Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,123
14,519
|
Serg_Piter ( Слушатель ) |
| 22 дек 2008 09:48:55 |
Тред №72417
новая дискуссия Дискуссия 126Цитата: аяяй
у вас плохо с математикой, коли текущие цены на аренду при себестоимости 35000-40000 у вас дают 5% годовых
Это у Вас математика интересная получается. Во первых, при чем здесь себестоимость? Если вы купили квартиру в 99-м по 400$ метр, то проценты от этой суммы будем считать? Существует рыночная цена объекта на текущий день, по которой его можно продать без особых проблем. Для Питера это не менее 47300р/м, за эту цену застройщики не хотят продавать городу квартиры. Для однушки, полагаю, цена сейчас не менее 50000 за метр. Итого, пусть однушка стоит 2млн, хотя за эту цену сейчас квартиру не купить (пока), продают от 3 000 000.
К тому же Вы сейчас берете цену аренды, сложившуюся при высоких ценах на жилье, т.е. до кризиса. Уверяю Вас, к весне цена аренды однушки будет не более 10 000 в Питере. Умножим на 12, получим 120 000.
Если вычесть затраты на содержание штата, текущий ремонт, бухгалтерию, вышибал, убытки от недобросовестных арендаторов, простой помещений, налоги на собственность - останется не более 100 000. А теперь еще вычтем амортизацию, 1.25% годовых, т.е. 25000 (за 80 лет панельный дом полностью изнашивается). Так что даже 5% никак не получится. Ах, да, еще страхование от стихийных бедствий и пожара забыл.
До кризиса многократно на различных форумах приводилась цифра 5% доходности, вряд ли она увеличится, в кризисные времена обычно доходность всех инструментов падает.
А вообще-то по образованию, да и по призванию, я математик, хотя работаю программистом.
Отредактировано: Serg_Piter - 22 дек 2008 10:45:32
ОТВЕТЫ (2)
|
|
аяяй ( Слушатель ) |
| 22 дек 2008 10:17:36 |
Вы о чем? При чем тут 98? Я говорю о настоящем времени и сделал предположение: пусть сейчас себестойка для СК 35-40. Не надо за меня говорить то, чего я не говорил. Я пока в трезвом рассудке
ЦитатаСуществует рыночная цена объекта на текущий день, по которой его можно продать без особых проблем. Для Питера это не менее 47300р/м, за эту цену застройщики не хотят продавать городу квартиры. Для однушки, полагаю, цена сейчас не менее 50000 за метр. Итого, пусть однушка стоит 2млн, хотя за эту цену сейчас квартиру не купить (пока), продают от 3 000 000.
обоснование? оптовая цена выкупа государством? может вы еще поглядите в опт продуктам бытовой технике?
чушь какая-то
ЦитатаК тому же Вы сейчас берете цену аренды, сложившуюся при высоких ценах на жилье, т.е. до кризиса. Уверяю Вас, к весне цена аренды однушки будет не более 10 000 в Питере.
Меня не надо уверять, я живу в своем, уверяйте себя. Я в халяву не верю.
ЦитатаЕсли вычесть затраты на содержание штата, текущий ремонт, бухгалтерию, вышибал, убытки от недобросовестных арендаторов, простой помещений, налоги на собственность - останется не более 100 000. А теперь еще вычтем амортизацию, 1.25% годовых, т.е. 25000 (за 80 лет панельный дом полностью изнашивается). Так что даже 5% никак не получится.
подобных безграмотных расчетов я уже видел, программист не бизнесмен. это уже становится аксиомой.
Цитата
До кризиса многократно на различных форумах приводилась цифра 5% доходности, вряд ли она увеличится, в кризисные времена обычно доходность всех инструментов падает.
до кризиса доходность компенсировалась ростом актива. Еще раз повторю: в условиях сжатия предложения и вводимого жилья, свой угол станет по карману только состоятельным людям. либо гетто.
|
|
Serg_Piter ( Слушатель ) |
| 22 дек 2008 10:40:51 |
Цитата: аяяй от 22.12.2008 10:17:36
Розничная цена по крайней мере не меньше оптовой. Это я заложился, но даже при этом менее 5% получается
Цитата
Меня не надо уверять, я живу в своем, уверяйте себя. Я в халяву не верю.
А я вот в 98-м квартиру сдавал, и моментальное падение аренды после падения доходов помню
Цитата
подобных безграмотных расчетов я уже видел, программист не бизнесмен.
То есть, по вашему, при грамотном расчете, текущий ремонт бесплатный, от пожара страховаться не нужно(муниципалитет вместо сгоревшей квартиры нахаляву новую даст коммерческой организации. Ну-ну), недобросовестных квартирантов не будет,на просмотр освобождающихся квартир очередь с аукционом, а бухгалтерию студенты-волонтеры будут вести для получения опыта. Да, и амортизации нет. Вспомнился приятель, который искренне полагал, что стоимость владения автомобилем равна стоимости бензина.
Цитата
до кризиса доходность компенсировалась ростом актива. Еще раз повторю: в условиях сжатия предложения и вводимого жилья, свой угол станет по карману только состоятельным людям. либо гетто.
В условиях падения цен и кризиса на рынок выходит огромное количество захомяченных инвестиционных квартир, а продавцы умеряют аппетиты.
Кроме того,часть квартир, стоявших бестолку в ожидании роста, выходят на рынок аренды.