Тред №166713
21 ноя 2009 в 15:44
Прасковья
|
|---|
Цитата: Nobody Вот оно что... А я думала, процент отбора одинаков, ну типа город стандартно забирает 30%. Но ведь это в любом случае получается субъективная составляющая. И государству с этим справиться легко, куда легче, чем с откатами. Один указ, ограничивающий аппетиты любой мэрии, скажем, теми же 30% - и все. И тогда эта составляющая становится постоянной, независимо от района. Т.е. просто каждый коммерческий кв.м. становится дороже на 30%, и в силу вступает именно себестоимость возведения кв.м. коробки. Которая оптимальна для зданий до 7 этажей. Цитата: Nobody Ну так ведь забирают процент, а не метраж. Чисто математически получается, что для себестоимости без разницы. Скажем, пусть себестоимость возведения метра 7-этажки - X, а 20-этажки 2X. Если город забирает 70%, то себестоимость метра 7-этажки становится 10X/3, а 20-этажки 10(2X)/3, т.е. по-прежнему в 2 раза дороже. По-любому получается, что возведение 7-этажек выгоднее. Если бы фиксированный метраж отнимали, тогда да, при больших значениях отбора выгоднее было бы строить повыше. Я потому про откаты и спросила, что они вряд ли в процентах берутся, это скорее всего фиксированная сумма, которую чтобы отбить, имеет смысл построить больше метров. Но насколько велики эти откаты? Насколько их размер сопоставим со стоимостью строительства? И может есть еще какие-то фиксированные факторы, которые удорожают? Интересно, например, было бы рассмотреть такой гипотетический вариант. Берется площадка за МКАДом, в чистом поле, прокладываются коммуникации, строится подстанция, отдельный выезд на МКАД, и возводится район со всей инфраструктурой с нуля, с домами по минимальной себестоимости, т.е. до 7 этажей. Вместо 4 25-этажек - 20 5-этажек, например. По идее себестоимость должна быть минимальной, раз уж все равно при строительстве в городе нужно перекладывать сети, строить ту же подстанцию и т.п. Зато никого не расселять, доля города минимальна, а при нормальном выезде на МКАД и безусловно лучшей экологии такой район будет пользоваться большей популярностью, чем внутримкадье. Наверняка можно даже будет себе позволить делать такой район экономкласса, продавая по существенно более низкой цене, чем в пределах МКАД. Однако все почему-то ломятся застраивать центр, на крайняк втыкать многоэтажки в и так плотно застроенных районах. Или, если уж массовая застройка за МКАДом, типа того же Жулебино, то все равно о 7-этажках даже речи нет. Что-то тут не так. Что-то еще работает.
|
|
|
ОТВЕТЫ (1)
|
Stalky ( Слушатель ) |
| 21 ноя 2009 в 18:22 |
- ...
Цитата: Прасковья от 21.11.2009 15:44:56
Вы несколько запутались.
1) Никто уже никакие метры и проценты в Москве не забирает. Застройщик расчет с городом осуществляет деньгами через процедуру выкупа прав аренды земли для проектирования и нового строительства, которая исчисляется по методикам с использованием оценок кадастровой стоимости земли , объемов и назначения застройки участка – для жилья дороже, для спорта, например, дешевле, а также по итоговым результатам конкурсов по участкам. В случае конкурса/торгов методика используется для определения стартовой цены аукциона.
Из этих же соображений рассчитываются и ставки аренды на период строительства и после.
В случае инвестиционного контракта с городом расчет с городом осуществляется также деньгами и в целом по тем же принципам.
Земля в городе – общественный ресурс за счет которого формируется в том числе и бюджет города . Стоимость каждого участка земли сугубо индивидуальна. Уравнять их между собой никак невозможно по объективным причинам из-за различной экономической эффективности – так как с метра в центре инвестор объективно может снять больше денег, чем с метра в Х - Кукуево., но вот правила определения стоимости в принципе одинаковы (см. выше).
Себестоимость возведения коробки сама по себе во всех этих историях мало что значит. И уж тем более абсурдно утверждать, что она оптимальна для 7-ми этажей. Все ситуационно, определиться с оптимальным объемом и высотностью застройки можно только применительно к конкретной проектной ситуации. Ну, и если в процессе реализации Вы выйдете за узаконенные ТЭПы, то Вам просто пересчитают сумму которую нужно доплатить городу, если Вы конечно увеличили объем согласовав с городом, если нет – то просто сожрут с содержимым кишечника.
2) Откаты откатам рознь. Как это не покажется Вам парадоксальным их вообще может не быть в том числе и в Москве, что совсем не редко происходит. Ну, относительно небольшие суммы, расходуемые для ускорения процессов, называть откатами смешно. Есть нюансы. Можно творчески поучаствовать в выработке и защите методики определения цены – что по сути прямым криминалом не является, но денег стоит. Можно поучаствовать в актуализации генплана через корректировку градостроительных коэффициентов, что может положительно повлиять на разрешенную плотность застройки – вообще не криминал, но тоже стоит денег. Прямой криминал – это сговор на результат торгов для заданного победителя с заданными параметрами цены. Стоит дорого и выпасается всеми – конкурентами, службами по наводке конкурентов, службами по собственной инициативе…тот еще геморрой, короче. Ну, и так далее. Основная проблема сегодня – дефицит участков и то, что пузырек на рынке недвижимости унес официальную стоимость земли на небеса. Получение техусловий на присоединения и оплата подключений – отдельная сказка. Основная проблема – подключение к инфраструктурным ресурсам совершенно официально очень дорого стоит по причинам опять же пузыря и из-за неразвитости/отставания распределительной инфраструктуры от потребностей.
3) Новых как бы районов и даже целых городов за пределами МКАД – навалом: Щербинка, Большое Домодедово и далее по списку. Но Вы зря полагаете, что там может быть сильно дешевле, там ровно те же проблемы – дефицит и цена земельных и инфраструктурных ресурсов. Кроме того, там очень велика продолжительность инвестиционного процесса, что его отнюдь не удешевляет. А ломятся все точечно в центр или точечно в устоявшуюся застройку по совершенно простым причинам – выхлоп объективно выше и реализовать проект можно гораздо быстрее, на то она и точечная.
- +0.45 / 6
-