Тред №84911

Цитата: Oeg V.Cat от 04.02.2009 13:52:54
На самом деле формула "доступности" очень проста. Единичное жилье не может стоить дороже, чем 0.5*<доход на семью в год>*(100/<процент ипотеки>). Иначе оно _недоступно_ потребителю. То. е. при доходе 2000$/месяц и 10% ипотеки - жилье не может стоить дороже 120,000$.

Цитата: Oeg V.Cat от 04.02.2009 13:52:54

 

по этой формуле только % по ипотеке покрываются.
Если учесть еще и выплату долга (при ипотеке 10 лет), то получаем:

цена + сумма % по ипотеке = Доход-мин уровень жизни;

сумма % по ипотеке = цена*(% ставка)^(кол-во лет);


цена =(доход-мин уровень жизни) / (1+%ставка)^кол-во лет

Если принять, что:
- длительность ипотеки 10 лет (120 мес)
- ставка по ипотеке 10%
- совокупный доход 60 тыс руб
- минимальный уровень жизни 30 тыс руб/мес, то имеем:

цена = (60-30)/ (1,1^10)  * 120 =   30/2.59*120= 1,4 млн руб.

если доход у нас 80 тыс руб, то макс цена: 2,3 млн руб.


Берем управленца выше среднего звена и более длинную ипотеку:
- месячный доход 250 тыс руб, мин. расход 50 тыс руб., ипотека 15% (текущие лучшие ставки), 20 лет:

цена=200/(1,15^20)*240 = 200 / 16,3 * 240 = 3,0 млн руб.

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 04.02.2009 18:05:30
то имеем:1,4 млн руб.
если доход у нас 80 тыс руб, то макс цена: 2,3 млн руб.
Берем управленца выше среднего звена и более длинную ипотеку:3,0 млн руб.

Цитата: varivan от 04.02.2009 18:05:30

 

так и представляю мужичка который напрягается и не может сделать выбор что взять
новую иномарку или квартиру.

расчетик(такой же из доходов) сколько должна стоить машина не сделаете ? интересно посмотреть что получится. и прикинуть на чем у нас будет ездить управленец.

• +0.00 / 0

Цитата: alladin от 04.02.2009 18:48:35
так и представляю мужичка который напрягается и не может сделать выбор что взять
новую иномарку или квартиру.

расчетик(такой же из доходов) сколько должна стоить машина не сделаете ? интересно посмотреть что получится. и прикинуть на чем у нас будет ездить управленец.

Цитата: alladin от 04.02.2009 18:48:35

 

А слабо подставить цифры самому ?

Вы не заметили главный подвох: при ставках 15% годовых - ипотека практически теряется смысл при стабильных ценах. Переплата за 20 лет 16(!) раз.

Если включить инфляцию и сказать, что цены в год будут расти на 10% (т.е. ставка по ипотеке выше инфляции на 5%), то цена резко поднимется до 18 млн. Это лишний раз подтверждает, что длинная ипотека у нас убита на ближайшее время на корню.
Именно поэтому, считают макс цену квартиры с вариантом накопить за 5-10 лет и купить на свои.  Ведь если тот же управленец будет копить, то за 5 лет сможет купить за 12 млн. при тех же условиях.

По машине, легко:
Для планктона:
мес платеж: 30 тыс (1 тыс долл)
длина кредита: 3 года
начальный взнос: 0
ставка: 15%

цена = 30/ (1,15^3)  * 36 =   710 тыс руб.


Для управленца:
цена = 200/(1,15^3)*36 = 4,73 млн. Бентли не бентли, но S класс или 7 серия вполне.

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 04.02.2009 19:21:45
А слабо подставить цифры самому ?

Вы не заметили главный подвох: при ставках 15% годовых - ипотека практически теряется смысл при стабильных ценах. Переплата за 20 лет 16(!) раз.

Цитата: varivan от 04.02.2009 19:21:45

 

Что-то с арифметикой у Вас не того. При ипотеке под 15% за 20 лет вы заплатите 3,16 от первоначальной суммы платя по 0,013 от той, что взяли взаймы. И вспомните, какими цены были 5-10 лет назад.

Я тут было придумал гениальный план как отдать валютный долг раздав людям ипотеку.
Смысл такой - ЦБ печатает рубли исключительно под ипотечные кредиты банкам. Вместо напечатанных рублей получает от банков закладные на эти кредиты. И продает закладные за валюту под 15% доходность, но в рублях...
Чтобы отдать 100 млрд долларов нужно продать 1 миллион квартир по 100000 долларов...
Вроде много, но Путин ведь хотел строить под 100 миллионов квадратов в год...
Как мысля?

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 04.02.2009 19:21:45
А слабо подставить цифры самому ?

Вы не заметили главный подвох: при ставках 15% годовых - ипотека практически теряется смысл при стабильных ценах. Переплата за 20 лет 16(!) раз.

Если включить инфляцию и сказать, что цены в год будут расти на 10% (т.е. ставка по ипотеке выше инфляции на 5%), то цена резко поднимется до 18 млн. Это лишний раз подтверждает, что длинная ипотека у нас убита на ближайшее время на корню.
Именно поэтому, считают макс цену квартиры с вариантом накопить за 5-10 лет и купить на свои.  Ведь если тот же управленец будет копить, то за 5 лет сможет купить за 12 млн. при тех же условиях.

По машине, легко:
Для планктона:
мес платеж: 30 тыс (1 тыс долл)
длина кредита: 3 года
начальный взнос: 0
ставка: 15%

цена = 30/ (1,15^3)  * 36 =   710 тыс руб.


Для управленца:
цена = 200/(1,15^3)*36 = 4,73 млн. Бентли не бентли, но S класс или 7 серия вполне.

Цитата: varivan от 04.02.2009 19:21:45

 

уважаемый то что ипотека это зло я всегда говорил так что про ипотеку мне не нужно ничего объяснять
ирония моя была вызвана тем что вы своими расчетами вывели давно всем очивидный факт - стоимость жилья несоразмерно дорога для текущих доходов среднего гражданина.

мой вопрос по машинам был не серьезный потому что если считать по правилам (машина должна стоить не более твоего годового дохода) то мы опять напарываемся на еще один очевидный факт машины тоже несоразмерно дороги ...
не управленец у вас а сферичиский конь в вакуме, получает 250 в месяц при этом ТРИ года живет на 50 в месяц а остальное в банк за машину относит, при этом уже квартиру он у вас не покупает, по крайней мере пока машину не оплатит.

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 04.02.2009 18:05:30
сумма % по ипотеке = цена*(% ставка)^(кол-во лет);

Цитата: varivan от 04.02.2009 18:05:30

 

Боюсь вы тоже неправильно считаете, потому что не учитываете, что сумма за проценты убывает по мере уменьшения долга.

Если рассматривать ситуацию с равномерным погашением долга (каждый месяц долг уменьшаяется на одинаковую сумму и к ней плюсуются проценты), то у меня получилась следующая формула:

YEAR - срок ипотеки
MONTH = YEAR*12 - срок ипотеки в месяцах
RATE - процентная ставка
SUM - сумма займа
PAYMENT_SUM - сумма с учетом процентных платежей

PAYMENT_SUM = SUM (1 + MONTH/24 * RATE)

При сроке 10 лет и ставке 10% получается переплата 50%.

Если рассматривать ситуацию, когда размер платежа не меняется (проценты + оплата долга), то формула будет немного сложнее. Но точно не SUM*(1+(1+RATE)^YEAR)

• +0.00 / 0

Цитата: hunter от 04.02.2009 22:01:18
Боюсь вы тоже неправильно считаете, потому что не учитываете, что сумма за проценты убывает по мере уменьшения долга.

Если рассматривать ситуацию с равномерным погашением долга (каждый месяц долг уменьшаяется на одинаковую сумму и к ней плюсуются проценты), то у меня получилась следующая формула:

***

Цитата: hunter от 04.02.2009 22:01:18

 

Вы с понятием сложный % знакомы? Судя по выкладкам - нет. При 10% годовой ставке, за 10 лет, заемщик покупает 2,5 квартиры: 1 себе и 1,5 банку.

А все эти аннутинтентные платежи, погашение тела долга, доначисления % только на остаток - это все для планктона игрушки. Точнее обманки и спихивание кредитных рисков на заемщика. Считается примитивно: допустим, заняли 1,000 на 10 лет под 10%. В итоге должны погасить 1,000*2,59 = 2,590.
Ваш месячный платеж: 2,590/10/12=21,5, из которых в первую очередь погашаются % и только остаток идет в зачет долга. Сделано специально, если вы вдруг досрочно погасить кредит захотите - банк свои % уже получил в максимальном объеме.

Дело, на самом деле, не в формулах. Дело в том, когда ипотека теоретически решает вопрос покупки жилья, а когда заведомо загоняет в кабалу? Ответ лежит в области разницы ставки по ипотеке и ежегодному удорожанию недвижки.

Если разница 10% - то вы за 10 лет покупаете сначала банку 1,5 квартиры, потом только свою
Если разница 15% - то 3 квартиры банку, потом себе
Если разница 20% - то 5,1 квартиры банку

На всякий случай проясню на примере. Допустим, вы счастливец и отхватили ипотеку под 5% годовых. НО при этом, рынок снижается на 10% в год. Ответ: вы попали

Обратный случай (ипотека 15%, рынок растет на 20% в год) - вариант рабочий, но только если так же кратно (на 20%) стабильно растут ваши доходы. Такая иллюзия стабильности была у нас последние 4 года. Сколько народу попало - сами видите

Как видите, рынок очень чуствителен к ставкам в горизонте срока ипотеки. И что-то можно планировать ТОЛЬКО в долгосрочно стабильной обстановке (не важно рост или падение). Коей не будет в ближайшие лет 5.

При отсутствии такой определенности - любое долгосрочное кредитование несет колоссальные риски как для заемщика, так и для банка. В итоге - это никому не интересно.

• +0.00 / 0

Цитата: varivan от 05.02.2009 00:47:33
Вы с понятием сложный % знакомы? Судя по выкладкам - нет. При 10% годовой ставке, за 10 лет, заемщик покупает 2,5 квартиры: 1 себе и 1,5 банку.

А все эти аннутинтентные платежи, погашение тела долга, доначисления % только на остаток - это все для планктона игрушки. Точнее обманки и спихивание кредитных рисков на заемщика. Считается примитивно: допустим, заняли 1,000 на 10 лет под 10%. В итоге должны погасить 1,000*2,59 = 2,590.

Цитата: varivan от 05.02.2009 00:47:33

 

У вас где-то ошибка и она качественная. Конкретный личный пример. Взял ипотеку на 13 лет (156 месяцев), под 10.6%. Общие выплаты составят 1.85 от суммы кредита. Формулу можно вывести самому или найти ее в кредитном договоре.

При таких отличиях, в корне меняются дальнейшие рассуждения и выводы.

• +0.00 / 0

Цитата: AlexanderB от 05.02.2009 15:28:44
У вас где-то ошибка и она качественная. Конкретный личный пример. Взял ипотеку на 13 лет (156 месяцев), под 10.6%. Общие выплаты составят 1.85 от суммы кредита. Формулу можно вывести самому или найти ее в кредитном договоре.

При таких отличиях, в корне меняются дальнейшие рассуждения и выводы.

Цитата: AlexanderB от 05.02.2009 15:28:44

 

Насчет качественной ошибки - не уверен. Точнее, уверен что ее нету. Формула расчета сложного процента - это на самом деле степенной ряд, причем показатель степени дробный и меняется на каждом периоде расчета (члене ряда). Эффективная процентная ставка может весьма отличаться от заявленной. Если интересно подробности - алгоритм расчета эффективной ставки дан в описании функции  ЧИСТВНДОХ в пакете анализа Excel. При желании, кстати, можете посчитать эту ставку по своему договору - надо у екселя установит пакет анализа и тупо забить в табличку весь календарь движения средств, далее натравить на этот календарь функцию. Получите ставку.
Однако Ваша правда в том, что сумму переплаты в случае некоторых договоров (аннуитетных особенно) можно посчитать и так, много ума  не надо. И ваша же правда, что выводы и рассуждения могут в корне измениться. Особенно сильно тут влияет срок. Чем короче срок (13 лет-не очень долго) тем меньше заметно невооруженным глазом что функция по которой дерут проценты все-таки степенная. Зачастую стоит добавить пару-тройку лет, и переплата увеличивается чуть ли не в разы (зависит от ставки).

• +0.00 / 0

Цитата: Astron от 07.02.2009 00:17:29
Насчет качественной ошибки - не уверен. Точнее, уверен что ее нету. Формула расчета сложного процента - это на самом деле степенной ряд, причем показатель степени дробный и меняется на каждом периоде расчета (члене ряда).

Цитата: Astron от 07.02.2009 00:17:29

 

Господа, но зачем так разводить флейм - в гугле всё написано:
В кредитовании применяется:
аннуитет (одинаковые платежи) формула например здесь:
http://ru.wikipedia.…0%B5%D1%82 (или поищете еще где - в ипотечных договорах они приводятся - там могут быть различие в зависимости как считать начальный и конечный платеж))
или "классический кредит": когда платеж равен X/Y + P(O), где X - тело кредита, Y - количество необходимых платежей, P(0) - процент(приведенный к количеству необходимых платежей) от остатка кредита
Аннуитет "хорош" тем, что платежи всегда одинаковы,а у "классики" - первоначальные платежи могут быть намного больше чем у аннуитета (при равных суммах), тем самым заемщик в случае аннуитета может взять бОльшую сумму кредита, но в случае аннуитета заемщик выплачивает бОльшую сумму чем если схема кредита была бы "классикой" (так как в любом случае заемщик платит кусок тела + процент от остатка, только в случае аннуитета куски тела в начальных платежах меньше чем в конечных, тем самым процент от остатка в начальных платежах больше чем в аналогичных платежах в случае "классики"


Депозиты "вычисляются" или как простые проценты, или как сложные проценты
смотреть:
http://www.bankirsha…posit.html
Все зависит от договора

• +0.00 / 0

Цитата: Oeg V.Cat от 04.02.2009 13:52:54
На самом деле формула "доступности" очень проста. Единичное жилье не может стоить дороже, чем 0.5*<доход на семью в год>*(100/<процент ипотеки>). Иначе оно _недоступно_ потребителю. То. е. при доходе 2000$/месяц и 10% ипотеки - жилье не может стоить дороже 120,000$.

Цитата: Oeg V.Cat от 04.02.2009 13:52:54

 

согласно Вашей "формуле", имея доход на семью 2000 в мес. и выплачивая 1500 в мес за жилье+ипотека имеем полную выплату жилья через 133 месяца (11 лет), что уже является абсурдом, т.к. жить на оставшиеся 500 во-первых нереально, а во-вторых банк требует, чтобы ежемесячная выплата не превышала 50% дохода (в данном случае 1000, при этом полная выплата не состоится никогда, т.к. 1000 хватает только на выплату % по ипотеке, на тело кредита- 0)

так что Ваша формула- полный абсурд.

на данном форуме неоднократно приводилось предположение, что жилье должно стоить примерно 1 м2 = средняя зарплата по региону в мес. Ранее лично для себя я пришел к такой же цифре, поэтому когда цена м2 "ушла" за эту цифру (для моего города это около $500), о покупке жилья перестал даже думать. Перед кризисом цены дошли до 1500, сейчас уже есть предложения около 500 за мэтр. Кажется, это все-таки точка равновесия...
Кстати, по опыту своих друзей, себестоимость строительства очень качественного коттеджа в наших краях в 2007-2008 году, включая забор и гараж, сводилась к $300 за м2


p.s.
а по поводу автомобиля- любой "глупый" янки знает, что стоимость личного автомобиля должна составлять не более 3-х или 4-х месячных зарплат. Так что кредит на авто на 7 лет- это от лукавого, я, например, и в горячечном бреду на такое не пошел бы...
Именно поэтому сейчас площадки банков наполняются невыплаченными кредитными авто

• +0.00 / 0