Рынок недвижимости: состояние и перспективы

Интересная статья. Взгляд изнутри, "глазами прораба".

http://www.izvestia.…le3121194/

Цитата: _YUKLA_
Давайте разбираться.

1. Сам источник - некий форум с некой дискуссией. Хорошо это, или плохо - Бог весть. Просто констатация факта.

Пардон, не уточнил. Не учёл факта, что я внедрён в ту дискуссию, а Вы нет. Данные по сделкам от УФРС, данные по ценам - аналитический центр Миэля, по общему мнению самый сильный аналитический центр в Москве.

Цитата: _YUKLA_
2. Кризис 1998 года, как это не парадоксально, вызвал РОСТ числа сделок. Рост был как в 1998 году по сравнению с 1997, так и в 1999 году по сравнению с 1998.

Ну да, в пределах 1%. Эта цифра и характеризует количество тех, кому повезло. Шутка.
Регпалата в день регистрирует порядка 400-500 сделок. Так что колебания в пределах 1000 сделок в год вполне объясняются мелкими техническими факторами вроде больничных листов сотрудников и тому подобной фигни..

Цитата: _YUKLA_
3. Падение числа сделок в 2000 году может вовсе не быть ни следствием, ни причиной "недостатка новостроя". Более того, если мы почитаем другие аналитические материалы, то окажется, что как минимум в первом квартале 2000 года падение цен на недвижимость ПРОДОЛЖАЛОСЬ. Т.е. "дефицита новостроя" в первом квартале 2000 года не было.

О, да. Танкист-Стерник рулит  :D, не говорите про него Посетителю, он его обожает. Если Вы глянете в Риалпрайс, то увидите, что, начиная с апреля 2000г начинается уверенный рост цен и продолжается всё лето (мёртвый сезон!), что и говорит о дефиците предложения.

Цитата: _YUKLA_
А вот в этом источнике вообще написано следующее

Авторитетнейший источник, что и говорить. Последний раз обновлялся 2006г  :D, авторы неизвестны.
Есть более продвинутый способ узнать статданные. Смотрим сайт Госкомстата заходим в раздел "Строительство", далее в подраздел "Ввод в действие жилых домов", делаем запрос по Москве и видим
1998г 3 млн. 113 тыс. м2
1999г 3 млн. 52 тыс. м2
2000г 3 млн. 342 тыс.м2
т.е. падение ввода новостроя в 1999г, которое и явилось причиной дефицита метров в 2000г. Дополнительно принимаем во внимание тот факт, что это общее количество введённых метров: муниципальное+коммерческое. Коммерческое упало гораздо больше, суммарные объёмы были удержаны Лужковым на муниципалке за счёт массированного бюджетного финансирования тогдашних основных застройщиков ДСК-1 и СУ-155. Это не афишируется, но это секрет полишинеля.

Цитата: _YUKLA_
Так что ваши выводы, Steppen Wolf, не находят подтверждения, увы.

Вы по-прежнему так думаете?

Цитата: Legolas
Не раскажите поподробней о вкладе Лужкова и Путина в доступность? Какие конкретно решения и механизмы внедрили?

1. Я соврал, в СПб 0,5 кв.м. в год. Всего. В т.ч. инвестиционного.
2. Ипотека. ВВП много сделал для ее запуска. Много рекламировал. Ипотека позволила влить деньги в строительный сектор через долги физ. лиц, закупать технику (в т.ч. б/у), землю и т.д.
3. Лужков вовсю раскручивал строительный бизнес в Москве. Куда ему было идти после заполнения элитного сегмента - в средний. Не даром еще год назад начали говорить о начале массовой застроики жилья эконом класса.

Цитата: Legolas

Прои ипотеку Вы загнули. Наличие кредитов обеспечил не ВВП, а коньюнктура на международном рынке. Банки брали деньги не у ВВП, а на международном рынке. За это сейчас и расплачиваются. А уж как Лужков раскрутил строийбизнес в Москве знаем не понаслышке Беспроигрышная ситуация - одной рукой строю, другой у себя же покупаю (на бюджетные деньги). С доступностью эти действия ничего общего не имеют. Финансирование частной монополии на бюджетные деньги.

А насчет того, что некем заменить наших строителей Вы преувеличиваете. Не драматизируйте! Пострадают оборзевшие монополисты да и только. Их монопольное положение не имеет ничего общего ни с эффективным управлением, ни с талантом вообще.

Деньги обеспечила коньюктура. Согласен. Однако принятие законов, рекламу на ТВ, нагибание некоторых банков обеспечил ВВП. Для реальщика типа меня сложился уверенный имидж: ипотека - дело ВВП.

А кем Вы замените строителей? Не головы компаний, а конкретное звено исполнителей, проектантов, прорабов. Куда Вы их пристроите, что бы не ушли? Куда Вы денете технику на время утряски? Несчастный станок на производстве в строй ввести - 6-12 месяцев от момента заказа, а Вы собираетесь отрасль перетряхнуть. Какой-то закон по долевикам, ни один материальный аспект строительства не затрагивающий вызвал годовую стагнацию на пол-объемов. Мнение, что кэш позволит на "раз" перехватить строительные мощности - иллюзия. Не позволит т.к. люди - не скот, а тех.процесс - не акция. Гайдар и Павлов этого не понимали, шоком разрушили процесс, разогнали от работы людей, техника была растащена или просто раскатана из-за не надлежащего обслуживания. То же самое сейчас грозит строительной отрасли. Вот в чем беда. Собственно суть вопроса в том, вытащит ВВП и Ко свое детище или пустит под нож. Если будет спасать - придется как-то держать цены на жилье в разумном коридоре. Не будет спасать - тогда, действительно, абвал и волна проблем у банков с ипотекой. Физ. лица не будут выплачивать, набранные кредиты, не отвечающие стоимости жилья.

а вот что пишут на главной на мейл ру

http://realty.mail.ru/news/2702.html
Самая дешевая московская квартира в сентябре продана за $145 тыс.

Цитата: Legolas
Вы некрофил Когда мы обсуждали с Вами ПИК он стоил 5 с чем-то.

Не партесь.
защитник ПИКа показывает графики то в долларах, то в евро.
К тому же он просил его не парить с немецкими графиками, мол он англицкие надыбал.
Сам себе противоречит
Или побыстрей пост написать хочет, а чё там пишет и не важно?
Мдаа

Цитата: BBS от 04.10.2008 17:51:35
Не партесь.
защитник ПИКа показывает графики то в долларах, то в евро.
К тому же он просил его не парить с немецкими графиками, мол он англицкие надыбал.
Сам себе противоречит
Или побыстрей пост написать хочет, а чё там пишет и не важно?
Мдаа

Я показал динамику. Почему немецкий - потому что с английского не получается картинку вставить.А то что другая валюта получилась, звиняйте - в немецком не понимаю.

А английский сами можете посмотреть.

http://www.londonsto…B1WTLH5PIK



А что там написано в скобках 62,5 руб? Номинал? Ему можно до2 евро падать?

ну и просто для справки.
На стоимость ПИКа в Германии можно как бы не обращать внимания, т.к. там объёмы очень маленькие, цены могут значительно скакать. Лучше уж в долларах смотреть,т.е. вы Лондоне, там объемы на два порядка больше.

Цитата: MDY от 04.10.2008 17:58:06


А что там написано в скобках 62,5 руб? Номинал? Ему можно до2 евро падать?

Не знаю.Возможно номинальная стоимость 1 GDR.
Как я Вам советовал переспросите у ШБ или задайте вопрос в ветке Мировая экономика, мож кто и ответит

Цитата: Steppen Wolf
У Вас излишки жилплощади? Детям куплены квартиры на вырост? Вы инвестор? Немедленно доложите почему не сливаетесь! Пузырь вот-вот лопнет!

Инвестор, тот кто покупает квартиры "что бы вложить деньги". А я покупал, что бы пользоваться по назначению. Сначала я потянул двушку (обычная двушка, обошлась в 340 тыс руб в 2001г, деньгами помогли родители), Потом усиленно работал - купил трешку в панельке в рассрочку (2004г, 810 тыс руб), двушка осталась детям, пока сдаю за символические деньги. У меня двое детей, старшему 15й год и через 4-5 лет он вполне захочет и сможет жить отдельно.

Я настолько инвестор, насколько инвестором является мамаша, покупающая ребенку колготки "на вырост", мне совершенно фиолетово, сколько будет стоить м.кв, т.к ни продавать, ни покупать бетон я не собираюсь, сколько бы он ни стоил. Зато я могу оценивать ситуацию беспристрастно - она интересует меня просто как уникальное экономическое (и психологическое) явление, которое не часто можно наблюдать вот так запросто.  :)

Российский рынок жилья ожидает коррекция цен

03.10.2008


Ужесточение условий ипотечного кредитования и дефицит финансирования вынуждает строителей и девелоперов сворачивать инвестиционные проекты.
...........
В этой связи на девелоперском рынке может произойти естественный отбор в пользу самых сильных застройщиков. Очевидно, что мелкие и средние девелоперы, которые строили бизнес за счет заемных средств, не привлекая собственный капитал, окажутся в ситуации банкротства либо предбанкротства. Как предполагает Т.Шелягина, в процентном соотношении выживут 40% игроков рынка.


В этом случае директор отдела стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis Яна Кузина считает, что партнеры из Кореи, Японии могут стать стратегическими инвесторами. Причем некоторые корейские инвесторы уже пришли на наш рынок, и это касается не только Москвы и Санкт-Петербурга. Участники рынка недвижимости рассматривают в перспективе сотрудничество с Китаем и Индией.

Между тем девелоперы, у которых есть проекты на стадии строительства, будут вынуждены дешево продавать операционные объекты, чтобы получить деньги на продолжение своей деятельности.

По мнению экспертов, на рынке недвижимости РФ ожидается коррекция цен. Т.Шелягина рассказывает, что инвестиционные квартиры уже выкидывают на столичный рынок, потому что резко вырос объем предложений. За счет того что в момент кризисной нестабильной ситуации инвесторы хотят получить обратно свои деньги, возможно краткосрочное снижение цен. По ее оценкам, в период кризиса резкого снижения цен на жилье не произойдет, но ожидается коррекция на уровне 20%. Некоторые аналитики предполагают, что коррекция коснется только первичного рынка жилья. Что касается вторичного рынка, центра Москвы, то корректировка цен остается под вопросом.

Очевидно, что в текущей ситуации девелоперы жилья оказались в более выигрышной ситуации по сравнению с теми, кто строит коммерческую недвижимость, делают выводы эксперты, поскольку на деньги частных инвесторов строители могут "переждать" кризис, который, по оптимистичным прогнозам, затянется на 6 месяцев, по более пессимистичным – на 1,5 года.

http://realty.rbc.ru…region=msk

Цитата: ol_shadow1
Большинство старых местных компаний типа ДСК успешно переживут и падение цен..... В займы они не влезали, пузырей не надували.

Бу-аха-ха.
Долги растут и у других участников строительного рынка. Так, «Главмосстрой» за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% — с 24,86 млрд до 37,1 млрд руб.; «Моспромстройматериалы» (входит в «Главстрой») — на 84%, с 7,68 млрд до 14,15 млрд руб.; ДСК-1 — на 45%, с 22,66 млрд до 32,97 млрд руб.; «Мосинжстрой» — на 65%, с 8 млрд до 13,2 млрд руб.; «Система-галс» за полгода — с $980 млн до $1,2 млрд; AFI Development — с $332 млн до $520 млн (отчеты компаний за II квартал 2008 г.)


32.97 млрд. руб. долгов ДСК-1, это те же 1.3 ярда баксов, что и у ПИКа. При том, что объёмы ДСК вроде бы, неохота щас лазить по статистике, гораздо скромнее. ДСК всегда выживал и сейчас выживет за счёт особых отношений Копелева с Ресиным и Лужковым. Так что, если уж говорить о строймафии, то здесь она в рафинированном виде.

да, у дск кредиторка 32, но и дебиторка =29
а общая задолженность краткосрочная 40 (вместе с займами). но это из отчетности дск на их сайте.
тока вот фиг поймешь как они эти цифери получили - может большая часть - это их же дочки или заводы друг дружку должны..

а вот и денюжка для рефинансирования ипотеки, думаю и девелоперам перепадет  8)

http://echo.msk.ru/p…4232-echo/


........И. РЕЗНИК: Если поговорить об этих мерах, я их просто вкратце перечислю: анонсировано, что правительство готово выделить 3,7 триллиона рублей, из которых 1,5 триллиона рублей пойдет на поддержку коммерческих банков, причем львиную долю этой суммы получат "Сбербанк", "ВТБ" и "Газпромбанк". Еще есть на поддержку фондового рынка 250 миллиардов рублей в этом году, 250 миллиардов рублей в следующем году. Это на выкуп акций деньги. Рефинансирование ипотечных кредитов. Пошлину на экспорт нефти предлагают снизить, за счет чего нефтяники сэкономят 140 миллиардов рублей. Вот это вкратце. А если останавливаться на каждой мере, насколько каждая из этих мер полезна и не будет ли она вредна? Хотя бы то, что накачивание деньгами экономики, первое, что 1,5 триллиона выделено банкам? ......

Цитата: Steppen Wolf
Ага, ага. Имеете лишнюю площадь, сдаёте якобы за символические деньги. Пьёте кровь трудового офисного планктона и совесть Вас не мучит  :D.

6 тыс руб/мес + коммуналка за двушку с телефоном и мебелью - вполне символически.

Цитата: Steppen Wolf
А эта двушка, будучи продана на рынке, могла бы сбить цену! Скажите спасибо здесь нет юзера homeness, он обещал из глотки с кровью вырывать лишние метры.

Так то лишние.  :) Вот у меня на лестничной площадке две пустые квартиры, в них никто не живет. А я свою сдаю, причем честно плачу НДФЛ с этих доходов. Может мне самому с семейством бомжевать пойти, что бы малость цену сбить?  :)

Цитата: Steppen Wolf
А если без шуток, то таких вот "инвесторов"-физиков на МРН абсолютное большинство и продавать излишки, как мы видим на Вашем примере, они не собираются. Что, собственно, и требовалось доказать.

Не. Договорильсь ведь, что я не инвестор.  :)
Давайте посмотрим на ситуацию так, как я уже писал где-то:
Кто мог купить - давно купил и себе и даже детям.
Кто-то, купил для вложения денег.
Кто не может сейчас купить и нуждается в жилье - тот не сможет приобрести, даже если цены сильно упадут.
Остается очень узкая прослойка плетежеспособных покупателей, которая не может серьезно играть супротив совокупности негатива на РН.

Цитата: Steppen Wolf
Настоящих спекулей мало, потому что планка входа очень высока.

Это сейчас планка высока, а 2-4 года была вполне подъемна. Что и подтверждается пустующими квартирами в моем доме. А то что спекулей мало - на то есть хорошие правила 80/20 или даже 90/10, они довольно часто срабатывают. Поэтому если окажется, что 80% "лишних" метров скопилось у 20% инвесторов - я не удивлюсь.

Цитата: Steppen Wolf
Кстати, детей-то у Вас двое, надо бы в перспективе  о квартирке и для второго подумать  :D

Есть и для второго. Но это уже собственность супруги полученная по наследству. Сейчас там живут родственники, бесплатно. Которым, кстати, ничего не светит ни по нынешним ценам ни по ценам лета 2007.

Цена на акции Пика
http://kommersant.ru…ID=1035224
5,2$ Цена за акцию на 30.09.2008

Цитата: ol_shadow1
Например - Подольский ДСК, Серпуховский ДСК, Воскресенский ДСК...

Серпуховский ДСК это вот тут?
http://dsk620.narod.ru/index.html

А почему они на бесплатном народе.ру? У них нет 30 долларов на свой домен?
Воскресенский и Подольский ДСК сайтов даже не нашел.

Цитата: MDY от 04.10.2008 21:56:48
Серпуховский ДСК это вот тут?
http://dsk620.narod.ru/index.html

А почему они на бесплатном народе.ру? У них нет 30 долларов на свой домен?
Воскресенский и Подольский ДСК сайтов даже не нашел.

Ну да, надо бабло тратить на сайт, рекламу, промушен, а строить - не надо, правильно?  :D Потому и выживут, что по старым лекалам прямыми обязанностями занимаются, госты какие-то там соблюдают, а не в фондово-облигационные погремушки играют.
Кстати, Подольский ДСК вот: http://www.pdsk.net.

Цитата: ol_shadow1 от 04.10.2008 22:44:34
Ну да, надо бабло тратить на сайт, рекламу, промушен, а строить - не надо, правильно?  :D Потому и выживут, что по старым лекалам прямыми обязанностями занимаются, госты какие-то там соблюдают, а не в фондово-облигационные погремушки играют.
Кстати, Подольский ДСК вот: http://www.pdsk.net.

Затраты на сайт копеечные. Отсутствие сайта чаще говорит о том, что рекламы в местных газетах достаточно для продаж. Также на сайте выкладывают фотки, чтобы посмотреть как идет строительство не выезжая на объект.

Фондово-облигационные погремушки нужны для привлечения средств на застройку целыми городами. Ни у кого нет таких денег. Иначе бы никто не игрался.

Вот с главной страница сайта http://www.pdsk.net

Ежегодно "Подольским домостроительным комбинатом" возводится около 80 000 кв. метров жилья высокого европейского качества, а применение в эксплуатации новейших компьютерных технологий делает такие дома надежными и долговечными.

Если взять среднюю площадь квартир за 40 м., то это 2000 квартир.
4*4*16=256 квартир в подольском четырех-подъездном шестнадцатиэтажном доме. Итого 2000/256=7,8 домов а год. В реальности еще меньше потому что 40м - это однушка.

Как они решат проблему дефицита жилья в России?

PS. А цены-то у них уже не детские. Двушка 65 м. стоит 4 316 400 р. в Подольске против 4 160 000,00 р. за двушку 62 метра у ДСК-1 в Балашихе. Но до Балашихи 2 км от Москвы, а до Подольска 15. Эти ребята тоже участвуют в возгонке цен.

И я не думаю, что они остановятся после того, как вы говорите, все разоряться а они остануться.

реклама на сайте у авантюриста:
скидки до 850 тыс.рублей на большие квартиры  ;D
хохма будет, если кто купит и влетит на бабки
http://www.mosobldom…ugodnxABEg

по краснодару... количество предложений уменьшилось, цена прежняя ???

http://www.kuban.ru/…orum75.cgi

15 дней назад было 8000 объявлений , сейчас 2700