Тред №30902

Небольшая и предварительная зарисовка по МРН как некий промежуточный итог тематики, обсуждавшейся здесь. Просьба критиковать

Идея: Реалист1
Критика: Leshiy, o_kak, Josas, Vlad_R
Анализ: Vlad_R
Данные: Мосстат, Росстат, ЦБ, Миэль.

Данные усреднены по годам в рублях, поэтому картина грубая, по 2007-му данные по ипотеке и расходу на недвижку аппроксимированы по первым 3-м кварталам и будут уточнены. 2002 год взят за точку отсчета произвольно, чтобы лучше были видны тенденции; все его параметры пронормированы на 100%.

Анализ.
2000-2002. Можно вкратце сказать, что шло восстановление спроса на МРН к кривой доходов (синей линии).

2002-2003. Цена м2 выросла пропорционально доходу москвичей (синяя и бордовая линии), однако деньги в недвижку перекладывали интенсивнее (желто-синяя линия), что вызвало увеличение общего обьема (и количества) сделок в деньгах (розовая линия). Скорее всего это эффект отложенного спроса.

2003-2004. Рост цены м2 отстал от роста доходов (бордовая линия ушла под синюю). Самый выгодный момент для приобретения жилья. Деньги в недвижку вкладываются на пределе располагаемых средств (желто-синяя линия), число чистых продаж становится более заметным в обьеме всех сделок (розовая). Пик общего количества сделок.

2004-2005. Средние цены "догнали" рост доходов (синяя и бордовая совпали). Москвичи перешли к "сверхинвестиционной" модели доходов (удельный вес расходов на недвижку больше 4%), желтая еще больше отклоняется от синей. Ипотека (голубая) подталкивает общий вал по сделкам (розовая) резко вверх.

2005-2006. Москвичи тратят на недвижку на пределе от доходов (желтая линия в "сверхинвестиционной" области, еще более отклонившись вверх от базовой синей линии доходов), цены улетают резко вверх вслед за вбросом кредитных денег (бордовая улетает к голубой). Идет инвестирование в МРН (розовая) с кредитным плечом.

2006-2007. Цены стабилизируются (бордовая) и даже снижаются, но рост доходов значительно отстал (синяя). Вал по сделкам (розовая) поддерживается исключительно благодаря кредитной накачке (разница между голубой и желтой). Население возвращается из сверх- в инвестиционную модель расходов на недвижку (удельный вес 3-4% от доходов), так как располагаемые денежные траты на недвижку возвращаются к кривой доходов (желтая к синей). Последнее утверждение требует дополнительных доказательств.



Поквартальный прогноз факторов МРН на 2008-й (реалистичный).

Согласно модели, которую мы обсуждали ранее и новых данных по удельному весу расходов в 2005-2006 годах от Реалист1, я предпринял попытку более детального прогноза факторов МРН в 2008 году.
1)Для начала более детально посмотрим на ситуацию 2007-го, вот предварительные данные по кварталам:

                         1 кв. 2007  2 кв. 2007  3 кв. 2007  4 кв. 2007  Итог
Ср. цена, $             4960        4880        4800        4960        4900
Ср. цена, тыс руб     128.5       126         121.9        122         124
Кол-во сделок          23000       27500    33000       38000     121500 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  3.5          3.8           4.2          4.5          4.0
Ипотека, млрд руб    15.7        19.7        25.1        (30)        (90.5)

Теперь проанализируем денежное предложение 2007-го (финпоток) и как оно удовлетворялось на рынке (активность, сделки).

Базовая составляющая финпотока (доходы, темно-синяя) монотонно росла и достигла максимума в 4-м квартале, удельный вес расходов на недвижимость тоже при этом увеличивался, выйдя в 3-м и 4-м кварталах в "сверхинвестиционную" область (желтая линия над темно-синей, > 4%). Т.е. если в начале года люди откладывали покупки, то во второй половине года они реализовывали отложенный спрос, в том числе "впрок". И, наконец, смягчение условий выдачи ипотеки выбросило на рынок дополнительные средства: суммарный финпоток показан голубой линией. Характерно, что предложение денег достигло максимума в 4-м квартале 2007-го года, при минимальных средних рублевых ценах (122 руб), что теоретически должно было вылиться в рекордную активность на рынке (макс. кол-во сделок), что мы и наблюдаем в отчетах УФРС за 4-й квартал.

2) "Реалистичный" прогноз на 2008 год, который грубо я уже обсуждал:

                         1 кв. 2008  2 кв. 2008  3 кв. 2008  4 кв. 2008  Итог
Ср. цена, $             5500        5200        5000        4000        4925
Ср. цена, тыс руб     135.3       128.4       125          100          122
Кол-во сделок          28000       25000    22000       30000     108000 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  4.3          4.0           3.2          3.5          3.8
Ипотека, млрд руб    20          12            8             10          50

Рекордные продажи квартир 4-го квартала 2007-го и традиционное январское затишье по предложению новых обьектов (сужение) на МРН на фоне огромного финансового потока (оценка ипотеки I-2008 в 20 млрд в квартал, около средних цифр по 2007-му; удельный вес расходов в суперинвестиционной области >4%) вызовет вылет цен на средний уровень в 5500$/135.3 тыс руб при средних оборотах по количеству сделок уже в первом квартале 2008-го. Итого по ценам +11% в долларах и рублях к 4-му кварталу 2007-го.

Далее финансовый поток будет ограничиваться возвратом инвестиционной модели расходов на недвижку к стандартной (удельный вес возвращается в диапазон 3.0-3.5%) при ужесточении кредитования со 2-го квартала (всего на 2008-й порядка 50 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены вернутся к значениям 2007-го года в 3-м квартале (120-125 тыс руб/ м2). При этом активность (кол-во сделок) на МРН упадет гораздо ниже средней (около 22 тыс сделок/квартал, стагнация).

Перед 4-м кварталом будем иметь порядка 78 тыс сделок, при том, что медианное значение кол-ва сделок по годам лежит около 110 тысяч (т.е. навес в 32 тыс сделок на 4-й квартал). При прогнозируемом финпотоке в 4-м квартале даже среднее кол-во сделок в 30 тысяч вызовет падение цены м2 до 100 тыс. руб или 4000$.