Тред №130365

Д.А. Медведев (www.medvedev-da.ru):

"Я недоволен структурой нашей экономики. Мы это понимали и до кризиса. Вот когда мы говорим, что нужно было что-то делать – тратить меньше или еще что-нибудь,– я думаю, дело не только в этом. И уж точно не в том, чтобы какие-то программы обрезать, тем более социальные. Чего мы действительно не сделали в должной степени – мы не провели диверсификацию структуры нашей экономики. Если бы структура экономики была другая, соответственно были бы эффективные отрасли, которые в полной мере создают национальное богатство. Если бы производительность труда была другая, технологии были бы другие, если бы энергоэффективность была выше, то, конечно, мы бы имели другие результаты. Если бы мы более активно занимались внутренним рынком, развитием внутреннего спроса, это также было бы, безусловно, полезно."

Есть предложения по развитию внутреннего рынка, причем в очень важном секторе: строительство и недвижимость.

Суть проблемы:

- высокая стоимость жилья в городах;
- замедление темпов жилищного и всякого другого строительства;
- высокая плотность застройки, перегруженная транспортная система и нарушенная экология в крупных городах;
- население, имеющее средства не может позволить себе покупку жилья из-за высоких цен на него, однако все же имеет желание приобрести (построить) недвижимость и располагает кое-какими средствами для этого;
- желание людей взять участки под частную застройку сопряжены с огромными сложностями, ввиду коррумпированности местных властей;
- множество людей не хочет жить далеко от города, и в тоже время не имеет возможности или желания жить в городе;
- стагнация строительной индустрии, застройщики не имеют оборотных средств для продолжения строительства из-за оттока капитала и низких продаж готовых квартир (домов);
- промышленность стройматериалов испытывает сильное падение производства и продаж;
- огромная территория страны, а людям негде жить (эмоциональный аспект проблемы  :));

Решение проблемы:

1. Создать гос. структуру в рамках Мин. Гос. имущества, которая бы занималась раздачей земельных участков гражданам под индивидуальную застройку в пригородной зоне. Наделить данную организацию полномочиями по отведению земли, по проведению открытых аукционов, на которых будут распределяться участки и гос. регистрацию сделок и домов, построенных на этих участках. Также необходимо оградить эту организацию от «наездов» администраций и всяких надзоров, пожарников, экологов. Важно, чтобы это была именно гос. структура, наделенная полномочиями, потому, что любую частную организацию или любую форму товарищества граждан (по типу ТСЖ) запросто задушат администрация и местные «лендлорды». Без административного ресурса и даже силовой поддержки, такую структуру создавать не имеет смысла.
2. Лишить полномочий местных администраций по распоряжению земельными участками, расположенными в непосредственной близости от городов (5-50 км.) и свободных от планов по строительству. Или путем административного давления обязать выделить указанной выше организации всю свободную землю (администрации берут взятки за выделение участков и большая часть земли уже «продана», так что они зубами будут держаться за право распоряжаться землей).
3. Отвести земельные участки в непосредственной близости от городов, для раздачи (продажи) частным лицам под индивидуальную застройку. Участки должны иметь значительный размер, скажем не менее 20-50 соток, для возможности устройства любых вариантов застройки. Участки группируются в некие поселки, по 50-200 участков (с учетом окупаемости прокладки коммуникаций). В случае отсутствия свободной земли, аннулировать уже заключенные договоры с «владельцами» (банки, местные олигархи – сами они конечно не отдадут  ;)). Землю отводить не пахотную, не предназначенную для строительства промышленных объектов, не занимающую территории парков, заказников и прочих важных с точки зрения экологии и природоохраны мест. Такая земля есть.
4. Гос. структура проводит нарезку участков, составляет план поселка, заключает договора на прокладку коммуникаций с соответствующими организациями (электричество, газ, водопровод), прокладывает дорогу, отводит площади под вырубку, ограждает будущих владельцев участков и застройщиков от претензий пожарников, ростехнадзора, санэпидемстанции и прочих вымогателей. Люди, получившие участки, сами строят себе жилье, сами отвечают своим имуществом и жизнями своих семей за качество строительства. К примеру, если сгорит – их проблемы. Не надо людям мешать жить  Размер участка должен позволять постоить временное жилье, перестраивать существующее, а в случае пожара не позволяет огню перекинуться на соседний участок. Затем компания подбивает смету, делит полученную сумму на количество участков – получается стартовая цена участка для аукциона.
5. Поселок, участки из которого выставляются на аукцион должен иметь дорогу с твердым покрытием, подъездом к каждому участку, коммуникациями, проложенными вдоль дороги в коллекторе (коллекторах) и выведенными на каждый участок, а также емкостями для стоков (если не предусмотрена канализация), технологическими зданиями (подстанция, газораспределительный узел, насосная и пр.). Если стоимость прокладки коммуникаций слишком велика, то на первое время можно ограничиться только лишь дорогой и электричеством. Газ, вода, телефон, канализация (это по желанию) может прокладываться позже, на средства застройщиков. Дорога с твердым покрытием и свет – обязательны. Само состояние участков (почва, наличие леса) не имеет большого значения.
6. Гос. компания (желательно) должна располагать десятком готовых проектов домов, которые предоставляет застройщикам в случае необходимости. Подобных проектов уже довольно много, можно даже организовать дополнительный конкурс проектов, для различных климатических исполнений и с учетом местных строительных материалов и технологий. Главная задача – минимальная стоимость строительства.
7. Аукцион по продаже участков проводится в открытой форме, только для частных лиц, проживающих в этом городе (районе). Форма проведения аукциона требует отдельной проработки. Главное, чтобы участки достались непосредственно будущему застройщику а не подставным лицам. Для этого выигравший участник получает право на использование участка исключительно в целях индивидуальной застройки и ведения приусадебного или с/х. Без права постройки на нем промышленных объектов, магазинов, казино и прочих зданий, которыми пользовался бы не только владелец. Выигравший заключает договор аренды земельного участка на срок, скажем 25-50 лет с первоочередным правом продления (распространяется и на наследников), без права продажи, залога, субаренды, отчуждения (только по суду), дарения, исключительно с правом наследования (это важно). Таким образом, люди получат землю, на которой смогут обустроиться надолго, на много поколений. Будет исключена возможность перепродажи, объединения участков и других махинаций. Строить будут капитальные, серьезные дома. На первое время конечно – временное жилье.
8. Количество лиц, зарегистрировавшихся на аукционе делится на количество участков. К примеру 500 человек на 50 участков (в первое время будет ажиотаж  :)), затем торги идут до тех пор, пока не определится 50 участников, сделавших наибольшие ставки. Важно не допустить сговора участников торгов, но это уже зависит от организаторов аукциона. Компания-организатор будет заинтересована в получении максимального количества денег, для покрытия сметных расходов и возможно получения прибыли. Форму проведения надо отдельно разрабатывать, это крайне важно. Один участок – в дни руки, причем один на семью. В общем, выигравшие платят цену компании-организатору, та платит за прокладку коммуникаций и прочее. Как гос. структура, эта организация сможет сопротивляться попыткам задрать цены со стороны подрядчиков, если будет иметь поддержку властей.
9. В дальнейшем, застройщики платят налог на землю (государству), в соответствии с договорами на аренду, платят за свет, газ, воду и прочее соответствующим компаниям. Гос. компания распределяющая участки, обязуется зарегистрировать в качестве объектов недвижимости то, что построят на участках и оформляет прописку по данному адресу. В итоге, с течением времени вокруг городов образуются множество поселков городского типа – «Одноэтажная Россия» если угодно  :).
10. Таким образом, если государство само не может строить людям жилье, пусть оно обеспечит условия для того, чтобы люди сами себе его строили. Денег от государства для вложений в кап. строительство в данном случае почти не требуется, нужны только административные ресурсы, которыми государство располагает в полной мере. Такая практика существует в других странах и вполне успешно применяется. Конечно, сначала потребуется запуск нескольких «пилотных» программ (в разных регионах), для оценки возможных проблем в осуществлении. Главная проблема – как изъять землю у тех, кто ее уже скупил. Тут большое поле деятельности для правоохранительных органов.

Если подобный проект заработает в масштабах страны, какие выгоды он принесет?

- строительный бум в стране (резко повысится спрос на услуги строительства, стройматериалы и связанные с этим сферы производства);
- даст возможность строительным компаниям восстановить объемы производства заказами частных лиц, поскольку крупные застройщики не имеют возможности сейчас работать самостоятельно (нет средств);
- население, строящее себе жилье, вытащит все заначки из-под матраса, продаст валюту и золото и начнет вкладывать деньги в рынок строительства и стройматериалов (это 100%);
- резко повысится спрос на кредиты, оживится рынок кредитования;
- создастся большое количество объектов недвижимости и инфраструктуры, которые имеют стоимость и в конечном итоге создают национальное богатство;
- резко вырастет доля мелкого предпринимательства (услуги в сфере строительства) и рынок сопутствующего производства (садово-огородный, инвентарь и пр.)
- улучшатся жилищные условия населения, причем улучшатся в самом надежном, долговечном и привлекательном секторе недвижимости (загородные дома);
- упадет цена на квартиры в городах, сделав их более доступными;
- снизится нагрузка на городскую транспортную систему, диверсифицировав пассажиропотоки;
- улучшится экологическая обстановка среды проживания;
- появится хорошая возможность провести чистку кадров в местных органах власти, укрепить вертикаль власти и сократить ряд структур, являющихся рассадниками коррупции;
- создадутся хорошие условия для демографического роста и укрепления семейных взаимоотношений (имхо)

Какие сложности могут быть в осуществлении этого проекта?

- противодействие местных властей, администраций, занимающихся вопросами распределения и использования земли;
- противодействие нынешних «лендлордов» (банки, местные властьимущие и богачи), которые уже успели арендовать (захапать) большую часть земли, но не имеют возможности ничего с ней сделать;
- отсутствие желания этим заниматься, со стороны правительства ( >:()
- попытки сделать из подобного проекта источник обогащения и передела власти и имущества (скользкая и опасная тема  :()

Как проблема далеко не нова, так и решение далеко ново. В последние годы активно осваивался частными строительными компаниями такой сегмент рынка, как загородная недвижимость. Работа велась в «тесном» сотрудничестве с местными органами власти и властьимущими (все понимают о чем идет речь ). Такие проекты активно реализовывались в Москве и ряде других крупных городов. Однако финансовый кризис подкосил и этот полукоррупционный бизнес. Нет денег. Цены естественно были завышены, из-за откатов, и в нынешние времена почти никто не покупает такие коттеджи (хотя они и весьма не плохие). Стагнация кароче.
Думается, что в ближайшее время (годы) ситуация в лучшую сторону не изменится и строительная отрасль не найдет денег для продолжения застройки пригородов. При этом спрос на готовую недвижимость сильно упал, у населения нет сразу такого количества денег, да и кредиты почти не дают (утрирую конечно же, но это для прояснения общей картины). Однако желание иметь свой дом неистребимо в людях, и они готовы строить сами, пусть не быстро, «на свои», зато с гарантированным результатом и качеством. В общем наблюдается разрыв между желаниями и текущими возможностями. Причем, в нынешней ситуации, чуть ли не единственным возможным источником средств для развития экономики в стране является само население, его личные сбережения (которые еще остались) и источники дохода (которые тоже пока есть).
Пусть население строит себе жилье само, главное дать землю и не мешать. Они сами построят себе дома, пусть не за год-два, но построят, это точно. Как кто-то уже писал на этом форуме: «Если нет денег, дайте больше свободы» 


П.С. Хотя конечно есть еще более простой способ. Он правда не решит проблемы в такой мере, как описанный выше, но все он же менее сложный. Например:
Разрешите людям оформлять прописку на дачных участках (садах, загородных домах), при наличии там хотя бы временных строений, не говоря о недвижимости (что-то типа следующего этапа «дачной амнистии») и максимально упростите эту процедуру. При чем разрешите не только в Москве  :P. Проведите коммуникации на дачные участки, нормальные дороги, разрешите совмещать участки (потому, что маленькие) и введите упрощенную процедуру регистрации недвижимости на них. Как-то так.