Тред №37619

Цитата: Pansa
Речь пойдет о Питерском рынке. Сейчас двушку в панельке можно арендовать за 22000 в месяц. Если предположить что деньги сейчас можно вложить под 12% годовых, то получим, что при цене квартиры меньше 2200000 будет выгодно вкладывать деньги не в банк, а в покупку жилья для сдачи в аренду. Т.е. можно сказать что цена такой квартиры не может быть меньше 2200000 рублей(или может)? Но тогда стоимость квадратного метра будет 2200/55 = 40 тыс. рублей. Т.е. получим что средний доход в Питере сейчас 33500-40000 в месяц. Это превышает официальные данные в полтора-два раза. Соответственно вопрос - где я наврал? Или, если не наврал, то можно ли сказать что целевой уровень будет не 1 - 1.2 средних дохода, а 1.5-2?

Во-первых, мы говорим о ситуации в динамике. Я ожидаю, что вся фаза снижения цен займет около 2-х лет. Т.е. цены снизятся не к 1-1.2 сегодняшних месячных доходов за метр, а к 1-1.2 средних доходов конца 2009-начала 2010, что будет примерно на 30% больше (в рублях), чем сегодня. Во-вторых, масштабное падение цен на жилье неизбежно прижмет цены на аренду - гляньте на тот же Казахстан или США. И даже если номинальное снижение цен аренды составит всего 10% за 2 года, то это уже приведет рынок к правильному соотношению. Т.е. если сегодня средний доход в Питере составляет 20 тыс., то в начале 2010 он будет порядка 26 тыс., метр будет стоит 26-30 тыс., а аренда двушки - 20 тыс. Логично? Соответственно, при таких ценах, выхлоп с аренды составит порядка 15-16% годовых. С учетом того, что разворачивается масштабная кампания за выбеление рентных доходов, с этих денег придется платить налоги - как минимум подоходник. К 2010 точно заработает какая никакая система налогообложения недвижимости. Наконец, рентную квартиру необходимо регулярно ремонтировать. Соответственно, реальные доходы выглядят уже значительно скромнее - хорошо если 8-9% годовых наскребется. Это явно не те цифры, которые вызовут всеобщий ажиотаж.