем, что мол и в 2003 - 2004 г. все говорили, что рынок рухнет...

Цитата: sanches
Ну в приличном обществе сначала свою версию озвучивают к тому же  оценка уровня снижения цены - это главный параметр вхождения в одну из групп форумистов на этой ветке

Можно делать ставки?
Думаю процентов на 50-80%. Даже по аналогии с фондовым рынком, где и ликвидность на порядок выше, чем на рынке недвижимости, можно судить, что падение будет серьезней.

Сегодня случайно залез на сайт ДСК-1 и Ко и посмотрел цены в Железнодорожном. Дом со сдачей в 3 кв.2010, сейчас монтируют цоколь. Цена квадрата в однушке - 67 тыр., в двушке - 61 тыр., а в трешке 53 тыр. Разница между однухой и трехой - 14 тыр. - порядка 20%.
Многие здесь на форуме регулярно мониторят предложение ДСК, к ним и вопрос: такой разброс цен на одном объекте это обычное дело для ДСК или тенденция последних дней?

Цитата: sanches
Ну в приличном обществе сначала свою версию озвучивают к тому же  оценка уровня снижения цены и срока за которое это снижение произойдет- это главные параметры вхождения в одну из групп форумистов на этой ветке

зы малек подправил

Смотрим:
Рост цен за 7 лет (01.2000-03.2007)  у амеров: +64%, у нас:  +700%
за последние 1,5 года  (03.2007-08.2008) у амеров падение: -19,9%, у нас рост: +100%

Т.о. амеры упали на 1/3 от их роста, и даже если тупо проводить паралелли, то наши "1/3 от нашего 800% роста" - это -1 864,8 долл. за кв.м., следовательно возможно падение падение на 29,6% (от текущей условно средней цены в 6300 долл. за кв. м.)

Если рассматривать неликвид вроде недвижки, надо учитывать некий спрэд между ценой спроса и предложения. Например некий застройщик предлагал вначале года метр по 50 000, потом через месяц, сговорившись со своим коллегой по 60 000. Это видимо все-таки психологический трюк для привлечения "инвесторов". Можно показать цену и в 160 000, если уверен в дальнейшем росте недвижимости и нежеланием продавать сейчас. Но есть и цена спроса - та цена что люди готовы платить. Если отбросить "инвесторов" и "самоубийц-ипотечников", то она может быть и на 50% и на 70% ниже сегодняшних оферов. А по некоторым объектам и в условиях кризиса она вообще очень быстро может стать нулевой.

Цитата: _YUKLA_
А куда же денутся те десятки, если не сотни тыс. инвестиционных квартир, которые сейчас придерживают "до поры до времени"?

Да, и не нужно говорить что таких квартир нет вообще, и/или что они составляют мизерный процент от общего числа квартир, построенных за последние 7-8 лет.

Что говорить, о чём говорить? Всё уже сказано (с) И.В.Сталин

Про инвест-квартиры тоже всё сказано, скоро мы увидим их реальное количество. Меня интересует, что будет когда они рассосутся.

А радоваться нечему:
Уже известно, что новые строительные площадки ни в этом, ни в будущем году открываться не будут
и далее
Австрийский концерн Strabag, одним из владельцев которого является Олег Дерипаска, официально объявил о приостановке программы по строительству цементных предприятий
и вдогонку
Бельгийская компания IVC Group закрыла проект строительства завода по производству напольных покрытий из ПВХ в Ярославском районе Ярославской области
Всё это новости одного дня.

Что это, как не кризис стройотрасли, захватывающий смежные?

Только не говорите мне, что придут новые эффективные собственники и быстренько всё разрулят. Я уже слышал это в 1991 году.

Цитата: ЮТА
Это только в процентах цифры 50 и 80 кажутся близкими.
На самом же деле падение на 50% означает падение в 2 раза.
А вот падение на 80% означает уже падение в 5 раз.

Эка Вы хватанули.

разница действительно большая, но я думаю она стоит того, чтобы например не жить напротив мясокомбината в гетто, а где-то на Воробьевых горах например. Лично для меня цена первого варианта вообще ноль..

Да, еще тут можно учесть, что у разных девелоперов разная степень *опы проблем с ликвидностью. Кто то может вообще упрочить свои позиции, спокойно продав все в два раза дешевле. А вот кому то возможно придется отдавать все значительно дешевле.

А вот и соответствующие статейки.
Мегапроект — средство против экономического кризиса?

Подмосковье.
http://sob.ru/issue-11-3028.html

Питер.
http://sob.ru/issue2964.html

Н-Новгород.
http://sob.ru/issue2402.html

Цитата: _YUKLA_
Отвечу. По разным оценкам по Москве и области процент инвестиционных квартир достигает 80% в зависимости от сегмента. Абсолютное большинство "элиток" - инвестиционные.

У меня на этот счет есть свои наблюдения, возможно профанские, конечно. Вот я купил квартиру в новострое, который хрен знает когда сдадут и сдадут ли вообще - неизвестно. У нас есть форум, где общаются такие же бедолаги как и я, встречи устраиваем, пишем бесполезные письма в мэрию и т.д.

15 (пятнадцать!!) человек из 150-ти квартирного дома, где ВСЕ хаты раскуплены! Где, спрашивается, остальные покупатели? Кто они? Им не нужны свои квартиры? И надо сказать, такая ситуация на многих форумах посвященных тухлым стройкам. Многоквартирный дом с раскупленными квартирами, а суетятся от силы человек 20. Остальным дела нет. Интересно, в общем.

Цитата: _YUKLA_
Отвечу. По разным оценкам по Москве и области процент инвестиционных квартир достигает 80% в зависимости от сегмента.

80% от чего ?  ???
и меня больше интересовал ваш ответ про подземные паркинги! в той же элитке и безнес классе. сколько там инвестиционных ?

кстати если вы о инвесторах которые вкладываются на котловане и выходят перед сдачей дома или после оформления собственности - то это нужные инвесторы (как бифидобактерии в желудке ) они же все риски по недострою на себя берут, да и без них бы и дом не на что строить было -вспомните РН 3 года назад, никто денег под новострой не давал. Их маржа это премия за риск, я бы их к спекулям(надувающим пузыри) не относил.
А считается % инвест хат  просто, берете полностью заселенный дом, берете статистику по рукам - сколько там квартир продавалось и считаете процент к общему кол-ву квартир.

Цитата: aiker от 30.09.2008 19:47:26
У меня на этот счет есть свои наблюдения, возможно профанские, конечно. Вот я купил квартиру в новострое, который хрен знает когда сдадут и сдадут ли вообще - неизвестно. У нас есть форум, где общаются такие же бедолаги как и я, встречи устраиваем, пишем бесполезные письма в мэрию и т.д.

15 (пятнадцать!!) человек из 150-ти квартирного дома, где ВСЕ хаты раскуплены! Где, спрашивается, остальные покупатели? Кто они? Им не нужны свои квартиры? И надо сказать, такая ситуация на многих форумах посвященных тухлым стройкам. Многоквартирный дом с раскупленными квартирами, а суетятся от силы человек 20. Остальным дела нет. Интересно, в общем.

15ть из 150 да это даже много  ;D   вот мой случай . дом почти 300 квартир , задержан  на год , короче как стало можно жить ....вселилось .. вселилось .. целых СЕМЬ семей , ну то есть люди реально нуждались , хе-хе еще в десятке квартир идут ремонты , все есть вода , свет , тепло , лифты работают .....  Домик распродавали в 2006году .. вот такие расклады

причем судя по кетайским входным дверям ,  многое пойдет в аренду. короче расклад по моему дому таков , в квартирах 15ти будут жить , еще столько же будут сдавать , остальное будет стоять с картонными дверями , так как чисто инвестиция , которую в любой момент могут выставить в продажу , хе-хе

Цитата: ЭРРЕКЦИОНЕР от 30.09.2008 17:18:33
В компаниях ДОНстрой и КРОСТ под сокращения попали не менее половины работников. Массовые увольнения продолжаются во многих строительных организациях города уже неделю.
Рабочие в этих компаниях многие месяцы не получают зарплату. Фасадчики объектов «Измайловский», «Сокольники» и «Шереметьевский (СТ «ДОНстрой») бастуют третий день. У них накопилась пятимесячная задолженность по зарплате.
Объяснение у начальства одно – финансовый кризис замораживает все стройки на ранних циклах работ. Уже известно, что новые строительные площадки ни в этом, ни в будущем году открываться не будут, а на готовых к завершению объектах оставят минимальное число строителей, сообщает ikd.ru.
Сегодня речь идет о десятках тысяч увольняемых. Кроме того, многие рабочие, попавшие под сокращение, не могут получить расчет, а также теряют места в общежитиях.
Чтобы не пропустить бывших работников в свои комнаты, в общежитиях начата замена пропусков.
Ну не красиво -и так как рабов трудяг выжимают , так ещё и не платят ...
пятимесячная задолженность по зарплате  ???  - так только с гыстырбайтерами могут ,
работали значит - только за еду  :(
и так понятно - зарплаты свой рабочие не увидят , как и ынвесторы денег ...
http://www.nr2.ru/moskow/198510.html

Пресса-то жОлтая

На том же ресурсе http://www.nr2.ru/moskow/198556.html "«Дон-Строй» опровергает информацию о массовых увольнениях"

Да и нет у ДС объекта Шереметьеский

Цитата: Посетитель2
А
Ситуация реально тупиковая , по идее надо бетон в залоге сносить , ну то есть натурально сносить .

Запросто! Решат, что техпроцесс не выдержан (соленый бетон), жить опасно, и снесут, у этих уродов не заржавеет.

Вот еще по массовым увольнениям
Концерн «КРОСТ» опровергает информацию о массовых сокращениях рабочих
http://www.nr2.ru/moskow/198608.html

По словам Делягина, монополиями поддерживаются не только высокие цены на жильё, но и их их отражение в индикаторах, которые эти монополисты контролируют.
Получается, что индикаторам верить нельзя!?

В. А что с жильем?

О. Его рынки жестко монополизированы строительными организациями и их смычкой с городскими властями. Такой двусторонний монополизм ограничивает возможности снижения цен. Даже продажа части инвестиционных квартир «за любые деньги» - а процесс уже пошел, в сентябре на рынок хлынул поток инвестиционных квартир - может просто не получить отражения в используемых рынком индикаторах, контролируемых монополистами.

Поддерживает цены на недвижимость и отсутствие общедоступных инвестиционных товаров, кроме жилья, и его уникальность: это единственный инвестиционный товар, обладающий высокими потребительскими и коммерческими свойствами. Грубо говоря, в инвестиционной квартире можно жить, и можно жить за счет сдачи ее в аренду. С другой стороны, высокая концентрация доходов в современной России поддерживает спрос даже на сверхдорогое жилье.

Прокол спекулятивного пузыря на рынке недвижимости, конечно, неизбежен, - но произошедшего падения цен на нефть и обеднения населения для него недостаточно.

http://forum.msk.ru/…35077.html

Цитата: 4ester от 30.09.2008 22:24:05
Вот еще по массовым увольнениям
Концерн «КРОСТ» опровергает информацию о массовых сокращениях рабочих
http://www.nr2.ru/moskow/198608.html

вот и появились сотрудники этих компаний !
кстати - у этого дона таджи год назад в строгино улицу перекрывали , требовали денег за 18-ти часовой день  :(
им тогда 4 месяца не платили - омон их , конечно разогнал и депортировал , но такие фокусы эта компания любит - склонен верить я ресурсу http://www.nr2.ru  8)
а опровергать в сми и на форумах - эта работа  4esterОВ и иже , не уверен , что и им заплатят  ;)
для начальства - все они таджи .....

Вот не согласен я с некоторыми товарищами, которые паникют в стиле: "Жилье подешевеет, никто строить не будет". Не совсем так, ИМХО.
Итак, мы имеем девелопера. Он набрал кредитов под дорожающее жилье, у него много недвижимости, земли и прочих активов. Недвижимость находится в разной стадии готовности - от проекта до почти сданного дома. Все было очень хорошо много лет - кредиты без проблем, расширение быстрыми темпами, бонусы руководству и т .д. И вдруг...
Спрос падает. Выручки на очередную выплату кредита не хватает. Перекредитоваться срочно! Но и здесь проблемы - мировой кризис. Деньги подорожали. Что делать? Закрываться? Нет, конечно. Надо сокращать издержки и продавать активы. Мы должны выплыть!
1. Продажа активов. Какие активы мы будем продавать? Готовое жилье не берут, снизить цены - нельзя, это означает потопить и себя, и коллег-конкурентов. Снижение цен на готовое жилье - это только тогда, когда будет выбор обанкротится или снизить. Продаем остальное. Земля, проекты в низкой стадии готовности - подходящий товар для продажи. К тому же, строить их все равно не на что - см. п. 2 "Снижение издержек". Мы продаем, наверно не дорого, возможно даже дешевле, чем себестоимость. Деньги-то нужны... Но раз мы продаем - кто то покупает! Кто-то, у кого есть ликвидность... А зачем покупает? Наверно, что бы строить... Но это уже не наше дело, кредит мы выплатили.
2. Снижение издержек - Это и увольнение лишних людей, и заморозка проектов низкой стадии готовности, и отказ от новых проектов.
Далее. Наконец находится девелопер, у которого активов по-меньше, и он вынужден торговать "запасенным" жильем. Конечно, он продаст сразу много и с большой скидкой, не на открытом рынке, а другой компании. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса.
Основные тезисы этого бреда:
1. Продавать придется.
2. Продавать желательно другим компаниям.
3. Раз будут продавать, будут и покупать.
4. Будут покупать не для того, что бы ломать, а что бы продолжать строить.
Именно это и имел в виду Авантюрист и Прохоров, когда говорил, что девелоперов будут скупать осенью.