Тред №249580

Цитата: Sergiscorp от 25.08.2010 12:09:47
Рост? Не доказано

К цене (в данном случае - медиане цены) следует очень взвешенно подходить. Смысл медианы достаточно прозрачен - здесь все ОК. Но вот интерпретация ее изменения...

Смотрим так:
Продажи в 2009 и 2010 году по ценовым сегментам (доля от общего числа)
Region $0-100K $100-250K  $250-500K  $500-750K $750-1M $1M+
2009 19,5% 48,0%   24,0%      5,8% 1,5% 1,3%
2010 22,3% 43,0%   23,9%      6,9% 2,0% 1,9%

Невооруженным глазом видно, что падение доли произошло в сегменте от 100 до 250К, в дорогих сегментах (от 500К и выше) доля рынка значительно выросла. Это значит:
1. Падение количества сделок пролизошло в нижних ценовых сегментах рынка. Дорогое жилье, как продавадось, так и продается.
2. В результате такого падения, при вычислении медианы (и среднего тоже, даже в большей степени) влияние цен на догое жилье станет больше, а это значит, медиана вырастет. Но это не будет означать, что ЦЕНЫ выросли, просто из выборки исчезли дешевые дома.

Для правильной оценки при таком падении продаж следует оценивать индекс цен в каждом ценовом сегменте ОТДЕЛЬНО.

Из всего заключаю, что ни про какой рост цен говорить нельзя. По меньшей мере, это просто поверхностная оценка. (По моему, это вообще дилетантизм). На самом деле, в данном случае может быть и падение, и рост (самое маловерятное), и 0 изменение.

Спасибо, вы молодец, но все же недостаточно конкретны в выводах, и я дополню.

Мы должны проинтерпретировать рост медианы.
Рост медианы продаж говорит: продается 100% домов, из которых дорогих теперь больше, а дешевых меньше.
Смотрим тренд продаж. Он падающий.
Гипотеза: домов продается меньше, и сокращение произошло за счет дешевых домов.
Если эта гипотеза верна, (как вы и написали - надо смотреть группы в отдельности, как в каждой обстоит дело), то
- Ликвидность рынка дешевого жилья упала, цены НЕ УДОВЛЕТВОРЯЮТ ни продавцов, ни покупателей.
- Это может и не сопровождаться ростом ликвидности в группах дорогого жилья. Оно так же может показывать ПАДЕНИЕ продаж, только интенсивность спада МЕНЬШЕ интенсивности в секторе дешевого жилья.
Думаю, не ошибусь в выводах:
- на рынке спад.
- спад в секторе дешевого жилья круче спада в секторе дорогого.
- кредитование рынка массового жилья и далее будет экспоненциально сужаться, так как предмет залога стремительно снижает свою ликвидность.
- медианная цена сделки не позволяет писать о динамике цены на конкретный актив: её рост обеспечивается падением ценности всех активов при резком сдвиге в структуре сделок в сторону дорогих. Обнуление ценности всех дешевых домов и остановка операций по ним при падении сделок по дорогим домам до 50% подняло бы медиану на невиданную высоту.

С ув.