Тред №101566

Цитата: Serg_Piter от 11.04.2009 10:23:33
И все же ну никак я не могу понять воплей о том, что если цены снизятся втрое, стройки встанут, экономика рухнет и вообще все будет очень плохо. Давайте сравним с началом 2006 года. Тогда в Питере на вторичке метр стоил 1100$ метр, нефть была как сейчас, зарплаты чуть пониже, но, думаю, через полгодика уравняются, цемент с металлом примерно как сейчас стоили, а ипотека так даже немного дешевле была, просто кому ни попадя ее не раздавали. Строили немного поменьше, но никто из строителей не жаловался на убытки, строили и с оптимизмом смотрели в будущее. Меньше были только взятки и накрутки монополистов. Но, если власть всерьез захочет, то и эти составляющие резко упадут. Так что, полагаю, если вернемся на три года назад - ничего страшного не случится, апокалипсиса не будет. Одни девелоперы, заигравшиеся в кредитные игры, разорятся, а на их место придут другие, более вменяемые. Просто начнем с чистого листа, не повторяя старых ошибок.

Цитата: Serg_Piter от 11.04.2009 10:23:33

 

1.цены снизятся втрое за какой срок ? ответте на этот вопрос для себя
2.потом прикинте кто будет покупать недвижимость в период резкого снижения (подсказка - правильный ответ никто)
3.далее прикинте сколько девелопер, застройщик, и т.д. могут сидет без продаж, без стройки и т.д. а должны высидеть см. п. 1.
4. Знаете бизнесменов которые войдут на рынок  который резко падает , вместо обанкротившихся - я нет.

Выводы:
Цены могут упасть в 3 раза и при этом не разрушить стройкомплекс если будут падать постепенно, а не резко, например в 3 раза за 2.5-3 года это примерно по 2% в месяц в $
при плавном снижении в п.2. покупатели будут

с чистого листа мы уже несколько раз государство строили - по моему результаты были не ахти, мне лично импонирует  подход, когда не с чистого листа, а двигатся дальше изменив то что имеем.

P.s. я конечно понимаю что хомякам хочется чтобы их хомячиные накопления можно было вложить в недвижку  после того как обвалится в 3 раза уже через пол года, причем купить на самом днище, а потом чтобы квартиры выросли, чтобы хомячиные накопления прибавились но уже в м2 и чтобы не было мучений "не прогадали???"  ;) так что минусы меня не удивят...

• +0.00 / 0

Цитата: alladin от 13.04.2009 13:39:15
1.цены снизятся втрое за какой срок ? ответте на этот вопрос для себя
2.потом прикинте кто будет покупать недвижимость в период резкого снижения (подсказка - правильный ответ никто)
3.далее прикинте сколько девелопер, застройщик, и т.д. могут сидет без продаж, без стройки и т.д. а должны высидеть см. п. 1.
4. Знаете бизнесменов которые войдут на рынок  который резко падает , вместо обанкротившихся - я нет.

Выводы:
Цены могут упасть в 3 раза и при этом не разрушить стройкомплекс если будут падать постепенно, а не резко, например в 3 раза за 2.5-3 года это примерно по 2% в месяц в $
при плавном снижении в п.2. покупатели будут

с чистого листа мы уже несколько раз государство строили - по моему результаты были не ахти, мне лично импонирует  подход, когда не с чистого листа, а двигатся дальше изменив то что имеем.

P.s. я конечно понимаю что хомякам хочется чтобы их хомячиные накопления можно было вложить в недвижку  после того как обвалится в 3 раза уже через пол года, причем купить на самом днище, а потом чтобы квартиры выросли, чтобы хомячиные накопления прибавились но уже в м2 и чтобы не было мучений "не прогадали???"  ;) так что минусы меня не удивят...

Цитата: alladin от 13.04.2009 13:39:15

 

Вас пока не пугают минусы, а мне они уже привычны.

Падение цен это плохо, очень плохо. Для всех, даже для тех, кто ждёт дна, чтобы купить на этом дне.
Ведь тогда получится лишь однократная поддержка цен - когда по мнению ждущего оно наступит.
Но может ведь и не наступить...
Что сейчас происходит - пусть раньше была цена 50000 руб/метр, строители снизили свои хотелки до 35000, но государство хочет нагнуть их до 25000, думая что уж там начнется спрос...
Не начнется. Потому как у народа максимум миллион на семью имеется.
А вот как можно было бы сделать, чтобы и волки были сыты и овцы целы.

Обязать и помочь строителям получить собственность на построенные квадратные метры и полностью укомплектовать квартиры сантех и другим оборудованием.
Затем продавать по такой схеме. Стоимость 1 кв. м 50000 руб/кв.м.
Но продавать только по ипотечной схеме.
20% первоначальный взнос (для квартиры в 100 квадратов - и стоимостью 5 млн это 1млн рублей).
На остальную сумму - 4 млн. рублей - валютный кредит под 5,5% годовых на 30 лет без права досрочного погашения в течении 10 лет через уполномоченный государством банк. Но закладную на выданный таким образом кредит пока должен выкупить у Банка строитель, заплатив банку комиссионные за оформление закладной на квартиру.
Теперь государство, раз оно было готово выложить 25000 руб/кв.м может предложить выкупить эти закладные за эту цену. Или дать под них кредит строителю....может и на большую сумму, чем по 25000 руб/кв.м.
Что в результате имеем.
Народ, имеющий на семью 1 млн рублей и доход в 50 тысяч получит кредит на 30 лет на квартиру в 100 метров (размножайся!) по которому будет выплачивать 23000 рублей в месяц. Чем не доступное жильё?
Строитель сможет получить таки свои 35000 рублей за квадрат, получив 1 миллион  от народа и 2,5 миллиона от государства. И если захочет, а может захотеть, начнет на эти деньги новое строительство, которое сможет реализовать по аналогичной схеме.
Государство сохранит частную собственность на жилье, однако это жильё будет у него в залоге и давать более высокую отдачу чем 5,5% годовых - ведь такие закладные будут куплены с очень большим дисконтом.
Постепенно таким образом государство перейти от сохранения своих валютных резервов вне страны к хранению таковых внутри страны, задействовав валютные сбережения граждан на их же пользу.
Если все взятые обязательства будут выполняться, то и рубль отвяжется от доллара и наконец начнет самостоятельно жить.
Кстати, проблема собираемости налогов в этом случае тоже частично решается. Народ просто будет требовать белой зарплаты - тогда он получает налоговый вычет с ипотечного платежа - с 23 тысяч это еще 3000 - практически коммуналка...

То есть дело не в высоких ценах, а в высоких процентных ставках...

Вот как-то так....

• +0.00 / 0

Цитата: cineproof от 13.04.2009 18:31:05


Обязать и помочь строителям получить собственность на построенные квадратные метры и полностью укомплектовать квартиры сантех и другим оборудованием.
Затем продавать по такой схеме. Стоимость 1 кв. м 50000 руб/кв.м.
Но продавать только по ипотечной схеме.
20% первоначальный взнос (для квартиры в 100 квадратов - и стоимостью 5 млн это 1млн рублей).
На остальную сумму - 4 млн. рублей - валютный кредит под 5,5% годовых на 30 лет без права досрочного погашения в течении 10 лет через уполномоченный государством банк. Но закладную на выданный таким образом кредит пока должен выкупить у Банка строитель, заплатив банку комиссионные за оформление закладной на квартиру.

Вот как-то так....

Цитата: cineproof от 13.04.2009 18:31:05

 

Прошу прощения, что вмешиваюсь, но на такую халяву будет масса желающих. Очень большая масса. И вся эта масса нахапав валютных кредитов сядет в капитальную лужу (и государство же и посадит) когда стоимость бакса ломанется в двое - в трое. Могу напомнить как лоханулись те, кто в 2008 взял большой ВАЛЮТНЫЙ импотечный кредит.

• +0.00 / 0

Цитата: Wasp от 14.04.2009 09:32:34
Прошу прощения, что вмешиваюсь, но на такую халяву будет масса желающих. Очень большая масса. И вся эта масса нахапав валютных кредитов сядет в капитальную лужу (и государство же и посадит) когда стоимость бакса ломанется в двое - в трое. Могу напомнить как лоханулись те, кто в 2008 взял большой ВАЛЮТНЫЙ импотечный кредит.

Цитата: Wasp от 14.04.2009 09:32:34

 

Вы слышали такое понятие андеррайтинг? Это исследование вашей кредитоспособности.
Кредит нельзя давать тому, кто его не отдаст  с большой долей вероятности...

В указанном мной примере государство выдаст виртуальные баксы в кредит(как бы сэмитировав их), но отдать нужно будет вполне себе реальные - для этого должник обязан создать некую сущность, которую можно будет продать, выручив за неё наличный бакс....Хорошо и эффективно работать будет, то будет даже меньше платить, за счет снижения курса доллара, будет работать спустя рукава - останется и без квартиры, и без денег. А государство просто будет фиксировать статистику...и когда ему доллары реально не будут нужны - перейдет на рублевое финансирование ипотеки.
Что касается трудностей отдачи такого кредита - весь мир же живет при таких ставках, значит и мы сможем выкрутится...

• +0.00 / 0