Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: Comrade88
в списке по вашей ссылке нет Венесуэлы, Саудовской Аравии, Брунея, Ирана и прочих нефтедобывающих стран. да, и национальность автора с фамилией на -ий вызывает большие вопросы.

хм, а вы расист что-ли? Т.е., если еврей, то враг? Ну или если не это имели в виду, то к чему тогда упоминание национальности?
Вообще, недвижимость такой же товар, как и все остальные и подчиняется закону спроса и предложения. В кризис цены на недвижимость реально упали, будете спорить?

Цитата: Murmur. от 05.05.2011 21:15:34
http://fivedays.ru/focus/7/

"правительство России решило пойти на снижение средней ставки ипотечных кредитов на жилье до 5-6% в год."

Тренд ясен - удержание цен любой ценой.

Задача формально не в удержании цен, а в необходимости разгрузить банки от залоговой недвижимости и запустить долгострой. Снижать цены нельзя, так как это взорвет балансы банков. Единственный способ - это снизить % по ипотеке , сделать зависший бетон формально доступным по текущей цене, разгрузить банки и, вероятно, на этой волне спроса закончить долгострой. Что будет потом с ценами - уже несущественно. Побочный положительный эффект - никому не нужен коллапс цен на рынке недвижимости перед выборами.

Но это скорее всего утопия. Дело в том , что спрос с помощью % можно простимулировать относительно быстро, а вот скинуть долгострой и еще и закончить его - процесс длительный и скорее всего приведет к очередной порции дольщиков "без доли" на рынке первички.  8) Но это в принципе пофигу  - главное разгрузить банки от непрофильных активов.

Цитата: DrAlexNone от 10.05.2011 17:53:27
Задача формально не в удержании цен, а в необходимости разгрузить банки от залоговой недвижимости и запустить долгострой. Снижать цены нельзя, так как это взорвет балансы банков. Единственный способ - это снизить % по ипотеке , сделать зависший бетон формально доступным по текущей цене, разгрузить банки и, вероятно, на этой волне спроса закончить долгострой. Что будет потом с ценами - уже несущественно. Побочный положительный эффект - никому не нужен коллапс цен на рынке недвижимости перед выборами.

Но это скорее всего утопия. Дело в том , что спрос с помощью % можно простимулировать относительно быстро, а вот скинуть долгострой и еще и закончить его - процесс длительный и скорее всего приведет к очередной порции дольщиков "без доли" на рынке первички.  8) Но это в принципе пофигу  - главное разгрузить банки от непрофильных активов.

Да, те, кто готовы были брать
кредиты под 10-13 процентов годовых,
уже взяли.

Что б хоть как то поддержать спрос
банки должны кредитовать под
6-8 процентов.

Надо понимать, что ипотека под 5 процентов годовых -
это утопия. То есть под декларируемую процентную ставку
можно будет взять кредит на 3 года и 70-процентным первоначальным
взносом.
Реально ипотека будет - 8-9 процентов годовых.

Данные по Москве о сделках от Росреестра (http://www.to77.rosr…2/2060405/) :

Сведения о регистрации сделок купли-продажи жилья:
апрель 2011г. – 9256

Ипотечное жилищное кредитование:
апрель 2011г.
ипотека в силу договора – 403
ипотека в силу закона – 1685

Сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве (жилой фонд)
апрель 2011г. – 407



Предложение в Виннере перевалило за 100 тыс. Цена в долларах (при укрепляющемся рубле) растёт в среднем по 0.5% в неделю.

Всегда забавно наблюдать
как мечутся продавцы при
скачках курса.

Ценник переписывают
каждый день, и в итоге
ничего не могут продать.

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.05.2011 16:29:00
Всегда забавно наблюдать
как мечутся продавцы при
скачках курса.

Ценник переписывают
каждый день, и в итоге
ничего не могут продать.

это вы где наблюдаете?
вы - риелтор?
давно в последний раз совершали сделку по покупке или продаже недвижимости?

Цитата: Steppen Wolf от 08.04.2011 20:56:51
...Опечалились риэлторы с девелоперами, пригорюнились. Как жить дальше? Сам я не знаю, мал был тогда, врать не стану, но верные люди рассказывают, что пришёл к ним хитрый еврей Краснянский, который ДИПСом потом рулил, и говорит – вы продавайте фьючерсы на бетон, а я вам верных людей подгоню, Кащеев, которые над златом чахнут, не знают куда пристроить.
И не обманул, подогнал людей, сплошь авторитетных с мешками налички...

Молодец! Вот только с ЛеонидНаумычем несколько иная история. Никаких инвесторов он не подгонял. Они там просто решили от 50% до 100% вновь возводимого жилья продавать. Долго выдумывали схему как все эти безобразия вывести из бюджета города и, наконец, придумали все это проводить через внебюджетные фонды, а продавцами должны были бы выступать риэлторы.
Однажды Йосич ехал со свитой и на какой-то растяжке увидел рекламу о продаже квартир в каком-то доме. Спросил, а почему это мы строим, а продает кто-то... хрен знает кто? Долго ли -коротко ли думали, но решили таки завести и свою продающую контору - то, что риэлторы выкупали на торгах, переходило риэлторам, а что не выкупали - отправлялось в свою контору. А что никак не хотело продаваться, ну совсем не продавалось - отправлялось в ведомство Петюни (Сапрыкина) очередникам (в основном мастерам культуры из Больших и Малых театров и прочим мастерам из префектур). Так дело и пошло. Потом думали как им запустить ипотеку - изучали немецкий опыт, американский... американские "гарвардские" доброходы обещали скомпоновать-упаковать-перевыпокавовать ипотечные пулы и разместить все это дело на американском рынке... Ага. Разбежались! Так ничего не получилось - там своего сабпрайма до фига оказалось. Зато получилось отжать стройсектор из тех же внебюджетных фондов. Ну там всякие цементные заводы и прочие жби. Собственно, потом туда и ушли Краснянского смотрящим за Евроцемнтгрупп.
В общем, долгая история.

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.05.2011 16:29:00
Всегда забавно наблюдать
как мечутся продавцы при
скачках курса.

Ценник переписывают
каждый день, и в итоге
ничего не могут продать.

Извините, но это чепуха.

Цены в Москве в рублях уже давно и никто ничего не переписывает. Продавцы квартир в 80-90% случаев альтернативщики, простые люди, а не биржевые трейдеры. При скачках курса цены в долларах, которые используются для расчета индикаторов автоматически пересчитываются вверх-вниз. И интересно это может быть только тем, у кого кубышка на квартиру в долларах, а никак не продавцам.
Риалпрайс по 1-2-3 за этот год:

Цитата12.2010 5 146 0.72% 30.5594 157 259 -0.52%
01.2011 5 311 3.21% 30.0855 159 784 1.61%
02.2011 5 430 2.24% 29.3105 159 156 -0.39%
03.2011 5 580 2.76% 28.4316 158 648 -0.32%
04.2011 5 668 1.58% 28.1050 159 299 0.41%

Как был "средний" квадрат 159 тыр в январе, так и остался.

А по поводу "ничего не могут продать" - статистику по регистрации сделок посмотрите. В апреле 2011 больше 9 тыс, при том что на том же риалпрайсе месячное предложение около 20 тыс.

Цитата: незнайка_177ad3 от 11.05.2011 16:29:00
Всегда забавно наблюдать
как мечутся продавцы при
скачках курса.

Ага, помню, как во время падения рубля пару лет назад местная публика праздновала обрушение недвижимости. Ребята, ну пора уже понять, что в долларах в России уже ничего не меряется, ни зарплаты, ни машины, ни квартиры. Разве что цена нефти за баррель. А ценники переписываются, скорее всего, абсолютно автоматически.

Цитата: Rumpel от 12.05.2011 09:56:29
Извините, но это чепуха.

Цены в Москве в рублях уже давно и никто ничего не переписывает. Продавцы квартир в 80-90% случаев альтернативщики, простые люди, а не биржевые трейдеры. При скачках курса цены в долларах, которые используются для расчета индикаторов автоматически пересчитываются вверх-вниз. И интересно это может быть только тем, у кого кубышка на квартиру в долларах, а никак не продавцам.
Риалпрайс по 1-2-3 за этот год:Как был "средний" квадрат 159 тыр в январе, так и остался.

А по поводу "ничего не могут продать" - статистику по регистрации сделок посмотрите. В апреле 2011 больше 9 тыс, при том что на том же риалпрайсе месячное предложение около 20 тыс.

Могу сказать, что есть на практике , так как активно занимался этим вопросом последние полгода. Примерный анализ по эконом-сегменту.

1) Цена росла в октябре-январе прошлого и этого года. Весьма прилично осенью - по ощущениям минимум на 10%.

2) С Нового года ценники автоматически проиндексировали на величину 10-15%. Видимо заложили инфляционные ожидания.

3) Нормальных квартир ( не убитых таджикской арендой и с прозрачными документами) на рынке практически нет. Если таковая выставляется, то как правило на 20% выше аналогов. Уходит быстро , продавить цену вниз больше, чем на 50 тыс не удается.

4) Все продается только в рублях. Валюта - это еще тот геморрой из-за обмена и волатильности рубля.

5) 90% сделок - это альтернатива. 90% - это  сделки с использованием на той или иной стадии цепочки ипотеки или потребительского кредита. Кредитное плечо как правило очень приличное - от 70% стоимости квартиры.

6) При покупке за наличку скидок больше 50 тыс. не делают. Продавцам пофигу.

7) На рынке засилье риэлторов. Конторы типа "Инкома" , "Миэля" и прочих предлагают в 80% случаев полный неликвид. Это либо грязные
документы ( алкаши, дети, старики и наследники) , либо ужасное состояние объекта, когда 25% стоимости сверху придется вложить в ремонт.
Мотивация очевидна: так как контора берет себе от 150 тыс за продажу, то любую хорошую и продаваемую квартиру выгоднее выставить самому с минимальным привлечением частного агента на последней стадии сделки.

Вывод: Нормальные квартиры уходят за 1-2 недели без проблем, если выставить цену в рынок или чуть ниже , то за 1-2 дня. Остальные 80-90% рынка и висящих предложений - это неликвид по той или иной причине. Поэтому считать среднюю цену бессмысленно.

Цитата: Rumpel от 12.05.2011 09:56:29
Извините, но это чепуха.

Цены в Москве в рублях уже давно и никто ничего не переписывает. Продавцы квартир в 80-90% случаев альтернативщики, простые люди, а не биржевые трейдеры. При скачках курса цены в долларах, которые используются для расчета индикаторов автоматически пересчитываются вверх-вниз. И интересно это может быть только тем, у кого кубышка на квартиру в долларах, а никак не продавцам.
Риалпрайс по 1-2-3 за этот год:Как был "средний" квадрат 159 тыр в январе, так и остался.

А по поводу "ничего не могут продать" - статистику по регистрации сделок посмотрите. В апреле 2011 больше 9 тыс, при том что на том же риалпрайсе месячное предложение около 20 тыс.

Нет.

Цены в долларах пересчитываются
только вверх. При значительных
колебаниях ценник меняется на рублевый,
что б избежать потерь на курсовых разницах.

Цитата: незнайка_177ad3 от 12.05.2011 16:46:47
Нет.

Цены в долларах пересчитываются
только вверх. При значительных
колебаниях ценник меняется на рублевый,
что б избежать потерь на курсовых разницах.

Это вопрос веры что ли? Если так, то спорить не буду.

А если вернуться из области религиозного спора в реальность, то тексты объявлений посмотрите. 99% цен в рублях.

1. Покупать и  продавать можно через газету из рук в руки.
2. Покупатель, я думаю, найдется, но эти сложности скажутся на цене - придется продавать дешевле рынка.

Цитата: tiny
Спасибо за ответ!

По "изруквноги" кстати нашел себе эту квартиру

что касается п.2  - сложности не вижу.. наоборот - то, что квартира в залоге, т.е. чистая в плане прочих обременений, не должно снизить ее цену ( ну я так думаю..)
вариант продажи самому стремноват.. все ж надо знать кучу тонкостей, а  вникать самому нет ни сил ни желания...
мне проще чтоб риелтор заложил в цену свой прОцент и дальше действовал сам.

а где лучше всего смотреть цены на жилье в настоящий момент? ну чтобы понять цену на рынке?

вбейте в яндексе слово виннер - вылезет база данных недвижимости, там есть цены
еще в том же из рук в руки, только надо не просто тупо смотреть, а прозванивать
я когда искал себе квартиру, у меня получалось хорошо если 1 из 5 объявлений актуальное.

Касательно снижения стоимости:
1. Вы хотите большой аванс, как я понимаю. Это риски. Я бы фиг знает кому 20 тысяч долларов бы не дал, уж извините. Т.к. большая сумма дается вперед, уже за это, мне кажется, справедливо уменьшить цену по сравнению с аналогичным вариантов, но без такого аванса.
2. Сроки - сама сделка растягивается по времени минимум на 2-3 месяца. Если на рынке есть вариант, условно, за 5 млн. и люди готовы выйти на сделку сейчас, и вы со своими сложностями, то люди вряд ли дадут вам ту же цену. Ну и нужно учитывать что те же 2-3 месяца это дополнительные затраты на аренду.

P.S. Риелторы ОБЫЧНО заключают эксклюзивный договор и берут предоплату за работу. Тысчонок 20.
Готовы на таких условиях? А такого риелтора, который бы без предоплаты взялся бы вашу квартиру продавать не просто найти.
Вообще вам лучше на форуме риелторов задать вопрос.

Цитата: tiny
Всем привет и просьба сильно не пинать...

В настоящий момент есть желание продать свою квартиру и свалить в Подмосковье - покупка дома с участком..

Нюансы:
1. квартира в ипотеке, осталось выплатить около 20 тыр "убитых енотов"

Во-первых, Вам не сюда, риэлторов ищите на ners, kdo (только не в анализной) и авто.ру в недвиге.
Во-вторых - к чему весь этот гимор? Если уж действительно нужна такая спешка, возьмите потребкредит и погасите остаток.

http://rbctv.rbc.ru/…2865.shtml

Хорошо забытое старое. Закладные листы (англ. mortgage bonds) возвращаются
Ценные бумаги из царской России в современную банковскую систему. В ассоциации региональных банков предлагают разрешить кредитным организациям выпускать новый вид облигаций, закладные листы. По мнению авторов поправок в законопроект, это упростит механизмы рефинансирования банков, которые выдают ипотечные кредиты.

---

Решили запузырить недвижимость по полной ?

Цитата: Rumpel от 12.05.2011 09:56:29
Извините, но это чепуха.

Цены в Москве в рублях уже давно и никто ничего не переписывает. Продавцы квартир в 80-90% случаев альтернативщики, простые люди, а не биржевые трейдеры. При скачках курса цены в долларах, которые используются для расчета индикаторов автоматически пересчитываются вверх-вниз. И интересно это может быть только тем, у кого кубышка на квартиру в долларах, а никак не продавцам.
Риалпрайс по 1-2-3 за этот год:Как был "средний" квадрат 159 тыр в январе, так и остался.

А по поводу "ничего не могут продать" - статистику по регистрации сделок посмотрите. В апреле 2011 больше 9 тыс, при том что на том же риалпрайсе месячное предложение около 20 тыс.

Что в той статистике? Перерегистрация юр.лиц? Перерегистрация непрофильных активов банков? Что там в этой статистике?
Допустим я банкир, отвалилась мне квартира на баланс - СДЕЛКА. Мне нужно ее слить с баланса исполняя инструкцию ЦБ, кредитую свое ООО или бог знает что и перевожу квартиру на него - СДЕЛКА.
Прошел год, второй, нужно ликвидировать это юр.лицо-помойку, закрыть кредиты и открыть новое ООО и перевести на него квартиры и кредитование - опять СДЕЛКИ

Ну примеряем такую ситуацию: Разводится мужик (РЕАЛЬНЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ), ему нужна двушка где-нибудь за городом. Стоит она 5 млн.
Будь у вас даже динамичный бизнес, дома таких денег не валяется.  Я уже не говорю за работяг на дядю.
Что там у нас, ипотека? От 10%.
Допустим 4 млн. в ипотеку берем (млн. быстренько отвалился с бизнеса). В год (если грубо) 400т.р. платить только банку! Нет, банк конечно счастлив, наконец-то под той непрофильной торбой, которую он нянчил эти годы чтобы не попортить себе баланс, наконец-то кто-то поставил свою роспись.
Но лично я для этого мужика вижу найм этой квартиры за 150т.р. в год со всеми расходами. Через год он найдет не спеша себе разведенку с жильем и беспризорными детишками.
Вы же все знаете политику Путина. Если он сказал 30т.р. за квадрат и ипотека менее 8% - значит так и будет, просто он, как обычно это делает в своих сделках, дал банковской системе время для удаления завалов после ипотечного кризиса. Истечет это время - он подкопит денег для стабилизации после обвала банковского сектора и обрушит ценник на недвигу.
Какие банки держат больше всего бетонометров по стране? Не сомневайтесь, ценник на такое неподъемное жилье он обвалит в один день.

P.S. Кстати, с новой системой создания рубля, Путину даже копить ничего не придется чтобы перекредитовать банковскую систему. Нужно будет только обоюдное желание сторон

P.S.2

Цитата: Ko4evnik от 05.05.2011 22:05:29
М.б. повышение доступности жилья?:)
у вас будет сразу на руках 4-5 млн. на новую квартиру?
Или будете копить годами на депозите, глядя, как деньги съедает инфляция?

Инфляции по жилью я не вижу. Т.е. лично я буду сейчас просто копить деньги в развитии своего бизнеса, та даже на депозите лучше получается под 10% каждый год, видя как ценник на жилье стоит, а то и падает.
Тот не значительный рост цены по сделкам, что есть в статистике - это просто отигрываются %%, которые при закрытии те самые ООО, что держут не профильные активы банков должны были банку по правилам займа. Ведь это ООО не может деньги заработать если не найдет такого лоходея, который согласен на все, лишь бы получить "мечту". Такой парниша конечно тоже подтянет статистику вверх. Но на долго ли? Вот в чем вопрос. Ну для банка это не вопрос, т.к. если эта жа хата ему опять отвалится на баланс, то ее цена для него уже будет ближе к поставленной цели: 30000р/кв.м.

Кстати! Во многих областных центрах РФ, квартиры уже приближаются к 2млн.
Москва конечно не будет 30000р/кв, но и 160т.р./кв.м. тоже не будет, как сейчас по статистике.

Сами то поняли чего написали?

Цитата: Traktorist от 14.05.2011 11:52:51
Но лично я для этого мужика вижу найм этой квартиры за 150т.р. в год со всеми расходами.

это комната в сраной коммуналке?

Цитата: Traktorist от 14.05.2011 11:52:51
Вы же все знаете политику Путина. Если он сказал 30т.р. за квадрат и ипотека менее 8% - значит так и будет, просто он, как обычно это делает в своих сделках, дал банковской системе время для удаления завалов после ипотечного кризиса. Истечет это время - он подкопит денег для стабилизации после обвала банковского сектора и обрушит ценник на недвигу.
Какие банки держат больше всего бетонометров по стране? Не сомневайтесь, ценник на такое неподъемное жилье он обвалит в один день.

Вы уверены, что он про Москву говорил?
вам не кажется, что 30 т.р. за квадрат и ипотека менее 8% противоречат друг другу?
И что такое возможно только если вдруг резко вырастет предложение на рынке недвижимости.
Откуда оно возьмется?
Банки с помоек начнут продавать?
А вы уверены, что там много жилья на помойках висит?
Откуда такая уверенность?
Это вопрос веры, или есть какая-то информация из заслуживающего доверия источника?

Вообще РЕЗКИЕ перекосы и изменения цен только вредят экономике. Лучшее для экономики - стабильность. Так что считать, что Путин хочет дизентегрировать экономику Россию это полный бред.
Строительство процесс достаточно растяженный во времени. Резкое изменение цен фактически накроет всю строительную отрасль.
Кому это нужно?

Цитата: Traktorist от 14.05.2011 11:52:51
Инфляции по жилью я не вижу. Т.е. лично я буду сейчас просто копить деньги в развитии своего бизнеса, та даже на депозите лучше получается под 10% каждый год, видя как ценник на жилье стоит, а то и падает.

Вы как смотрите?
Просто потупить посмотреть на цены в какой нибудь говно газете раз в год это не метод.
Чтобы отслеживать цены нужно регулярно мониторить предложения и прозванивать их.
В тех же из рук в руки из имеющихся объявлений 1 из 5 только реальное, остальное просто мертвая информация.

Цитата: Traktorist
НУ в Кузнечиках же как-то строят

Кузнечики как бы не Москва.

Цитата: Traktorist
По ссылке есть форум и там в общих народ сетует на то, что их квартиры мало стоят 35т.р./кв

За 35 тысяч рублей за квадрат я прямо сейчас (за наличку, прямо сразу) готов купить однокомнатную квартиру 30 квадратных метров.
Есть предложения?
Добавлено.
Цитирую:
От станции Подольск до военного городка Кузнечики идут автобусы 24, 26, 28, 30, 32, 33, 34, 36, 47, 48, 50, 77;
от метро “Южная” – автобус 410 (два рейса в день).

Предложение снимаю, т.к. это - жопа. На электричке ехать до подольска, а от него ехать на автобусе хз куда.
Вы очень некорректно сравниваете цены такой глубокой жопы, как кузнечики и квартиры в Москве в пешей доступности до метро.