Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,104 14,519
 

  hz ( Слушатель )
28 июн 2008 01:37:50

Тред №40383

новая дискуссия Дискуссия  179

Вот не в первый раз уже поднимается тема налогообложения недвижимости. Еще когда Vlad_R свою систему налогообложения предложил пытался я с ним подискутировать, да комп тогда не вовремя накрылся. Давайте попробуем разобраться, что пойдет нам в плюс и в минус при введении подобного налога.
В плюс:
1. Снижение спроса на инвестиционную недвижимость.
2. Сброс некоторой части инвестиционной или «якобы лишней» недвижимости.
Все? Или еще кто-то дополнит список? Просьба абстрактную «регулирующую» роль налога, типа чтобы рынок не пузырился не предлагать, ее следствие указано в п.1 и п.2.
По п.1: снижение спроса на недвижимость (даже неважно инвестиционная она или нет) неизбежно приведет к снижению ее предложения, т.е. строить станут меньше. Если квартиры в построенном доме не проданы, то какой смысл закладывать пару новых котлованов?
По п.2: Да, цена на недвижимость пойдет вниз. И даже, возможно, очень сильно. Видно именно в этот момент многие любители налогообложения рассчитывают относительно дешево купить себе квартиру. А что будет дальше? А дальше смотрим комментарий к п.1 и видим, что строители либо нервно курят со своими непроданными бетонометрами и ждут лучших времен, либо разоряются и дальше ничего не строят. Как следствие, предложение падает, а цены снова начинают расти, т.е. получаем то, с чего начали, только вот еще налог на недвижимость получили в нагрузку.

В минус:
1. Сам по себе налог. Нет ничего хуже, чем некие постоянные, обязательные затраты. Можно экономить на еде, на одежде, на машине, на отдыхе, но вы никогда не сможете честно сэкономить на налогах. Большинство людей, которые ратуют за введение налога, относительно здоровы, неплохо зарабатывают, но не понимают, что однажды всего этого можно лишиться. Эти люди хотят купить относительно дешево квартиру сейчас, и закрывают глаза на то, что попадают в рабство чем-то схожее с ипотечным, причем не только сами, но и их дети, внуки...
2. Следует понимать, что далеко не все инвесторы продадут свои квартиры. Многие из тех кто не сдавал их, сделают это, а те кто сдавал – просто поднимут цены на аренду, дабы отбить новые затраты, что в свою очередь приведет к желанию ранее не помышлявших об этом арендаторов купить себе жилье, т.е. приведет к новому росту цен.
3. Ухудшение качества жизни. Кому как, но мне совершенно не импонируют мысли о том, чтобы «Взять всё, да и поделить» - © Булгаков, Собачье сердце. Мне не понятно, почему люди должны завтра жить хуже, чем вчера. Мне не понятно, почему люди должны считать каждый лишний квадратный метр, так как из-за него ставка по налогу может резко вырасти. Мне не понятно, когда люди пропагандируют за введение налога, хотя на эти деньги спокойно могли бы постепенно улучшать свои жилищные условия. Или не улучшать их, а потратить как-нибудь иначе, да хоть бы еще одного ребенка завести и воспитать. Мне не понятно, что будет в деревнях, где люди живут чуть ли не натуральным хозяйством. Мне не понятно самое главное – зачем пытаться решить жилищный вопрос именно таким способом? Зачем загонять людей в какие-то определенные «социальные нормы» по жилплощади?. Почему нельзя пойти самым очевидным путем – просто больше строить? Естественно, это должна быть государственная программа, да хоть тот же самый «национальный проект». Только по этому проекту нужно не ипотеку расширять, а строить, строить и еще раз строить. И плевать на всех Вексельбергов с Прохоровыми, не надо ждать когда они раскачаются, времени на это уже нет. И пусть на меня не обижаются любители спорта за крамольные мысли, но не нужна нам Олимпиада в Сочи. Если бы эти деньги вместе с административным ресурсом направить на строительство жилья, то к 2014 году запросто можно было пару-тройку городов с общим населением в полмиллиона человек с нуля построить, а вместо этого получили очередной виток цен на землю и недвижимость в Сочи и далее отголоском по всей стране. Да еще неизвестно чем вся эта история в Сочях закончится – Китай по размаху нам все равно не переплюнуть, а Сабакашвили там рядом, он только спит и видит, какую бы свинью еще России подложить.

P.S. В общем, мое мнение о введении налога таково: не нужен он, нам нужно реально решать жилищную проблему, а не косметически загонять ее вглубь. А доводы сторонников налога чем-то мне напоминают лозунги большевиков, только применительно к жилью – надо сделать так, чтобы не было богатых. А я думаю, что надо сделать так, чтобы не было бедных…
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (2)
 
 
  rza ( Слушатель )
28 июн 2008 08:52:38
Лично я не вижу смысла обсуждать введение налога на жилье, т.к. я лично не могу его ввести или повлиять на человека, который может это сделать я тоже не могу. Вобщем практический эффект этого обсуждения нулевой.

Не думаю что будет снижение спроса. Скорее будет снижение цены, и прибыли застройщика. К снижению предложения это если и приведет, то верменно. Сейчас застройщики получают прибыль более 100% от вложенных средств. Если прибыль снизится, то они не станут строит меньше. Зачем меньше? чтоб еще больше уменьшить прибыль?
Цитата
По п.2: Да, цена на недвижимость пойдет вниз. И даже, возможно, очень сильно. Видно именно в этот момент многие любители налогообложения рассчитывают относительно дешево купить себе квартиру. А что будет дальше? А дальше смотрим комментарий к п.1 и видим, что строители либо нервно курят со своими непроданными бетонометрами и ждут лучших времен, либо разоряются и дальше ничего не строят. Как следствие, предложение падает, а цены снова начинают расти, т.е. получаем то, с чего начали, только вот еще налог на недвижимость получили в нагрузку.


Ну обанкротится часть, ну и что? Придут другие. Войти в отрасль где прибыль более 50%-70% найдется много желающих. Обанкротятся лишь те, кто не очень разумно использовал заемные деньги, читай продавать не умеет. Налог своей целью, в данном случае, имеет не дать простаивать ресурсу и заставить человека, владеющего им, использовать его: сдавать в аренду, перевести в нежилой фонд и организовать предприятие или еще что-нибудь.

В минус:
Цитата
1. Сам по себе налог. Нет ничего хуже, чем некие постоянные, обязательные затраты. Можно экономить на еде, на одежде, на машине, на отдыхе, но вы никогда не сможете честно сэкономить на налогах. Большинство людей, которые ратуют за введение налога, относительно здоровы, неплохо зарабатывают, но не понимают, что однажды всего этого можно лишиться. Эти люди хотят купить относительно дешево квартиру сейчас, и закрывают глаза на то, что попадают в рабство чем-то схожее с ипотечным, причем не только сами, но и их дети, внуки...


На это есть простой ответ: пенсионерам - скидкиУлыбающийся. А дети, если они не тупые лодыри, легко могут потянуть налог или продать слишком обременительное жилье.
Цитата
2. Следует понимать, что далеко не все инвесторы продадут свои квартиры. Многие из тех кто не сдавал их, сделают это, а те кто сдавал – просто поднимут цены на аренду, дабы отбить новые затраты, что в свою очередь приведет к желанию ранее не помышлявших об этом арендаторов купить себе жилье, т.е. приведет к новому росту цен.


Как-то не логично: больше предложения - больше цена?
Цитата
3. Ухудшение качества жизни. Кому как, но мне совершенно не импонируют мысли о том, чтобы «Взять всё, да и поделить» - © Булгаков, Собачье сердце. Мне не понятно, почему люди должны завтра жить хуже, чем вчера. Мне не понятно, почему люди должны считать каждый лишний квадратный метр, так как из-за него ставка по налогу может резко вырасти. Мне не понятно, когда люди пропагандируют за введение налога, хотя на эти деньги спокойно могли бы постепенно улучшать свои жилищные условия. Или не улучшать их, а потратить как-нибудь иначе, да хоть бы еще одного ребенка завести и воспитать. Мне не понятно, что будет в деревнях, где люди живут чуть ли не натуральным хозяйством. Мне не понятно самое главное – зачем пытаться решить жилищный вопрос именно таким способом? Зачем загонять людей в какие-то определенные «социальные нормы» по жилплощади?. Почему нельзя пойти самым очевидным путем – просто больше строить?


Что бы больше строить нужно определенное давление, которое делает очень не выгодной выжидательную стратегию. Грубо говоря - надо продать пока не протухло.

PS Я все равно считаю спор о на логах не конструктивным, т.к. не вижу возможности повлиять на введение и величину налога. Предлагаю обсуждать и использовать доступные инструменты, а не теоретизировать на тему "Как было бы хорошо если бы....."
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
  GkP ( Слушатель )
28 июн 2008 09:36:26

Не согласен. Смысл закладывать новые котлованы будет в том, что прибыль будет получаться от увеличения объемов, а не от накручивания ценников.
Цитата
По п.2: Да, цена на недвижимость пойдет вниз. И даже, возможно, очень сильно. Видно именно в этот момент многие любители налогообложения рассчитывают относительно дешево купить себе квартиру. А что будет дальше? А дальше смотрим комментарий к п.1 и видим, что строители либо нервно курят со своими непроданными бетонометрами и ждут лучших времен, либо разоряются и дальше ничего не строят.

Либо смотрим мой комментарий к п1 и видим, что строители не захотят разоряться и перейдут к схеме получения прибыли за счет увеличения объемов и снижения маржи, увеличения скорости обращения денежных средств.
Цитата
Как следствие, предложение падает, а цены снова начинают расти, т.е. получаем то, с чего начали, только вот еще налог на недвижимость получили в нагрузку.

Наоборот, видим, что предложение растет.

Цитата
1. Сам по себе налог. Нет ничего хуже, чем некие постоянные, обязательные затраты. Можно экономить на еде, на одежде, на машине, на отдыхе, но вы никогда не сможете честно сэкономить на налогах.

Честно экономить на налогах нельзя, а вот оптимизировать их можно избавившись от лишнего.
Цитата Большинство людей, которые ратуют за введение налога, относительно здоровы, неплохо зарабатывают, но не понимают, что однажды всего этого можно лишиться. Эти люди хотят купить относительно дешево квартиру сейчас, и закрывают глаза на то, что попадают в рабство чем-то схожее с ипотечным, причем не только сами, но и их дети, внуки...

Лишиться всего можно в любой момент, независимо от того есть налог или его нет, есть ипотечные платежи или их нет. Только вот в случае с налогами это взаимоотношения человека и государства, а в случае с ипотекой это взаимоотношения человека с частной финансовой структурой Разницу, думаю, не надо разжевывать.
ЦитатаСледует понимать, что далеко не все инвесторы продадут свои квартиры. Многие из тех кто не сдавал их, сделают это, а те кто сдавал – просто поднимут цены на аренду, дабы отбить новые затраты,

Весь налог все равно отбить не удастся, в силу ограниченности платежеспособности потенциальных арендаторов, поэтому арендодатели будут вынуждены смириться со снижением доходов и искать пути к их увеличению до уровня возросших ранее потребностей. Многим придется вернуться из Тайланда и начать "шевелить помидорами"
Цитата
... Кому как, но мне совершенно не импонируют мысли о том, чтобы «Взять всё, да и поделить» - © Булгаков, Собачье сердце. ............... А я думаю, что надо сделать так, чтобы не было бедных…



Мне тоже много не понятно из всего перечисленного.
Но мне понятно, что введение дифферинцированного налога может помочь решить эти проблемы.
  • +0.00 / 0
  • АУ