Тред №38176

Цитата: Vlad_R от 09.06.2008 15:39:07
Первая неделя июня опять показала рост цен в Москве по индикаторам Реалпрайса (+0.4%) и ИРН (+0.6%), рассчитанный в долларах США. Если учесть, что при этом предложение квартир еще более сократилось, то рынок достиг своей верхней границы. С какой скоростью от нее он теперь оттолкнется, будет зависеть от наращивания предложения в ближайшей перспективе.

Цитата: Vlad_R от 09.06.2008 15:39:07

 

Поясните пожалуйста каким образом факт сократившегося предложения играет в пользу падения цен ? Вы действительно верите что 49% предложения снята продавцами из-за боязни деноминации и до сих пор не выведена на рынок опять ?
Карта с деноминацией уже месяца 2 как отыграна.

• +0.00 / 0

Цитата: alladin от 10.06.2008 12:37:34
Поясните пожалуйста каким образом факт сократившегося предложения играет в пользу падения цен ? Вы действительно верите что 49% предложения снята продавцами из-за боязни деноминации и до сих пор не выведена на рынок опять ?
Карта с деноминацией уже месяца 2 как отыграна.

Цитата: alladin от 10.06.2008 12:37:34

 

Видите ли, за первые 5 месяцев этого года по Риалпрайсу предложение квартир составляет 51% от уровня аналогичного периода 2007-го. И это при том, что количество сделок в Москве из года в год остается приблизительно на одном уровне с тенденцией к росту (общий жилой фонд увеличивается).

Несмотря на этот факт, цены последние две-три недели находятся в колебательном режиме, т.е. рынок по сути просто "встал". Я, конечно, не исключаю, что новострой в этом году не будет выпущен на рынок (см. мой пост по прогнозу усеченного рынка), но такой вариант я считаю маловероятным.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 11.06.2008 18:30:13
Видите ли, за первые 5 месяцев этого года по Риалпрайсу предложение квартир составляет 51% от уровня аналогичного периода 2007-го. И это при том, что количество сделок в Москве из года в год остается приблизительно на одном уровне с тенденцией к росту (общий жилой фонд увеличивается).

Несмотря на этот факт, цены последние две-три недели находятся в колебательном режиме, т.е. рынок по сути просто "встал". Я, конечно, не исключаю, что новострой в этом году не будет выпущен на рынок (см. мой пост по прогнозу усеченного рынка), но такой вариант я считаю маловероятным.

Цитата: Vlad_R от 11.06.2008 18:30:13

 

не понял ответ. ну и что что рынок встал ?
то что рынок встанет или пойдет вниз из-за не подъемности текущей цены для большинства населения это один тезис который я принимаю, но то что предложения на рынке меньше на 49% по сравнению с 2007 годом  - и это тоже в пользу падения цен это уже другой тезис и я его не понимаю

• +0.00 / 0

Цитата: alladin от 16.06.2008 13:58:25
не понял ответ. ну и что что рынок встал ?
то что рынок встанет или пойдет вниз из-за не подъемности текущей цены для большинства населения это один тезис который я принимаю, но то что предложения на рынке меньше на 49% по сравнению с 2007 годом  - и это тоже в пользу падения цен это уже другой тезис и я его не понимаю

Цитата: alladin от 16.06.2008 13:58:25

 

Упрощу ситуацию. Я писал не о том, что рынок встал по цене (ценовая стагнация), а о том, что упали продажи (обьем сделок). И последнее является причиной (одной из причин) первого, но не наоборот. Т.е. грубо - цены остановились из-за того, что ничего не продается. Казалось бы - ну и что?

А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

И что мы видим сейчас? Ничего уже не выдавливается, хотя на рынке в 2 раза меньше квартир вообще, в том числе ликвидных, наверно, в 5 раз меньше. Все, приплыли. Ветер в парусах кончился. Нужно 3 года ждать пока он появится в нужном направлении. Но скорее всего за это время подует в другую сторону: людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
Упрощу ситуацию. Я писал не о том, что рынок встал по цене (ценовая стагнация), а о том, что упали продажи (обьем сделок). И последнее является причиной (одной из причин) первого, но не наоборот. Т.е. грубо - цены остановились из-за того, что ничего не продается. Казалось бы - ну и что?

А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

И что мы видим сейчас? Ничего уже не выдавливается, хотя на рынке в 2 раза меньше квартир вообще, в том числе ликвидных, наверно, в 5 раз меньше. Все, приплыли. Ветер в парусах кончился. Нужно 3 года ждать пока он появится в нужном направлении. Но скорее всего за это время подует в другую сторону: людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46

 

про узкий рынок все правильно.
про остальное - не убедили. квартир на продажу меньше чем было в 2007 в 2 раза, - это фактор не в пользу снижения цен, не ликвид будет висеть как он висел и в 2007 году, а ликвид уйдет быстрее...

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
Упрощу ситуацию. Я писал не о том, что рынок встал по цене (ценовая стагнация), а о том, что упали продажи (обьем сделок). И последнее является причиной (одной из причин) первого, но не наоборот. Т.е. грубо - цены остановились из-за того, что ничего не продается. Казалось бы - ну и что?

А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

И что мы видим сейчас? Ничего уже не выдавливается, хотя на рынке в 2 раза меньше квартир вообще, в том числе ликвидных, наверно, в 5 раз меньше. Все, приплыли. Ветер в парусах кончился. Нужно 3 года ждать пока он появится в нужном направлении. Но скорее всего за это время подует в другую сторону: людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46

 

С одной стороны да, рынок явно искусственно заужен, с другой стороны, мы пытаемся купить квартиру с осени прошлого года, поэтому постоянно мониторим рынок двушек на Сходненской. В данный момент нельзя сказать, что цеы остановились, если месяц назад, были предложения в районе 5700000р за 44 метра, то сейчас практически таких не осталось, цены хоть и снизили темпы роста, но до сих пор продолжают с успехом расти. Квартиры уходят, остаются только неликвидные, которые висят уже по полгода и больше (при этом на них тупо поднимают цены)..
Меня это, если честно, сильно напрягает.. Квартиру покупаем для себя, но чем дальше, тем хуже.. Если ждать еще дальше, 90% что станет еще дороже, если не ждать, то купить реально только разваливающуся маленькую квартиру, т.к. других либо нет, либо цены уже далеко за 7 млн. руб..

• +0.00 / 0

Цитата: Alex_VI от 17.06.2008 10:48:06
С одной стороны да, рынок явно искусственно заужен, с другой стороны, мы пытаемся купить квартиру с осени прошлого года, поэтому постоянно мониторим рынок двушек на Сходненской. В данный момент нельзя сказать, что цеы остановились, если месяц назад, были предложения в районе 5700000р за 44 метра, то сейчас практически таких не осталось, цены хоть и снизили темпы роста, но до сих пор продолжают с успехом расти. Квартиры уходят, остаются только неликвидные, которые висят уже по полгода и больше (при этом на них тупо поднимают цены)..
Меня это, если честно, сильно напрягает.. Квартиру покупаем для себя, но чем дальше, тем хуже.. Если ждать еще дальше, 90% что станет еще дороже, если не ждать, то купить реально только разваливающуся маленькую квартиру, т.к. других либо нет, либо цены уже далеко за 7 млн. руб..

Цитата: Alex_VI от 17.06.2008 10:48:06

 

вот вот, у меня дежавю - так же покупал в с 2003 по 2004 год мучился, пока летом в 2004 не наступила короткая стагнация.
Легко рассуждать про узкий рынок тем кто не ищет квартиру, а тем кто ищет да еще и ограничен районом ситуация когда на рынке леквида очень мало - как кость в горле, и покупать нужно и выбрать не из чего. При падении цен леквид первым улетит. и еще я понял что хорошую квартиру на рынок выставляют очень редко, как правило она уходит родственникам, занкомым или спец клиентам риелторов... >:(
Про безумных нелеквидчиков которые цены за рынком поднимают - тоже знакомо, сколько я таких квартир повидал ! люди 1.5 года выставляли на продажу убитую двушку 2 этаж в которой были проблемы со стенами и полами, т.е. без ремонта жить не возможно, а  ремонт это + еще не малые вложения. И нет бы им понять что цена не адекватная и либо снять с продажи либо не поднимать цену за рынком, нет! последовательно постоянно поднимали цену за рынком.

• +0.00 / 0

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
А дело в том, что последние полгода мы жили в условиях "узкого" рынка. Узкий рынок - это такая тактическая уловка, которая позволяет на некоторые относительно короткие промежутки времени (месяцы) искусственно изменить соотношение спроса и предложения в сторону увеличения, чтобы "разогреть" ценовые ожидания и т.о. выдавить дополнительные средства на рынок (сделок), увеличивая его обьем.

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46

 

Посмотрите график предложения в Риалпрайсе. Последние полгода мы повторяли конец 2005-начало 2006 с точностью до совпадения. Это был нормальный растущий рынок. "Узким" он стал сейчас, поскольку нет возможности повторить рост цен 2006г на тех объёмах.
Тогда реализовывалась модель возгонки цен на "избытке" денег, возникшем из-за бездумного вброса ипотеки. Эта фишка отыграна, теперь будут пытаться организовать возгонку на недостатке метров.
Повод есть - запрет точечной застройки. Вон и Лужков о нём уже объявил.
В узкие промежутки времени на рынке будут появляться ликвидные квартиры, в том числе новострой с ремонтом и правами собственности, и изголадавшиеся покупатели будут метать их как пирожки.
Давайте спросим у  Alex_VI купит ли он после бесплодного пересмотра барахла новенькую желаемую двушку за 6-6,5 лямов? Наверное, да.

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46
людям нужно каким-то образом продавать по 110 тысяч квартир в год.

Цитата: Vlad_R от 16.06.2008 18:15:46

 

Каким людям и зачем? Денежный поток для строительства социалки можно вполне обеспечить меньшим чем сейчас объёмом коммерческого жилья по большим ценам.

• +0.00 / 0

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 15:44:14
Повод есть - запрет точечной застройки. Вон и Лужков о нём уже объявил.

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 15:44:14

 

Да и по МО затягивают сдачу из-за проблем с подключением (Громовские конторы).
А что же будет по РНРФ?  Подобные аналогии как и в МО?

• +0.00 / 0

Цитата: Tiamat от 17.06.2008 16:44:37
Да и по МО затягивают сдачу из-за проблем с подключением (Громовские конторы).
А что же будет по РНРФ?  Подобные аналогии как и в МО?

Цитата: Tiamat от 17.06.2008 16:44:37

 

Там где ипотека отыграна, т.е. уже состоялся многократный рост цен, предложение коммерческого жилья будут ужимать за счёт социального.
А за свехприбылью девелоперы отправятся в начинающие дышать регионы поднимать ипотечную целину.
Вот, например.
Там рисковые люди сейчас могут попробовать вложиться.

• +0.00 / 0

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 18:16:48
Там где ипотека отыграна, т.е. уже состоялся многократный рост цен, предложение коммерческого жилья будут ужимать за счёт социального.
А за свехприбылью девелоперы отправятся в начинающие дышать регионы поднимать ипотечную целину.
Вот, например.
Там рисковые люди сейчас могут попробовать вложиться.

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 18:16:48

 

Видите ли, социалку нужно тоже строить на какие-то деньги. Причем деньги длинные, желательно под гарантии, т.е. бюджетные. В этом плане с Москвой регионам будет тяжко соревноваться, по крайней мере с текущей системой распределения доходов.

Отчасти, думаю, для этой цели создается т.н. Госкорпорация - ни один коммерсант не пойдет строить для регионального бюджета: фиксированная цена и потолок прибыли при полной непредсказуемости с конечной себестоимостью проекта. Собственно, в Москве поэтому тоже не было бы социалки, если бы Лужок не крышевал всю эту стройбригаду.

• +0.00 / 0

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 15:44:14
Посмотрите график предложения в Риалпрайсе. Последние полгода мы повторяли конец 2005-начало 2006 с точностью до совпадения. Это был нормальный растущий рынок. "Узким" он стал сейчас, поскольку нет возможности повторить рост цен 2006г на тех объёмах.
Тогда реализовывалась модель возгонки цен на "избытке" денег, возникшем из-за бездумного вброса ипотеки. Эта фишка отыграна, теперь будут пытаться организовать возгонку на недостатке метров.
Повод есть - запрет точечной застройки. Вон и Лужков о нём уже объявил.
В узкие промежутки времени на рынке будут появляться ликвидные квартиры, в том числе новострой с ремонтом и правами собственности, и изголадавшиеся покупатели будут метать их как пирожки.
Давайте спросим у  Alex_VI купит ли он после бесплодного пересмотра барахла новенькую желаемую двушку за 6-6,5 лямов? Наверное, да.Каким людям и зачем? Денежный поток для строительства социалки можно вполне обеспечить меньшим чем сейчас объёмом коммерческого жилья по большим ценам.

Цитата: Steppen Wolf от 17.06.2008 15:44:14

 

Напрямую сравнивать обьем предложения я бы не стал без инфо о количестве сделок (хоть зарегистрированных, хоть оценочных через переуступку). В моем понимании, в конце 2005-го низкий обьем предложения был вызван продажами (это не "узкий рынок", так как оборот был, данные УФРС), а в начале 2008-го снятием квартир с продажи при низкой ликвидности - как раз тот самый вариант "узкого" рынка.

Т.е. "узкий" рынок - не обязательно рынок низкого предложения, но обязательно рынок низкой ликвидности. А в том, что рынку конца 2005-го - начала 2006-го года ликвидности сильно добавила ипотека (Москва) - я с Вами абсолютно согласен, даже на графиках где-то в начале темы это показывал.

Каким конкретно людям и зачем в Москве нужно продавать 110 тыс. квартир в год - я Вам не скажу, но они это делают и делают регулярно все последние годы.

• +0.00 / 0