Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Цитата: алекс от 19.12.2010 00:18:41
Если вы про московские дода для номенклатуры из песочного цвета кирпича то они назывались в народе "цэковки", хотя непосредственно для аппарат ЦК построена меньшая их часть. Основное преимущество перед сталинками в том что у них гарантировано железобетонное перекрытие, электропроводка рассчитанная на большую мощность и еще кое-какие бонусы. Плюс надо понимать что есть сталинки и сталинки, высотки, некоторые дома на тверской, леинградском и кутузовском это одно, а другие их собраться по времени строительства это несколько другое.

Да неплохие дома, род. тетка получила в 1973 г. квартиру на ул. Молодогвардейской в панельке,
а напротив, через Рублевское шоссе (м. Кунцевская) уже была построена эта группа "цыковских" домов,
тогда, такое название впервые услышал.

Цитата: absoloviev
Ну, кому и кобыла невеста Я сам живу в кирпиче с ж/б перекрытиями 78 г. - который "башня Вулыха". Очень шумный дом и ооочень криво построен - в смысле ни одной горизонтали и ни одного прямого угла; а так - совсем неплохо. Но в старых сталинках из хорошего кирпича - если трубы поменять - вообще отлично. Я бы свою квартиру не задумываясь поменял. Там единственная плохо решаемая проблема - это мощность электрики на квартиру.

Только трубы менять придется по всему стояку, а потом поменять перегородки ибо они в большинстве своем из трухи, потом еще с перекрытиями разобраться. А если лифт встанет то ква ибо он один и шкаф большой в него очень может быть, что не влезет и его, если что, придется так тащить. В общем, хорошо где нас нет. Я уже говорил, что сталинки реально шикарные конечно бывают, но большинство без вариантов проиграет любому нормально построенному современному монолиту. Вот, кстати, многие дореволюционные дома у меня вызывают уважение - они реально крепки.

Где бы найти этот нормально построенный, конечно совсему крутые "клубные" дома строятся на приемлимом уровне, но вот с быдломонолитом можно залететь.

А никто не знает, сталинки пятиэтажки, крепкие, ??? их снесут или могут поменять трубы, и ввернуть лифты или это космос и легче снести?

Статистика интересная внутри есть -
http://ir-ingr.livej…5#t6389515

Цитата: Murmur от 21.12.2010 00:36:46
Статистика интересная внутри есть -
http://ir-ingr.livej…5#t6389515

Ничего особо интересного там нет

Во первых это кросспост из совсем другого ЖЖ

http://mgsupgs.livej…02618.html

Во вторых встречаем 2011 а там данные аж до 2006

Во третьих само собой разумеется считаются приятные для пропаганды метры

Сложить тысячу м2 нового особняка "нового русского" и дырку от бублика простого провинциального работяги в среднем получается очень даже ничего

А если сравнить 1217 тыс квартир построенных в РСФСР в 1986 и даже пиковые 786 тыс 2008 (последние точные данные с www.gks.ru - данные кризисного 2009 даже не выставлены) новой России

То совсем не так сладко - не достигнуто даже 2/3 ежегодного числа квартир советского времени

Цитата: Astron
Не ветка - дохнет сайт.
Кризис непопулярен.
"Кризис в России отменяется!" (с) сами-знаете-кто.
Идеи КАРХа и 300 евро с паяльниками давно погибли.
На МЭК (!)  всерьез (!) сомневаются в гиперинфляции.
Все говорит о том, что осталось не так долго - месяцы.

Кстати да. похоже чистильщик обуви уже идет на рынок акций....

Цитата: mr_ttt от 21.12.2010 16:09:20
А если сравнить 1217 тыс квартир построенных в РСФСР в 1986 и даже пиковые 786 тыс 2008 (последние точные данные с www.gks.ru - данные кризисного 2009 даже не выставлены) новой России

То совсем не так сладко - не достигнуто даже 2/3 ежегодного числа квартир советского времени

да, численность населения рсфср судя по всему была тогда (1989 год) почти такой же как сейчас численность россии 147,400  тыс чел (http://ru.wikipedia.…0%A0_(1989))

Цитата: AEro
Минэкономразвития предлагает установить два вида натуральных вычетов — в 55 кв. м с площади жилья и в 6 соток с площади земельного участкаВ таком виде все выглядит вполне прилично для владельцев жилья.
Но проблему с "бетоноинвесторами" не решит, сброса жилья не будет, только аренда поднимется.

закон в таком виде скорее всего реализован не будетё
у минфина позиция иная - налогом облагать только дома, но не квартиры.

что касается бетоноинвесторов - сброса не будет, пока гос-во не перстанет деньги
вливать (разными способами). ну или пока пресловутая вторая волна не накроет всех.

Пошел на gks.ru и построил 2 графика. Красный - это количество семей улучшивших свои жилищные условия. Зеленый - количество жилых помещений вводимых в эксплуатацию (квартиры, дома и т.д.) в штуках.

И что видно на них
1) Количество семей улучшивших свои жилищные условия упало ~7 раз за 18 лет.
2) Начиная с 2006 года вводится в эксплуатацию больше, чем количество семей улучшают жилищные условия. А ведь улучшать можно и за счет вторички.

И если по первому пункту остается только констатировать полную победу невидимой руки рынка над людьми, то от второго вообще теряется вера в здравый смысл. 2+ года строили непонятно для кого, а "инвесторы" хомячили и хомячили, пока не подавились.

Это я к тому, что вытряхивать жилую недвигу использующуюся не по назначению есть из кого.

Корпорация СУ-155 ОБАНКРОТИЛАСЬ
http://vz.ru/news/2010/12/23/457065.html

Цитата: dildon от 23.12.2010 15:33:49
Корпорация СУ-155 ОБАНКРОТИЛАСЬ
http://vz.ru/news/2010/12/23/457065.html

В СУ-155 опровергли данные о подаче заявления в арбитраж о банкротстве

Цитата
МОСКВА, 23 дек - РИА Новости, Сергей Феклюнин. Крупная строительная компания ЗАО "Строительное управление номер 155" (СУ-155) опровергает сообщения о подаче в арбитраж заявления о собственном банкротстве, сообщил Российскому агентству правовой и судебной информации (РАПСИ) представитель компании.
.......
"По всей вероятности, на сайте Арбитражного суда города Москвы произошла техническая ошибка. Данная информация не соответствует действительности, ЗАО "СУ-155" не подавало иска о признании себя банкротом", - заявили в компании.

По словам собеседника агентства, "в ближайшие часы данная информация будет снята с сайта Арбитражного суда".

Руководитель пресс-службы московского арбитража Дмитрий Тафинцев подтвердил РАПСИ, что произошла техническая ошибка при внесении информации в электронную картотеку дел суда.

"На самом деле заявление о собственной несостоятельности подало ООО "Торговый дом "Строительного управления номер 155", - уточнил Тафинцев.

Цитата: cvn от 23.12.2010 01:03:56


Пошел на gks.ru и построил 2 графика. Красный - это количество семей улучшивших свои жилищные условия. Зеленый - количество жилых помещений вводимых в эксплуатацию (квартиры, дома и т.д.) в штуках.

И что видно на них
1) Количество семей улучшивших свои жилищные условия упало ~7 раз за 18 лет.
2) Начиная с 2006 года вводится в эксплуатацию больше, чем количество семей улучшают жилищные условия. А ведь улучшать можно и за счет вторички.

И если по первому пункту остается только констатировать полную победу невидимой руки рынка над людьми, то от второго вообще теряется вера в здравый смысл. 2+ года строили непонятно для кого, а "инвесторы" хомячили и хомячили, пока не подавились.

Это я к тому, что вытряхивать жилую недвигу использующуюся не по назначению есть из кого.

Вот так рождаются сенсации. Если бы вы были немного внимательнее, то наверняка обратили бы внимание на то, что под улучшившими жилусловия ГКС понимает домохозяйства стоящие на учёте в качестве нуждающихся в улучшении этих самых условий (сироты, тяжелобольные, ветераны ВОВ, семьи, проживающие в ветхом и аварийном фонде и т.п.) и улучшившие их за отчетный период путём:
- получения жилья нахаляву;
- покупки его с помощью субсидий и социальной ипотеки.
Всё это расписано в ГКСовской форме №4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений» на основе которой и построена сводная таблица, использованная вами для построения графика.
Ненуждающиеся по мнению нашего правительства граждане (не сироты, не ветераны ВОВ и т.д.), улучшившие свои жилищные условия за этот же период путём простой покупки квартиры, в этой таблице никак не отображены, поэтому никакой связи между  представленными вами сведениями и информацией о количестве построенных квартир с многозначительным выводом про хомяков в упор не вижу.

Цитата: Steppen Wolf от 23.12.2010 16:32:57
Вот так рождаются сенсации. Если бы вы были немного внимательнее, то наверняка обратили бы внимание на то, что под улучшившими жилусловия ГКС понимает домохозяйства стоящие на учёте в качестве нуждающихся в улучшении этих самых условий (сироты, тяжелобольные, ветераны ВОВ, семьи, проживающие в ветхом и аварийном фонде и т.п.) и улучшившие их за отчетный период путём:
- получения жилья нахаляву;
- покупки его с помощью субсидий и социальной ипотеки.
Всё это расписано в ГКСовской форме №4-жилфонд «Сведения о предоставлении гражданам жилых помещений» на основе которой и построена сводная таблица, использованная вами для построения графика.
Ненуждающиеся по мнению нашего правительства граждане (не сироты, не ветераны ВОВ и т.д.), улучшившие свои жилищные условия за этот же период путём простой покупки квартиры, в этой таблице никак не отображены, поэтому никакой связи между  представленными вами сведениями и информацией о количестве построенных квартир с многозначительным выводом про хомяков в упор не вижу.

Если честно, то да, не обратил внимание на то что именно ГКС подразумевает. А вот Вы, прочитав "внимательно", не забыли упомянуть что в качестве нуждающихся идут не только сироты, тяжелобольные, ветераны ВОВ, семьи, проживающие в ветхом и аварийном фонде, но и семьи где на 1 человека менее прописанного законом минимума приходится (по Москве 10 кв м), или вы их в "т.п." записали?

В целом, конечно, ваш комментарий меняет картину - по ошибке я в хомяки записал, всех, кто не стоя в очереди, купил квартиру. А это собственно хомяки (несколько квартир на собственника) + те у кого и без этого больше минимума квадратов (от хомяков отличаются - после покупки в итоге одно жилье, т.е. собственно обмен) + не имеющие минимума осёдлости (для Москвы 10 лет).

Казус случившийся с cvn привлёк моё внимание к сайту ГКС на котором оказалось много свежей информации. Поскольку сейчас есть немного времени, то покопался и соорудил вот такую табличку.

В ней есть только один натяг - количество муниципальных квартир, изымаемых с рынка новостроя, оценено как половина от количества домохозяйств улучшивших жилусловия. Логика простая - чел жил в муниципалке и нуждался, ему дали лучшую квартиру с новостроя, а его квартиру отдали нуждающемуся сироте. Итог, двое улучшившихся на одну квартиру изъятую с новостроя. ИМХО, ошибка в этой оценке не сильно повлияет на выводы.
Итак, что можно сказать, глядя на табличку.
1.До 2005г бюджетная поддержка отрасли доходила до 50% объёма, что нервировало Кудрина и не стимулировало развитие отрасли. Нах увеличивать объёмы, если бюджет выкупает половину по фиксированным ценам? Проще пролоббировать их увеличение. Лоббированию сопротивлялся тот же Кудрин, поэтому цены росли умеренно.

2.После 2005г на рынок хлынули ипотечные деньги, что позволило в 2-3 раза сократить господдержку, стимулировало рост объёмов и опережающий рост цен, т.к. выплеснувшаяся денмасса росла быстрее, чем  по объективным причинам могли вырасти объёмы строительства. Это нервировало гаранта.

3.Поддержка стройотрасли в кризис носила больше вербальный характер, выкуп на бюджетные деньги практически не увеличился, а объём ипотечных денег резко сократился. Следствием стало падение цен на 30%.

4.Повторный запуск ипотеки в 2010 сделан с учётом совершенных ошибок. Выкуп с рынка уменьшили по сравнению с 2009г (этого ещё нет в статистике, но на разных уровнях озвучивалось), поэтому, несмотря на уменьшившиеся объёмы строительства, на рынке осталось около 400 тыс. квартир (уровень 2006г), а объёмы ипотеки, уже понятно, критического уровня 2007г не достигнут. Следствием стал умеренный, чуть выше инфляции рост цен, который, с одной стороны, оставляет возможность отрасли для роста, с другой стороны, приемлем для покупателей.

Выводы.
1. По бюджетным (и другим) соображениям ипотечное закабаление продолжится, падение цен этому противоречит, поэтому никаких 30 тыр за метр не будет.

2. Манипулируя объёмами выкупа правительство будет стараться держать цены под контролем, реализуя программу стояка цен и роста доходов о которой я говорил ещё 2 года назад.

По первому пункту сомнений нет, удастся ли реализовать второй - хз. Всё будет зависеть от того, насколько упадёт объём строительства в городах в 2011-12гг.

Уже давно не слежу внимательно за Россией ( кстати, все-же в Москве рост эконом-вариантов , по-моему?), но в Канаде продолжается рост недвиги в крупнейших городах : Торонто, Ванкувер, Оттава.
Очень мало предложения, народ придерживает недвигу в надежде на еще больший рост ( и явно не знают, куда пристроить деньги от продажи недвиги)
Особо дорожают эконом-варианты, то-есть растет "барьер входа" первых покупателей на рынок. Также есть рост в люкс-сегменте ( домик на берегу) а в сегменте средний и выше среднего - некоторая стагнация. Рост недвиги в канаде носит уже совсем иррациональный характер - одновременно растет безработица и растет долговая нагрузка населения, но все упорно продолжают брать дикие по размеру кредиты, "пользуются" сверхнизкой ставкой. Более половины вновь покупающих дома берет плавающую ставку ипотеки ( сейчас она в Канаде ниже 2% годовых). Правительство божится, что при любом раскладе ставки по ипоптеке будут низкими очень продолжительное время, даже просто за счет роста госдолга ( сейчас практически весь госдолг Канады образуется за счет выкупа государством "плохих" ипотек у банков через государственное страховое агенство, где застрахованы все ипотеки.)
Большую долю от покупающих первые дома в Канаде составляют китайцы. Не китайцы из Китая, а китайские иммигранты. Они довели ситуацию до того, что выплаты "за дом" - по ипотеке, налог за недвигу, отопление и т.д. в сумме у купивших в последний год ( 2009-2010) составляют сейчас до 70% чистого семейного дохода ( vancouver) - то-есть 2/3 всех своих денег семьи отдают "за свой дом". Впрочем, для китайцев все по х.й - на шлепанцы, велосипед и чашку риса остатка хватает - значит можно покупать дом за миллион баксов....

Цитата: Steppen Wolf от 24.12.2010 20:12:53
...

2. Манипулируя объёмами выкупа правительство будет стараться держать цены под контролем, реализуя программу стояка цен и роста доходов о которой я говорил ещё 2 года назад.

По первому пункту сомнений нет, удастся ли реализовать второй - хз. Всё будет зависеть от того, насколько упадёт объём строительства в городах в 2011-12гг.

своими выкупами государство подмогло достаточно узкому кругу юр.лиц не свалиться в  банкротство.
Управлять (держать под контролем) цены на метр путем регулирования объема выкупа - нереально, это не тот и не для того инструмент.
Есть у засройщика устойчивые продажи во времени - ценник растет, нет продаж - ценник стоит или снижается...
И госудаство со своими малоинтересными ценами расматривается лишь как крайний случай.

Цитата: Astron
В июне 2010 Ghworg постил такое сообщение:

Жалко что такое стояло на АУ.
Получается, если принять на веру озвученные ориентиры, пока что идет дефляционный сценарий? +10% вроде бы не взлетело, как я понимаю? То есть еще почти год умеренного роста впереди.

Тут какое дело. Предельный уровень в 5500 был озвучен мною на 2010 по Мск, когда стала боле-менее ясна ситуация с доходами 2009, т.е. где-то в феврале-марте. По моим прикидкам рублевые среднедушевые доходы в Мск на 2010 не должны были превысить среднего по 2009+15%, максимум +20%, что при ориентировочном курсе $ в 30 руб давало вилку в 5100-5300$ (1м2 приблизительно три среднедушевых дохода). Тогда же были озвучены грандиозные планы по ипотеке и, хотя к ним я отнесся к пессимизмом, на первую половину 2010 предположил, что подобраться к 5500 могло быть реально.

Sonne на КДО в апреле озвучил "ррокету" по ценам, на что я ему заявил, 5500 пробит не будет, ракеты по ценам не жду. Вторая половина года пройдет и будет формироваться исключительно западными, внешними факторами, которые тогда было представить нереально. Я все-таки предположил, что пойдет активный развал финсистемы, поэтому ценники вслед за долларовыми доходами откатятся назад, ниже 5000, причем настолько круто, насколько интенсивно пойдет процесс развала.

Тут как говорится, все мимо, так как система пока устояла. Вместе с тем, греческий кризис мая показал, что посыл был, скорее всего, верным, так как цепочка долговые проблемы ЕС - падение евро - падение долларовых доходов РФ - падение м2 в Мск сработало и, видимо, будет определять основные тенденции МРН в ближайшем будущем. 5500 устоял и в мае и уже позже, после восстановления, в сентябре. Интересно заметить, что максимум был как раз в районе 5300...

Еще эмпирики - в Мск, как известно, среднедушевые доходы превышают среднюю зарплату. И ценники на рынке в среднем выставляются в 3 дохода. Но "в массе" - доходы людей определяются зарплатами, поэтому большинство сделок проходит по цене 3 средние з/п за метр. Обратная ситуация в регионах.

Цитата: Ghworg
Время идет, и я хочу сделать поправку к своему сценарию:

Моя разволновка по времени была сделана в предположении, что волна С будет равной по продолжительности во времени волне А. Тогда сроки ее окончания были осень-2011.

Сейчас, спустя полгода, совершенно очевидно, что волна С оказалась длиной 50% по фибе от волны A.
А это значит, товарищи, что нет времени до осени-2011. Шоу должно начаться с середины-конца января-2011.

Если справедлив дефляционный сценарий.

А если инфляционный - то сейчас заканчивается волна 1 в мега-волне III, и после коррекции февраль-апрель, нас ждет продолжение мега-роста на свеженапечатанных фантиках.

Ключевым моментом станет конец весны - начало лета-2011, тогда станет точно понятно, по какому сценарию пойдем.

Ну, честно говоря, я не вижу, как статус-кво может быть координально изменен в течение 2011-го года. По-крайней мере, на т.н. "развитых" рынках. Понятно, что в течение года будет продолжаться поиск слабых мест партнеров/противников с соответствующими выпадами, будет продолжаться "количественное смягчение". Основные "качели" как всегда придутся на экономики, привязанные к спекулятивным рынкам, в первую очередь, рынкам сырья, узким рынкам капитала.

Я предполагаю, что количественные изменения по глобальным рынкам в течение 2011-го не перейдут в "качественные". Как умеет защищаться Европа и Китай, мы уже видели. Я жду обострения торговых и валютных войн в течение года, но пока без серьезных победителей и проигравших.

Что касается РФ и МРН, в частности, то тут все привязано к внешней коньюнктуре, поэтому жду рублевой устойчивости-2011, но никак не валютной.

Вместе с тем, полагаю 2011 более ясно даст ответ на ключевые вопросы глобальной расстановки сил 21 века - устоит ли Еврозона, продолжится ли "собирание земель" вокруг РФ на просторах СНГ, насколько реально силен Китай и сможет ли он вступить в элитный состав, к кому таки плывет Индия, как США думает справляться со своими внутренними проблемами...

Цитата: Ghworg
По моим ощущениям, после решения о монетизации долга ФРС мы скорее движимся по инфляционному сценарию, с решением проблем долгов банков и государств - то есть банкстеров и аппаратчиков - за счет населения.

Мне представляется наиболее вероятным сценарий стагфляции. Т.е. на ум приходит кризис перепроизводства позднего СССР в военной сфере, например. Огромные избыточные производственные мощности, зажатые в тисках ограниченного спроса. Было понятно, что без серьезных, болезненных реформ ключевую индустрию страны не поднять.

То же самое, на мой взгляд, сейчас наблюдается в какой-то степени с МЭ. "Гонка вооружений" в экономической экспансии привела к тому, что огромные производственные мощности должны быть либо "конверсированы" либо уничтожены. Их продукция не найдет спроса в условиях недостатка платежеспособности.

В этом плане стагфляция сделает то, что было в горбачевскую эпоху с военкой. Половина умрет, другие будут искать "счастья" либо под госкрылом, либо на внешних рынках.