Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Murmur. от 03.03.2013 15:26:20
Я бы первое что сделал на месте мэра - запрет на маленькие квартиры, обязательно новые дома с гаражами на всех жителей и сам дом не раньше, чем будет соответствующее число мест в школе, больнице и проч.

Можете кидаться какашками  :D

Застрелят.

Цитата: Hypnotic Spector от 04.03.2013 09:46:28
Застрелят.

Хе-х, смотря на каком уровне будет принято решение - сделать из Москвы нормальный город  :)

Цитата: MozG_c10240
рост цен и реальность... по крайней мере в Москве не совместимые понятия... тупо хотелки. так что можно поспорить.

вообще вот эта идея - разрешать строить только квадраты, обеспеченные инфраструктурой, конечно, правильная, только нету под нее даже нормального нормативного оформления.
вот, к примеру, хочет застройщик построить несколько кварталов.
Какую инфраструктуру он должен сделать? Где это написано? И это не лохматые советские СНиПы, это актуальные документы? Кстати, а как быть с дорогами, вот построит он эти несколько кварталов, обеспечит даже машиноместа, но ведь от квартала дорога ведет в магистральную дорогу, она шире не станет, а нагрузка увеличится - как быть? Очень наглядный пример - Балашиха, где понастроили домов, а дорога осталась той же, и транспортная доступность в час пик там околонулевая.
Ок, допустим, должен застройщик построить школу и детский садик. Вопрос, кто будет собственник? Муниципалы? А на каком основании? У нас есть соответствующая нормативка, описывающая процесс передачи права собственности на школу и детский садик органу МСУ?
У меня один знакомый сейчас организовывает проект строительства домов в ближнем подсмосковье, ну так их местные власти обязали построить детский садик. Ок, застройщик согласился, только по итогам его планируют продать по себестоимости компании, которая занимается частными детскими садами (чтобы хоть бабки отбить). В итоге там будет не муниципальный детский садик, а частный - вас бы такой вариант устроил?
Кстати, а у вас есть правовые основания не вводить в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, полностью готовые, при не введенном в эксплуатацию детском садике и школе?
Поликлиники, кстати, нужно строить? Отделение почты? Это кто будет оплачивать?

Касательно Москвы, тут несколько другая ситуация. Огромных незастроенных площадей без инфраструктуры тут нет (где требуется с нуля строить всю инфраструктуру), тут тупо новые дома увеличивают нагрузку на существующую инфраструктуру.

Кстати, если уж говорить о реформах, я бы ввел требования, похожие на банковское законодательство, к застройщикам, которые строят по ДДУ.
А то странное дело, чтобы получить право принять 100 руб. в депозит, или 1000 руб. в оплату страховой премии, банкам и страховым компаниям приходится получать лицензии, а застройщики могут принимать миллионы просто так)

Цитата: Ko4evnik от 04.03.2013 11:03:01
Кстати, если уж говорить о реформах, я бы ввел требования, похожие на банковское законодательство, к застройщикам, которые строят по ДДУ.
А то странное дело, чтобы получить право принять 100 руб. в депозит, или 1000 руб. в оплату страховой премии, банкам и страховым компаниям приходится получать лицензии, а застройщики могут принимать миллионы просто так)

Что-то вроде страхования вкладов? Кстати, хорошая идея.

Цитата: Murmur. от 04.03.2013 13:33:19
Что-то вроде страхования вкладов? Кстати, хорошая идея.

угу, я бы вообще право на привлечение денег под строящееся жилье давал бы только в разрешительном порядке (типа банковской лицензии), ввел бы требования к уставному капиталу, типа как у банков, и чтобы застройщиков регулярно контролировали.
ну и распространил бы туда гарантии АСВ (чтобы не плодить сущностей замкнул бы все в одну организацию - АСВ, хотя фонд, возможно, сделал бы отдельный).

А я бы не разрешал продавать недостроенное жилье, деньги в обмен на свидетельство о собственности.

Цитата: Sh1 от 04.03.2013 18:55:44
А я бы не разрешал продавать недостроенное жилье, деньги в обмен на свидетельство о собственности.

ага, я тоже занимал подобную позицию 3 года назад.
но сейчас так подумал, если нормальный государственный надзор вводить, то почему нет?
просто если требовать от застройщика выложить 100% сумму инвестиций, то это приведет к двум моментам:
1. сократится количество проектов только до того числа, на которое у застройщиков будут деньги. Следовательно, сократится предложение, вырастут цены.
2. цена на конечный продукт вырастет дополнительно, т.к. застройщику придется вваливать больше денег, а деньги стоят денег...
Фактически покупатели жилья и так платят эту стоимость (оплачивая продукт до его готовности), однако в вашем варианте эта стоимость будет выражена в деньгах, и приплюсована к цене квартиры.

а тем временем..
http://www.irn.ru/graph/services/classes2.php?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1&currency=0

Цитата: woo от 04.03.2013 22:02:44
а тем временем..

Угу - печальная кратина -
ВВП РФ вернулся к докризисному,  S&P500 вернулся к докризисному - ну просто зеленые ростки прут изо всех щелей... не верю. График скорее всего не учитывает массу факторов и скорее является рекламым трюком чем реальностью - как оценить почем один физик продал а другой купил в условиях когда от этого налоги зависят еще никто не придумал.... а тут - неате вам, уже все посчитали!

Цитата: Ko4evnik от 04.03.2013 20:57:18
ага, я тоже занимал подобную позицию 3 года назад.
но сейчас так подумал, если нормальный государственный надзор вводить, то почему нет?
просто если требовать от застройщика выложить 100% сумму инвестиций, то это приведет к двум моментам:
1. сократится количество проектов только до того числа, на которое у застройщиков будут деньги. Следовательно, сократится предложение, вырастут цены.
2. цена на конечный продукт вырастет дополнительно, т.к. застройщику придется вваливать больше денег, а деньги стоят денег...
Фактически покупатели жилья и так платят эту стоимость (оплачивая продукт до его готовности), однако в вашем варианте эта стоимость будет выражена в деньгах, и приплюсована к цене квартиры.

1. А сейчас бетоноинвесторы не поднимают цену?
2. Согласен

Цитата: Hypnotic Spector от 05.03.2013 10:18:13
1. А сейчас бетоноинвесторы не поднимают цену?
2. Согласен

по п.1. - бетоноинвесторы - это такое явление, сугубо для стадии котлована?
как я понимаю, бетоноинвесторам, по большому счету, пофиг, во что вкладывать - в стадию котлована, или в уже завершенное строительство. Ключевая проблема - квартиру они покупают не для использования по прямому назначению (или даже сдачи в аренду), а только с целью перепродажи.
Так что сам по себе запрет инвестирования на стадии котлована вовсе не искоренит бетоноинвесторов - это другая проблема.

Сама по себе инвестиционная покупка жилья создает проблему для перегрева рынка только если инвестор купил жилье, и держит, не вводит его в хозяйственное использование. Если он сдает жилье в аренду - это ок, он поддерживает предложение рынка аренды.

Цитата: Ko4evnik от 05.03.2013 10:55:10
по п.1. - бетоноинвесторы - это такое явление, сугубо для стадии котлована?
как я понимаю, бетоноинвесторам, по большому счету, пофиг, во что вкладывать - в стадию котлована, или в уже завершенное строительство. Ключевая проблема - квартиру они покупают не для использования по прямому назначению (или даже сдачи в аренду), а только с целью перепродажи.
Так что сам по себе запрет инвестирования на стадии котлована вовсе не искоренит бетоноинвесторов - это другая проблема.

Сама по себе инвестиционная покупка жилья создает проблему для перегрева рынка только если инвестор купил жилье, и держит, не вводит его в хозяйственное использование. Если он сдает жилье в аренду - это ок, он поддерживает предложение рынка аренды.

Если инвестор вложил деньги в котлован, то реальный покупатель "для себя" получает минимум предложений. Могу напомнить любимое риэлторское: "осталось 3 квартиры!!!", "спешите, последнее предложение!!!" и т.п.

Какая разница, ввел инвестор жилье в аренду или нет? Мы обсуждаем конечного покупателя, а не рынок аренды. Собственно так этот рынок и вырастал раньше. Сейчас в меньшей степени, но все именно так и происходит.

Есть и еще одно немаловажное замечание. Конечному покупателю необходимо жилье "здесь и сейчас", т.е. заплатил, въехал и живу. Покупать на 1,5-2 года ожидания и платить аренду, чтоб своего жилья дождаться - серьезная нагрузка для семейного бюджета.

Цитата: Данила мастер от 04.03.2013 23:46:36
не верю. График скорее всего не учитывает массу факторов и скорее является рекламым трюком чем реальностью...

Как здесь любят говорить: "Походи по рынку - поищи дешевле"  ;) Я за последние три года и продавал, и покупал. Чисто для примера - полтора года назад двушка в Москве была куплена за 150 тыр/м2, этой осенью однушка в "Новой Москве" ушла за 115 тыр/м2. Сейчас смотрим с супругой "трешки" в типичном спальнике, в домах типа П44/П46/ПД4. Хотят где-то 160-170 тыр за м2, торга практически нет.

Цитата: Hypnotic Spector от 05.03.2013 11:56:18
Если инвестор вложил деньги в котлован, то реальный покупатель "для себя" получает минимум предложений. Могу напомнить любимое риэлторское: "осталось 3 квартиры!!!", "спешите, последнее предложение!!!" и т.п.

сколько квартир в реальности осталось знают только продавцы вне зависимости наличия бетоноинвесторов.
Будут они, или нет - риелторы все равно будут пытаться разогреть спрос.

Цитата: Hypnotic Spector от 05.03.2013 11:56:18
Какая разница, ввел инвестор жилье в аренду или нет? Мы обсуждаем конечного покупателя, а не рынок аренды. Собственно так этот рынок и вырастал раньше. Сейчас в меньшей степени, но все именно так и происходит.

Потому что если исходить из задачи обеспечения населения жильем, то для ее выполнения подходит и создание условий для владения квартирами как на праве собственности, так и праве найма.
К тому же рынок аренды вполне себе оказывает влияние на рынок продажи жилья - если продавцы будут завышать цены, то потребители будут удовлетворять свою потребность в жилье не покупкой, а наймом такого жилья.
Если расширить предложение аренды - > как следствие, при неизменном спросе, снизится цена аренды - > что окажет понижающее воздействие на цены на продажу.

Цитата: Hypnotic Spector от 05.03.2013 11:56:18
Есть и еще одно немаловажное замечание. Конечному покупателю необходимо жилье "здесь и сейчас", т.е. заплатил, въехал и живу. Покупать на 1,5-2 года ожидания и платить аренду, чтоб своего жилья дождаться - серьезная нагрузка для семейного бюджета.

ну здесь очень простой ответ - не нравится жилье на стадии котлована - не бери.
Никто же не выкручивает руки, заставляя покупать именно строящееся?
Единственный мотив покупки строящегося жилья - это то, что его можно купить дешевле.

Если вы запретите продажу строящегося жилья - это вовсе никак не снизит цены на конечный продукт, а, скорее, увеличит.

Вообще пример никак не соотносящийся с ситуацией в стране.
Город-спутник АЭС. В конце того года и начале этого прошли несколько заявлений от высших лиц о строительстве замещающей, новой АЭС-2.
Цены за полгода, с июля 2012 по февраль 2013 отреагировали мгновенно.

Однушка: с 1,4-1,6 млн - до 1,9-2,1 млн.
Двушка: с 1,8-2,2 млн - до 2,5-2,8 млн.
Трешка: с 2,4-2,8 млн - до 3,2-3,5 млн.

У трешек больно резко цены прыгнули. Это значит, видимо, что спрос есть. Значит, народ всерьез обустраиваться собрался, с семьями, и т.д. - я так рассуждаю. Не?

Цитата: NetGhost от 09.03.2013 18:54:36
Вообще пример никак не соотносящийся с ситуацией в стране.
Город-спутник АЭС. В конце того года и начале этого прошли несколько заявлений от высших лиц о строительстве замещающей, новой АЭС-2.
Цены за полгода, с июля 2012 по февраль 2013 отреагировали мгновенно.

Однушка: с 1,4-1,6 млн - до 1,9-2,1 млн.
Двушка: с 1,8-2,2 млн - до 2,5-2,8 млн.
Трешка: с 2,4-2,8 млн - до 3,2-3,5 млн.

У трешек больно резко цены прыгнули. Это значит, видимо, что спрос есть. Значит, народ всерьез обустраиваться собрался, с семьями, и т.д. - я так рассуждаю. Не?

Помоему это как выше сказали тупо хотелки и не более
Лишь только от одного инфо заявления у людей что сразу в кармане денег больше стало чтобы увеличить/улучшить свою жилплощадь? Очень сильно сомневаюсь
Зато у инвесторов и "хотелкиных" есть повод свои хотелки хоть чем-то но обосновать перед возможным покупателем ну и как всегда классичеки показать что рынок растет и прет только вверх.

По Москве например среди моих знакомых многие не берут с осени жилье т.к. говорят оно сейчас на пике и глупо сейчас в него входить (те кто планирует улучшение жилищных условий) - к середине лета отскок будет полюбому с их слов + риелторы с их слов словно пиявки вцепляются в них словно и не было фраз "берите сейчас это последняя квартира больше не будет никогда"... видимо не так и все хорошо раз такая тенденция идет.

Свежий индекс показал небольшое падение долларовых цен на прошлой неделе. В то же время:
http://www.irn.ru/articles/34767.html

Пузырь виден невооруженным глазом. Жилье в больших городах стран СНГ - это уже лет 6 как страшнейшая вещь, которая в итоге многих сделает нищими. Оно переоценено в разы!

10,25 процентов ставки ипотечного кредита это много или мало?

Цитата: Shiran от 11.03.2013 08:01:19
10,25 процентов ставки ипотечного кредита это много или мало?

Вообще-то, ставка весьма неплохая. Это где столько?

Цитата: Shiran от 11.03.2013 08:01:19
10,25 процентов ставки ипотечного кредита это много или мало?

Если для Запада - это очень много.