Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: predator
Слышишь Солнешко ясное, закатился бы ты с энтого форума. Хва траффик народу тратить, посты на пол листа. Тебя блин сюда писать под дулом пистолета заставляют? Или миллиона форумов в инете не хватает? Так свой организуй. Достали с трейдером на пару.

Хами,ТЫкай и указывай что делать дома своему мужу!
А здесь соблюдай корректность.
Вобщем не нарывайся, плиз.

Здравствуйте!
Хочется рассказать вам об еще одном удачном разгешении жилищной ситуации.
Дело было в Подмосковье.
Одна знакомая мне еврейская семья в 1997 году наконец закончили постройку своего дома-коттеджа из кирпича, там было: бассейн, сауна, два гаража, 5 комнат, 2 санузла, участок 10 соток, всё достроено и отделано. На строительство было затрачено ок.50-60 тысяч долларов. Но грянул кризис 98г., они засобирались на историческую родину -государство Израиль. Еле еле продав особняк за 10 тысяч долларов богатому прокурору... В Израиле взяв кредит, они смогли взять двушку на окраине маленького городка..., за 120тысяч. долл. на 25 лет.
Недавно узнал, что тот особняк, без ремонта с 98года, был продан за 14 миллионов рублей(прим.600 тыс. долл.) ! Причём сразу и без кредита.
Почему мне стало это интересно? Потому, что продавший этот особняк прокурор-пенсионер тоже решил уехать из России, но не в Израиль, а Испанию!
И купил он там на эти деньги не жалкий коттедж, а трёхэтажную виллу на берегу моря в 350 кв.м., новую под ключ за 220тыс.евро! Ёще и деньги остались...! Соседи у него теперь знатные люди испанского сейма!
Как то не вяжется у меня в голове, лапотная глубинка с матом,алкашами , грязью и курортный берег средиземноморья.
Может быть вы объясните ,где собака зарыта?

Цитата: Leshiy от 29.07.2008 18:11:08
Влад, я бы почитал, что жде является досрочным погашением. В аналитической записке (или что-то в этом роде) на сайте ЦБ по ипотеке в 2008-м - за досрочное погашение считается продажа закладной.
Я удивился - но это основная доля погашения (от 80%). Надо проверить еще раз, но имейте в виду.

Смотрите http://cbr.ru/analyt…poteka.pdf
Страница 5.
Уступка прав требования кредитной организацией по договору ИЖК каким-то макаром считается досрочным погашением ИЖК(!!!)

Средства заемщиков в статистике в 2-2,5 раза меньше, чем от уступки требования.
То есть в классическом понимании досрочного погашения - порядка 28-30% от озвученного.

Поправьте что не так.

Мндаааааааа, век живи - век учись... Что-то я совсем запутался. Банки перекладывают долги из одного кармана в другой, и пишут, что у них ипотека досрочно гасится. Не хотят показывать свой "тяжелый" ипотечный портфель? А я тут голову ломаю, как ипотечники, берущие обычно "под завязку", вдруг удваивают платежи по кредиту (ведь чтоб отдать средний 15-летний ИЖК за 5 лет, нужно примерно удвоить платеж?)  ;D

А вот теперь, вроде, понятно откуда дровишки. Проиллюстрирую статистику RuMAC за 4-й квартал 2007-го, который у меня вызвал удивление. На начала периода задолженность по жилкредитам 623 млрд, за квартал выросла на 134.5 млрд, при этом выдача была 226 млрд!  :o

1) Средний коэффициент досрочных погашений был 0.2683, т.е. "досрочно гасили" где-то (623х0.2683)/4=41.8 млрд руб;
2) Средний коэффициент полных погашений/рефинанса был 0.1754. Т.е. (623х0.1754)/4=27.3 профинансированы полностью;
3) Итого, плановых платежей было 226-134.5-41.8-27.3=22.4 млрд. рублей или 22.4/623=3.6% выплат в квартал, что близко к теоретической ставке кредитования.

И теперь, благодаря Leshiy, мы знаем, что пункты 1 и 2 являются в подавляющей своей части перекладкой внутри банковской системы, и отнюдь не 100% активностью ипотечников.

Теперь цифры по 1-му кварталу 2008-го для проверки методики RuMAC:

1) Средний коэффициент досрочных погашений был 0.2056, т.е. "досрочно гасили" где-то (757.5х0.2056)/4=38.9 млрд руб;
2) Средний коэффициент полных погашений/рефинанса был 0.1066. Т.е. (757.5х0.1066)/4=20.2 профинансированы полностью;
3) Итого, плановых платежей было 174-102-38.9-20.2=12.9 млрд. рублей или 12.9/757.5=1.7% выплат в квартал, что-то мало...  :o

Цитата: traider
Господа, пока я был в отпуске Вы пропустили приятную новость:

Господа!
Пока уажаемый Traider был в отпуске, я поднял цену на свою коммунальную комнату в самом центре Петроградки!
Теперь она стоит пол-ляма бакинских!!!  Регулярное бесплатное посещение Авроры в подарок!!!!
Торопитесь! Пока я по совету друзей (уважаемый, Борис Палыч, спасибо) не перешел в расчетах на брульянты.

Цитата: Vlad_R от 30.07.2008 14:32:14
Мндаааааааа, век живи - век учись... Что-то я совсем запутался. .....

Теперь цифры по 1-му кварталу 2008-го для проверки методики RuMAC:

1) Средний коэффициент досрочных погашений был 0.2056, т.е. "досрочно гасили" где-то (757.5х0.2056)/4=38.9 млрд руб;
2) Средний коэффициент полных погашений/рефинанса был 0.1066. Т.е. (757.5х0.1066)/4=20.2 профинансированы полностью;
3) Итого, плановых платежей было 174-102-38.9-20.2=12.9 млрд. рублей или 12.9/757.5=1.7% выплат в квартал, что-то мало...  :o

Насколько я знаю, индексы RUMAC'а учитывают досрочные погашения - частичные и полные (рефинансирования) - заемщиками и не учитывают продажу портфелей ипотечных кредитов (что на балансах банков выглядит тоже как полное досрочное погашение). К слову сказать, секьюритизированные портфели ГПБ Ипотека и Первого и Второго ипотечных агентов АИЖК показывают похожую динамику (ежемесячные данные по портфелям можно взять на сайтах www.gpbmortgage.ru и www.ahml.ru, если хотите проделать это упражнение самостоятельно, а если не хотите - то поверьте мне). А если хотите уточнить относительно индексов RUMAC'а, то можно оставить вопрос на форуме www.rusipoteka.ru - думаю, ответят.

Цитата: Romanchitto
Господин traider, должен вас обрадовать, что Вы также пропустили кучу ужаснейших новостей, таких как при покупке квартиры "Ремонт в подарок", "полкомнаты в подарок", "скидки-рассрочки" и тд...

Могу только заметить, что в дачно-коттеджном поселке, где я купил домик, после полуторамесячной паузы, за прошлую неделю за целый ряд домов внесли задатки. Факт субъективный, но имеющий место быть. И это при том, что один из 2-х банков,
выдававших ипотеку для покупки в этом поселке, перестал выдавать кредиты на первичку, остался только Сбер.
И никаких подарков никто не дает.

Странное совпадение с падением фондового рынка.

P.S. Строительство там (тьфу 3 раза) идет полным ходом. Мой домик строят с опережением на 1 месяц, а поселок в-целом, как поведал мне довольный менеджер проекта - с опережением плана на 2 месяца.

Цитата: finereader от 30.07.2008 15:27:07
Насколько я знаю, индексы RUMAC'а учитывают досрочные погашения - частичные и полные (рефинансирования) - заемщиками и не учитывают продажу портфелей ипотечных кредитов (что на балансах банков выглядит тоже как полное досрочное погашение). К слову сказать, секьюритизированные портфели ГПБ Ипотека и Первого и Второго ипотечных агентов АИЖК показывают похожую динамику (ежемесячные данные по портфелям можно взять на сайтах www.gpbmortgage.ru и www.ahml.ru, если хотите проделать это упражнение самостоятельно, а если не хотите - то поверьте мне). А если хотите уточнить относительно индексов RUMAC'а, то можно оставить вопрос на форуме www.rusipoteka.ru - думаю, ответят.

RuMAC считает по банковскому балансу (там и форма для банков прилагается). И, благодаря Leshiy и пояснению ЦБ, я теперь знаю, что по досрочному погашению они проводят сборную солянку, где самих погашений заемщиками только треть (31.7% по 2007-му).

Кстати это корреллирует с кризисом ликвидности финсистемы апреля-мая: посмотрите на индексы рефинанса и досрочного погашения (резкое падение в разы). При том, что ликвидность у физиков должна была остаться на уровне.

Вывод - тот же, что и в записке ЦБ, что основные "погашения" производятся внутри кредитных организаций. Это то, что я назвал по-простому "перекладыванием из одного кармана в другой". Как и куда они это перекладывают - Вам как специалисту, конечно, виднее. А у меня одним противоречием стало меньше.

Цитата: Vlad_R
А что, кредит беспроцентный? За 60 кварталов только тело кредита с такой скоростью отдадут 60*1.66

Нет не безпроцентный. Ага именно тело кредита.

Я может что-то недопонял, но помоему проценты в статистике никак не учитываются. Да и практически нереально их учитывать, как минимум очень сложно.

Очевидно же что выплата процентов ни в общей задолженности ни в выдаче новых кредитов неотражается, так что из этих двух величин вычленить проценты невозможно их там просто нет.

Попытаяюсь пояснить на тривиальном примере.
Есть единственный банк, и я - единственный заёмщик.

Статистика на начало квартала -
общая задолженность - ноль

Далее я беру кредит 120 рублей на год под 12%.
И начинаю по нему планово расплачиваться.

Статистика на конец квартала:
общая задолженность 90 рублей
выдано новых кредитов - 120 рублей
итого прирост общей задолженности - 90 рублей
выплачено досрочно - ноль рублей
выплачено планово - 30 рублей (в качестве погашения тела крелдита)

но я ещё выплатил проценты: 120 * 1% + 110 * 1% + 100 * 1% = 3 рубля 30 копеек. - как видите в статистике выше эти 3.30 никак не отразились.

Цитата: Vlad_R
А что, кредит беспроцентный? За 60 кварталов только тело кредита с такой скоростью отдадут 60*1.66...

P.S. Я тупо считал калькулятором ВТБ, у меня получалось 3.5-4% в квартал в зависимости от ставки на срок среднего кредита в 14-15 лет.

Тут все зависит опять-таки от методики подсчета.

По логике вещей, если статистика собирается по остатку задолженности ( т.е. тело кредита + просроченные проценты + штрафы/пени), то очередной платеж на погашение задолженности в рамках этой статистики должен рассматриваться лишь в части погашения основного долга (в рамках этого платежа) + погашение задолженности по просроченным процентам + штрафой -пеней.
Ведь задолженность не считается как основное тело долга + проценты, которые заемщик должен будет выплатить, а лишь как тело долга. Поэтому с точки зрения common sense платеж учитываемый статистикой должен  в случае нормального платежа без нарушений графика быть равен как раз таки части платежа в счет погашения основного долга. Ну и плюс досрочка, погашение просроченных процентов и штрафов за просрочку.

Но надо читать методику, а то под этим может пониматься все что угодно.

Это просто пипец какой-то!

Посмотрел, от нечего делать, цены по Ногинску ( родственники у меня там) на 1комнатные квартиры (realprice). Среди всех объявлений привлекло вот это:

1-комн. кв., г.Ногинск, Ногинский р-н, 38 км. от МКАД, 50 мин. тр. от м.Щелковская, Текстилей, д.2, 11/17 эт. кирп. дома, 43.6/18/10.1 кв.м., 8000 тыс.руб. ЦЕНА: 342.6 тыс. долл.

Обратите внимание на цену за метр $7858. Поискал в яндексе, оказывается по этому адресу монолитная новостройка, цены там совсем другие, да и до сдачи еще очень далеко...

Хочется верить, что это ошибка и единичный случай, а не способ искуственно завышать статистические данные. А то добавляй по квартирке в неделю, вот вам и рост на графиках.

Цитата: yannmar от 30.07.2008 16:59:05
Нет не безпроцентный. Ага именно тело кредита.

Я может что-то недопонял, но помоему проценты в статистике никак не учитываются. Да и практически нереально их учитывать, как минимум очень сложно.

Я готов согласиться по рассчету плановых погашений. Логично.

Вот обобщенная таблица по структуре и погашению жилкредитов (в скобках - читые ипотечные кредиты), по кварталам в млрд. руб

                                                                        III-2007                     IV-2007                 I-2008                II-2008
Задолженнность на начало периода    503 (375)                  623 (486)             758 (611)        860 (705)
Выдано кредитов                                      182.3 (160.6)            226 (192.5)          174 (150.7)       ---
Досрочное погашение                               29.7 (22.1)               41.8 (32.6)            38.9 (31.4)      26.3 (21.6)
Рефинансирование                                    19.2 (14.3)               27.3 (21.3)            20.2 (16.3)      8.9  (7.3)
Плановое погашение                                  13.4 (12.4)              22.4 (13.7)            12.9 (9.2)         ---
Плановое/Основной долг (%)                     2.7 (3.3)                  3.6 (2.8 )               1.7 (1.5)           ---

Цитата: traider
Господа, пока я был в отпуске Вы пропустили приятную новость:

МИЭЛЬ-Новостройки": повышение цен в микрорайоне "Волжский"

В компании "МИЭЛЬ-Новостройки" с 25 июля повышаются цены на квартиры в микрорайоне "Волжский". Такое решение компанией было принято в связи с высокими темпами продаж в этом микрорайоне. Уникальность объекта заключается в том, что на сегодняшний день новых проектов комплексной панельной застройки на высокой стадии готовности в Москве не осталось. У желающих приобрести относительно доступную по цене квартиру в панельном доме в Москве возможности ограничены.
http://www.miel.ru/lenta/detail/1731/

Это наверное поэтому так число предложений новостроек бизнес класса выросло?
Увеличение предложения на рынке новостроек Москвы и Подмосковья

30.07.2008


По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости "Агент 002" за минувшую неделю самые серьёзные изменения охватили столичный и подмосковный рынки новостроек. Бурный рост предложения в 20% отмечается в московских новостройках бизнес-класса. При этом увеличение предложения в подмосковных новостройках ещё более интенсивное и составляет 30%. По словам экспертов БН "Агент002" говорить о тотальном снижении спроса на жильё в новостройках Москвы и Подмосковья достаточно преждевременно.


Можно предположить, что на квартиры бизнес-класса в новостройках Москвы действительно есть некоторое снижение спроса у покупателей, т.к. и рост стоимости квадратного метра жилья незначителен. Что касается увеличения предложения в подмосковных новостройках, то это вероятно связано с запуском новых проектов, которые были приостановлены ранее.
Откуда такие цифры предложения нарисовались за неделю на фоне спада строительства а?))Допридерживались

В Омске продолжает дешеветь жилье:

ЦитатаПо даннным омских риэлтеров, стоимость квадратного метра на вторичном рынке за последнюю неделю снизилась на 200 рублей — это максимальное падение «вторички» с начала лета. Падение стоимости жилья риэлторы связывают с насыщением рынка недвижимости.
На данный момент цена за квадратный метр вторичного жилья практически сравнялась с уровнем начала года — 44 тысячи 240 рублей за квадратный метр. Еще быстрее дешевеют квартиры в новостройках. Стоимость «квадрата» в них такая же, как в середине ноября прошлого года.

http://news.mail.ru/economics/1911513

В Новосибирске дают 7%-скидки:

ЦитатаСолнечное затмение снизило цены на недвижимость Новосибирска
Новосибирская компания "Первый строительный фонд" (ПСФ) с 15 по 30 июля 2008 года проводит акцию, во время которой покупатели могут приобрести квартиры в строящихся домах со скидкой в семь процентов.
Подобный рекламный ход компания приурочила к предстоящему 1 августа полному солнечному затмению.
Акция проходит под лозунгом "Мы затмили цены на недвижимость". Представители компании отказались сообщить газете, сколько было продано квартир благодаря использованию в качестве рекламы уникального астрономического явления.

http://realty.mail.ru/news/1982.html

Действительно - цены астрономические

Цитата: Nikk1
Сейчас вон в Питере стройкомпании ДАРЯТ(объявляют, что бесплатно..) каждый восьмой метр и рассказывают сказки про грядущее повышение цен..

Выложите ссылочку плз., а то порылся в интернете, все что нашел - это каждый десятый метр вот у этих ребят: http://www.m-industry.ru/poem.html , но они цены не публикуют на сайте, без обзвонов и не помониторить.

Хм а вот это уже забавно
"Ъ": управделами президента возведет 5 млн кв. м жилья в Подмосковье

Управделами президента России застроит часть подведомственных ему земель в Подмосковье — всего около 1,5 тыс. га. Как сообщает газета «Коммерсантъ» со ссылкой на источник в подмосковной администрации, вместе с привлеченным инвестором ЗАО «Олимпик Сити» оно построит в Ленинском, Подольском и Одинцовском районах более 5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Инвестиции оцениваются в $16 млрд.
Как отмечает издание, для управделами это первый проект подобного масштаба и по российским меркам он является одним из крупнейших.
http://gazeta.ru/new…0261.shtml
Против такого застройщика шибко не попрешь.Но объемы впечатляют...

Цитата: Alexander5 от 30.07.2008 17:15:33
Это просто пипец какой-то!

Посмотрел, от нечего делать, цены по Ногинску ( родственники у меня там) на 1комнатные квартиры (realprice). Среди всех объявлений привлекло вот это:

1-комн. кв., г.Ногинск, Ногинский р-н, 38 км. от МКАД, 50 мин. тр. от м.Щелковская, Текстилей, д.2, 11/17 эт. кирп. дома, 43.6/18/10.1 кв.м., 8000 тыс.руб. ЦЕНА: 342.6 тыс. долл.

Обратите внимание на цену за метр $7858. Поискал в яндексе, оказывается по этому адресу монолитная новостройка, цены там совсем другие, да и до сдачи еще очень далеко...

Хочется верить, что это ошибка и единичный случай, а не способ искуственно завышать статистические данные. А то добавляй по квартирке в неделю, вот вам и рост на графиках.

Продолжаю путешествие по базе realprice. На этот раз 1 комнатные квартиры г.Одинцово.

Вот что находится внизу таблицы ( самое дорогое предложение):

1-комн. кв., г.Одинцово, Одинцовский р-н, 7 км. от МКАД, 10 мин. тр. от м.Кунцевская, Можайское ш., д.64, 10/10 эт. пан. дома, 35/19/10 кв.м., лодж., совм. с/у, 6400 тыс.руб. ЦЕНА: 273.8 тыс. долл. Телефон: .

Цена за метр $7823 (почти такая же как в Ногиске, прямо магические цифры какие-то). Ну не может в Одинцово верхний этаж в панельном доме столько стоить! Тоже манипулирование статистикой?

Цитата: Alexander5 от 31.07.2008 12:09:09
Продолжаю путешествие по базе realprice. На этот раз 1 комнатные квартиры г.Одинцово.

Вот что находится внизу таблицы ( самое дорогое предложение):

1-комн. кв., г.Одинцово, Одинцовский р-н, 7 км. от МКАД, 10 мин. тр. от м.Кунцевская, Можайское ш., д.64, 10/10 эт. пан. дома, 35/19/10 кв.м., лодж., совм. с/у, 6400 тыс.руб. ЦЕНА: 273.8 тыс. долл. Телефон: .

Цена за метр $7823 (почти такая же как в Ногиске, прямо магические цифры какие-то). Ну не может в Одинцово верхний этаж в панельном доме столько стоить! Тоже манипулирование статистикой?

Вполне вероятно, какой-то наивный инвестор ищет своего дурака-покупателя.

Цитата: iva_dim
Может малоэтажное строительство какое решили учудить?Ибо премиум класс в таком объем-это как то многовато.Но объем инвестиций какой то уж слишком большой.В общем надо смотреть что они там задумали

ИТАР-ТАСС, 15 июля, Центр Электронных СМИ Московской области, 16 июля – на заседании Правительства Московской области одобрено постановление «О реализации инвестиционного проекта комплексного, социально-экономического развития территорий, принадлежащих ФГУП АПК «Воскресенский» Управления делами Президента РФ в Ленинском, Подольском и Одинцовском муниципальных районах Московской области». Под застройку «…выделены земельные участки общей площадью 1,509 тыс. га, принадлежащие ФГУП АПК «Воскресенский». Документ предполагает возведение в этих районах в рамках инвестиционного проекта спортивных комплексов, а также объектов социального и инженерного назначения. Предложенный АПК «Воскресенский» Управления делами Президента РФ и компанией «Олимпик Сити» проект «…с объемом инвестиций 402,6 млрд руб. должен быть завершен в течение 7 лет».

http://www.udprf.ru/…105092340-

Цитата: piligrim от 31.07.2008 12:39:19
Вполне вероятно, какой-то наивный инвестор ищет своего дурака-покупателя.

- Это, так сказать, цена у них расчётная, исходя из того что недвига дорожает каждый год на 15-20% минимум, вот у них такие циффры и получаются....
Буквально неделю назад общался с одним питерским рыэлтером, он уговаривал моего приятеля вложиться в покупку недостроенных квартир под питером по цене 57тыр за мЭкв., убеждая его,
что после достройки это всё будет стоить минимум 100тыр! за мЭкв!!! А это далеко не престижный пригород (пос. Ленсоветовский)! Так, что с фантазией у них всё в порядке. Правда, спорить долго не пришлось, на вопрос - а сколько же тогда мЭкв будет стоить в Питере через два года рыэлтер сдулся.
- Но вот, что интересно, господа, посмотрел я договор по долёвке - и там прописана конечная цена! Т.е. застройщик гарантирует тебе твои метры за эти деньги, раньше вопрос цены в подобных
договорах всегда был открыт- цена жестко не прописывалась, всегда была возможность поднять конечную цену, ну и теоретическая, что цена опуститься... А теперь вот- не выше и не ниже.

Цитата: Romanchitto
а можно название поселка?

совпадение с падением на фондовом рынке, думаю, не случайно...
еще раз повторюсь,выведенные деньги с фондовых рынков не пошли на МРН, а это значит, что инвестиционной привлекательности нет.. очень радует..

Вы, наверное, меня сочтёте дилетантом (да так и есть), но хоть ты тресни, я не понимаю, что значит "выведенные деньги с фондовых рынков пошли на <подставить по своему усмотрению>"

Очевидно же, в силу закона сохранения бабла в природе, если кто-то вывел деньги из фондового рынка, то кто-то ввёл на рынок ровно такую же сумму, собственно она и перекочевала к выводящему.

Таким образом количество "свободных" денег не изменилось ни на копейку, просто до этого они были у одного игрока, а теперь у другого. Вот тут возникает вопрос: как тогда что-то можно обосновывать выведением денег с фондового рынка, или невыведением?

Более того если цены идут вниз, то с точки зрения здравого смысла, желающих продать становится становится заметно больше, чем желающих купить (нафига покпать бумаги которые дешевеют, завтра-то ещё дешевле будет), и соответственно объёмы торгов падают, по сравнению со стабильной ситуацией, т.е. объём выводимых денег меньше, чем в стабильных условиях.