Анализ МРН
99,914
130
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 04 июл 2008 19:35:28 |
Тред №41213
новая дискуссия Дискуссия 142
Ну что, попытаемся посмотреть оптимистичный сценарий в условиях узкого, малоликвидного рынка в Москве.
2) Оптимистичный прогноз на 2008 год в условиях "узкого" рынка:
1 кв. 2008 2 кв. 2008 3 кв. 2008 4 кв. 2008 Итог
Ср. цена, $ 5600 6400 6600 6400 6250
Ср. цена, тыс руб 133 151 156 152 148
Кол-во сделок 25000 21000 20000 22000 89000 (с первичкой)
Уд. вес расходов, % 4.2 3.8 3.5 3.5 3.8
Ипотека, млрд руб 12.6 (16) (16) (18) (62.6)
В 2007-м выдачу ипотеки пересчитаю как чистое увеличение задолженности по кредиту за период (по ЦБ), с учетом сумм, направленных на погашение ранее взятых кредитов (включая досрочное погашение). Таким образом, если в начале периода задолженность была Х, а в конце Х+А, то примерная выдача в Москве есть А + Х*0.035*k, где k-коэффициент досрочных погашений с сайта RuMac.net, а 0.035 - есть те 3.5% общей суммы задолженности, которые заемщики планово вносят по остаткам кредита за квартал.
Итого выдача жилкредитов в 2007-м в Москве была 11/15.5/18.7/21.3 - на 66.5 млрд рублей. И общее количество сделок приблизительно 22/26/31/34 - 113 тысяч.
Теперь 2008-й. У нас стабилизируется обьем выдачи кредитов, несмотря на кризис ликвидности. Выдача составит около 62.6 млрд руб. И при этом люди стабильно "сберегают" деньги в недвижимости, т.е. инвестиционный уровень расходов на ее приобретение 3.5-4% общих доходов. Теперь у нас пугливые продавцы снимают квартиры с продажи, что вызывает ажиотаж сберегателей денег в бетоне и резкий рост цен. По мере их роста уже во втором квартале падают продажи, так как рынок становится малоликвидным. Общее снижение количества сделок с 25 до 21 тыс, т.е. на 16%. Далее предложение на рынке дозируется с крайне низкой долей новостроя. Рынок останавливается при общем количестве сделок за 2008 около 90 тысяч, т.е. общим 20% снижением по количеству, при котором удается стабилизировать цены на уровне 2-го квартала 2008-го (в 150 тыс руб по МИЭЛю).
Теперь каковы предпосылки к снижению цен. Такая, собственно, одна: любое увеличение предложения квартир, а тем более до среднего за последние годы уровня, т.к. финансовый поток в МРН в этом году стабилизируется впервые за долгие годы.
2) Оптимистичный прогноз на 2008 год в условиях "узкого" рынка:
1 кв. 2008 2 кв. 2008 3 кв. 2008 4 кв. 2008 Итог
Ср. цена, $ 5600 6400 6600 6400 6250
Ср. цена, тыс руб 133 151 156 152 148
Кол-во сделок 25000 21000 20000 22000 89000 (с первичкой)
Уд. вес расходов, % 4.2 3.8 3.5 3.5 3.8
Ипотека, млрд руб 12.6 (16) (16) (18) (62.6)
В 2007-м выдачу ипотеки пересчитаю как чистое увеличение задолженности по кредиту за период (по ЦБ), с учетом сумм, направленных на погашение ранее взятых кредитов (включая досрочное погашение). Таким образом, если в начале периода задолженность была Х, а в конце Х+А, то примерная выдача в Москве есть А + Х*0.035*k, где k-коэффициент досрочных погашений с сайта RuMac.net, а 0.035 - есть те 3.5% общей суммы задолженности, которые заемщики планово вносят по остаткам кредита за квартал.
Итого выдача жилкредитов в 2007-м в Москве была 11/15.5/18.7/21.3 - на 66.5 млрд рублей. И общее количество сделок приблизительно 22/26/31/34 - 113 тысяч.
Теперь 2008-й. У нас стабилизируется обьем выдачи кредитов, несмотря на кризис ликвидности. Выдача составит около 62.6 млрд руб. И при этом люди стабильно "сберегают" деньги в недвижимости, т.е. инвестиционный уровень расходов на ее приобретение 3.5-4% общих доходов. Теперь у нас пугливые продавцы снимают квартиры с продажи, что вызывает ажиотаж сберегателей денег в бетоне и резкий рост цен. По мере их роста уже во втором квартале падают продажи, так как рынок становится малоликвидным. Общее снижение количества сделок с 25 до 21 тыс, т.е. на 16%. Далее предложение на рынке дозируется с крайне низкой долей новостроя. Рынок останавливается при общем количестве сделок за 2008 около 90 тысяч, т.е. общим 20% снижением по количеству, при котором удается стабилизировать цены на уровне 2-го квартала 2008-го (в 150 тыс руб по МИЭЛю).
Теперь каковы предпосылки к снижению цен. Такая, собственно, одна: любое увеличение предложения квартир, а тем более до среднего за последние годы уровня, т.к. финансовый поток в МРН в этом году стабилизируется впервые за долгие годы.
ОТВЕТЫ (1)
|
|
AlexI ( Слушатель ) |
| 05 июл 2008 15:07:46 |
Цитата: Vlad_R от 04.07.2008 19:35:28
Гендир УК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко (экс "Миэль-брокеридж") в программе "В Фокусе" сегодня в 14-20 у Виттеля на РБК назвала планку платёжеспособного спроса на московкоё неэлитное жильё в 12000$.
Считает, что все инвестиционные квартиры рынок легко проглотит, и даже не заметит.