Тред №114419

.
Наверное, каждому в жизни приходилось занимать и отдавать деньги, кому-то приходилось занимать и отдавать еще и с процентами. Обычно это выглядело так – займу 100 руб., отдам больше с процентами - 110 руб., если берешь на долгий срок, значит, придется добавить на инфляцию.

В наше время появилось множество предложений банков по кредитованию. Но, столкнувшись с банковскими кредитами, большинство людей понимает, что у банков совсем другая логика, никак не связанная с логикой обычной жизни и довольно сложно бывает разобраться с этими новыми «кредитными продуктами».

В жилищном кредитовании основные виды кредитов - это кредит с дифференцированными платежами и кредит с аннуитетными платежами. При дифференцированном кредите равномерно по сроку кредита выплачивается тело долга, проценты выплачиваются на остаток долга, по мере выплаты долга проценты уменьшаются. При аннуитетном кредите платежи распределены равномерно по сроку кредита.

Получив график платежей от банка, становится видно, что при кредите с дифференцированными платежами платежи в начале срока весьма значительны, особенно значительны суммы выплачиваемых процентов. При аннуитетном кредите все платежи одинаковы, только в начале срока в основном выплачиваются проценты по кредиту, а не само тело долга. У большинства сразу возникает вопрос – почему нужно платить такие большие проценты в начале, когда фактически  еще не удалось начать пользоваться кредитом?

Таким образом, банк, выдав кредит, стремится в первую очередь соблюсти свой интерес - получить прибыль в начале срока кредита побольше и побыстрее, «дорогими» деньгами, а не «дешевыми» из-за действия инфляции деньгами.

Но существует еще один способ расчета с кредитом, наиболее близкий к бытовому пониманию, - когда равномерно выплачивается тело долга и  постоянно после каждого платежа пересчитывается (индексируется) остаток долга на действие инфляции. А кредитор, кроме возврата тела долга, получает дополнительно комиссию в размере постоянного процента от суммы текущего платежа.

Рассмотрим на конкретном примере. Семья берет кредит в сумме 1200 000 руб. на 10 лет. Казалось бы, сумма выплаты должна составит 10 000 руб. в месяц и проценты по кредиту. Но после обращения в банк выясняются, что суммы платежей значительно больше.
Банк предлагает ипотечный кредит под 17,5% при годовой инфляции 12%. Рассмотрим, какие будут месячные платежи при разных условиях предоставления кредита.

Месячный платеж по сроку кредита (120 месяцев) с дифференцированными платежами


Месячный платеж по сроку кредита с аннуитетными платежами

 
Месячный платеж по сроку кредита с индексированными платежами


Банк при этом берет по 2% в год, 20% за срок кредита, комиссия будет составлять 20% от ежемесячной суммы платежа.

Выплата суммы кредита в течение срока кредита.


При дифференцированном и аннуитетном кредите выплата кредита идет ускоренно в начале срока, пока деньги еще «дорогие».

Сравнение ежемесячных платежей в течение срока кредита при различных видах кредита.


Высокие начальные платежи значительно осложняют выплату кредита, снижают доступность кредита. Это хорошо видно относительно доходов семьи, при доходах семьи 35 000 руб. выплатить кредит нереально и получить кредит при обязательном требовании «Платеж/Доход не более 40%», возможно только в третьем случае. Как видно, в начале срока кредита, платежи по дифференцированному кредиту в 1,5 раза, а при аннуитетном кредите в 2 раза больше, чем при индексируемом кредите. Только через 4 года платежи сравниваются. Несмотря на то, что аннуитетные платежи одинаковы в течение срока кредита, при пересчете на инфляцию (индексацию) аннуитентные платежи более обременительны в начале срока.

Рассмотрим соотношение Платеж/Доход в течение срока кредита. Поскольку из-за действия инфляции доходы семьи увеличиваются приблизительно в таком же темпе как и инфляция, то картина выглядит иначе:

График соотношения Платеж/Доход с  учетом индексации доходов на инфляцию.


Только в случае «индексируемого» кредита нагрузка на семейный бюджет равномерна.

Сумма выплаты при варианте с «индексируемым» кредитом максимальна в абсолютном выражении, но при приведении к началу срока кредита с учетом инфляции все варианты почти равноценны, кроме прибыли кредитора.


Прибыль банка - приведенный к началу срока кредита доход по отношению к сумме кредита.


Можно сделать вывод о том, что максимальный доход банк получает при традиционном способе кредитования с помощью аннуитетных кредитов. Имея с 17,5% ставки кредита маржу в 5,5%, банк за 10 лет получает 23% чистого дохода (за вычетом инфляции), а с 20% комиссии при индексируемом кредите  – прибыль 20%.

В этой разнице и заключается причина того, что при ипотечном кредитовании широко распространена американская система с аннуитетными платежами, где удачно маскируется маржа за невысокими процентами кредита. Смогут ли банки отказаться от существующей системы? Ответ очевиден – нет. Банк является коммерческой организацией, целью которого является получение прибыли. Но сделать доступным кредит на приобретение жилья возможно только через государственный механизм кредитования через специализированное Агентство. У государства не должно быть целью получение прибыли на базовых потребностях своих граждан, прибыль государства - это развитие самого государства через развитие  и удовлетворение потребностей свои граждан. Не так давно было создано государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и социальная ипотека. К сожалению, созданное АИЖК и социальная ипотека использует все те же схемы с ануитетными платежами. В социальную же ипотеку практически невозможно попасть «небюджетнику».

Реальное развитие массового строительства жилья эконом – класса возможно только при условии создания доступной системы кредитования строительства с участием государства. Необходим переход от американской модели кредитования к кредитам с фиксированной комиссией кредитора.