Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?
632,886
840
|
Прасковья ( Слушатель ) |
| 21 ноя 2009 15:44:56 |
Тред №166713
новая дискуссия Дискуссия 129Цитата: Nobody
http://www.coopase.ru/PP_503.php - п.4 смотрите. Чем ближе у центру - тем больше город забирает. Это стандартные городские требования.
На окраине 25 заберут, в центре - до 70 могут.
Вот оно что... А я думала, процент отбора одинаков, ну типа город стандартно забирает 30%.
Но ведь это в любом случае получается субъективная составляющая.
И государству с этим справиться легко, куда легче, чем с откатами. Один указ, ограничивающий аппетиты любой мэрии, скажем, теми же 30% - и все. И тогда эта составляющая становится постоянной, независимо от района. Т.е. просто каждый коммерческий кв.м. становится дороже на 30%, и в силу вступает именно себестоимость возведения кв.м. коробки.
Которая оптимальна для зданий до 7 этажей.
Цитата: Nobody
Учтите, что в центре вам никто не даст 22 этажа воткнуть. 5-6-7-8.
Из 7 этажей 4 заберут - сколько будут просить за метр оставшихся 3-х чтобы затраты отбить и в плюс выйти?
Ну так ведь забирают процент, а не метраж.
Чисто математически получается, что для себестоимости без разницы.
Скажем, пусть себестоимость возведения метра 7-этажки - X, а 20-этажки 2X.
Если город забирает 70%, то себестоимость метра 7-этажки становится 10X/3, а 20-этажки 10(2X)/3, т.е. по-прежнему в 2 раза дороже.
По-любому получается, что возведение 7-этажек выгоднее.
Если бы фиксированный метраж отнимали, тогда да, при больших значениях отбора выгоднее было бы строить повыше.
Я потому про откаты и спросила, что они вряд ли в процентах берутся, это скорее всего фиксированная сумма, которую чтобы отбить, имеет смысл построить больше метров.
Но насколько велики эти откаты? Насколько их размер сопоставим со стоимостью строительства?
И может есть еще какие-то фиксированные факторы, которые удорожают?
Интересно, например, было бы рассмотреть такой гипотетический вариант.
Берется площадка за МКАДом, в чистом поле, прокладываются коммуникации, строится подстанция, отдельный выезд на МКАД, и возводится район со всей инфраструктурой с нуля, с домами по минимальной себестоимости, т.е. до 7 этажей.
Вместо 4 25-этажек - 20 5-этажек, например.
По идее себестоимость должна быть минимальной, раз уж все равно при строительстве в городе нужно перекладывать сети, строить ту же подстанцию и т.п.
Зато никого не расселять, доля города минимальна, а при нормальном выезде на МКАД и безусловно лучшей экологии такой район будет пользоваться большей популярностью, чем внутримкадье.
Наверняка можно даже будет себе позволить делать такой район экономкласса, продавая по существенно более низкой цене, чем в пределах МКАД.
Однако все почему-то ломятся застраивать центр, на крайняк втыкать многоэтажки в и так плотно застроенных районах.
Или, если уж массовая застройка за МКАДом, типа того же Жулебино, то все равно о 7-этажках даже речи нет.
Что-то тут не так. Что-то еще работает.
ОТВЕТЫ (1)
|
|
Stalky ( Слушатель ) |
| 21 ноя 2009 18:22:25 |
Цитата: Прасковья от 21.11.2009 15:44:56
Вы несколько запутались.
1) Никто уже никакие метры и проценты в Москве не забирает. Застройщик расчет с городом осуществляет деньгами через процедуру выкупа прав аренды земли для проектирования и нового строительства, которая исчисляется по методикам с использованием оценок кадастровой стоимости земли , объемов и назначения застройки участка – для жилья дороже, для спорта, например, дешевле, а также по итоговым результатам конкурсов по участкам. В случае конкурса/торгов методика используется для определения стартовой цены аукциона.
Из этих же соображений рассчитываются и ставки аренды на период строительства и после.
В случае инвестиционного контракта с городом расчет с городом осуществляется также деньгами и в целом по тем же принципам.
Земля в городе – общественный ресурс за счет которого формируется в том числе и бюджет города . Стоимость каждого участка земли сугубо индивидуальна. Уравнять их между собой никак невозможно по объективным причинам из-за различной экономической эффективности – так как с метра в центре инвестор объективно может снять больше денег, чем с метра в Х - Кукуево., но вот правила определения стоимости в принципе одинаковы (см. выше).
Себестоимость возведения коробки сама по себе во всех этих историях мало что значит. И уж тем более абсурдно утверждать, что она оптимальна для 7-ми этажей. Все ситуационно, определиться с оптимальным объемом и высотностью застройки можно только применительно к конкретной проектной ситуации. Ну, и если в процессе реализации Вы выйдете за узаконенные ТЭПы, то Вам просто пересчитают сумму которую нужно доплатить городу, если Вы конечно увеличили объем согласовав с городом, если нет – то просто сожрут с содержимым кишечника.
2) Откаты откатам рознь. Как это не покажется Вам парадоксальным их вообще может не быть в том числе и в Москве, что совсем не редко происходит. Ну, относительно небольшие суммы, расходуемые для ускорения процессов, называть откатами смешно. Есть нюансы. Можно творчески поучаствовать в выработке и защите методики определения цены – что по сути прямым криминалом не является, но денег стоит. Можно поучаствовать в актуализации генплана через корректировку градостроительных коэффициентов, что может положительно повлиять на разрешенную плотность застройки – вообще не криминал, но тоже стоит денег. Прямой криминал – это сговор на результат торгов для заданного победителя с заданными параметрами цены. Стоит дорого и выпасается всеми – конкурентами, службами по наводке конкурентов, службами по собственной инициативе…тот еще геморрой, короче. Ну, и так далее. Основная проблема сегодня – дефицит участков и то, что пузырек на рынке недвижимости унес официальную стоимость земли на небеса. Получение техусловий на присоединения и оплата подключений – отдельная сказка. Основная проблема – подключение к инфраструктурным ресурсам совершенно официально очень дорого стоит по причинам опять же пузыря и из-за неразвитости/отставания распределительной инфраструктуры от потребностей.
3) Новых как бы районов и даже целых городов за пределами МКАД – навалом: Щербинка, Большое Домодедово и далее по списку. Но Вы зря полагаете, что там может быть сильно дешевле, там ровно те же проблемы – дефицит и цена земельных и инфраструктурных ресурсов. Кроме того, там очень велика продолжительность инвестиционного процесса, что его отнюдь не удешевляет. А ломятся все точечно в центр или точечно в устоявшуюся застройку по совершенно простым причинам – выхлоп объективно выше и реализовать проект можно гораздо быстрее, на то она и точечная.