Тред №30905

Поквартальный прогноз факторов МРН на 2008-й (оптимистичный).

Все та же модель, которую мы обсуждали ранее, плюс новые данные по удельному весу расходов в 2005-2006 годах от Реалист1, с учетом благоприятных раскладов на финансовом рынке России в 2008 году.
1)Краткое резюме ситуации 2007-го, вот предварительные данные по кварталам:

                         1 кв. 2007  2 кв. 2007  3 кв. 2007  4 кв. 2007  Итог
Ср. цена, $             4960        4880        4800        4960        4900
Ср. цена, тыс руб     128.5       126         121.9        122         124
Кол-во сделок          23000       27500    33000       38000     121500 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  3.5          3.8           4.2          4.5          4.0
Ипотека, млрд руб    15.7        19.7        25.1        (30)        (90.5)

Итого имеем рекордное денежное предложение (коэффициент удельных расходов на недвижимость в инвестиционной области 4.0%, рекордная сумма кредитных денег) при стагнирующих ценах: максимальное количество сделок за счет второй половины года.

2) "Оптимистичный" прогноз на 2008 год:

                         1 кв. 2008  2 кв. 2008  3 кв. 2008  4 кв. 2008  Итог
Ср. цена, $             5600        5900        5700        5500        5675
Ср. цена, тыс руб     137.8       145.7       142.5      137.5        141
Кол-во сделок          31000       27000    24000       27000     109000 (с первичкой)      
Уд. вес расходов, %  4.3          4.0           3.5          3.5          3.9
Ипотека, млрд руб    25          25            18            22          90

Рекордные продажи квартир 4-го квартала 2007-го и традиционное январское затишье по предложению новых обьектов (сужение) на МРН на фоне огромного финансового потока (оценка ипотеки I-2008 в 25 млрд в квартал, выше средних цифр по 2007-му; удельный вес расходов в суперинвестиционной области >4%) вызовет вылет цен на средний уровень в 5600$/138 тыс руб при высоких оборотах по количеству сделок (несмотря на новогодние выходные) уже в первом квартале 2008-го. Итого по ценам +13% в долларах и рублях к 4-му кварталу 2007-го.

Далее финансовый поток будет ограничиваться возвратом суперинвестиционной модели расходов на недвижку (>4%, ажиотаж) к инвестиционной (удельный вес возвращается в диапазон 3.5-4%), ужесточение кредитования со 2-го квартала лишь стабилизирует обьем выданных ипотечных кредитов на рекордном уровне 2007-го (порядка 90 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены войдут в колебательный режим со 2-го квартала до конца года на уровне 5650$/140 тыс руб/м2 или плюс 14% в долларах и рублях к 4-му кварталу 2007-го. При этом максимального значения цены достигнут во 2-м квартале 2008-го на уровне 5900$ или 146 тыс руб/м2, а активность (кол-во сделок) на МРН упадет к средним показателям в 109 тысяч сделок по году.