Тред №102369

Вот на такую статью 2006 года наткнулся:

Почему и как в Воронеже растут цены на квартиры?

Взлет цен произошел в середине мая. ДСК поднял цены на некоторые позиции на 300 рублей за квадратный метр, днем позже на эти же позиции — сразу на 1700 рублей. В результате квартиры сразу подорожали больше чем на 12 %. За два дня столько же, сколько за год! (На протяжении трех последних лет рост цен на первичном рынке жилья составлял в среднем 12-15 % в год). Надо сказать, что воронежский Домостроительный комбинат — не просто крупнейшая строительная компания, занимающая почти монопольное положение в городе (38% рынка). Как Центробанк объявляет курс рубля на день, так и ДСК каждое утро называет цену за квадратный метр в своих строящихся домах, на которую так или иначе будет ориентироваться весь рынок. Строители и риэлторы ждут: поднимет ли главный игрок рынка цены, и если да, то сколь чувствительным будет рост.

После майского «спринтерского рывка» и другие строительные компании «по цепочке» поменяли свои прайс-листы. У риэлторов затормозились сделки: ну как объяснишь покупателю, с которым вчера договорились о покупке, что сегодня он должен доплатить еще 70-100 тысяч рублей! А некоторые строители, как, например, «КИТ» и «Выбор», вообще на время останавливали продажу квартир. Почему все это произошло? И ждать ли дальнейшего скоростного роста цен на квартиры?

ВОПРОС ЦЕНЫ

Чтобы понять, как работают часы, надо разобрать их и посмотреть, из каких пружин и шестеренок состоит механизм. Чтобы выяснить, почему растет цена на квартиры, нужно рассмотреть, из чего она складывается.
Итак, стоимость квадратного метра мы «расщепили на молекулы». В качестве примера взята классическая панельная 3-подъездная десятиэтажка в Северном районе с планируемым сроком сдачи в 2006 году. Заказчик строительства одновременно является подрядчиком. Земельный участок находится в его собственности. Средняя стоимость квадратного метра в таком доме на июль 2006 года — 19 тысяч рублей.
Собирая информацию, мы столкнулись с разными мнениями, которые, как нам показалось, могут претендовать на объективность. Поэтому приводим две разные схемы (см. диаграммы).
Теперь давайте разберемся, какие из этих составляющих растут сами и, как поршень, «толкают» стоимость квадратного метра. Слово экспертам.


Схема 1. Составлена совместно с руководителями нескольких строительных компаний
*      содержание площадок, административного аппарата и др.
**    проектные работы, непредвиденные затраты и др.
***  "вознаграждения" за "пробивание" земельного участка, разрешительной документации, многочисленных согласований
**** строительство коммуникаций, плата за подключение к городским сетям, благоустройство территории, обременения


Схема 2. Составлена с другими участниками строительного рынка
В случае, если строители привлекают банковский кредит (при недостатке инвестиций дольщиков), стоимость квадратного метра становится выше средней на 7-8 % (это разница между кредитной ставкой банка и среднегодовым ростом цен на жилье). Таким образом, средняя цена квадратного метра у таких застройщиков — уже 20 400 рублей (при тех же прочих составляющих).
Кроме того, часть строящихся квартир (по разным оценкам — до 30%) продают риэлторы, которые делают свою накрутку — до 3%. Поэтому случается так, что две одинаковые квартиры на одной лестничной клетке стоят разных денег. Одну продает застройщик, другую — риэлтор.


Ой, блин. Самое интересное пропустил Оно было несколько ниже "мнения экспертов".

Возможно, если бы дело происходило на Западе — кто знает, не стало бы «монопольное» поднятие цен строительной компанией поводом для серьезного антимонопольного расследования? Но мы, во-первых, не на Западе, и во-вторых, так ли все плохо? По большому счету, стремительный рост цен на жилье — это вообще не проблема. Для большой части населения цены давно стали недоступными, поэтому за внезапными скачками и плавными взлетами эти люди следят со стороны. Они — зрители. Тем же, кто участвует в спектакле цен, повышение на 12%, по большому счету, «по барабану». Они и 20% спокойно выдержат, и 50% их не остановит — ну, поворчат, конечно.

Обратите внимание, проезжая как-нибудь вечером по городу, на новые дома — в скольких окнах горит свет? Не более чем в 60 % квартир. Это квартиры, в которых люди живут. Все остальные куплены как средство сбережения и накопления денег. Одни и те же люди имеют по две, три, четыре квартиры, которые стоят под замком. Ситуация привела к тому, что квартиры перестают быть жильем!

А как же разговоры на высшем уровне, что жилье станет доступным (массово доступным)? Можно ли воспринимать их всерьез? На самом деле — можно. Если национальный проект не сводить к механической раздаче «дешевых кредитов». А решать структурные проблемы строительной отрасли, о которых, в частности, говорили эксперты. Впрочем, это предмет для отдельного исследования, и вскоре мы к нему вернемся.