Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,738,136
14,519
|
Leshiy ( Слушатель ) |
| 29 июл 2008 18:11:08 |
Тред №43648
новая дискуссия Дискуссия 253Цитата: Vlad_R
Да, соглашусь. Похоже на правду - значит крупные досрочные погашения. И видно тогда, что народ ориентируется погасить долг в среднем за 5 лет. Короче, у ипотечников много бабла.
Влад, я бы почитал, что жде является досрочным погашением. В аналитической записке (или что-то в этом роде) на сайте ЦБ по ипотеке в 2008-м - за досрочное погашение считается продажа закладной.
Я удивился - но это основная доля погашения (от 80%). Надо проверить еще раз, но имейте в виду.
Смотрите http://cbr.ru/analyt…poteka.pdf
Страница 5.
Уступка прав требования кредитной организацией по договору ИЖК каким-то макаром считается досрочным погашением ИЖК(!!!)
Средства заемщиков в статистике в 2-2,5 раза меньше, чем от уступки требования.
То есть в классическом понимании досрочного погашения - порядка 28-30% от озвученного.
Поправьте что не так.
Отредактировано: Leshiy - 29 июл 2008 18:41:15
ОТВЕТЫ (14)
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 29 июл 2008 21:14:28 |
Цитата: Leshiy от 29.07.2008 18:11:08
Спасибо, ценный ресурс. Можно проверить корректность расчётов индекса RPI и, следовательно, корректность сделанных мною раньше выкладок.
Задолженность по ИЖК на 01.01.07г составила 233 ярда. Среднегодовой индекс RPI, вычисленный по 8 месяцам 2007г равен 23,72. Следовательно в 2007г должно быть досрочно погашенных ИЖК на сумму 233*0,2372=55 ярдов.
Смотрим Приложение 2 и видим, что фактически в 2007г было досрочно погашенных ИЖК на сумму 53 ярда.
Немножко не сходится, но ошибку можно отнести на то, что RPI вычислен только по 8 месяцам.
|
|
AlexI ( Слушатель ) |
| 29 июл 2008 22:18:47 |
IMHO по итогам 2008 уже и речи не должно будет идти о сколь-нибудь серьёзном досрочном погашении долга физлицами при такой то инфляции
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 30 июл 2008 14:32:14 |
Цитата: Leshiy от 29.07.2008 18:11:08
Мндаааааааа, век живи - век учись... Что-то я совсем запутался. Банки перекладывают долги из одного кармана в другой, и пишут, что у них ипотека досрочно гасится. Не хотят показывать свой "тяжелый" ипотечный портфель? А я тут голову ломаю, как ипотечники, берущие обычно "под завязку", вдруг удваивают платежи по кредиту (ведь чтоб отдать средний 15-летний ИЖК за 5 лет, нужно примерно удвоить платеж?) ;D
А вот теперь, вроде, понятно откуда дровишки. Проиллюстрирую статистику RuMAC за 4-й квартал 2007-го, который у меня вызвал удивление. На начала периода задолженность по жилкредитам 623 млрд, за квартал выросла на 134.5 млрд, при этом выдача была 226 млрд! :o
1) Средний коэффициент досрочных погашений был 0.2683, т.е. "досрочно гасили" где-то (623х0.2683)/4=41.8 млрд руб;
2) Средний коэффициент полных погашений/рефинанса был 0.1754. Т.е. (623х0.1754)/4=27.3 профинансированы полностью;
3) Итого, плановых платежей было 226-134.5-41.8-27.3=22.4 млрд. рублей или 22.4/623=3.6% выплат в квартал, что близко к теоретической ставке кредитования.
И теперь, благодаря Leshiy, мы знаем, что пункты 1 и 2 являются в подавляющей своей части перекладкой внутри банковской системы, и отнюдь не 100% активностью ипотечников.
Теперь цифры по 1-му кварталу 2008-го для проверки методики RuMAC:
1) Средний коэффициент досрочных погашений был 0.2056, т.е. "досрочно гасили" где-то (757.5х0.2056)/4=38.9 млрд руб;
2) Средний коэффициент полных погашений/рефинанса был 0.1066. Т.е. (757.5х0.1066)/4=20.2 профинансированы полностью;
3) Итого, плановых платежей было 174-102-38.9-20.2=12.9 млрд. рублей или 12.9/757.5=1.7% выплат в квартал, что-то мало... :o
|
|
finereader ( Слушатель ) |
| 30 июл 2008 15:27:07 |
Цитата: Vlad_R от 30.07.2008 14:32:14
Насколько я знаю, индексы RUMAC'а учитывают досрочные погашения - частичные и полные (рефинансирования) - заемщиками и не учитывают продажу портфелей ипотечных кредитов (что на балансах банков выглядит тоже как полное досрочное погашение). К слову сказать, секьюритизированные портфели ГПБ Ипотека и Первого и Второго ипотечных агентов АИЖК показывают похожую динамику (ежемесячные данные по портфелям можно взять на сайтах www.gpbmortgage.ru и www.ahml.ru, если хотите проделать это упражнение самостоятельно, а если не хотите - то поверьте мне
). А если хотите уточнить относительно индексов RUMAC'а, то можно оставить вопрос на форуме www.rusipoteka.ru - думаю, ответят.
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 30 июл 2008 16:32:59 |
RuMAC считает по банковскому балансу (там и форма для банков прилагается). И, благодаря Leshiy и пояснению ЦБ, я теперь знаю, что по досрочному погашению они проводят сборную солянку
, где самих погашений заемщиками только треть (31.7% по 2007-му). Кстати это корреллирует с кризисом ликвидности финсистемы апреля-мая: посмотрите на индексы рефинанса и досрочного погашения (резкое падение в разы). При том, что ликвидность у физиков должна была остаться на уровне.
Вывод - тот же, что и в записке ЦБ, что основные "погашения" производятся внутри кредитных организаций. Это то, что я назвал по-простому "перекладыванием из одного кармана в другой". Как и куда они это перекладывают - Вам как специалисту, конечно, виднее. А у меня одним противоречием стало меньше.
|
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 01 авг 2008 14:15:34 |
Цитата: Vlad_R от 30.07.2008 14:32:14
В расчете две ошибки.
1. По методике RuMAC индекс RPI учитывает все досрочные платежи, включая полные погащения. Индекс RRI учитывает только полные погашения кредитов. Т.е. 27,3 ярда досрочных полных погашений уже "сидит" в 41,8 ярдах досрочных платежей. Это совершенно очевидно изложено в Требованиях к участникам проекта и разжевано в примере в Презентации (стр.6).
2. Методически неверно использовать фактические данные ЦБ и индексы RuMAC для расчёта абсолютных величин, потому что данные ЦБ расчитываются по всем участникам ИЖК, а индексы только по тем, кто принимает участие в проекте RuMAC. Справедливости ради, я первый совершил эту ошибку, не разобравшись до конца как расчитываются индексы. Индексы скорее всего верно отражают динамику, но ошибка в абсолюных величинах может быть значительной.
Цитата: Vlad_R от 30.07.2008 14:32:14
Честно говоря, не понимаю Вашего с Leshiy возбуждения по поводу того, что продажа ипотечных портфелей на балансах банков отражается как полное досрочное погашение. Из того же письма ЦБ следует, что ЦБ вполне корректно раздельно учитывает полные досрочные погашения кредитов, сделанные физлицами, и продажу ипотечных портфелей (см. Таблица 1). Учёта досрочных платежей физлиц без полного погашения, по типу RuMAC, ЦБ, похоже, не ведёт. По крайней мере данных по ним в этой аналитической записке нет.
И что мы имеем по итогу? В 2007г было выдано 556 ярдов ИЖК. Досрочно полностью погашено физиками в этом году ИЖК на 53,7 ярда. Помимо досрочных погашений были ещё просто досрочные платежи. ЦБ про них ничего не говорит, но, грубо-потолочно, сумму досрочных платежей и досрочных погашений можно оценить, если умножить сумму полных досрочных погашений на отношение среднегодовых индексов RPI/RRI. Естественно, принимаем во внимание ограниченность данной оценки в силу указанных выше причин.
Итого, 53,7*(23,72/15,07)=84 ярда досрочных платежей, включая полные погашения. Задолженность за год выросла на 661-233=378 ярдов, значит плановых платежей было 556-378-84=94 ярда. Т.е. опять получается, что досрочных платежей вносится почти столько же, что и плановых.
Процент плановых платежей к сумме задолженности на конец года 94/611=15% вполне правдоподобен.
|
|
Leshiy ( Слушатель ) |
| 01 авг 2008 16:03:05 |
Интересно, кстати, с чего общественность взяла, что RuMAC MI считается нарастающим итогом?
Читаю определение, в нем черным по белому написано:
RuMAC Mortgage Index (Ипотечный Индекс) рассчитывается как отношение объема выданных кредитов за последний отчетный период к объему кредитов, выданных в базовом периоде (май 2007), умноженный на 100
Т.е. объем выдачи за июнь 2008-го в точности равен объему выдачи в мая 2007-го.
Очень существенные различия со статистикой ЦБ РФ и видимо
"потому что данные ЦБ расчитываются по всем участникам ИЖК, а индексы только по тем, кто принимает участие в проекте RuMAC"
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 01 авг 2008 17:02:33 |
Спасибо за ссылку, там четко написано.
Однако у меня тогда совсем криво получается. Скажем, по 4-му кварталу 2007-го 32.6 досрочных погашений оставляют на т.н. "плановые" платежи 35 млрд (192.5[выдача]-124.9[рост общей]-32.6[досрочные, включая рефинанс]). А это к общей задолженности на начало квартала составляет 35/486=7.2%. И это за один только квартал в году! Типа плановые платежи по телу долга. Это что за кредиты тогда получаются? Потребительские, что ли?
А теперь внесу поправку в Ваши рассчеты по всему 2007-му. Точнее, в той таблице ЦБ указано точное значение общих досрочных погашений, равное 167.8 млрд (из них 53.1 млрд - досрочные погашения физиками). Поэтому окончательный рассчет принимает значение 556[выдача]-378[рост общей]-167.8[досрочные, включая рефинанс]=10.2 млрд - "плановых платежей" по телу долга. Т.е ипотечники пока банкам прОцент отбивают.
|
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 01 авг 2008 17:33:52 |
Цитата: Vlad_R от 01.08.2008 17:02:33
А зачем Вы сюда замешиваете эти 167.8 ярда, включающие в себя перекладки юриков? Ведь ясно же из этой записки, что юриков и физиков ЦБ учитывает отдельно и для разных целей.
Платежи физиков для определения остатков задолженности физлиц, платежи юриков для оценки развития системы рефинансирования.
UPD Более того, эти 167 ярдов включают в себя только досрочные 100% погашения и рефинанс юриков. Выпадают досрочные платежи физиков не закрывающие долг. Их то я и пытался коряво через индексы RuMAC вычислить.
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 01 авг 2008 18:00:49 |
Где там написано, что это исключительно 100% погашения? Кроме того, что 168[погашения]+378[рост общей задолженности] это уже 546 ярдов из 556, выданных в 2007-м. Кто там еще погашал-то, кроме плановых? Если уж по балансу, то по балансу.
Кстати, у Вас там ошибка в рассчетах по РУМАК: 53.1 физиков - это не 15.07% рефинанса, это (23.72-15.07)=8.65%, т.е. все досрочные погашения (очень приблизительно вычисленные) есть 53.1*23.72/8.65=145.6 млрд рублей. А по статистике ЦБ эта цифра 167.8. Короче, близко.
|
|
Steppen Wolf ( Слушатель ) |
| 01 авг 2008 18:45:02 |
Цитата: Vlad_R от 01.08.2008 18:00:49
Ну если пишут Уступка кредитной организацией прав требования что это, как не 100% погашение? Да и само слово "погашенный" подразумевает законченный процесс. Соотвественно 53.1 ярда физиков это выкупленные физиками на эту сумму закладные.
Цитата: Vlad_R от 01.08.2008 18:00:49
Почему? если 53.1 это выкупленные физиками закладные, то это RRI, среднее значение которого по 8 месяцам равно 15.07
ЗЫ Не удалиться ли нам в Вашу ветку. Мне кажется, мы раздражаем публику.
|
|
Vlad_R ( Слушатель ) |
| 01 авг 2008 19:49:04 |
Физики не могут гасить целиком, они гасят частями. Зачем им брать кредит, если они его гасят целиком? Часть кредита они и погашают, причем в данном случае - досрочно. Я вообще слабо представляю тогда, что это такое - внесли 53 ярда, и полностью расплатились за что? Сразу, как-то единомоментно считается? Или человек платил-платил, а потом - если сумел в течение года - то его в эту категорию, а если не выплатил 100% - то в другую? Маловероятно.
Кстати, могу сделать прогноз на отчетность ЦБ по ипотечным кредитам за 2-й квартал 2008-го в сравнении с 1-м кварталом 2008-го. Его можно будет проверить на следующей неделе.
Выдача ипотеки увеличится на 10 млрд рублей до 160 млрд. При этом рост поквартальной задолженности с 94 млрд уйдет к 121 млрд за счет падения показателей досрочного погашения. Итого общая задолженность составит 826 млрд по чистой ипотеке.
Соответственно, досрочное погашение - 34.6 млрд рублей (52.7 в первом) и 4.5 - плановые платежи по телу кредита. В структуре досрочного погашения на этот раз 66% составят "физики", т.е. где-то 22-23 млрд рублей (19 млрд - в первом квартале или 35% от общей). Т.е. тут у нас рост, кореллирующий с уровнем доходов. Коэффициенты взяты с сайта РуМАК и откорректированы к отчетности ЦБ за предыдущие периоды.
|
|
Leshiy ( Слушатель ) |
| 04 авг 2008 10:35:56 |
О, вот теперь понятно.
Насколько я понимаю, Уступка кредитной организацией прав требования не имеет никакого отношения к
"100% погашению" и уж тем более к "выкупу физиками на эту сумму закладных".
Уступка прав требования по кредиту - это продажа за кэш права требования долга.
То есть банк A продает банку B (или оборачивает пул закладных в ипотечные облигации) право требования по кредиту за бабло (например за номинал тела кредита, но совсем не факт).
В итоге: у банка A кэш за кредит, с бонусом или малусом, на балансе задолженности никакой нет. Прибыль/убыток уже получены, риски отсутствуют.
у банка B - появляется инструмент, обеспечивающий определенную доходность. Он несет риски дефолта эмитента или дефолта физика, взявшего кредит.
у физика - ничего не изменилось. Как он был должен X $ - так и остался.
ЦБ же на основе отчетности банка A, считает, что кредит уже досрочно погашен и физик якобы вдруг стал ничего не должен.
При этом каким-то образом "исчезли" и задолженность физика и право требования по кредиту у банка B.
Что может показать такая куцая статистика сама по себе? Да практически ничего.
|
|
Tiamat ( Слушатель ) |
| 04 авг 2008 11:37:36 |
Цитата: Leshiy от 04.08.2008 10:35:56
Леший, я согласен с Вашей точкой зрения. Тем более факту массовых переуступок закладных в банковской системе есть подтверждение http://www.kommersan…sID=913448.
Напрашивается вывод, что нынешние «досрочные погашения», это всего-навсего переуступка закладных между банками для обхода существующих квот АИЖК.