Так, мне надоели бездоказательные рассуждения с обеих сторон. Предлагаю посмотреть вместе со мною, что же творится на рынке жилья по данным нашей дорогой статистики:
Оценка количества потенциальных покупателей и насыщения рынка
1. Ищем какое количество человек реально сможет купить жильё, исходя из допуска что в семье только один является добытчиком, расчёт вычисляется по формуле 1м2 жилья<=одного среднемесячного дохода семьи.
-----------------
1.1 Ищем среднюю стоимость квадрата по годам
-----------------
http://www.gks.ru/fr…g/tab7.htmСредняя стоимость 1м2 в 2000 году, типовые квартиры 7690 руб.
Средняя стоимость 1м2 в 2004 году, типовые квартиры 18131 руб.
Средняя стоимость 1м2 в 2006 году, типовые квартиры 32504 руб.
http://www.gks.ru/sc…pl=1905001Средние цены на рынке жилья за 1 кв.м. общей площади по субъектам Российской Федерации1), рубль, первичный рынок,Российская Федерация,типовые квартиры
III квартал 2008 года 49093.92
1.2 Ищем среднюю зарплату по годам
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/07-08.htmСРЕДНЕМЕСЯЧНАЯ НАЧИСЛЕННАЯ ЗАРАБОТНАЯ ПЛАТА РАБОТНИКОВ ОРГАНИЗАЦИЙ В ЦЕНАХ 1991 г. И ДОЛЛАРАХ США
2000 год - 2223
2004 год - 6740
2006 год - 10634
http://www.gks.ru/bg…09/6-0.htmУровень жизни населения сентябрь 2008 года
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника: 17847 руб.
1.3 Соотношение средней стоимость 1м2 к средней зарплате
-----------------
2000 год - 7690/2223=3,46
2004 год - 18131/6740=2,69
2006 год - 32504/10634=3,06
2008 год - 49093/17847=2,75
1.4 Ищем распределение населения по уровню зарплат, по годам
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/07-09.htmРАСПРЕДЕЛЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ ПО ВЕЛИЧИНЕ СРЕДНЕДУШЕВЫХ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ (в процентах к итогу) по годам
2004 год (совокупный доход семьи должен быть больше 18131 руб.) - 5.2%+1.5%=6.7%
2006 год (совокупный доход семьи должен быть больше 32504 руб.) - 6.1%
http://www.gks.ru/wages/wag08.htmРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСЛЕННОСТИ РАБОТНИКОВ ПО РАЗМЕРАМ НАЧИСЛЕННОЙ ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЫ за апрель 2008г.
2008 год (совокупный доход семьи должен быть больше 49093 руб.) - 4.5%+2.2%+1.3%=8%
2 Вычисляем процент нуждающихся, по годам.
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/06-44.htmОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ НАСЕЛЕНИЯ
Число квартир на конец 1990 года 49 миллионов, в среднем 16.4м2 на человека
Число квартир на конец 2000 года 55 миллионов, в среднем 19.2м2 на человека
Число квартир на конец 2004 года 57 миллионов, в среднем 20.5м2 на человека
Число квартир на конец 2006 года 58 миллионов, в среднем 21.1м2 на человека
Итого, количество квартир с 1990 года по настоящее время увеличилось на 10 миллионов.
http://www.gks.ru/bg…/06-51.htmЧисло семей (включая одиноких), состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (на конец года):
9964 тыс семей на конец 1990 года или 20% от общего числа семей
Итого семей 49820 тысяч на конец 1990 года
5419 тыс семей на конец 2000 года или 11% от общего числа семей
Итого семей 49263 тысяч на конец 2000 года
4180 тыс семей на конец 2004 года или 10% от общего числа семей
Итого семей 41800 тысяч на конец 2004 года
(не понял, куда делись люди??? данные недостоверны???)
3118 тыс семей на конец 2006 года или 6% от общего числа семей
Итого семей 51966 тысяч на конец 2006 года
Итого количество нуждающихся уменьшилось на 7 миллионов.
Продолжая динамику, в 2008 нуждающихся ориентировочно около 2000 тыс. семей или 4%
В среднем, количество семей находится в районе 50000 тысяч
--------------------
вывод: количество нуждающихся с 1990 года по 2006 год уменьшилось в 3 раза, то есть значительно сократилось.
3 Вычисляем соотношение семей реально способных приобрести к общему количеству семей (где количество семей странное, беру среднее значение)
-----------------
2004 год - 6,7% от 50000=3350 тыс. семей
2006 год - 6,1% от 51966=3169 тыс. семей
2008 год - 8% от 50000=4000 тыс. семей
4 Вычисляем исходя из предыдущего и из процента нуждающихся, сколько в таком проценте нуждающихся тех, кто реально сможет купить, исходя из предположения, что распределение доходов идёт равномерно между нуждающимися в жилье и не нуждающимися. Получаем реальное количество покупателей.
-----------------
2004 год - 10% от 3350=335 тыс. семей
2006 год - 6% от 3169=190 тыс. семей
2008 год - 4% от 4000=160 тыс. семей
5 Определяем количество введённого за последний год жилья, в квартирах.
-----------------
http://www.gks.ru/bg…/17-16.htmЧИСЛО ПОСТРОЕННЫХ КВАРТИР И ИХ СРЕДНИЙ РАЗМЕР
2000 год - 373 тыс.
2004 год - 477 тыс.
2006 год - 609 тыс.
http://www.gks.ru/bg…10/154.htmВ январе-сентябре 2008г. введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир
6. Показываем, сколько квартир останется потенциально невыкупленными (исходя из 4 и 5).
-----------------
2004 год - 477-335=142 тысяч квартир
2006 год - 609-190=419 тысяч квартир
2008 год - 397-160=237 тысяч квартир
Итого потенциально невыкупенных квартир только за указанные годы:142+419+237=798 тысяч
-------------------------------------------------
Итак, исходя из вышеприведённых данных можно сделать следующие выводы:
1. Исходя из п 1.3 господа строители делают выводы о том, что текущие цены адекватны и будут расти дальше, так как уже несколько лет подряд наблюдаемая ими ситуация по соотношению стоимости квадратного метра жилья к средней зарплате не меняется, и никто от этого не умер, спрос не уменьшился. В целом, в подобных рассуждениях, основанных на наблюдениях только за пунктами 1.1 и 1.2 есть хоть какой-то смысл. И именно этот довод строители и приводят в качестве подтверждения своих слов о дальнейшем непрерывном росте цен.
2. Из пункта 2, количество семей, признанных нуждающимися, за последние 20 лет сократилось почти в 5 раз. Суммарное количество семей меньше суммарного количества квартир уже на 8 миллионов. Таким образом, количество покупателей квартир неуклонно сокращается. С учётом пункта 4, количество покупателей, нуждающихся в жилье и имеющих возможность его приобрести, так же сокращается.
3. С учётом разницы между количеством квартир и количеством семей (из пункта 2), подтверждаемой приведёнными расчётами о потенциальном количестве нераспроданных квартир из пункта 6, можно сделать вывод о том, что в стране есть достаточно большое количество квартир, не принадлежащих ни одному покупателю. Если хотя бы пятая часть из этих квартир принадлежит строителям и находится в залоге у банков, то можно сделать вывод о том, что в скором времени можно ожидать порядка 200 тысяч квартир, изъятых банками у строителей за долги и выброшенными на рынок недвижимости
4. В целом, с учётом очевидного насыщения рынка недвижимости в многоквартирных домах, у строительной отрасли нет другого выхода, кроме как начинать развитие малоэтажного коттеджного строительства.
Какие будут замечания к предоставленным данным и выводам? Предлагаю подключаться.
Upd: Господа
esperanto, ЮТА, Dimetrius, iz_kirova, _YUKLA_, кто там ещё к строителям/риэлторам относился или относится, прошу покритиковать анализ и выводы.
Отредактировано: def - 08 ноя 2008 11:35:22