Тред №49384

ЦитатаТеперь пару слов об аренде.

На данный момент оптимальным критерием оценки аренды и покупки считаю срок окупаемости в 15 лет, что соответствует примерно 6-7% доходности в годовых. Такая доходность позволяет спокойно пережидать случающиеся коррекции цен на жилье.

Последние два года моя квартира отвечала эти требованиям. Однако специфика аренды заключается в том, что за комфорт и маленький риск приходится платить, т.е. выставлять платеж для проверенного жильца ниже рынка. При этом каждый год этот платеж будет все сильнее отставать от рыночного уровня.

По цене предложения аренды 20 тысяч рублей, стоимость квартиры по оптимальному критерию должна составить составляет 20*180 = 3,6 млн рублей. На рынке же появились аналогичные квартиры стоимостью 4-4,5 которые расположены в более худших районах.

Цена спроса же на аренду составляет 17-18 тысяч рублей и это уже на 20% выше чем год назад. Разрыв между хотелками спроса и предложения составил 3 тысячи рублей, против 1-2 тысячи в прошлом году, что говорит о вымученном характере роста цены аренды.

Поскольку в этом году нет предпосылок ни для роста стоимости жилья ни для роста зарплат и аренды выше обычного уровня, то я делаю вывод что цена продажи квартиры может легко и непринужденно вернутся от 4 до 3,6 на те самые 10%.
Причем в средней по больнице статистике будет целый год висет одна и та же цена в 4 млн.

Нетрудно посчитать, что своевременная продажа квартиры может принести 2 годовых аредных дохода. И если стоит вопрос о безусловной необходимости продажи в среднесрочном периоде, то на отрезке 1-2 года это лучше всего сделать сейчас.