Перспективы развития России

Цитата: Хан от 02.05.2021 00:59:48Банковским активом являются кредитные обязательства, а не залоговое жилье. Т.е. обязательства человека что он будет платить столько-то времени столько-то денег. И чтобы ипотечные кредиты начали серьезно негативно влиять на капитализацию банка - цена на жилье должна упасть ну раза в два. Чтобы люди начали массово "банкротить" ипотеки, причем даже те, по которым прошло 3-4 года, и банк за счет этого теоретически может понести серьезные убытки.
 
Но так цена на жилье сама по себе упасть не может - для этого нужен северный пушной зверь в экономике страны.
А он, в свою очередь, в общем случае заденет банк по совершено другим параметрам и гораздо серьезней, чем риски убытков по ипотеке.
И говорить что вот тут пузырь, и из-за него все рухнет - не совсем правильно.
 
з.ы. - извините, если я что-то в вашем диалоге не так понял.

Жилье является обеспечением кредита, т.е. возможен вариант, когда и квартиру заберут и продадут и еще должен останешься...
Стоимость конкретной квартиры может упасть не только из-за общего кризиса - может просто квартиры в этом доме/районе подешевели. 
Ну был тихий зеленый район, а теперь в 50 метрах от дома автомагистраль или вместо завода/пустыря недалеко построили рынок типа Черкизона...
Нормальные люди, там где живут и работают работники подобных рынков, жить не хотят и при возможности переезжают в районы, где живут обычные люди...

Цитата: iz_kirova от 02.05.2021 09:05:46Вы постоянно забываете добавлять в начало своих постов фразу: "Если рак на горе свиснет, руководству РФ захочется веселой жизни, а банковское лобби в правительстве слегка тронется разумом...". 
В целом логика Ваших рассуждений крайне напоминает: "Если все НАТО нападет на Калининград, то у нас будут проблемы..." Что, естественно - бесспорно. НАТО одинокий Калининград вынесет. Но как бы все понимают, что сие сок мозга, поскольку Калининград не одинок. И НАТО в Европе закончится раньше.

Ваши же рассуждения и логика напоминают интеллектуальный уровень и познания человека
произносившего "при цене нефти меньше 90 долларов мировая экономика рухнет" или "доллар по 45 лучше чем по 32"

как мы видим рак всё-таки свистит, главное это понимать а не искать другие причины внезапного пиздеца

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 00:36:39
- банк оплачивает стоимость квартиры, (минус первоначальный взнос заёмщиков порой это 10%)
- далее квартира становится собственностью банк на период выплат по ипотеки
- квартира имеет рыночную стоимость
- чем выше стоимость жилья находящегося под обременением тем выше стоимость активов банков(хороший актив)
- рост активов - рост финансовых показателей = рост акций(капитализации) рост кредитного рейтинга банка (да-да банки есть такое дело постоянного берут деньги, мало того люди несут деньги в надежные банки)

Банк не оплачивает стоимость квартиры. Оплата всегда происходит со счета клиента, взявшего ипотечный кредит.

Квартира не становится собственностью банка. Она становится собственностью покупателя квартиры. В ЕГРН отражается обременение в пользу банка на такую квартиру, что не исключает возможности ее продажи (с согласия банка).

Залоговая стоимость близка или равна рыночной исключительно на дату оценки оценочной компанией и в последствии не меняется. В составе активов банка она не отражается, учитываясь на внебалансовых счетах.

Рост активов не оказывает никакого влияния на капитализацию банков, т.к. основным критерием их успешности является величина собственного капитала, а точнее единственного фактора роста капитала - прибыли.

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 00:36:39
дальше смотрим, что происходит в момент падения цен на жильё
тут сразу несколько факторов срабатывает
пример, человек не смог оплатить ипотеку, банк выставляет её на торги и продаёт по рынку т.е меньшей стоимости поскольку спроса упал(государство перестало накачивать пузырь)
т.е банк в лучшем случае имеет снижение прибыли в худшем - убыток

Да плевать что будет в момент "падения цен на жилье" если заемщик как продолжал так и продолжает обслуживать свой кредит.

Убытки банк несет исключительно при прекращении обслуживания кредитов заемщиками, т.к. должен формировать резервы (т.е. принимать прямой убыток) под обесценивающиеся кредиты. В течение года с начала периода неплатежей сформированный убыток достигнет 100% от остатка задолженности клиента по ипотечному кредиту.

Банк ничего не продает сам. Реализация залогового имущества происходит в судебном порядке и по цене, назначенной судом, а не банком, и в рамках исполнительного производства, а опять же не по усмотрению банка. Только не реализованное в процессе исполнительного производства залоговое имущество может быть предложено к принятию на баланс банка (которое, к слову, является правом банка, а не обязанностью). В этот момент банк принимает жилье по последней предложенной цене на вторых торгах, уменьшая задолженность клиента на эту цену и восстанавливая сформированные резервы в пределах полученной суммы (т.е. уже получая прибыль).

Таким образом цены на недвижимость не влияют на финансовые результаты банков. На них в большей степени влияет финансовое положение заемщиков, т.е. их способность осуществлять платежи по кредитам.

Ах, да. Забыл сказать, что это элементарные вещи.

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 11:45:01Таким образом цены на недвижимость не влияют на финансовые результаты банков. На них в большей степени влияет финансовое положение заемщиков, т.е. их способность осуществлять платежи по кредитам.

Ах, да. Забыл сказать, что это элементарные вещи.

Это пять
т.е если банк выдал по ипотечному кредитованию заёмщикам 100 млрд,
в свою очередь ориентируясь в тот момент на стоимость приобретаемого жилья
как гарантия возврата средств в случае обстоятельств...

и тут цены на эти квартиры падают в 2 раза  до 50 млрд
т.е обеспечение кредитов падает в те же 2 раза
это никак не влияет на финансовые результаты банка?

просто жму руку...

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 11:54:19Это пять
т.е если банк выдал по ипотечному кредитованию заёмщикам 100 млрд,
в свою очередь ориентируясь в тот момент на стоимость приобретаемого жилья
как гарантия возврата средств в случае обстоятельств...

и тут цены на эти квартиры падают в 2 раза  до 50 млрд
т.е обеспечение кредитов падает в те же 2 раза
это никак не влияет на финансовые результаты банка?

просто жму руку...

Представляю ваш шок, когда вы узнаете о величине беззалогового кредитования населения банками. На что же они в этом случае рассчитывают? Да всё на то же. На периодически поступающие в пользу этого самого населения от их работодателей, а иногда даже и государства, платежей. Зарплата, пенсии, доходы от предпринимательской деятельности.... Слыхали про такое? Залог это просто дополнительная гарантия компенсации возможных потерь банка. Дополнительная, а не основная.

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 11:45:01Да плевать что будет в момент "падения цен на жилье" если заемщик как продолжал так и продолжает обслуживать свой кредит.

Так и хочется сказать банкам
- Зачем вы требуете залог? Мы же заемщики "которые будем обслуживать долг"(про себя "если деньги будут")
Банку в первую очередь важна возможность вернуть деньги в случае форс-мажора у клиента
ему проще спрогнозировать цены на заложенные (квартиры, драгметаллы, акции)
чем неурядицы в жизни заёмщика которые не позволят ему обслуживать долг

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 11:45:01Банк не оплачивает стоимость квартиры. Оплата всегда происходит со счета клиента, взявшего ипотечный кредит.

Скрытый текст

Квартира не становится собственностью банка. Она становится собственностью покупателя квартиры. В ЕГРН отражается обременение в пользу банка на такую квартиру, что не исключает возможности ее продажи (с согласия банка).

Залоговая стоимость близка или равна рыночной исключительно на дату оценки оценочной компанией и в последствии не меняется. В составе активов банка она не отражается, учитываясь на внебалансовых счетах.

Рост активов не оказывает никакого влияния на капитализацию банков, т.к. основным критерием их успешности является величина собственного капитала, а точнее единственного фактора роста капитала - прибыли.\n\n
Да плевать что будет в момент "падения цен на жилье" если заемщик как продолжал так и продолжает обслуживать свой кредит.

Убытки банк несет исключительно при прекращении обслуживания кредитов заемщиками, т.к. должен формировать резервы (т.е. принимать прямой убыток) под обесценивающиеся кредиты. В течение года с начала периода неплатежей сформированный убыток достигнет 100% от остатка задолженности клиента по ипотечному кредиту.

Банк ничего не продает сам. Реализация залогового имущества происходит в судебном порядке и по цене, назначенной судом, а не банком, и в рамках исполнительного производства, а опять же не по усмотрению банка. Только не реализованное в процессе исполнительного производства залоговое имущество может быть предложено к принятию на баланс банка (которое, к слову, является правом банка, а не обязанностью). В этот момент банк принимает жилье по последней предложенной цене на вторых торгах, уменьшая задолженность клиента на эту цену и восстанавливая сформированные резервы в пределах полученной суммы (т.е. уже получая прибыль).

Таким образом цены на недвижимость не влияют на финансовые результаты банков. На них в большей степени влияет финансовое положение заемщиков, т.е. их способность осуществлять платежи по кредитам.

Ах, да. Забыл сказать, что это элементарные вещи.

Короче, банк дал деньги, чел купил хату, наступает жопа, чел выплачивать платежи не смог (ну жопа потому что), банк прикурил, забрал себе квартиру (купленную ранее на выданные им деньги) . В итоге, чел без хаты и долгом банку с разницы экономика просела в очередной раз, банкротится. Банк с подешевевшей недвигой, как активом сидит в луже и навеливает ее по сниженной очередным страждущим, рынок строительный припухает, т.к. у банков итак на продаже подешевевшего невпроворот, экономика просела в очередной раз. Все курим, смеемся и ругаемся на форуме. Если кратко. Никогда не любил писать контрольные-курсовые. Вода вода. Вы кайфовали в процессе видимо. 
И таки да, у нас строительство в заднице уже, построенного хватает для остающихся в области, которую Хансулин недавно к Тюмени присоединять, озвучил вброс в массы по заданию "паратии и правительства" , что бы изучить мнение наверное, т.к. люди такого уровня отсебятину без планов редко мелют в информационном поле. На "кухнях" народ обсуждают, мнения разделились.

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 12:00:19Представляю ваш шок, когда вы узнаете о величине беззалогового кредитования населения банками. На что же они в этом случае рассчитывают? Да всё на то же. На периодически поступающие в пользу этого самого населения от их работодателей, а иногда даже и государства, платежей. Зарплата, пенсии, доходы от предпринимательской деятельности.... Слыхали про такое? Залог это просто дополнительная гарантия компенсации возможных потерь банка. Дополнительная, а не основная.

Беззалогового?
это как типа можно не платить? т.е банки в при такой форме кредитов не подадут на вас в суд и не отожмут квартиру? не наложат арест на тачку из-за 50 тыс долга...такой смешной
Беззалогового кредита - это когда возьмешь 100тыс  в долг, а получишь геммор с обременением имущества на миллионы.
По факту это не беззалоговый кредит, а кредит который не возможно не вернуть и банк там ничем не рискует в отличии от ипотеки

Так что никакого шока с моей стороны не будет

только смех от глупого примера

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 11:45:01Убытки банк несет исключительно при прекращении обслуживания кредитов заемщиками, т.к. должен формировать резервы (т.е. принимать прямой убыток) под обесценивающиеся кредиты. В течение года с начала периода неплатежей сформированный убыток достигнет 100% от остатка задолженности клиента по ипотечному кредиту.

Надо отметить еще, что само тело кредита банк получает выплатами обратно гораздо раньше, чем заканчивается срок ипотеки.
Например при модных одно время 12-13 процентах по ипотеке банк полностью возвращал себе выданные заемщику деньги уже на половине срока ипотечного кредита, и дальше платежи заемщика составляли уже чистую прибыль банка.

Кстати, интересно было бы почитать статистику по невыплаченным ипотекам - процентные соотношения, сколько на каком году прекращают выплаты. Ведется такая кем-нибудь, может встречал кто?

Цитата: Зауралец от 02.05.2021 12:04:46Короче, банк дал деньги, чел купил хату, наступает жопа, чел выплачивать платежи не смог (ну жопа потому что), банк прикурил, забрал себе квартиру (купленную ранее на выданные им деньги) . В итоге, чел без хаты и долгом банку с разницы экономика просела в очередной раз, банкротится. Банк с подешевевшей недвигой, как активом сидит в луже и навеливает ее по сниженной очередным страждущим, рынок строительный припухает, т.к. у банков итак на продаже подешевевшего невпроворот, экономика просела в очередной раз. Все курим, смеемся и ругаемся на форуме. Если кратко. Никогда не любил писать контрольные-курсовые. Вода вода. Вы кайфовали в процессе видимо. 
И таки да, у нас строительство в заднице уже, построенного хватает для остающихся в области, которую Хансулин недавно к Тюмени присоединять, озвучил вброс в массы по заданию "паратии и правительства" , что бы изучить мнение наверное, т.к. люди такого уровня отсебятину без планов редко мелют в информационном поле. На "кухнях" народ обсуждают, мнения разделились.

Самое главное, что кризис в строительстве потянет за собой кучу смежников.
В купленные квартиры люди вкладывают порой суммы сопоставимые с ценой хат в отдельных регионов
а это падение спроса на другие виды товаров и услуг.
Обращаюсь к тем у кого в голове всё заипись в этом вопросе.
Ну пожалейте хоть ипешников, отделочников, дизайнеров, мелких бизнесменов
государство банкам и строителям скорее всего поможет за ваш же счёт, а эти люди возможно возьмутся за вилы

Цитата: NetGhost от 02.05.2021 12:14:23Кстати, интересно было бы почитать статистику по невыплаченным ипотекам - процентные соотношения, сколько на каком году прекращают выплаты. Ведется такая кем-нибудь, может встречал кто?

Сейчас вам статистика ничего не скажет
потому что именно в последние несколько лет банки резко нарастили выдачу ипотечных кредитов
И именно сейчас происходит резкое падение доходов населеия - смотрим на цены в магазинах.
У людей меньше остаётся денег для обслуживания долга.
Скоро начнёт собираться эта статистика, причем с некоторым отставанием
поскольку люди вначале будут тратить заначки, брать доп кредиты, а потом рванёт

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 12:00:19Слыхали про такое? Залог это просто дополнительная гарантия компенсации возможных потерь банка. Дополнительная, а не основная.

я просто в растерянности, когда вижу такое
А что главное то - честное слово клиента?

Или что банк расскажет соседям Васи Пупкина, что он не оплачивает кредит
или на работу напишут его коллегам, чтобы ему стало стыдно.

Ну скажите честно, что вы пошутили 

Цитата: NetGhost от 02.05.2021 12:14:23Надо отметить еще, что само тело кредита банк получает выплатами обратно гораздо раньше, чем заканчивается срок ипотеки.
Например при модных одно время 12-13 процентах по ипотеке банк полностью возвращал себе выданные заемщику деньги уже на половине срока ипотечного кредита, и дальше платежи заемщика составляли уже чистую прибыль банка.

ну да, ну да
при сроках кредитования 15-20  лет
какая суммарная инфляция была бы за первую половину срока т.е. за 7-10 лет

фантазёры, кругом фантазёры

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 12:04:05Так и хочется сказать банкам
- Зачем вы требуете залог? Мы же заемщики "которые будем обслуживать долг"(про себя "если деньги будут")
Банку в первую очередь важна возможность вернуть деньги в случае форс-мажора у клиента
ему проще спрогнозировать цены на заложенные (квартиры, драгметаллы, акции)
чем неурядицы в жизни заёмщика которые не позволят ему обслуживать долг

На самом деле ответ и на этот вопрос будет банальным. Залог в кредитной сделке это компромисс, который выгоден и банку и заемщику. Статистика подтверждает, что платежная дисциплина по обеспеченным кредитам не в пример лучше, чем по необеспеченным. На 01.04.2021 уровень просрочки по ипотечным кредитам составлял ~0,8% (80,8 млрд. руб. из 9 807 млрд. руб. ипотечного портфеля банков) против ~7,9% (903,3 млрд. руб. из 11 454,2 млрд. руб.) по всем остальным кредитам физ. лицам. Потому что сам заемщик прямо заинтересован в том, чтобы сохранить за собой купленное жилье. В этом прямой смысл залога – во взаимной заинтересованности банка и заемщика в наличии залога, т.к. для заемщика это прямой стимул платить, а для банка не трястись за возвратность такого кредита. Ну и в качестве бонуса ставки по обеспеченным кредитам ниже именно за счет пониженного риска полного невозврата по сделке. Настолько ниже, что даже перекрывает обязательные расходы на страхование.
Вы, конечно, можете создать свой банк, дающий кредиты на покупку жилья без залога, но я уверен, что экономически такая модель кредитования будет несостоятельна, а сам банк очень быстро разорится. Вот для меня это настолько очевидно, что я даже не буду расписывать почему.

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 12:50:49ну да, ну да
при сроках кредитования 15-20  лет
какая суммарная инфляция была бы за первую половину срока т.е. за 7-10 лет

фантазёры, кругом фантазёры

А вот ЦБ России на основе собранной от банков отчетности утверждает, что досрочные погашения по жилищным ипотечных кредитам в 2018-2020 годах составили 4,4 трлн. рублей (в т.ч. в 2020 году 2 трлн. руб.). При том, что ипотечный портфель банков на 01.01.2021 составил 9,3 трлн. рублей. 

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 13:15:44На самом деле ответ и на этот вопрос будет банальным. Залог в кредитной сделке это компромисс, который выгоден и банку и заемщику. Статистика подтверждает, что платежная дисциплина по обеспеченным кредитам не в пример лучше, чем по необеспеченным. На 01.04.2021 уровень просрочки по ипотечным кредитам составлял ~0,8% (80,8 млрд. руб. из 9 807 млрд. руб. ипотечного портфеля банков) против ~7,9% (903,3 млрд. руб. из 11 454,2 млрд. руб.) по всем остальным кредитам физ. лицам. Потому что сам заемщик прямо заинтересован в том, чтобы сохранить за собой купленное жилье. В этом прямой смысл залога – во взаимной заинтересованности банка и заемщика в наличии залога, т.к. для заемщика это прямой стимул платить, а для банка не трястись за возвратность такого кредита. Ну и в качестве бонуса ставки по обеспеченным кредитам ниже именно за счет пониженного риска полного невозврата по сделке. Настолько ниже, что даже перекрывает обязательные расходы на страхование.
Вы, конечно, можете создать свой банк, дающий кредиты на покупку жилья без залога, но я уверен, что экономически такая модель кредитования будет несостоятельна, а сам банк очень быстро разорится. Вот для меня это настолько очевидно, что я даже не буду расписывать почему.

какой ещё компромисс?
риск человека потерять свои деньги вот его главный стимул, сделанный ремонт в ипотечной квартире
если бы у человека была возможность легально кинуть банк, он кинул бы...такова человеческая природа
вот поэтому банк руководствуется этим соображением. сегодня залог стимулирует порядочность и ответственность
завтра возможно будет другой инструмент - к примеру, социальный рейтинг в обществе, который будет понижаться т.е ставиться на кон
что то вроде расширенной версии кредитного рейтинга
ну и со статистикой просрочек по выплатам на начало 21 года
опять мимо, не отражает она реальность ибо проводились массовые реструктуризации долгов в связи с пандемией
про каникулы слышали?

Цитата: bravegreenworld от 02.05.2021 13:23:19А вот ЦБ России на основе собранной от банков отчетности утверждает, что досрочные погашения по жилищным ипотечных кредитам в 2018-2020 годах составили 4,4 трлн. рублей (в т.ч. в 2020 году 2 трлн. руб.). При том, что ипотечный портфель банков на 01.01.2021 составил 9,3 трлн. рублей.

 цитируем один текст, пишем другое
ну ладно ...так досрочно это насколько ..за месяц, за 2 года до окончания или через 5 лет после взятия ипотеки?
почему нет пояснения, что в тот же период россияне массово изымали деньги из банков,
поскольку они банально там обесценивались из-за низких ставок по депозитам
и из 2х зол выбрали меньше - погашение кредитов.
Так это наоборот является признаком не улучшения положения заёмщиков как могло покаться, а наоборот ухудшения

Цитата: avvel77 от 02.05.2021 13:33:22какой ещё компромисс?
риск человека потерять свои деньги вот его главный стимул, сделанный ремонт в ипотечной квартире
если бы у человека была возможность легально кинуть банк, он кинул бы...такова человеческая природа
вот поэтому банк руководствуется этим соображением. сегодня залог стимулирует порядочность и ответственность
завтра возможно будет другой инструмент - к примеру, социальный рейтинг в обществе, который будет понижаться т.е ставиться на кон
что то вроде расширенной версии кредитного рейтинга
ну и со статистикой просрочек по выплатам на начало 21 года
опять мимо, не отражает она реальность ибо проводились массовые реструктуризации долгов в связи с пандемией
про каникулы слышали?

Соломинка, за которую вы цепляетесь, очень тонкая. Двумя годами ранее по состоянию на 01.04.2019 года уровень просрочки по ипотечным кредитам составлял 77,2 млрд. руб. при ипотечном портфеле в 6,9 трлн. рублей. Какая эпидемия в 2019 году заставляла просрочку по ипотечным кредитам быть на уровне чуть больше 1%? Рост просрочки по ипотечным кредитам составил за два года лишь 3,5 млрд. рублей, в то время как по не_ипотечным кредитам просрочка выросла с начала 2019 года более чем на 200 млрд. рублей. Вот и "вся" разница в мотивации платить по обеспеченным и по необеспеченным кредитам. Залог обеспечивает платежную дисциплину.
Однако поражает сама мысль о том, что допустимо "легально кидать" кого бы то ни было. Легальные кидки банков на практике обернутся только повышением ставок по кредитам в целях компенсации полученных убытков. Легальный кидала не банк кидает, а все общество. 

Пример испытаний технологии безэкипажного судовождения – Маринет в действии!
 

По оценкам Объединенного кредитного бюро, средний срок погашения ипотечного кредита в России составляет чуть больше семи лет (89 месяцев).

После первой волны пандемии ипотечные заемщики стали активнее закрывать кредиты с опережением графика: в третьем квартале объем досрочно погашенных ссуд достиг 524,8 млрд руб., следует из данных Банка России. Это рекордный квартальный показатель для российского рынка, такого роста числа досрочных погашений не было минимум с 2018 года (ЦБ публикует эти данные на протяжении двух лет).

В июле—сентябре объем кредитов, закрытых раньше срока, на 82,2% превысил показатель аналогичного периода 2019 года. По сравнению со вторым кварталом 2020-го досрочка по ипотеке выросла почти в полтора раза.


Данные на конец 3 квартала прошлого года.