Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Жилье подешевеет. Везде,включая Москву,процентов так на 40-60%.
Строить будут по-любому. С нормой прибыли ,канеш,поменьше,чем было.. Упертых вылечат при помощи прохоровых ,  дерипасок , а самих упертых-"докторами"-ибо нефиг.Разговоры,что мол "усе схвачено" - бред. В Казахстане вааще было "схвачено двумя-тремя кланами" - и что? Сильно помогло?

Еще, мне кажется, инвесторы в жилье ждут момента выдачи родовых сертификатов. Это в МСК они не сильно повлияют на общую стоимость жилья, а в регионах - 20-30% от стоимости однушки, или вообще в глубинке - пол-стоимости, если не больше, двухкомнатной.

Цитата: Темный от 01.10.2008 11:29:49

3. Раз будут продавать, будут и покупать.

Ну, как сказано в известном очень умном детском мультике - "чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала продать что нибудь ненужное". Или клад найти.

С кладом, есно, проблемы. Остается продать что-нибудь ненужное.
Денег же нет. Раньше цены росли из-за денежных мультипликаторов, достигавших 30 у амерских банков - теперь мультипликаторы сдохли.

Вот есть у инвестора 1 млрд, неважно чего. А продаться хотят на 10 млрд.
Ну купят на 1 млрд. А остальные 9 бесплатно раздадут?
И какая должна быть справедливая цена?

А если государство выкупит, то инфляция будет мама не горюй...

Цитата: Темный от 01.10.2008 11:29:49
1. Продажа активов. Какие активы мы будем продавать? Готовое жилье не берут, снизить цены - нельзя, это означает потопить и себя, и коллег-конкурентов. Снижение цен на готовое жилье - это только тогда, когда будет выбор обанкротится или снизить. Продаем остальное. Земля, проекты в низкой стадии готовности - подходящий товар для продажи. К тому же, строить их все равно не на что - см. п. 2 "Снижение издержек". Мы продаем, наверно не дорого, возможно даже дешевле, чем себестоимость. Деньги-то нужны... Но раз мы продаем - кто то покупает! Кто-то, у кого есть ликвидность... А зачем покупает? Наверно, что бы строить... Но это уже не наше дело, кредит мы выплатили.
2. Снижение издержек - Это и увольнение лишних людей, и заморозка проектов низкой стадии готовности, и отказ от новых проектов.
Далее. Наконец находится девелопер, у которого активов по-меньше, и он вынужден торговать "запасенным" жильем. Конечно, он продаст сразу много и с большой скидкой, не на открытом рынке, а другой компании. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса.
Основные тезисы этого бреда:
1. Продавать придется.
2. Продавать желательно другим компаниям.
3. Раз будут продавать, будут и покупать.
4. Будут покупать не для того, что бы ломать, а что бы продолжать строить.
Именно это и имел в виду Авантюрист и Прохоров, когда говорил, что девелоперов будут скупать осенью.

1.ваш первый пункт противоречит заголовку "Жилье подешевеет, никто строить не будет". т.к. вы утверждаете "снизить цены - нельзя" вы уж определитесь снижаются цены или нет ?
-продаем дешевле себестоимости - это прямые убытки, чем их закрывать ? не закроете вы банкрот.
-Но раз мы продаем - кто то покупает! - наоборот, вместе с вами все продают а вот с покупателями беда, никто не покупает, зачем когда завтра будет дешевле!
2. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса. -браво ! именно так и поступит большинство, сократят все издержки (увольнения, срез зарплат ит т.д.), заморозят и постараются распродать объекты куда нужно вливать деньги, постараются достроить то что уже есть (если хватит ликвидности). а после этого выйдут из бизнеса в кеш
Почему не останутся строить с меньшей маржой? - так вы сами написали строить банально не на что ! кредитовать их никто не будет ни под какой процент, цены на рынке будут падать резко (т.е. вложившись в проект ты не знаешь отобъешся или нет). Таким образом приходим к выводу что строить не будут (см. казахстан, только достраивают за счет государства), следовательно пройдя волну "резкого падения цен" в итоге упремся в волну "резкого роста цен" из за дефицита жилья.
Например те безумные цены которые наблюдаем сейчас это следствия разрушения строительной отрасли в 90х годах.
Личностям думающим "пусть рухнет я куплю а потом хоть потоп"  предлагаю расслабиться, не купите.
кредит никто не даст, и даже если у вас будут деньги - жаба задушит, потому что "завтра будет дешевле" , в кризис отдавать огромные деньжищи за бетон (а они все равно будут огромные, даже если сейчас кажутся приемлимыми) очень тяжело (многие купили в 98 году после кризиса и падения цен ?).

Цитата: alladin от 01.10.2008 13:00:58
-продаем дешевле себестоимости - это прямые убытки, чем их закрывать ? не закроете вы банкрот.

нечем покрыть убытки - банкрот. а чего тут такого?
тогда, думаю, кредитор реализует имущество банкрота .  хоть за сколько-нибудь.  с паршивой овцы, как говорится.

Цитата: cineproof от 01.10.2008 12:26:36

Вот есть у инвестора 1 млрд, неважно чего. А продаться хотят на 10 млрд.
Ну купят на 1 млрд. А остальные 9 бесплатно раздадут?
И какая должна быть справедливая цена?

А если государство выкупит, то инфляция будет мама не горюй...

Тут уже гадание на кофейной гуще, а я в этом не силен
А если купят на 8 миллиардов? Ни я, ни Вы этого оценить не можем. Деньги в РФ есть, а вот кто и сколько вложится - это вопрос... Мое мнение такое: Даже после снижения цен на 40% строить все равно будет выгодно. Ну а раз будет выгодно - будут строить. А раз будут строить - то почему бы не выкупить готовый бизнес в тот момент, когда он стоит дешево?
Насчет гос-ва. Смотря как будет выкупать. Если по ценам, близким к себестоимости, а потом раздавать очередникам (а куда же еще девать?), то не должно это сильно инфляцию разогнать... Полученные деньги девелоперы отнесут обратно в банк (инфляция не выросла), квартиры раздали (опять сильно не выросла). Деньги фактически стерелизовались в банк. системе. А если как-то по другому выкупать - кто его знает... В общем, опять гадание.

Цитата: Salimbek
Я говорил именно про жилье, т.к. такие сертификаты позволят выйти на ипотечный рынок определенной группе лиц.

ну если уж так учитывать, то эти деньги идут начиная от рождения 2-го ребенка.
по достижении 2-м ребенком 3х летнего возраста.
то есть в семье уже как минимум 4 рта. 2 из которых денег не зарабатывают, а наоборот.
(вы же не думаете, что взамен денег государство заберет себе дитенка?)

кому же прощще  влезть в ипотеку? семье из 2 человек без детей или семье с 2-мя мелкими детьми но с дискаунтом 250тр?  
имхо хрен редьки не слащще. и это "детские" деньги рынок недвиги не колыхнут.

хотя вариант есть. родить 2 детей, дождаться чтоб дети выросли до 30 лет, встали на ноги и получили солидный оклад. вот тут-то
можно и подумать о приобретении жилья этой юной ячейке общества, с учетом родовой подачки.
наверное, так и рассчитано было. а мы просто торопимся
так что ждем 30 лет  вот тогда РН воспрянет.

Цитата: alladin от 01.10.2008 13:00:58
1это прямые убытки, чем их закрывать ? не закроете вы банкрот.

Сравним цену вложений и рыночную цену,даже падение на 40% всё равно даст прибыль

-Но раз мы продаем - кто то покупает! - наоборот, вместе с вами все продают а вот с покупателями беда, никто не покупает, зачем когда завтра будет дешевле!

При достижение определённой нижней границы цены,появяться и первые покупатели.

2. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса. -браво ! именно так и поступит большинство, сократят все издержки (увольнения, срез зарплат ит т.д.), заморозят и постараются распродать объекты куда нужно вливать деньги, постараются достроить то что уже есть (если хватит ликвидности). а после этого выйдут из бизнеса в кеш
Почему не останутся строить с меньшей маржой? - так вы сами написали строить банально не на что !

Будет строить тот,кто "скупит этих дивелоперов пачками".И борзометр прикрутит свой чуток,тем более если СВЕРХУ команда поступит.Забыли про нац проект "Доступное жильё"?Зачем строить новое,когда можно купить рухнувшее уже готовое?

Личностям думающим "пусть рухнет я куплю а потом хоть потоп"  предлагаю расслабиться, не купите.
кредит никто не даст,

Сегодня,завтра не дадут,но Вы можете поручиться,что не дадут весной,в том же ВТБ?  ;)

1.ваш первый пункт противоречит заголовку "Жилье подешевеет, никто строить не будет". т.к. вы утверждаете "снизить цены - нельзя" вы уж определитесь снижаются цены или нет ?
Имеется в виду комплекс проблем, связанный с прекращением роста цен на недвижимость и снижением спроса. Розничные цены на жилье будут падать в последнюю очередь.

-продаем дешевле себестоимости - это прямые убытки, чем их закрывать ? не закроете вы банкрот.
Иногда живые деньги сейчас важнее, чем прибыль неизвестно когда. Например, можно получить прибыль в будущем, от продажи других активов. Т. е. фраза "не закроете - вы банкрот" не верна.

-Но раз мы продаем - кто то покупает! - наоборот, вместе с вами все продают а вот с покупателями беда, никто не покупает, зачем когда завтра будет дешевле!
Да, в этой ситуации выиграет тот, кто быстрее всего поймет ситуацию и раньше скинет активы. Но все равно, активы в никуда не уйдут. При банкростве скупят в крайнем случае, за копейки. Это если не найдут таки покупателя.
2. Закроет все кредиты, ну и дальше его судьба нас не интересует - будет по-немного строить, скорее всего. А может быть закроется, продаст остатки бизнеса. -браво ! именно так и поступит большинство, сократят все издержки (увольнения, срез зарплат ит т.д.), заморозят и постараются распродать объекты куда нужно вливать деньги, постараются достроить то что уже есть (если хватит ликвидности). а после этого выйдут из бизнеса в кеш
- это означает "продать". Не Вы ли говорили абзатцем выше, что никто не купит? Вы уж определитесь

Почему не останутся строить с меньшей маржой? - так вы сами написали строить банально не на что ! кредитовать их никто не будет ни под какой процент, цены на рынке будут падать резко (т.е. вложившись в проект ты не знаешь отобъешся или нет). Таким образом приходим к выводу что строить не будут (см. казахстан, только достраивают за счет государства), следовательно пройдя волну "резкого падения цен" в итоге упремся в волну "резкого роста цен" из за дефицита жилья.
Вернутся к опыту начала 21 века - кредитовать будет покупатель

Например те безумные цены которые наблюдаем сейчас это следствия разрушения строительной отрасли в 90х годах.
Личностям думающим "пусть рухнет я куплю а потом хоть потоп"  предлагаю расслабиться, не купите.
кредит никто не даст, и даже если у вас будут деньги - жаба задушит, потому что "завтра будет дешевле" , в кризис отдавать огромные деньжищи за бетон (а они все равно будут огромные, даже если сейчас кажутся приемлимыми) очень тяжело (многие купили в 98 году после кризиса и падения цен ?).
Всем станет хуже? Так не бывает. Кому-то хуже, кому-то лучше. Тем, кто взял ипотеку в 2008 - будет хуже. Кто успел скинуть в 2007 - лучше. Может, кто-то копит, и ему станет проще? В том же 98 много грамотных людей переждали кризис с $ а потом купили подешевевшие машины (наши) и недвигу.

Т. е. фраза "не закроете - вы банкрот" не верна. - да что вы говорите, интересно кто же тогда банкрот  ;D, вы скорей всего не это написать хотели. Говорите прибыль от продажи других объектов - а откуда они эти продажи на падающем рынке, кто покупатель ? много сейчас продаж в США ?
Да, в этой ситуации выиграет тот, кто быстрее всего поймет ситуацию и раньше скинет активы. Но все равно, активы в никуда не уйдут. При банкростве скупят в крайнем случае, за копейки. Это если не найдут таки покупателя.--Вы видели что недавно было на ФР, кто там быстрее всех понял ситуацию и скинул ? когда цена падает домкратом никто не успевает продать, просто нет покупателя
- это означает "продать". Не Вы ли говорили абзатцем выше, что никто не купит? Вы уж определитесь выше я говорил о продажах объектов не достроев, а здесь я говорю о достроенных объектах которые будут стараться продать физическим лицам на падающем рынке, и не утверждаю что это получится сделать - не получится читай выше - банкрот.

Вернутся к опыту начала 21 века - кредитовать будет покупатель -- что то я вас не понял совсем
Всем станет хуже? Так не бывает. Кому-то хуже, кому-то лучше. Тем, кто взял ипотеку в 2008 - будет хуже. Кто успел скинуть в 2007 - лучше. Может, кто-то копит, и ему станет проще? В том же 98 много грамотных людей переждали кризис с $ а потом купили подешевевшие машины (наши) и недвигу.Вы знаете речь не обо мне и не о вас, от разрушенного сройкомплекса в итоге хуже станет всем, лично меня заботит как будет жить мой сын и в какой стране я буду жить в старости, а сейчас все необходимое для жизни у меня  есть

В первом полугодии ПИК увеличила объем денежных поступлений более чем вдвое — до $1,26 млрд
.....
Но и чистый долг компании вырос вдвое — с $603 млн до $1,32 млрд. Положение ПИК остается достаточно рискованным из-за того, что половина долга компании должна быть выплачена до декабря, говорит аналитик Fitch Джулиан Краш (Fitch поместило рейтинг группы ПИК под «наблюдение» с негативным прогнозом)
......
Долги растут и у других участников строительного рынка. Так, «Главмосстрой» за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% — с 24,86 млрд до 37,1 млрд руб.; «Моспромстройматериалы» (входит в «Главстрой») — на 84%, с 7,68 млрд до 14,15 млрд руб.; ДСК-1 — на 45%, с 22,66 млрд до 32,97 млрд руб.; «Мосинжстрой» — на 65%, с 8 млрд до 13,2 млрд руб.; «Система-галс» за полгода — с $980 млн до $1,2 млрд; AFI Development — с $332 млн до $520 млн (отчеты компаний за II квартал 2008 г.).
http://www.vedomosti…/01/163129

Странно, а чо опять за гонка на ПИК? У ДСК1-то долг не меньше, а сама компания помельче.

И для ПИКа приводят пугающую цифру в USD, а для остальных замаскировали в рублях, но в USD почти столько-же. Видимо заказуха. Кто-то точит ножи именно на ПИК?

Цитата: IMak
Глупости не говорите! ДЕНЕГ У ГОСУДАРСТВА НЕТ!
Все что называется ЗВР и СТаб фонд примерно равно обязательствам наших компаний перед западными кредиторами! Западные кредиторы перекридитовывать не собираются в прежнем объеме (да и не только в прежнем, а вообще не собираются- самим бы быть живу)- значит бабло все связано по рукам и ногам. Отсюда и истерики Кудрина, который все хочет умерить аппетиты государства, ибо он прекрасно понимает всю ситуацию с финансами страны, несмотря на всю браваду ВВП и МедвЭда!
Если из белого дома уйдут Буши- нефти кранты, ибо они были, как владельцы нефтяных заводов, заинтересованы в высоких ценанх на эти экскрименты дьявола!
Все взаимосвязано в этом мире. Деньги тем более...и уж точно бесхозных нет, на раздачу страждущим под нулевой процент!

Согласно озвученному раскладу обязательства наших компаний к погашению до конца года - 48 ярдов, общая сумма обязательств около 250 ярдов. Стабфонд+ЗВР около 700 ярдов. Так что запас прочности есть и неплохой (незря Полсон Кудрину начал названивать после отказа Конгресса, наверняка был послан и Кудриным). Но раздачи денег не будет, я с Вами согласен.

Цитата: Legolas от 01.10.2008 15:23:10
Согласно озвученному раскладу обязательства наших компаний к погашению до конца года - 48 ярдов, общая сумма обязательств около 250 ярдов. Стабфонд+ЗВР около 700 ярдов. Так что запас прочности есть и неплохой (незря Полсон Кудрину начал названивать после отказа Конгресса, наверняка был послан и Кудриным). Но раздачи денег не будет, я с Вами согласен.

Насчет Стабфонда+ЗВР - я бы не надеялся на них -

смотрим сюды - http://www.cbr.ru/pr…res_08.htm
Общие - 559,4 млрд.долл.США (по сост. на 19 сент.2008)
теперь сюды - http://www.cbr.ru/st…ncy_08.htm
Всего - 527,1 млрд долл США (по состоянию на июнь).

И видим что практически никакого запаса и нету...

Цитата: REALexMSG от 01.10.2008 15:55:44
Насчет Стабфонда+ЗВР - я бы не надеялся на них -

смотрим сюды - http://www.cbr.ru/pr…res_08.htm
Общие - 559,4 млрд.долл.США (по сост. на 19 сент.2008)
теперь сюды - http://www.cbr.ru/st…ncy_08.htm
Всего - 527,1 млрд долл США (по состоянию на июнь).

И видим что практически никакого запаса и нету...

Резервный фонд http://www.minfin.ru…p?id4=5797 и фонд нац. благосостояния http://www1.minfin.r…p?id4=5803 сюда не включен. Рост накоплений и там и там . 14 с половиной ярдов в фонде нац. благосостояния и 61,3 ярдов в резервном.

Цитата: alladin от 01.10.2008 14:00:14
Вы знаете речь не обо мне и не о вас, от разрушенного сройкомплекса в итоге хуже станет всем, лично меня заботит как будет жить мой сын и в какой стране я буду жить в старости, а сейчас все необходимое для жизни у меня  есть

А меня не заботит как будет жить ваш сын, потому что это очень отдаленное будущее. Меня заботит судьба нынешнего поколения 20-40 лет. И если это поколение прокатывать по той же схеме с жильем, как последние 5 лет, то мы очень скоро придем к тому, что детей вообще не будет.
А вы продолжайте поддерживать наших замечательных строителей. Пусть и дальше так строят, как сейчас. Только когда вам будет лет 60 и вы захотите уйти на пенсию, то она у вас будет рублей 500 по нынешним меркам. Потому что работать будет некому.

Цитата: Темный
Ну так Вы и возьмите. Человек привел некий список, он для Вас еще один подбирать должен?

пожалуйста вот здесь есть домик ул. Госпитальный Вал
http://www.privat.ru/archproject.htm
он же
http://www.tsj.ru/my…raddr=2975
я в 2004 хотел в нем брать, он достраивался, не смог

приведенный список это не достроенные дома

Цитата: REALexMSG
Долгов не 200млрд а 527млрд по состоянию на 1 июля. С учетом сентябрьских событий и падением ипотбумаг в которые у нас было вложено около 30млрд думаю долг существенно больше...

Лучше переместиться в ветку мировой кризис. Вы не понимаете о чем говорите. В бумаги никто не вкладывался. Вкладывались в облигации (заработали на них), дождались срок погашения получили проценты и уменьшили долю в облигациях со 100 до 30 ярдов. Вы понимаете разницу между акцией и облигацией?

Цитата: hunter от 01.10.2008 16:15:08
А меня не заботит как будет жить ваш сын, потому что это очень отдаленное будущее. Меня заботит судьба нынешнего поколения 20-40 лет. И если это поколение прокатывать по той же схеме с жильем, как последние 5 лет, то мы очень скоро придем к тому, что детей вообще не будет.
А вы продолжайте поддерживать наших замечательных строителей. Пусть и дальше так строят, как сейчас. Только когда вам будет лет 60 и вы захотите уйти на пенсию, то она у вас будет рублей 500 по нынешним меркам. Потому что работать будет некому.

какое отдаленное будущее ? 10-15 лет всего осталось  ;)
Вы меня странно воспринимаете, я же не говорю что нам не надо чуда, я лишь утверждаю что чудес не бывает. вы хотите здесь и сейчас, но быстро только кошки родяться а стройкомплексу годы нужны.
в последнее время (последние 5 лет) стройотрасль прибавляла огромными темпами, выросла, окрепла, стала строить объемами как в СССР. теперь ее нужно аккуратненко реструктуризировать и продолжая наращивать объемы начинать снижать цены и улучшать качество- что я надеюсь и будет делать правительство.
а пенсии отменят - вы еще не в курсе?, авантюрист вроде обещал  ;)
и не увязываете демографию с обеспеченностью, уже обсуждали что как раз в обеспеченной жильем европе рожают позже и меньше чем в том же узбекистане.

Цитата: Legolas
Обязательства по которым несет гарантии государства можно найти на сайте минфина. Долг России около 45 ярдов. Есть долги субъектов РФ, около 202 ярдов (не по всем гос.гарантии есть).

Откуда цифры берете?

http://www.cbr.ru/st…ncy_08.htm
заголовок - "Внешний долг Российской Федерации в январе - июне 2008 года в национальной и иностранной валюте (млрд. долларов США)"

Цитата: antires
Устроило - это значит что, мобилизовав сбережения и родственные займы, в банке нужно будет взять не более 30% и расплатиться за 3-5 лет. Примерно так.

ЗЫ Вы только не в одностороннем порядке ищите еще нужно параллельно уламывать продавцов на скидки , чтобы придти к консенсусу

ну вот представте что недвижка упала на 40%, зарплату вам порезали процентов на 20 а перспективы повышения туманны, наоборот могут уволить, банк кредитов дает только под уже построенную квартиру и под грабительские 25% причем просит 4 поручителей (падение на 40% его уже убедило что квартира в залоге это не достаточно). родственники денег не дают, сами ищут у кого бы занять, ну и поручителей не так просто найти т.к. подписываться за вас отдать долг если что не все хотят, кризис же на дворе.
и в такой ситуации 8 ваших коллег которые вокруг (2-х сократили им уже не до недвижки)
устроит  ;)?
вы примеряете ту будущую цену, на текущую вашу ситуацию, а это не корректно.