Канадский пузырь недвижимости: мнение с мест

Перевод статьи со страницы на Фейсбуке "Metro Vancouver Housing Collapse"
https://www.facebook.com/groups/183706175515446/permalink/186295968589800/
 
Для многих людей тот факт, что Metro Vancouver находится в огромном жилищном пузыре, не подлежит сомнению. Однако, в то же время, люди часто не понимают, как все это произошло в первую очередь.

Итак, вот мои взгляды на эту тему; мои воспоминания о реальных / точных датах и т. д. являются «приблизительными»; Я оставлю на ваше усмотрение определение «точных» дат и т. Д., Если вы хотите изучить эту тему более подробно.

В двух словах, это выглядит примерно так:
Начало жилищного пузыря в ОБА США и Канаде началось после терактов 11 сентября, спада в США в 2001 году и из-за затяжного эффекта пузыря Dot, com / NASDAQ, который разразился на Уолл-стрит. (Кто-нибудь из вас помнит «Pets.com » и головокружительные высоты, которых достигли акции Nortel и многих других компаний тогда? Я знаю!)

В ответ на эти значимые экономические события Федеральный резерв США резко снизил процентные ставки, чтобы попытаться смягчить любые негативные экономические последствия в результате их и стимулировать потребительские расходы / инвестиции, а также минимизировать психологическое воздействие, которое они могут оказать был на общую экономику США.

Канада последовала его примеру, и Банк Канады в конечном итоге повысил ставки в тандеме с ФРС США, когда казалось, что кризис по большей части прошел. 


Тем не менее, повышение ставок происходило очень медленно в обеих странах в то время, так как многие экономисты не были уверены, что экономика США набирает достаточно сил, чтобы оправдать ужесточение ставки более быстрыми темпами. В то же время, в США, Канаде и во многих других странах, таких как Испания, Великобритания, Ирландия, Исландия, Греция, Нидерланды и др., Начали образовываться массивные жилищные пузыри ... опять же, в основном это было связано с потоком ликвидности, обеспечиваемой центральные банки во многих странах западного мира, которые понизили процентные ставки в шаге от ФРС США.

В конце концов, когда экономические последствия от краха NASDAQ начали исчезать, рост пузырей на рынке жилья во всем мире продолжался непрерывно, несмотря на то, что процентные ставки медленно повышались. Рост «субстандартного» кредитования вырос, особенно в США (субстандартные ипотечные кредиты были в то время менее важным фактором в Канаде).  Со временем обе страны оказались в полной зависимости от сценариев тотального и классического жилищного пузыря; накапливались спекулянты, а среднестатистические люди питались непрерывной диетой средств массовой информации и шумихи в сфере недвижимости о том, что люди «перекидывают дома» и «быстро разбогатеют».

Рынок жилья в США начал распадаться примерно в 2006 году (наряду со многими другими странами, находившимися в аналогичной ситуации в то время), и, наконец, достиг своего апогея в 2008 году во время GFC (Великий финансовый кризис) на Уолл-стрит, когда рухнул Lehman Bros. разжигая кризис доверия и вызывая «кредитный кризис» в США, из-за которого финансовые учреждения не решались одалживать кому-либо (не говоря уже друг о друге) средства, потому что они не были уверены, как все обернется.
Они также опасались покупать дополнительные инвестиционные инструменты у некоторых крупных хедж-фондов, поскольку не были уверены, сколько из них было сделано из «токсичных» субстандартных ипотечных кредитов / займов (также известных как «транши») людям, которые были плохими кредитные риски и которые стали все более и более просроченными по своим ипотечным платежам, когда их «тизерные ставки по ипотечным кредитам» в конечном итоге были сброшены на более высокие уровни процентных ставок.
Таким образом, обвал жилья в США и последующая рецессия в 2008 году получили дальнейшее развитие ...

Канада также вступила в серьезный спад, который в настоящее время был оценен как рецессия категории 4 Институтом Хоу Хоу. Как вы, вероятно, помните, это произошло , когда цены на жилье по всей Канаде (особенно в Большом Ванкувере) начали испытывать резкое снижение, что оказало влияние на RE связанных с работой и добавление к росту национального уровня безработицы.
Следовательно, бывший премьер-министр Стивен Харпер и министр финансов Джеймс Флаэрти решили, что спасение жилья от серьезной коррекции цен является лучшим средством противодействия любым последствиям / заражению от GFC. Тем самым они надеялись создать «эффект благосостояния» среди канадских потребителей, чтобы стимулировать потребительские расходы путем увеличения собственного капитала. Эта стратегия тоже была довольно успешной. Тем не менее, как мы теперь знаем, многие канадцы часто чрезмерно заимствовали себя, продолжая бурно расходовать средства, включая все, от ремонта дома, покупки «объектов недвижимости», разнообразия больших билетов и до экзотических каникул.

В связи с тем, что Банк Канады ( BoC ) снизил процентные ставки до того уровня, который они теперь называют «чрезвычайными процентными ставками», CMHC (Canada Mortgage and Housing Corp) подняла лимиты застрахованной ипотеки до 600 миллиардов долларов и действовал в качестве поддержки канадским банкам в случае дефолта по ипотечным кредитам со стороны канадских потребителей. Короче говоря, кредитование стало намного более свободным и более безрассудным, поскольку банки никогда не были на крючке на случай, если что-то пойдет не так. Тогда говорилось: «Если вы можете затуманивать зеркало, вы можете получить ипотеку».
Тем не менее, теперь, когда пределы CMHC достигнуты, крупные банки стали гораздо более суетливы в своей кредитной практике; они проводят более тщательную проверку и тщательную оценку рисков, связанных с потенциальными ипотечными кредитами, и оценки имущества стали гораздо более строгими. Другими словами, теперь, когда у банков теперь больше «скинов в игре», они стали намного осторожнее относиться к тому, что они готовы сделать.

Были предприняты другие шаги для стимулирования канадского рынка жилья; Допускались более длительные сроки погашения ипотеки, и в один момент были также возможны первоначальные взносы в размере 0%. Опять же, намерение со стороны Оттавы состояло в том, чтобы создать «эффект богатства» среди канадцев через жилье, чтобы поглотить экономику в целом за счет роста собственного капитала.

В тот же период слабого надзора как Оттава, так и Виктория очень приветствовали возможность приобретения канадской недвижимостью иностранных граждан; Китайцы , в частности, были заядлыми участниками рынков пузырькового жилья (в частности, в Ванкувере) примерно с конца 2014 года до лета 2016 года. Однако текущие данные показывают, что китайские « спекулянты » извлекли максимальную выгоду из роста цен на жилье, поскольку обналичили и теперь перешли на более зеленые пастбища. Строгий контроль над капиталом, введенный Китаем в прошлом году, также очень затруднил им возможность стать важным фактором на сегодняшнем рынке жилья в Метро-Ванкувере.

Летом 2016 года правительство провинции в Британской Колумбии ввело FBT (налог с иностранных покупателей) в размере 15%; тем не менее, это было просто политическая уловка со стороны правительства Кларка по созданию «позитивной оптики» для предстоящих выборов в провинцию в мае 2017 года. Премьер-министр Кристи Кларк хотела выглядеть так, будто она «отстаивает идею доступности среди местных жителей». Многие экономисты в то время были убеждены, что «иностранные покупатели» (особенно китайцы) к тому времени в большинстве случаев уже покинули рынок. Правительственные данные на октябрь 2017 года показывают, что на иностранных покупателей приходилось всего 3,1% всех сделок с недвижимостью за этот месяц. Кроме того, если бы они все были «богатыми», как все всегда заявляли, то почему бы всего лишь 15% подоходного налога имело бы для них хоть какое-то значение, если «Ванкувер был там, где он есть » или если был настолько большой потенциал роста рынка, чтобы получить прибыль?

Пик рыночной цены на рынке SFD в регионе пришелся на апрель- май 2016 года. С тех пор объемы продаж и общее снижение цен стали обычным явлением; однако параболический рост цен в это конкретное время заставил многих местных жителей почувствовать, что они сорвали куш; таким образом, обновленный «эффект богатства», созданный за счет ощутимого увеличения собственного капитала, создал дополнительные потребительские расходы наряду с более высоким уровнем долга среди местных жителей вместо того, чтобы использовать сверхнизкие процентные ставки для погашения любых существующих долгов.

Весной 2017 года, перед выборами в провинцию Британская Колумбия, правительство Кларка ввело Программу FTB (Программа «Покупатели в первый раз»), которая предлагала беспроцентные кредиты для покупателей в первый раз на сумму до 37 000 долларов США на пятилетний период. Хотя некоторые утверждают, что «корреляция не всегда равна причинно-следственной связи». Я считаю, что это помогло разжечь сумасшедшие покупки среди местных жителей, которые начали догадываться друг о друге относительно успеха программы. Таким образом, покупательский бум начался (несмотря на плане быть неудачным по большей части , как многие впервые покупатели, после того, как хруст номера, решивший программе было много ошибок , когда смотрел на в полном объеме).

Короче говоря, федеральное правительство и правительство провинции Британская Колумбия, наряду с помощью CMHC BoC и более слабой практики кредитования со стороны банков Большой шестерки и альтернативных кредиторов на рынке незастрахованных ипотечных кредитов такими крупными игроками, как Home Capital Group и Equitable Группа и т. Д. Пнули банку по дороге туда, где мы находимся сегодня. Вместе они не позволили корректировке жилья в 2008 году «полностью завершиться» из-за различных политических вмешательств и других манипуляций с их стороны.

В октябре 2016 года OSFI (Офис суперинтенданта финансовых учреждений) ввел ужесточенные требования по ипотечному кредитованию для застрахованных ипотечных кредиторов, и теперь OSFI ужесточил правила для «альтернативных» незастрахованных MIC (Mortgage Investment Corps) с 1 января 2018 года. 

То, с чем мы сейчас сталкиваемся в таком «пузырчатом городе», как Ванкувер, это: завышенные цены на недвижимость, раздутые ипотечные кредиты, соотношения цена / доход и цена / арендная плата, которые не соответствуют историческим нормам и совокупной долговой нагрузке на исторических максимумах. Кроме того, многие люди собрали свои вещи и идут дальше.
На этот раз не «по-другому», и не все хотят здесь жить (классическая психология пузырей). ВСЕ пузыри всплывают везде, где они «всплывают».

В прошлом в этом регионе наблюдался быстрый рост цен на жилье (например, дом моих родителей в Коквитламе увеличился в три раза по «стоимости» с 1966 по 1973 год, за которым последовал спад категории 4), и многие люди вспоминают о быстром росте / буме, который привел к росту цен на жилье. цены весной 1981 г. (после чего последовал очень серьезный и длительный спад категории 4). И, конечно же, на этом пути было много других небольших пиков и долин. Однако, что делает этот конкретный скачок цен - это интенсивность и продолжительность, которую мы никогда не видели раньше.

Что также вызывает беспокойство в связи с этой конкретной коррекцией, так это тот факт, что нет плана B, как это было во время серьезной коррекции, последовавшей за падением цен на жилье в 1982 году. Тогда уровень безработицы был очень высоким (около 15% в провинции). -широкий). Однако были осуществлены огромные мегапроекты, которые помогли смягчить удар по экономике провинции. Например, это был огромный строительный проект Экспо 86, в котором работали тысячи людей: шоссе Кокихалла, мост Алекса Фрейзера, линия поездов Экспо Скай, Северо-восточный угольный / горный хребет и стадион BC Place, а также различные другие небольшие проекты. К сожалению, ничто из того же уровня этих проектов не находится на ближайшем горизонте, чтобы помочь уменьшить потери рабочих мест, которые можно ожидать в областях, связанных с ВИЭ.

Поэтому старая пословица «Чем они больше, тем сильнее они падают», вероятно, будет звучать очень верно в отношении ситуации, с которой мы сейчас столкнулись. Другое высказывание также подводит итог этому вопросу: «История не всегда повторяется, но она определенно рифмуется».

Если бы процентные ставки не оставались такими низкими в течение столь длительного времени (с 2008 года), и если такие свободные / безрассудные методы кредитования, как мы видели, были ужесточены гораздо раньше, мы, возможно, не столкнемся с коррекцией на жилье, которая, скорее всего, будет вдвое хуже, чем тот, который мы испытали в 2008 году.

К сожалению, текущая коррекция будет продолжать набирать обороты и продолжать поиск дна, как они всегда делали везде и всюду после жилищного бума в прошлом.

Билл Фергюсон