Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: dweeb
ну это же не обязательно связано с недвижкой. имхо, тут что-то более общее.
или какие-то мысли у вас все же есть на этот счет?

У меня есть предположение.
Кто формирует основной сегмент депозитов? Средний класс.
Что делал последние два года средний класс, имеющий сбережения?  Лез в ипотеку.
Поэтому так незаметно часть сегмента депозитов превратилась в кредиторскую задолженность перед банками  и пока эта часть населения не погасит кредиты – притока депозитов не будет.
Правда, ипотечник гарантированно несущий деньги в банк - это лучше, чем депозитчик.  8)

Цитата: dweeb
ну это же не обязательно связано с недвижкой. имхо, тут что-то более общее.
или какие-то мысли у вас все же есть на этот счет?

К недвижке это имеет вот какое отношение: у людей есть некоторая сумма денег, они её могут потратить или сберечь. Причём в недвижку деньги идут в обоих случаях: одни боясь роста, собирают все свои сбережения, берут ипотеку и покупают недвижимость, другие сохраняют деньги, покупая бетон. В обоих случаях, эти деньги не попадают на депозиты в банки.
Анализируя денежные потоки, можно делать выводы, о потоке средств в недвижку, чем больше поток на депозиты, тем ниже в недвижимость.
Так вот, в апреле на депозиты поступила очень большая сумма денег. Vlad_R сделал вывод, что поток в недвижку остановился, а эти суммы идут на депозиты.
Сейчас же, как я написал выше, приток на депозиты очень маленький, по сравнению с апрелем и даже мартом. Можно предположить, что все деньги пошли на отпуска, тогда почему в предыдущие годы в июне банки привлекали больше всего? Других мыслей у меня пока нет. Вот и хотелось бы послушать мнения на этот счёт, чтобы сформировать более менее достоверную картину.

Цитата: 101 от 06.09.2008 14:07:00
Страх то надуманный в крайнем случае-ну отдаст ключи от квартиры банку (должник отвечает по долгам только заложенным имуществом

Где "должник отвечает по долгам только заложенным имуществом"?  >:( Ссылку на именно такую формулировку в студию. В законе об ипотеке или ГК?

Дальше даже нет смысла читать. Прежде чем расскждать о том, что дескать заемщику ничего не грозит изучите матчасть.
А то не вам же продавать долю квартиры родителей и отдавать ползарплаты всю оставшуюся жизнь, случись что.

В формуле сп@#$л - не дорого взял.

Все конечно зависит от того погасит ли продажа залоговой квартиры кредит и штрафные санкции. Если продажа банком квартиры должника погасит сумму долга- то ипотечнику повезло.  Если не погасит, то ипотечнику накрутят штрафов и пеней через суд и бедный должник будет пахать до конца жизни, если ему не помогут родители или добрый дядя.
Если будет падание цен на м2, есть большая вероятность, что банки по некоторым кредитам не смогут погасить свои убытки продажей заложенной квартиры.  Поэтому сейчас в большинстве кредитных договоров есть  пункт, страхующий банки в случае падения цен м2 на 15 и далее процентов.  В этом случае ипотечник обязан или погасить досрочно кредит или найти доп.залог.

немного инсайда...
по тем нескольким случаям, когда имущество физика продавалось с целью погашения кредита - цена продажи ВСЕГДА была равна цене долга, т.е. банк закрывал кредит + проценты + пеня (именно в такой последовательности), т.е. как только рванет кризис неплатежей связанный с заемщиками работающими в перегретых секторах, их жилье потянет рынок в низ...

П.С. при этом практически всегда есть желание отдельных сотрудников продать актив еще дешевле и с этим приходится бороться...

Цитата: Tiamat от 08.09.2008 09:55:26
У меня есть предположение.
Кто формирует основной сегмент депозитов? Средний класс.
Что делал последние два года средний класс, имеющий сбережения?  Лез в ипотеку.
Поэтому так незаметно часть сегмента депозитов превратилась в кредиторскую задолженность перед банками  и пока эта часть населения не погасит кредиты – притока депозитов не будет.
Правда, ипотечник гарантированно несущий деньги в банк - это лучше, чем депозитчик.  8)

ага, уяснил о чем вы. правда, непонятно, почему выпало так именно на это время.
но в общем почему бы и нет

а насчет того кто лучше, эт откуда посмотреть.  в целом для стабильности системы мне кажется красивее
если ипотеку выдают за счет депозитов, а наваренные ипотечные проценты  вертаются депозитчикам   ну за вычетом интереса банка естессно.

Цитата: Не он от 07.09.2008 17:47:11
А какой смысл выставлять на падении оптовые парти недвижимости? Еще больше народ пугать? Сделки то идут поквартирно-розничные, а оптовых покупателей-инвесторов на таком рынке как вы понимаете не наблюдается, выкладывай постепенно на витрину товар со склада по мере его раскупания. На растущем тоже это делать не целесобразно, чтобы не пугать одиночных покупателей и вторичку, а уж инвесторы явно не по газете "из рук в руки" инвестируют. В конце концов, всегда при показе можно индивидуально объяснить, что помимо этой квартиры в этом подъезде или доме можно выбирать любую.
Вообще рынок недвиги имет явный перекос в "правилах" в сторону роста, но никак не падения. Тут к примеру нельзя и шортить без покрытя как на бумагах, мне во всяком случае ничего не известно о фьючерсах на индекс недвиги, который можно было бы запродать как следует. Ну а уж о "мелких" фишечках, таких как дом заселен, но не принят и попробуй ты продай квартиру без документов на нее и говорить не стоит.

Спасибо за разъяснения, но они не нужны. Понятно, что трейдерские привычки к рынку недвижимости мало подходят. Говоря о зависимости цен на рынке недвижимости, я имел в виду только то, что многие аналитики пристально следят за к-вом выставленных на продажу квартир. И делают из уменьшения/увеличения этого числа выводы типа "Ага, к-во предложений уменьшилось, следовательно зажимают квартиры, следовательно рост цен ускорится" Вроде все правильно и логично, но лично мне кажется, что эти логические выводы примерно такие же, как "Все люди, что ходили пешком, умерли-- следовательно быстрее покупай машину пока не поздно!" Вроде все верно, но "где-то подвох чую.." (с) И на рынке Алма-Аты я не вижу прямой взаимосвязи между к-вом выставленных квартир и ростом/падением цен  :-\ Несколько месяцев назад я выкладывал здесь небольшую табличку на эту тему. Желающие могут сами повертеть статистику с сайта, ссылку на который я давал.

Цитата: nihilist от 07.09.2008 19:47:37
Саймон тут впрос про ипотеку задавал.

Я спрашивал? Не припомню...

Странно, почему цена официально встала, а до сих пор никто не тащит свежие ссылки?
Ирн 0,0% за неделю http://www.irn.ru/news/28172.html , арн +20,7% к предложению и -2 пункта от индекса?

Ваше мнение - это остановка или влияние курса доллара? И с чего вдруг в таком количестве полезли продавцы, вернулись из отпуска и с новыми силами за продажи? Кто отслеживает рынок, подскажите что реально происходит.

Цитата: York от 08.09.2008 10:05:25
К недвижке это имеет вот какое отношение: у людей есть некоторая сумма денег, они её могут потратить или сберечь. Причём в недвижку деньги идут в обоих случаях: одни боясь роста, собирают все свои сбережения, берут ипотеку и покупают недвижимость, другие сохраняют деньги, покупая бетон. В обоих случаях, эти деньги не попадают на депозиты в банки.
Анализируя денежные потоки, можно делать выводы, о потоке средств в недвижку, чем больше поток на депозиты, тем ниже в недвижимость.
Так вот, в апреле на депозиты поступила очень большая сумма денег. Vlad_R сделал вывод, что поток в недвижку остановился, а эти суммы идут на депозиты.
Сейчас же, как я написал выше, приток на депозиты очень маленький, по сравнению с апрелем и даже мартом. Можно предположить, что все деньги пошли на отпуска, тогда почему в предыдущие годы в июне банки привлекали больше всего? Других мыслей у меня пока нет. Вот и хотелось бы послушать мнения на этот счёт, чтобы сформировать более менее достоверную картину.

да. вспомнил.
ну по вашей ссылке про 117 киломлн  на цбрф  я за 07-08 годы в целом впечатливших меня закидонов не увидел.
так по месяцам какие-то странные скачки, конечно . но если на год-полгода все размазывать, то относительно гладко.
ну если  грубо, то по 100 000 млн руб на депозиты плюсуется каждый месяц имхо.  вывихи в минуса или наоборот вверх компенсируются соседними месяцами.  а помесячно трактовать эти цифры я не рискну
возможно, я просто не врубаюсь или недостаточно подозрителен


"
они её могут потратить или сберечь. Причём в недвижку деньги идут в обоих случаях: одни боясь роста, собирают все свои сбережения, берут ипотеку и покупают недвижимость, другие сохраняют деньги, покупая бетон.
"
вот это не понял. буду благодарен если разжуете.

Цитата: dweeb от 08.09.2008 12:42:19
"
они её могут потратить или сберечь. Причём в недвижку деньги идут в обоих случаях: одни боясь роста, собирают все свои сбережения, берут ипотеку и покупают недвижимость, другие сохраняют деньги, покупая бетон.
"
вот это не понял. буду благодарен если разжуете.

Скажите, что вам конкректно непонятно, а то сейчас у меня получится тоже самое, но немного другими словами.

Основная идея в том, что анализируя различные открытые данные о финансовых потоках, можно попытаться понять, что происходит на рынке недвижимости. Делать это приходится потому что в России рынок недвижимость совершенно непрозрачный.
Один из таких анализируемых показателей - это приток средств на депозиты.
Поясню. Вот есть у человека некоторая сумма денег, которую он хочет сберечь, а не потратить прямо сейчас, либо он хочеть накопить её на какую-нибудь крупную покупку. Что он может с ней сделать? Положить под подушку, положить на депозит, вложить в ПИФ и какие-нибудь аналогичные инструменты, купить на эти деньги что-нибудь "надёжное, всегда растущее в цене, ликвидное". Под этим надёжным в многие понимают недвижимость.
Остановимся на депозитах. Момент первый, чем больше пытаются сберечь денег в недвижимости, тем меньше попадает на депозиты. Момент второй, если покупается недвижимость, то для этого собираются все доступные средства, в том числе снимаются накопленные суммы с депозитов.
В итоге, если народ активно покупает недвижимость, приток на депозиты должен быть меньше, чем в случае когда настроения изменятся и недвижимость покупать не будут.

Цитата: 101 от 06.09.2008 14:07:00

Страх то надуманный в крайнем случае-ну отдаст ключи от квартиры банку (должник отвечает по долгам только заложенным имуществом и не более,запугивания ипотечников ссылкой на ГК РФ о том что банк может из-за подения цены на предмет залога что-то потребовать от должника-это бред, поскольку специальные нормы любого Федерального закона имеют приоритет перед общими правилами ГК РФ. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона "Об ипотеке" отмечается, что со дня введения в действие Закона РФ "Об ипотеке" нормы Закона РФ "О залоге" подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону "Об ипотеке".

Вот какими условиями договора пугают ипотечников и советывают готовить органы на продажу:

"В случае уменьшения рыночной стоимости заложенной недвижимости банк вправе потребовать дополнительного обеспечения".
Однако на момент получения кредита независимый оценщик указал  цену предмета ипотеки и его ликвидационную сумму, банк она устроила далее его риски.Должник должен отдать сумму долга с процентами (а какие проценты если срок небольшой, а у кого большой там уже цены ну просто смешние) или предмет ипотеки-все.

Не все, тут Вы очень сильно ошибаетесь. «Отдать ключи банку» - чисто американское выражение, потому что там (и еще в Казахстане – видимо, заокеанские друзья постарались, а есть ли еще где-то такие же правила – не знаю) ответственность должника по ипотечному кредиту действительно ограничена стоимостью залога. И когда недвижимость сильно падает, вполне платежеспособные заемщики могут предпочесть дефолт – а банк будет пытаться эту проперть продать побыстрее, чтобы минимизировать потери, и оказывая этим дополнительное негативное воздействие на рынок и порождая новую волну «ключей в конвертах»… Поэтому падение цен на недвижимость вызывает там такую панику и попытки эти цены стабилизовать всеми силами.

А вот ГК РФ говорит прямо и однозначно: если средств, вырученных от продажи залога, недостаточно для исполнения обязательств, кредитор может обратить взыскание на другое имущество должника (цитата может быть не слово в слово, но за смысловую точность ручаюсь). И закон «Об ипотеке» ничего иного не говорит (хотя кодексы, как известно, имеют у нас преимущество перед «просто законами»). Закон «Об ипотеке» говорит, что если стоимость залога стала меньше обязательства, то обязательство обеспечено только на величину стоимости залога, а оставшаяся часть является необеспеченной – но это совершенно не значит, что эту необеспеченную часть не надо погашать. Так, потребительские кредиты и долги по кредитным карточкам являются необеспеченными – Вы считаете, что их тоже не надо погашать?
И аналогичные нормы существуют в Европе, Австралии и т.д. и т.п…

Бумц в финансовом центре КНР


Цены на жилье в Шанхае упали в июле на 24% - СМИ
05/09/2008

МОСКВА, 5 сен - РИА Новости. Китайские риэлторы сообщают о резком падении цен на недвижимость в финансовом центре КНР - Шанхае, говорится в сообщении агентства Синьхуа.
В июле 2008 года риэлторы констатируют падение цен на жилье в новостройках Шанхая на 24%, по сравнению с показателями за июнь.
По мнению китайских экспертов, резкое падение цен на жилье в Шанхае происходит на фоне значительного сокращения проданного жилья в этом восточно-китайском городе.
Продажи жилья в Шанхае в июле 2008 года сократились на 69%, по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Ну и заодно:
Бывший заместитель главы Шанхайского управления по делам недвижимости Инь Гоюань приговорен к смертной казни
http://www.russian.x…696220.htm

Цитата: York от 08.09.2008 17:30:39
Скажите, что вам конкректно непонятно, а то сейчас у меня получится тоже самое, но немного другими словами.

Основная идея в том, что анализируя различные открытые данные о финансовых потоках, можно попытаться понять, что происходит на рынке недвижимости. Делать это приходится потому что в России рынок недвижимость совершенно непрозрачный.
Один из таких анализируемых показателей - это приток средств на депозиты.
Поясню. Вот есть у человека некоторая сумма денег, которую он хочет сберечь, а не потратить прямо сейчас, либо он хочеть накопить её на какую-нибудь крупную покупку. Что он может с ней сделать? Положить под подушку, положить на депозит, вложить в ПИФ и какие-нибудь аналогичные инструменты, купить на эти деньги что-нибудь "надёжное, всегда растущее в цене, ликвидное". Под этим надёжным в многие понимают недвижимость.
Остановимся на депозитах. Момент первый, чем больше пытаются сберечь денег в недвижимости, тем меньше попадает на депозиты. Момент второй, если покупается недвижимость, то для этого собираются все доступные средства, в том числе снимаются накопленные суммы с депозитов.
В итоге, если народ активно покупает недвижимость, приток на депозиты должен быть меньше, чем в случае когда настроения изменятся и недвижимость покупать не будут.

ну вот это и непонятно: диаметрально противоположные желания   - потратить или сохранить деньги, выливаются в одну и ту же операцию
- приобретение недвижимости.  

приобретая метры я безусловно трачу деньги,  а вот для того чтобы эта трата трансформировалась в сохранение  недвигу придется обратно конвертировать в денежку.  тут вообще-то возможны варианты : при своих, с прибылью, с убытком.    тем более при этих операциях еще и накладные расходы присутствуют.          
так вот основной casus belli в этой ветке как раз насчет того может ли подешеветь наш ядреный русский метр. имхо.
а вы его так беззастенчиво задвигаете в темный угол

вот собственно это  "хочешь потратить-бери недвигу, а хочешь сохранить-бери недвигу" я и оспариваю.
напоминает "курить буду, но пить не брошу".

раньше были популярны игрищща с ипотекой, когда вопрос был не сохранить-потратить, а взять чужие деньги и через некоторое
время их быстренько отбить и еще снять пенку, ну это работало пока рос пузырь. сейчас немного другие времена.
либо дураков мало либо денег. а без этого бетон не так привлекателен

ну и по самой идее отслеживания депозитов:
по вашему выходит что надо стремиться затариться недвигой всегда. а депозит это временный инструмент для бедных которым не хватает нахватить бетон на текущий момент, но они накопят и все же обретут счастье.
ваш подход пока еще может быть популярен в наиболее крупных городах, ну там областных центрах.
в остальных местах имхо жилье как правило берут чтобы жить, точнее кто мог уже взяли.
а кто не взял тот уже и не потянет без падения цены. уровни зарплат не позволяют, даже с ипотекой, даже до ее ужесточения.
и копить на депозитах большого резона им нет, не на что накапливать. до недвиги не дотянешься
а на машину типа ТАЗ или на плазму сейчас норовят потреб кредиты брать, если своего не хватает.
так что просто проедают или учеба, шмотки,отпуска.  имхо вопрос сохранения там не стоит.
хотя с другой стороны доля населения крупных городов растет и  , возможно, я слишком пессемистичен, а вы правы.

ну и, допустим, что ваш сценарий верен - метры абсолютный объект вожделения. народ живет для того чтоб скопить на депозите необходимую сумму для приобретения недвиги, а кто может тот покупает без накопления прям с зарплаты или аванса.
у депозитчиков разные темпы накопления, разные планки вхождения в РН. все это статистически размазано.
я не уверен что по этим месяным отчетам о депозитах физлиц можно что-то ценное усмотреть в нынешней ситуации.
мне кажется эти тенденции   годами, пол-годами  мерять нужно    и то уже постфактум.
вот такой вот я ограниченный

По делу и без эмоций.

Цены на московскую недвижимость продолжают...
http://www.k2kapital…67229.html

На килограмм золота в столице можно купить 4 квадратных метра жилья.
http://www.newizv.ru…-02/97126/

Копирую со Стагирита:

southpaw:

А тем временем в Казахтане банки выставляют на аукцыоны
залоговые кватиры, дома и машины.
Метод проведения торгов - голландский.  

http://www.alb.kz/cg…version=ru

падение коммерческой в Киеве
http://realt.ua/Stat…F%E0%EB%E8!&new_w=1

есть у кого мысли, в Москве что-то аналогичное будет?

Цитата: ГОР от 10.09.2008 11:34:31
падение коммерческой в Киеве
http://realt.ua/Stat…F%E0%EB%E8!&new_w=1

есть у кого мысли, в Москве что-то аналогичное будет?

Это еще в апреле началось:

Ипотечный коллапс на кредитном рынке Украины

Украинские риэлторы практически не заключают сделок на рынке недвижимости страны с середины апреля. По официальным данным, количество продаж сократилось в два-три раза по сравнению с началом весны.

В начале мая выдачу гривневой ипотеки прекратили сразу три банка: «УкрСиббанк, «Райффайзен Банк Аваль» и «Укрсоцбанк». На их долю в I квартале 2008 года приходилось 45,6% от всех выданных ипотечных кредитов.

Остальные украинские банки установили очень высокие проценты: в «Приватбанке» выдают ипотечные кредиты в гривне под 22,9% годовых, в «Уникредитбанке» – под 25%. В банке «Финансы и Кредит» ставка составляет 19,2%, «ОТП Банке» - 18,2% годовых. Значительно подорожали в последнее время ипотечные кредиты в валюте.

Количество сделок с использованием заемных средств сократилось с 62% в январе 2008 года до 36% в апреле. Состояние украинского рынка грозит обвалом цен.

Топ-менеджеры ведущих агентств недвижимости Украины пытаются выйти из сложившейся ситуации путем личных договоренностей с руководителями подразделений в банках.


29.05.2008 17:06 | Источник БН.ру

Господа, великолепная динамика рОста осенних цен от ДСК! + 350 000 руб
http://dsk1ko.ru/dsk…o_k20.aspx

а также Су 155 + 270 000 руб
http://www.su155.ru/…cmRjM9MTE=

Пик +4 %

Думаю помимо основных причин рОста на квартиры - увеличения доходов граждан, свой вклад внесла и удивительная коррекция цен на комоды (мини обвал), а также бегство капиталов с рынка акций РТС. Ждём Новогоднее ралли!

Лондон. FT: Москве грозит кредитный кризис ( http://www.k2kapital…68059.html )
...Банкиры и аналитики считают, что больше всего от сокращения кредитования пострадают торговля недвижимостью и розничная торговля. “Некоторые девелоперы не могут закончить проекты. Они не могут достать денег нигде, включая госбанки”, - заявил одни из крупных банкиров на условиях анонимности. “Никто не ожидал, что недостаток наличности проявится столь  быстро”.
“Денег нет ни у кого. В стране деньги есть, но банковая система и рынки капитала неэффективны в их распределении. Государство захлебывается от денег, а частный сектор задыхается от их нехватки”, - считает этот банкир...

Собственно, денег от первого круга банков - третьему не поступит до волны дефолтов. 2 дефолта, формальных, уже есть - Марта, Держава. До конца года туча девелоперов должны рефинансировать свои долги. Все по сценарию. Через 4-8 месяцев аукционы с балансов банков недвиги и переоценки, переоценки, переоценки...