Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Тройка-Диалог, ведущая инвестиционная компания России провела "Диалог с Тройкой" по недвижимости. http://cm.troika.ru/…amp;page=0

цитаты:
Добрый день. Безусловно интересует как отреагирует в ближайшие полгода рынок недвижимости в связи с наступающим экономическим кризисом, а точнее интересует рынок недвижимости не в Столице а на переферии в таких городах как Челябинск Пермь Екатеринбург. Стоит ли инвесторам оставаться в недвижимости или пока не поздно уйти в кэш??

Ответ:
На наш взгляд, большее ослабление цен будет именно в регионах, с их высокой зависимостью от ипотечного финансирования и множеством мелких девелоперов готовых предложить квартиру с существенным дисконтом. Если не поздно, можно уйти в кэш.
Масс-маркет в Москве будет самым защищенным, за счет меньшего предложения и муниципальных покупок. В Петербурге возможно большее ослабление цен в связи с большей доступностью стройплощадок. Снижение цен ожидаем в размере 10-20% в течение полугодия. Особенно сильным оно может быть в секторе жилья бизнес-класса, где больше инвестиционных квартир. Рекомендуем уходить из инвест-квартир в кэш.

что происходит с котировками публичных девелоперов на ММВБ?В частности,HALS(Система-Галс) и RTMC(РТМ).Кто,по каким причинам и на каких основаниях устанавиливает ограничения на движения цены? Биржа? Брокеры? Инициатива самих девелоперов?

Ответ:
Российские девелоперы начали падать на опасениях западных инвесторов (на Западе проблемы начались именно с кризиса в секторе недвижимости). Ограничения на движения цены устанавливаются биржей: если разовое смещение по бумаге превышает 10%. Также ФСФР может запретить короткие позиции по отдельным бумагам или рынку в цеом. В целом девелоперы падают из-за повышенных опасений риска дефолта со стороны инвесторов. Больше подвержены падению компании с высокой долговой нагрузкой (Система-Галс, РТМ) или большими краткосрочными погашениями (ПИК).

а ведь западные банки к Тройке  прислушаются  с большим вниманием , и к Атону тоже :
http://www.kommersan…id=1034365
западники с ними уже 15 лет работают и верят !

значит денег рылтороынвесторы от запада не получать , и с востока тоже  B)
а все эти стерниги , репченки и прочая шелупонь из рылторской шайки
- для серьёзного мирового банка имеет вес вонючего сутенёра-толкателя дури на самой загаженной улице гетто  B)

Цитата: sanches
Волк на Вашем примере показал, что когда цены в Москве будут 700 долл.за квадрат Вы сможете купить квартиру только в Люберцах

Кто говорил, что Дерипаска со своим Strabag все застроит? Получите, пока только коммерческная недвижка (а другую они помоему и не делали)

Заморожены многомиллионные проекты строительства Strabag в РФ

http://top.rbc.ru/re…0128.shtml

главная новость на rbc.ru

http://top.rbc.ru/re…?permanent

Российский рынок жилья ожидает коррекцию цен

Цитата: jeka от 03.10.2008 16:25:42
главная новость на rbc.ru

http://top.rbc.ru/re…?permanent

Российский рынок жилья ожидает коррекцию цен

цитирую:
Ужесточение условий ипотечного кредитования и дефицит финансирования вынуждает строителей и девелоперов сворачивать инвестиционные проекты.
Если раньше компании приобретали активы, открывали новые производства за счет средств, занятых на международных рынках, и могли всегда перекредитоваться, то сейчас деньги в дефиците - мало кто их дает.
Для выхода из кризисной ситуации эксперты советуют пересмотреть стратегию развития компаний, прежде всего не начинать строительство новых проектов и завершить строительство имеющихся.
Очевидно, что мелкие и средние девелоперы, которые строили бизнес за счет заемных средств, не привлекая собственный капитал, окажутся в ситуации банкротства либо предбанкротства. Как предполагает Т.Шелягина, в процентном соотношении выживут 40% игроков рынка.

http://www.vtb24.ru/news/releases/4207/

С 04 октября 2008 г. ВТБ24 вводит мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и улучшение жилищных условий.

«В сложившейся ситуации при формировании ипотечного кредитного портфеля мы должны принимать во внимание требования инвесторов. Мы вынуждены приостановить программу ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья, так как формируемые за счет таких кредитов портфели не отвечают требованиям организаторов сделок секьюритизации» — говорит член правления, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолий Печатников.

Цитата: 4ester от 03.10.2008 17:45:00
http://www.vtb24.ru/news/releases/4207/

С 04 октября 2008 г. ВТБ24 вводит мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и улучшение жилищных условий.

Кхе-кхе. Ну что, похоже мои пожелания с мораторием, хоть и частичным, были услышаны.

Цитата: Vlad_R от 02.09.2008 16:39:57
Может сейчас и глупость скажу. Но попрошу высказываться аргументированно.

А что, если ввести в РФ временный мораторий на выдачу ипотечных кредитов? Ну, скажем, на год в связи с "нестабильностью международных финансовых рынков" и "увеличившимися рисками в связи с коньюнктурой РН". Кстати, это соответствует действительности. Я так понимаю, что "заградительные условия" в виде, скажем, первоначального взноса в 50% обходятся, а высокий процент по кредиту уже не отрезвляет потенциальных заемщиков.

Я бы даже сказал больше. Сейчас это уже напоминает продажу наркотиков для подростков. Народу уже пофигу, что нужно сделать, чтобы получить желанную "дозу". Дочки иностранных банков, конечно, попытаются это дело обойти и продолжить выдачу, даже побольше "сливок" снять. Но тут эффект, скорее всего, будет кратковременным, плюс свои риски они будут нести сами (их предупреждали).

Я к тому, что с ФР России "пар" уже аккуратно выпустили, теперь неплохо было бы РН сбалансировать. А то Штаты уже построили очередной "Титаник" и рекламируют принять легкое и непринужденное путешествие на его борту. Сейчас вот капитана выбирают. Скорее всего, такой "чести" удостоится, естественно, черный кандидат.

Кстати, насчет выкупа "бюджетными деньгами". Не подскажите, откуда они вдруг возьмутся в условиях резкого падения прибыли компаний? Ведь бюджет не формируется печатным станком, а как раз отчислениями операционной деятельности. С чего вдруг там больше денег в 2009 году появится? Напоминаю, что даже в условиях суперроста всегочегонипожелаешь, московский бюджет-2008 ДЕФИЦИТНЫЙ! Т.е. там уже давно - дыра, финансируемая извне.

Может в регионах бюджеты суперпрофицитные и губернаторы не знают, куда деньги девать. Причем не только в этом 2008, но и в следующем. А тут такая оказия - РН поддерживать. Но что-то я в этом сомневаюсь.

Короче. Бюджеты в будущем году ожидает сокращение доходной части и давление на расходную. В этих условиях выкуп жилья по рыночным ценам считаю абсурдным.

Федеральные деньги, скорее всего, в основном пойдут на выкуп УЖЕ ИМЕЮЩИХСЯ закладных у банков, которые реализовывали федеральную программу за счет коротких западных кредитов. Т.е. новой ликвидности конкретно на РН это НЕ добавит - резервы пойдут на замещение уже потраченных на недвижку денег.

Итого схема:
А. выдача нерезами короткого кредита под 7-8% нашим банкам/конверсия этих средств в ипотечные метры/финатака - требование денег взад/денег нет
трансформируется в:
Б. выкуп государством залога у банков/возврат кредитов нерезам/банковская ликвидность спасена.

Цитата: _YUKLA_

Я был арендатором. "Недвижка" мне была НЕДОСТУПНА. Потом она ПОДЕШЕВЕЛА и стала ДОСТУПНА.

Что же вам непонятно?

Да всё понятно. Вы решили свою жилищную проблему на свои в пределах своих тогдашних возможностей. Ничего не имею против, респект. Только вот количество сделок с жильём в Москве после падения цен не увеличилось. И резко упало в 2000г, когда замороженные в 98-99гг новостройки не вышли на рынок. Недостаток новостроя вызвал рост цен, девелоперы начали вкладываться в проекты и с 2001г начало увеличиваться количество сделок на фоне роста цен.

Год                       1997           1998          1999          2000         2001

Кол-во сделок    95213        95246       96273       78862       93883

Цена м2 $           950            890           657           720             940

Исходник здесь

То, что в результате падения цен жильё стало доступным в силу случайных обстоятельств для Вас, вовсе не означает, что увеличилась его доступность для всех.

В принципе, причина споров в ветке банальна. Некоторое количество людей ожидает, что в результате падения цен жильё станет доступным для них. Это не имеет ничего общего с проблемой доступности жилья.

Цитата: Legolas
Таким образом государство может попросить настоятельно банки не кидать ипотечников, а рефинансировать/перекидывать друг другу и можно банкротить застройщиков?

Недавно Медведев был за Уралом, где ему золотодобытчики жаловались на тяжелые условия работы. Так им было сказано - не умеете работать, отберем лицензию, отдадим тем, кто умеет и сможет. Так что с застройщиками, не имеющими стратегических обьектов на балансе, полагаю, разговор будет в таком же ключе. В любом случае, это не самая насущная проблема.

Проблема номер 1 - помочь суверенной российской банковской системе, которая приняла на себя первый удар. Т.е. били конкретно в слабое место. Текущая задача - напрячь банки на рефинансирование за рубежом. Частично или полностью тот триллионный портфель жилкредитов будет выкупаться государством, но исключительно по ситуации.

Цитата: 4ester от 03.10.2008 17:45:00
http://www.vtb24.ru/news/releases/4207/

С 04 октября 2008 г. ВТБ24 вводит мораторий на прием заявлений по кредитам на приобретение строящегося жилья и улучшение жилищных условий.

А если учесть, что ВТБ24 занимает второе место после Сбербанка по выдаче ипотечных кредитов, и при этом объём выданных им кредитов в I кв. 2008 г. в 4,6 раз превышает объём выданых кредитов Уралсибом, занимающим 3-е место, то для застройщиков ситуация становится совсем плачевной.

Цитата: sanches
Мля, Юкла, ответьте на простой вопрос: зачем госудаство спасает фондовый рынок? Может тогда для Вас "типовые экономические процессы" перестанут таковыми являться.

Соглашусь с Вами и рынок недвижимости тоже надо спасать, как и ФР. После того как с него будет снята раковая опухоль в виде текущик спекулянтов и спущены цены как на ФР в 3-4 раза. Те же 80%.
В чем вопрос-то? Есть сомнения что РН счас санировать будут? - не сомневайтесь, здесь без вариантов - будут. Спасать спекулянтов денег счас не найдут, ибо всего ЗВР не хватит на такую глупость.

Правильный вопрос что сдувать надо потихоньку - не в один день, а неделя, месяц. Но к сожалению готовиться сценарий падения в пропасть самими спекулянтами-девелоперами, т.к. народ увольняют с целью сократить издержки и в попытке удержать цены - что бесперспективно в текущей мировой и региональной ситуации.

Наценка на новострой, снять которую мечтают здесь присутствующие сдуется за период стагнации. Другое дело, что уровень этой наценки многие оценивают завышенно.
Кто-нибудь думает, что цены рухнут завтра?
Думаю, что стагнация до момента истины - часа Х продлится около полугода - то есть до марта-апреля 2009года. Как правильно заметил Волк, если фин.система не рухнет и соотв.вся эконмика не улетит в тартарары, то в это время март-апрель мы и узнаем думает ли правительство бросать РН спасательный круг или поставит всё на индивидуалку будет развивать малоэтажное строительство. Раньше мы вряд ли узнаем, т.к. не в привычке правительства заниматься до того как гром грянет.
Согласен с мнением что сначала мы откатимся на уровень августа 2007 года, а там "будем посмотреть".
Чтобы снижение прошло по всей цепочке образования стоимости квадратного метра и вылилось в снижение конечной цены - уверен полгода маловато. а вот к лету (июль)думаю цена будет уже минимально возможной. и ниже её уже вряд ли увидим.
Второго даун-тренда после лета 2009 не ожидаю, т.к. считаю что если он будет, то будет обвальным, с дальшейшим ступором и коматозом стройотрасли, во что искренне не верю/не хочу верить.

PS Против разорения/смены собственников Донстроя, Миракса, Кроста, Конти, Баркли ничего против не имею по причине их бизнес и элит-направленности. И прошу в дальнейшем этими именами в лицо не тыкать

Цитата: sanches от 03.10.2008 22:32:51
Чтобы снижение прошло по всей цепочке образования стоимости квадратного метра и вылилось в снижение конечной цены - уверен полгода маловато. а вот к лету (июль)думаю цена будет уже минимально возможной. и ниже её уже вряд ли увидим.

Соглашусь, но отчасти.
Если судить по "соседям", таким как США и Казахстан, то видно что
1. Недвижимость "сдувается" довольно медленно, примерно теми же темпами, что и надувалась
Например цены на недвижку в США падают с августа 2006.

Крупнее: http://www.boom2bust…ndices.jpg

По Казахстану была интересная страничка с аналитикой, но сейчас она в дауне.  :(

2. Цены идут к трендам существовавшим до пузыря.
Вобщем, я уверен, что летом 2009 еще ничего не закончится. Откат на уровень августа 2007 ничего не даст в плане улучшения платежеспособного спроса - новой волны "шальных денег" в 2009 ждать неоткуда.

Прочитал веточку за сегодня, захотелось блиц-ответ написать по всем вопросам-ответам, мысли у меня только по москве витают:

По поводу цен в долларах - до 2006-2007 года все было только в баксах, потом вышел закон, запрещающий цену публиковать в баксах, да и бакс начал снижаться, вообщем потом в объявах писали уе или рубли, при разговоре по телефону цена могла быть в любой валюте. Уе становился еврой, рубли могли стать баксами, а баксы рублями по курсу 30. Огромное поле для фантазий продавца и торга покупателя. Просто формальность на самом деле, конечная цена и валюта должа была устроить обоих.

По спросу который отложенный, и цена, которая упадет. Вспомните, недвижка всегда торговалась на пике спроса. Если ты имеешь приличную зарплату, и не олигарх, то всегда во все отрезки жизни ты касался этой цены "кончиками пальцев". Толпа её всегда снизу, кончиками пальцев, толкает вверх. Как только на одну квартиру два покупателя - это сразу аукцион, покупатель всегда должен остаться только один. Где кончики пальцев - там и цена. Если они будут на 4000$ - будет четыре, если на 3000$ - будет три. Таков рынок. Хватать в обе руки толпе цену не дадут. Только "кончики пальцев".

По ипотеке, последние пару лет реально в москве 8 из 10 сделок с использованием кредитов. Там в цепочке может быть 20% ипотеки, может быть 80%, может даже 10%, но цепочек без ипотеки и чистых покупок минимум. Сокращение ипотеки - это очень сильный удар по ценам. Насколько это их прогнет - не знаю, но фактор самый весомый из всех.

По выкупу в бюджет - ну это смешно. Тоже самое про РТС месяц назад говорили, не помните ? "Правительство не допустит падение ФР, будут выкупать индекс". И где он индекс сегодня? Слышал про Китай тоже самое, китайцы говорили что накануне олимпиады правительство не допустит падение китайского ФР. Тот же итог. Ну выкупят в подмосковье половину жилья для очередников, а кто у частных инвесторов будет в москве выкупать то, что они в течении октября-ноября вывалят на рынок? А нервы у них не железные и брали они в том числе по 1500-3500 за метр, им есть куда падать без потерь.

Про заморозку проектов, это хреново. Помню как в 2004м радовались покупатели "вот, закон о долевке разорит зажравшихся строителей, стройки теперь просто так не начнешь". Тогда по итогам пожали резкое сокращение строительства, падение предложения и удвоение цен. Это не плюс для покупателя, это плюс для оставшихся в живых строителей и подпорка для задранной цены. Хреновый фактор.

Вообщем итог, не все так плохо, копите кэш, есть шанс в 2009 отовариться недорого

Как я вижу ситуацию на МРН, - первичка идет в атаку уже до Нового года. Там было много "горячих" денег, которые должны быть вытащены. Вторичка физиков/ипотечников, скорее всего продержится пока на скидках, эдак до весны (инертность частников, боязнь кризиса плюс зимняя спячка). Так что там падение отметят лишь спустя где-то полгода. Оптимистичный уровень - 115 тыс. руб/м2, или минус 25%, если не произойдет падения доходов.

Цитата: _YUKLA_
Кончайте кошмарить народ. Да, девелоперы разорятся. Но заводы ЖБИ и строители-прорабы останутся.

Еще раз. В 1999-2000 году квадрат в Москве стоил в районе 600-800 баксов. И строили. Вы хотите сказать, что инфляция доллара и рост себестоимости стройматериалов составил за то время 1000% в сумме?

Прошу вашего ответа именно на этот вопрос. А то вы все время от него увиливаете!

Данные Росстата  http://www.gks.ru/fr…13-cen.htm
Материалы действительно сильно подорожали, но покупательная способность небольшой части населения всегда опережала рост цен, при огромном дефиците жилья цены шли вверх это естественный процесс, ни  какого  насыщения рынка нет, и еще один принципиальный момент - неравномерный рост доходов населения с очень большим разрывом между богатыми и бедными,что естественным образом сокращает спрос на услуги строителей со стороны широких слоев населения, в результате остались дорогие проекты для богатых. А рынок он действует очень исправно!

Цитата: Soldat от 04.10.2008 00:27:08
А рынок он действует очень исправно!

Проблема в том, что рынка-то нет! Оставим то, насколько нравственно для государства отдавать одну из основ жизнедеятельности на откуп "руке рынка". Имеем уродливый симбиоз чиновников/предпринимателей. Было бы пол беды, если бы они занимались только дорогим элитным жильем. Если строительный рынок имеет такой спрос, по идее должны появится компании, уравновешивающие спрос и предложение. Их не пускают просто. Спрос ограничивается ценой и преподносится как здоровый баланс. Это афера.

Цитата: Legolas
Со стороны спроса у нас покупатели, а со стороны предложения - связка регулятор/предприниматель. В чью же пользу они действуют?

Правильно, поэтому выкуп жилья по 80000руб при озвученной Росстроем себестоимости строительства около 30000руб, неразбериха в земельных отношениях, минимальное количество застройщиков и т.д. и т.п. но основной корень проблемы в огромном количестве людей который не могли, не могут и еще долго не смогут купить жильё, ведь связка регулятор/предприниматель  появилась из-за малых объёмов строительства при бешеном спросе со стороны наиболее платёжеспособных покупателей, и превратилась  в связку Главный предприниматель/доверенный предприниматель данная конструкция незаинтересована в увеличении предложения. Чем больше денег выходит на рынок, тем дороже товар. Сейчас денег поубавилось, цены упадут как только у продавцов кончится "запас прочности" при тех прибылях как у строителей он должен быть очень большой, при условии грамотной финансовой политики предпиятия.

в петербурге похоже процесс пошел
за последнюю неделю:

Индекс вторичного рынка
жилья в СПб 06.10.2008
Индекс, р./кв.м : 108614.1
Рост за неделю : -0.35%

Индекс первичного рынка
жилья в СПб 06.10.2008
Индекс, р./кв.м : 91118.5
Рост за неделю : -0.53%

bn.ru

Цитата: sanches от 03.10.2008 22:32:51
Наценка на новострой, снять которую мечтают здесь присутствующие сдуется за период стагнации. Другое дело, что уровень этой наценки многие оценивают завышенно.

опять двадцатьпять.
Санчес, оцените её тогда вы только пожалуйста аргументированно, хотя бы с примерными выкладками по цене метра. Помнится я вам по мере сил старался с цифирками обьяснять свою точку зрения.
Прошу вас указать:
1. себестоимость строительства сейчас по москве и крупным областным центрам
2. нынешнюю накрутку на метры в озвученных точках сравнения
3. что вы считаете адекватной накруткой на этом рынке

спасибо.

http://kp.ru/daily/24175/385643/ (сорри за источник, поэтому ниже подтверждение с оф.сайта)
http://www.sbrf.ru/r…?id32=2314

далее вспоминаем про втб: http://www.vtb24.ru/news/releases/4207/

по сберу внутренняя информация интересует: какие вообще рекомендации поступили? втб официально ипотеку на недострой закрыл, что-то подсказывает что у сбера вполне могло быть тоже самое, но это лишь предположение. смогу уточнить лишь на будущей неделе.

как мне кажется вероятность резкого рывка вниз по метру сейчас гораздо более вероятна, чем я это считал ранее.

Влад Р, ваши просьбы про ипотеку услышали ))