Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,476 14,519
 

  Vlad_R ( Слушатель )
15 апр 2009 01:45:33

Тред №102571

новая дискуссия Дискуссия  45

Вернемся к теме недвижимости.Веселый Тут я на Sonne потренировался, как оценить справедливую стоимость недвижимости в данный момент времени "на глаз".

Исходный постулат таков, что ставки аренды в данной конкретной местности являются равновесным рыночным индикатором, а справедливая стоимость такого жилья корреллирует с безрисковой ставкой привлечения денег и определяется по формуле:

[безрисковый доход по депозиту]/[безрисковый доход по аренде]= К.

Удивительным образом для эконом-класса в Мск и Подмосковья все последние годы К варьировался в незначительных пределах и составлял порядка 1.5
Таким образом для Железнодорожного:

Сейчас Х*13%/16.000*12=1.5 дает цену этой однушки порядка 2.200 тыс рублей,
В то время, как год назад это было примерно Х*8.5%/20.000*12=1.5 или Х=4.200 тыс.

Для Москвы год назад Х*8.5%/28.000*12=1.5 давало порядка 5.900 тыс, а сейчас то, что в аренду идет за 21 тыс, по идее должно стоить 2.900.

Вот такая загогулина.
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (7)
 
 
  sanches ( Слушатель )
15 апр 2009 14:34:02


Хорошо, хоть один человек (Волка давно не видно) пытается рассуждать на форуме.

В порядке конструктивной критики:
в реалистичность предложенного показателя верится слабо: при цене в Железке 2200 тыр, а в Москве 2900 тыр. - уверен на 100% что многие "железнодорожники" ломанутся на Москву меняться, найти 700 тыс. сегодня не проблемаОбеспокоенный
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Vlad_R ( Слушатель )
15 апр 2009 18:56:29

Судя по конкретике вариантов, в Железке за 16 квартира полностью готова к проживанию, сделан хороший ремонт. В Мск за 21 - как правило убитая хата, так что ремонт плюс полгода отдельного проживания. Реально - сейчас где-то еще 0.5м рублей допрасходов, т.е. итоговая цена будет в 1.5 раза дороже.

Но суть поста была еще и в другом. В том, что если безрисковые ставки аренды в данном регионе таковы (пусть те же 16к рублей в месяц), то смысла ее оставлять за собой тем меньше, чем цена продажи дальше от Х (выше 2.2м рублей). Тем паче, если 16к рублей является оптимистичной ставкой аренды в регионе.

По Москве в моменте получается, что хата, которую можно сдавать лишь за 20к рублей, по-хорошему, не должна стоить дороже 3м рублей. Если выше, то выгоднее продать, а деньги - в банк. Если ниже - продолжать сдавать в рент (хоть и меньше прибыль).
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  sanches ( Слушатель )
15 апр 2009 22:42:01


Смысл поста я понял сразу: определение предельного критерия смены стратегии со "сдавать" на "получать процент по вкладу"Улыбающийся

Всё же моделька "сырая" (железнодорожники толпой побегут на обмен на Москву за 700 тыр.)

Далее.
Опять же повторюсь: люди по-разному определяют для себя квартиру. Для одних квартира - это актив, для других "накопленное недвижимое имущество" (по аналогии - фамильные драгоценности).

По поводу Сержа и его примера с компьютерами: аналогия не корректна, т.к. "обернуть" одну партию товара в минус за счет выигрыша на другой может только тот, у которого срок предоставления заемных средств превышает длительность цикла оборота в несколько раз. Ввиду длительности жизненного цикла строительства жилого дома это (несколько оборотов в пределах срока кредита) не получаетсяКрутой
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Vlad_R ( Слушатель )
15 апр 2009 23:49:44

По поводу доплаты. Дык Sonne это и показал в сентябре прошлого года. Правда не захотел в саму Москву, а в качественный монолит в Одинцово, причем в двушку, с доплатой в 300 тыс, кажется. Доплатил бы чуть больше - взял бы однушку в Московском спальнике. Т.е. такие возможности были, но их мало кто использовал. Теперь сравним доплату в 300 тыс относительно цен в 4м+ рублей и доплату в 700 тыс относительно цен в 2.2м+. Не то, чтобы анриал, но окошко возможностей гораздо хуже. Кроме того, Вы надеетесь найти кучу рублевых миллионеров, в Желдоре, да еще и во время кризиса?

По поводу модели. Грань, за которой выгоднее продавать - весьма относительна. Просто речь шла о некоей "справедливой" цене, которую Сонне озвучил в 2.9м рублей. Я показал, что гораздо реалистичнее брать в нынешних условиях все-таки 2.2м, просто в качестве ориентира.

Насчет драгоценностей - Вы их получаете в наследство. Их цена для Вас - нуль. Реализовать их на рынке - Вы не сможете. По остаточной стоимости - ну, мало кому оставляли наследства в драгоценностях на миллионы рублей. Да и бизнеса на них никакого. А тут речь идет о нескольких лишних десятках килорублей в месяц. Кстати, это десятки грамм золота в месяц, если на то пошло.


Зачем цепляться к деталям. Суть-то передана верно. Если уж на то пошло, то и прибылей на компьютерном железе в сотни процентов никогда не было. А если какая экзотика и находилась, то не было оборотов по ней в десятки миллиардов долларов.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
  sanches ( Слушатель )
16 апр 2009 10:01:31


По поводу Сонне. Я если честно не в курсе ситуации, как-то прочитал где-то что "наконец-то квартиру в Железке продал". Не доверять Вашему примеру у меня оснований нет, но что осенью в Москве можно было взять однушку (не в хруще) дешевле 5 лимонов - сомневаюсь...

Пораскинул мозгами и соглашусь, что обозначенные уровни (2,9 ляма за однуху в спальнике) могли бы быть достигнуты через 1 год... Если тока амеры гипер осенью не запустят...

Суть понимания квартиры как фамильных драгоценностей ухватили верно  - наследство, цена приобретения - нуль. (Не верно, что их -драгоценности- реализовать на рынке нельзя).
Драгоценности приобретают свойства "актива" когда жизненные обстоятельства заставляют...

К словам не цеплялся, просто пример сержа свеж в памяти и хотя Вы его просто мимоходом упомянули, сработало как красная тряпка...
  • +0.04 / 1
  • АУ
 
  Vlad_R ( Слушатель )
16 апр 2009 21:43:47

1. Для эконом-трешек такую статистику мне сложно навести, но их аренда всегда шла "с дисконтом" по отношению к одно- и двухкомнатным. И коэффициент К по Москве/ближ Подмосковье болтался скорее в районе 2.

Вот отсюда и прикидка, что треха, которую реально сдавать за 20 тыс в месяц в аренду, реально не должна стоить дороже 3.7 млн рублей.

Х*0.13/20.000*12 = К = 2.

Про 15 лет я с Сонне, в целом, не совсем согласен - скорее базовым будет (из приведенного выше): Х/аренда = К*12/безрисковая ставка, хотя при К=1.5 и ставках порядка 10% действительно выходит 15 лет. В условиях дорогих денег (высоких ставках) и относительного доверия к устойчивости финансовых организаций, этот параметр будет существенно меньше.

2. По поводу глобальной стройки нового жилья в Мск. Кочетков насчитал более 2 млн м2 нераспроданного к реализации в течение 1-1.5 лет. Так что можно вообще ничего не строить года три.

3. По Питеру. Пример с бетоноинвестором. У нас же сейчас модно чиновникам отчитываться об имуществе. Вот и глава Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли там отчитался:

Отметим, что, согласно обнародованным 15 апреля членами правительства Петербурга данным, доходы Сергея Бодрунова за 2008 год составили 5,25 млн рублей. Также он владеет квартирой в Москве (57,1 кв.м), и аж восемью - в Санкт-Петербурге (65,5 кв.м, 35,4 кв.м, 135,6 кв.м, 65,5 кв.м, 132,4 кв.м, 135,1 кв.м, 157,4 кв.м, 195,5 кв.м). У него также есть два загородных дома в Московской области (площадью 515,5 кв.м и 518,70 кв.м) и земельный участок в Московской области, площадью 3600 кв.м. Машины у Бодрунова нет, зато на счетах в банках - 81,44 млн рублей.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  GkP ( Слушатель )
16 апр 2009 22:34:48

Такие до упора будут отстаивать права быдла простых россиян (особенно малоимущих и пенсионеров) не платить налог на излишнюю недвижимость.
  • -0.12 / 1
  • АУ
 
<< Тред №102570
Тред №102572 >>