Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,118
14,519
|
Cholera Vibrio Clone ( Слушатель ) |
| 18 июл 2008 22:36:36 |
Тред №42599
новая дискуссия Дискуссия 162Цитата: Страшный Кубаноид
Во фразе: "Снижение цен на 50% увеличит число покупателей в России на порядок как минимум." Я пытался донести мысль, что при увеличении доступности цен при нашей обеспеченности метражом можно прогнозировать чуть ли не экспоненциальный рост числа покупателей. Естественно, что стройиндустрия в принципе не сможет справиться с таким ростом объемов. Поэтому и снижения цен вдвое ждать... Несколько неосмотрительно я бы сказал.
Сказанное справедливо лишь при принятии допущения о том, что кризис на РН будет протекать независимо от остальных сфер экономики и ничего кроме стоимости квадратного метра не изменится. Понятно, что в реальной жизни такого не бывает.
Первое, чего следует ожидать, в случае сколько нибудь существенного снижения цен - это ужесточение политики банков в сфере ипотечного кредитования. Понятно, что при наличии четкой перспективы снижения цены на десятки процентов, да еще на коротком отрезке времени, ни один нормальный на голову банк не будет выдавать кредиты с первоначальным взносом меньше, чем предполагаемая величина снижения; либо будут требовать дополнительного обеспечения в виде имеющегося жилья. Я думаю, что величина первоначального взноса, при которой будет реально получить кредит, запросто может вернуться на уровень 30%, где она была несколько лет назад.
Разумеется, что в условиях обвального падения цен, нужно ожидать дефолтов со стороны тех, кто купил квартиры по ипотеке в течение последних лет, с нулевым или минимальным первоначальным взносом. Это также ударит по банкам и заставит их пересмотреть кредитную политику или отказаться от ипотечного кредитования вообще. Вспомните, сколько банков прошлым летом приостановили под тем или иным предлогом ипотечные программы, а ведь тогда была лишь небольшая стагнация с плавным откатом.
А теперь снимем розовые очки и оценим реальную покупательскую способность наших граждан, с учетом возможных изменений в сфере кредитования. Сейчас в Москве однокомнатный хрушик стоит около $200,000. Предположим, что обвал таки случится и со временем цена упадет вдвое. Сколько у Вас есть знакомых, которые имеют сбережения порядка $100,000?
Хорошо, допустим, что ипотечные программы полностью не свернут и останутся банки, готовые кредитовать с первоначальным взносом процентов 30-40. С учетом дополнительных расходов на сделку, всевозможных комиссий, получается, что нужно сразу выложить $40,000-50,000. И это всего лишь за самую скромную однушку при самом масштабном падении цен, которое только прогнозируют.
А теперь сравните с ситуацией, которая была еще недавно, когда кредиты выдавали с первоначальным взносом 5-10%, то есть для покупки той же самой однушки по максимальной цене $200,000 могло хватить вдвое меньшей суммы, чем в предыдущем варианте.
Так что я не так уверен, что при снижении цен покупательская способность вырастет, да еще и на порядок. Во всяком случае, если это и произойдет, то не сразу, а когда участники рынка поймут, что дной пройдено и риска дальшейшего падения нет.
ОТВЕТЫ (5)
|
|
Борис Павлович ( Слушатель ) |
| 19 июл 2008 17:27:54 |
Очень точно и правильно замечено! При отсутствии сабпрайм ипотеки и резком падении цен на сырьё, квадратный бетонометр в столлице будет стоить чуть дороже чем 98 году! Дороже на 15%-20% в долларах, инфляцияс доллара за 10 лет господа!
И ненужно говорить о подпольных долларадержателях, к тому времени их не будет в России!
|
Страшный Кубаноид ( Слушатель ) |
| 19 июл 2008 21:22:35 |
40-50тыс долларов - это и есть стоимость приличной машины. Или пары обычных (что нынче тоже не редкость в приличной семье). Плюс 5 тыс - минимальная стоимость двухнедельного отпуска... Плюс отложенное "на черный день" и т.д.
Так понятнее откуда "вдруг" возьмутся потенциальные покупатели если цена на недвижку перестанет быть фантастической?
Более того! Я как раз далек от мысли, что все это падение и последующее восстановление произойдет за 2-3 месяца. Скорее речь идет о годах. Т.е. 1,5-2 года на падение до "дна" (стартовавшее, надо понимать, этой весной). Еще от полугода до года пока народ убедиться, что это действительно дно ну и т.д.
|
|
Борис Павлович ( Слушатель ) |
| 19 июл 2008 22:41:32 |
Вы думаете, что в условиях кризиса можно продать машину хотябы за 30% её бывшей рыночной цены? Обратите внимание на Казахстан. Машину продать просто невозможно ни за какие деньги! Только обмен.
|
|
Cholera Vibrio Clone ( Слушатель ) |
| 19 июл 2008 23:17:04 |
Непонятно, что Вы хотели обосновать подобными выкладками?
Давайте по пунктам.
1. Вы утверждаете, что при снижении цен количество покупателей увеличится на порядок. Я написал, что не согласен, и обосновал почему. Оценивая число потенциальных покупателей, нужно учитывать как тех, кто может себе позволить купить квартиру на собственные средства, так и тех, кто может приобрести нежвижимость с привлечением заемных средств.
Очевидно, что спрос становится максимальным при наличии кредитов с минимальным/нулевым первоначальным взносом и низкой процентной ставкой. Для многих лимитирующим фактором при покупке недвижимости является не столько абсолютная цена объекта нежвижимости, сколько минимальная сумма, необходимая для вхождения в рынок. Отсюда следует вывод, что пик спроса мы уже прошли, он был год-полтора назад, когда банки выдавали кредиты с нулевым первоначальным взносом и по ставке, на 1-2-3% ниже текущих и для вхождения в рынок было достаточно нескольких тысяч долларов для оплаты комиссии банка, страховки и прочих расходов на сделку. Сейчас условия ужесточили и это не предел.
2. Непонятно с какой целью Вы перечислили имущество и расходы некоей абстрактной семьи. Да, у многих есть машины. Но как факт наличия автомобиля и довольно больших сумм, потраченных на отдых, может помочь в приобретении недвижимости? Для этого необходимы живые деньги, а не пара машин, которые за время эксплуатации заметно потеряли в стоимости, или воспоминания об отдыхе. К тому же, в наше время довольно большое число людей при покупке автомобилей опять же прибегает к кредитам, вполне может статься, что счастливый обладатель иномарки половину зарплаты отдает банку. Поэтому его наличие не позволяет оценить размер сбережений данной семьи, равно как и получить представления о доходах, а точнее, о том, что от них остается после всех обязательных платежей.
3. Оценивая покупательскую способность, нужно помнить о сегментации рынка. Да, у нас есть люди с большими доходами, у кого есть достаточные сбережения или возможность в разумные сроки собрать сумму, необходимую для покупки подешевевшего хрущика. Только проблема в том, что таких покупателей жилье данного класса не интересует, да и многие из обеспеченных людей давно решили свои жилищные проблемы.
Кого можно рассматривать, как потенциального покупателя на жилье эконом-класса? Очевидно, что средний класс граждан. Необеспеченные слои не смогут купить недвижимость по определению. Богатые люди больше интересуются бизнесс-классом, чем панельными трущебами.
|
|
Cholera Vibrio Clone ( Слушатель ) |
| 19 июл 2008 23:23:19 |
В таком случае, было бы наивно полагать, что за столь длительный отрезок времени кризис на рынке недвижимости не повлияет на другие сферы экономики. За примером далеко ходить не нужно, посмотрите на США и другие страны, где в сфере недвижимости развивается кризис.