Анализ МРН
99,914
130
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 03 июл 2008 19:38:38 |
Тред №41092
новая дискуссия Дискуссия 127
Завершился второй квартал 2008-го, и можно проанализировать уровни цен, их соответствие прогнозам. Данных Миэля опять нет, возьму относительный прирост цен из данных ИРН. Предположу, что ценовые уровни Миэля изменились пропорционально.
Итого по данным ИРН, средняя цена метра в Москве во 2-м квартале составила 130.1 тыс. руб (5508 $), что соответствует приросту в 15.4 тыс. руб (778 $) по сравнению с первым кварталом. Итого: +13.4% (рубли); +16.4% (доллары). А с IV квартала 2007-го рост составил 25.5% в рублях и 30.5% в долларах.
А теперь сравним эти показатели с уровнями по сценариям. Напомню, что по первому кварталу идентифицировать путь, по которому пойдут события было сложно, так как показатели вышли чуть выше реалистичного и чуть ниже оптимистичного сценария. И тут показательным должен был выступить второй квартал.
Реалистичный сценарий: во II квартале финансовый поток будет ограничиваться возвратом инвестиционной модели расходов на недвижку к стандартной (удельный вес возвращается в диапазон 3.0-3.5%) и составит 4.0% при ужесточении кредитования со 2-го квартала (12 млрд рублей, всего на 2008-й порядка 50 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете средних темпов продаж (25000 сделок) цены снизятся на 5.5% относительно первого квартала (рубли и доллары).
Видно, что этот сценарий не сработал. Во-первых, инвестиционная модель вложений в МРН никуда не делась, и, судя по предварительным данным, доминировала и находилась в сверхинвестиционной области во втором квартале (>4.0%), причем была обеспечена ликвидность как на фоне высоких цен на сырье, так и на фоне низкого спроса на другие формы сбережений. Во-вторых, ликвидность не пропала и с ипотечного рынка, а выдача во втором квартале будет лишь слегка меньше выдачи первого. Ну и третье - в условиях неопределенности продавцы сократили предложение квартир на рынке - рост цен при минимальном количестве сделок.
Оптимистичный сценарий: во II квартале 2008-го финансовый поток будет ограничиваться возвратом суперинвестиционной модели расходов на недвижку (>4%, ажиотаж) к инвестиционной (удельный вес возвращается в диапазон 3.5-4%), ужесточение кредитования со 2-го квартала лишь стабилизирует обьем выданных ипотечных кредитов на рекордном уровне 2007-го (25 млрд руб за квартал, порядка 90 млрд руб по итогам года). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены войдут в колебательный режим до конца года и достигнут во 2-м квартале 2008-го максимума на уровне 5900$ или 146 тыс руб/м2 (около 20% в рублях и долларах к 4-му кварталу 2007-го), а активность (кол-во сделок) на МРН упадет к средним показателям в 109 тысяч сделок по году с 27 тысячами сделок во 2-м квартале.
Ну что, похоже наш сценарий, только с зажимом предложения. Похоже, что грядущая финансовая болтанка напугала пока только продавцов, но не покупателей, которым, в свою очередь, во втором квартале постарались не создавать серьезных проблем с ликвидностью на кредитном рынке. На днях постараюсь посмотреть уровни цен для "узкого рынка".
Итого по данным ИРН, средняя цена метра в Москве во 2-м квартале составила 130.1 тыс. руб (5508 $), что соответствует приросту в 15.4 тыс. руб (778 $) по сравнению с первым кварталом. Итого: +13.4% (рубли); +16.4% (доллары). А с IV квартала 2007-го рост составил 25.5% в рублях и 30.5% в долларах.
А теперь сравним эти показатели с уровнями по сценариям. Напомню, что по первому кварталу идентифицировать путь, по которому пойдут события было сложно, так как показатели вышли чуть выше реалистичного и чуть ниже оптимистичного сценария. И тут показательным должен был выступить второй квартал.
Реалистичный сценарий: во II квартале финансовый поток будет ограничиваться возвратом инвестиционной модели расходов на недвижку к стандартной (удельный вес возвращается в диапазон 3.0-3.5%) и составит 4.0% при ужесточении кредитования со 2-го квартала (12 млрд рублей, всего на 2008-й порядка 50 млрд руб ипотеки). В таком раскладе при учете средних темпов продаж (25000 сделок) цены снизятся на 5.5% относительно первого квартала (рубли и доллары).
Видно, что этот сценарий не сработал. Во-первых, инвестиционная модель вложений в МРН никуда не делась, и, судя по предварительным данным, доминировала и находилась в сверхинвестиционной области во втором квартале (>4.0%), причем была обеспечена ликвидность как на фоне высоких цен на сырье, так и на фоне низкого спроса на другие формы сбережений. Во-вторых, ликвидность не пропала и с ипотечного рынка, а выдача во втором квартале будет лишь слегка меньше выдачи первого. Ну и третье - в условиях неопределенности продавцы сократили предложение квартир на рынке - рост цен при минимальном количестве сделок.
Оптимистичный сценарий: во II квартале 2008-го финансовый поток будет ограничиваться возвратом суперинвестиционной модели расходов на недвижку (>4%, ажиотаж) к инвестиционной (удельный вес возвращается в диапазон 3.5-4%), ужесточение кредитования со 2-го квартала лишь стабилизирует обьем выданных ипотечных кредитов на рекордном уровне 2007-го (25 млрд руб за квартал, порядка 90 млрд руб по итогам года). В таком раскладе при учете сезонного фактора цены войдут в колебательный режим до конца года и достигнут во 2-м квартале 2008-го максимума на уровне 5900$ или 146 тыс руб/м2 (около 20% в рублях и долларах к 4-му кварталу 2007-го), а активность (кол-во сделок) на МРН упадет к средним показателям в 109 тысяч сделок по году с 27 тысячами сделок во 2-м квартале.
Ну что, похоже наш сценарий, только с зажимом предложения. Похоже, что грядущая финансовая болтанка напугала пока только продавцов, но не покупателей, которым, в свою очередь, во втором квартале постарались не создавать серьезных проблем с ликвидностью на кредитном рынке. На днях постараюсь посмотреть уровни цен для "узкого рынка".
ОТВЕТЫ (1)
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 06 авг 2008 15:50:16 |
Цитата: Vlad_R от 03.07.2008 19:38:38
Вышли данные по жилкредитованию за 2-й квартал (ЦБ). Москва выдала 26.9 млрд рублей жилкредитов (22.8 ипотеки). До рекорда 4-го квартала в 32 ярда, конечно, не дотянули, в отличие от РФ, но оптимистический сценарий подтвержден - будем болтаться в районе 25 ярдов в квартал, как и писал. Проблем с ликвидностью во втором квартале не наблюдалось - государство поддержало размещением бюджетных средств. С новостроем пока дело - швах, так что неожиданностей не случилось. На удержание цен во 2-м полугодии по РФ ориентировочно нужен триллион рублей при 25 млн м2 новостроя. Больше сдавать нельзя, так как и такая сумма видится мне несколько фантастической.