Я вас не понимаю. Мы говорим на разных языках - в смысле под одними и теми же словами понимаем разные вещи.
.
Вы употребляете термины "пузырь" и "капитализация".
Если обратиться к общепринятому определению явления "экономический пузырь" - то из него прямо видно, что пузырь может быть надут только на краткосрочных кредитных сделках.
Если мы говорим о жилой недвижимости, то все сделки по ней можно свести в четыре категории:
- покупка жилья для проживания
- покупка жилья в качестве "собственного пенсионного фонда"
- покупка жилья для сдачи его в аренду и получения ренты
- покупка жилья с целью перепродажи
На первых двух категориях пузырь нельзя надуть в принципе - это долгосрочные сделки. Надуть его можно на третьей и четвертой категориях, да и то, для третьей только если стоимость аренды падает ниже стоимости ипотечного платежа.
Традиционно практически весь рынок жилья у нас - это первая + немного второй категории. Вот, собственно, я вас и прошу привести данные о том, что рынок изменился и процент в "ипотечных" сделках сделок спекулянтов и рантье стал сколько-нибудь значимым.
Более того, есть у меня мнение, что физики вообще пузырь на рынке недвижимости надуть неспособны. Слишком дорогой товар (в смысле отношения стоимости к доходу)
.
Если говорить про капитализацию.
Капитализация - суммарная стоимость всех акций компании по текущей биржевой цене. Т.е. капитализация не связана напрямую со "стоимостью залоговых квартир у банка". Косвенная связь есть - но чтобы она проявилась - доля "ипотеки" в бизнесе финансовой организации должна быть значительной. Вот я и прошу вас привести российские финансовые организации у которых ипотека является существенной частью бизнеса. Я, лично, в топ-10 банков (а это 3/4 активов всей банковской системы России) - таких не вижу. Более того, если мы говорим про тот же топ 10 - то там как бы с РКО как минимум половина доходов идет, а не с кредитования). Ну и развитие рынка акций в РФ достаточно слабое, сколько-нибудь масштабный пузырь надуть сложно.