Тред №104136

Цитата: ilyas
Текст беседы с президентом в эфире НТВ: http://news.ntv.ru/157324/
Судя по выступлению, правительство продолжает делать ставку на ипотеку и на стимулирование строительства за счёт высоких цен на недвижимость. В связи с этим дальнешее снижение цен, похоже, отменяется или откладывается.
Плюс на лицо забота об уже схвативших ипотеку, соответственно ожидаемо сохранение темпов инфляции и проведение соответствующих индексаций. Это конечно ИМХО, если у экономистов есть аргументы, почему индексация невозможна, я их вимательно выслушаю.
Видимо, придётся всё-таки залезать в ипотеку.

Сперва сообщение с мест: в Иркутской области на два с половиной миллиона населения в исполнительном производстве служб судебных приставов по должникам физикам шестьсот тысяч дел и ещё двести тысяч на подходе из судебного производства. По сути дела это всё трудоспособное население. Народ к банкротству готов.

Теперь оставим идеи революции и рабства, а также Медведева с Путиным в покое и посмотрим, как вы и хотите, более внимательно.

Знакомьтесь, Виктор Плескачевский, председатель Комитета Государственной думы по собственности. Долго рассказывать почему и как, но если понаблюдать за его работой, то можно увидеть какими вырисовываются новые правила игры. Естественно не он один работает, есть и другие силы и мнения, и они тоже "гнут свою линию", и на деле всё будет несколько иначе, поэтому моделировать ближайшее будущее не берусь, а лишь обозначу грядущее правовое поле.

10 марта 2009 года
Виктор Плескачевский поддержал закон о банкротстве физлиц
http://bankir.ru/news/newsline/1724022

Законопроект в очередной раз переработан. Поправки предполагают две процедуры — реструктуризацию и реабилитацию. Первая позволит рассрочить выплату долга на срок до пяти лет по согласованной кредитором, заемщиком и судом процедуре. Вторая даст возможность списать долг, предоставив кредиторам свое имущество и часть доходов, при этом единственное жилье и необходимые бытовые приборы не могут быть изъяты. В проекте неплатежеспособным считается заёмщик, не способный платить по долгу свыше 100 000 руб. (вариант 50 тыс.) в течение полугода.

Ситуация действительно неоднозначная. Население, строительные компании должны банкам, у банков, в свою очередь обязательства перед вкладчиками, а также свои кредиты перед западными банками и ЦБ РФ. Можно, конечно, помахать шашкой -- ойдапобанкротим лишние банки, поскупаем попавшие СК за три копейки. Можно. Но как аккуратно сложить этот карточный домик без шума и пыли? Никак, будет Большой У-ух. Кто возьмёт на себя всю ответственность перед банками, строителями, конкретными простыми людьми?

Если в ноябре 2008 банкиры смогли пролоббировать отсрочку принятия "закона о банкротстве физлиц", то сейчас смысла тянуть уже нет. В любом случае, всем встрявшим участникам придётся садиться кружком и разбираться как сматывать удочки и распутывать сети, либо "уходить огородами", и не важно есть для того соответствующие законы или нет. По-видимому, летом, в том или ином виде, его всё же примут.
***
О введении нового налога на недвижимость, здесь сломано много копий. Что есть сейчас? В настоящее время взимается два налога: налог на имущество граждан и организаций, он рассчитывается от среднегодовой стоимости имущества по оценке БТИ, которая существенно ниже рыночной. И налог на землю, также рассчитывается от стоимости участков по оценке БТИ. Фактически налог на имущество не превышает нескольких сотен рублей. От его уплаты освобождены пенсионеры.

Правительство и депутаты озвучивали, что ставка нового единого налога может быть установлена в пределах от 0,01 до 0,05 процента от рыночной стоимости недвижимости. Что мешает его введению? Отсутствие единого кадастра жилой и нежилой недвижимости с указанием собственников и её рыночной цены. Работа по созданию кадастра велась несколько лет, сейчас практически заморожена из-за начавшегося 1 марта 2009 года объединения федеральных служб по учету объектов недвижимости и регистрации прав на них. Также создание кадастра тормозится отсутствием системы массовой оценки недвижимости на рыночной основе. На сегодняшний день в пилотном проекте по созданию единого кадастра объектов недвижимости участвуют Кемеровская, Самарская и Тверская области. Последняя официально озвученная информация о введении нового единого налога такова: "начиная с 2009 года, 2010 года, 2011 года или 2012 года, или в любые возможные сроки". При этом подчеркивалось, что для введения этого налога не обязательно сразу создать единый реестр всех объектов недвижимости в РФ, их можно подключать по мере готовности регионов. Кто-то ещё возлагает какие-то надежды на это налоговое нововведение и собирается его учитывать при решении своего квартирного вопроса? Думаю, дальнейшее его обсуждение здесь стоит закрыть и свести к "вестям с полей" из пилотных регионов.
***
Вернёмся к инициативам Виктора Плескачевского. Отрывок из интервью сайту strana.ru от 24 марта 2009 года:

— До кризиса у нас в стране было денег столько, что их буквально навязывали заемщикам. Квартиры, машины — все стоило, как выясняется сегодня, необоснованно дорого. Сегодня деньги – это дефицит. Почему?

— И тогда у нас деньги были дефицитом. Потому что гражданин на своем уровне  приходил в магазин и тратил там все свои заработки, а если их не хватало — брал взаймы. Таким образом, естественного накопления со стороны граждан не было, всё тратилось.

Но поскольку экономика у нас всё-таки еще  переходного периода, то не во всех отраслях оптимизировалась и цена. Например, в строительстве. Вы говорите, что цена на недвижимость необоснованно росла. Если мы обратим внимание на структуру цены  квартиры и здания, то мы увидим там долю региона. Покупая квартиру в Москве, каждый гражданин половину от её стоимости фактически отчисляет городу. Это всё способствует высокой цене. Кроме того, большинство губернаторов заинтересованно в высокой цене – потому что это приток инвестиций, приток деловой активности.  

В целом на рынке недвижимости России сформировался "финансовый пузырь". Первая причина его появления — высокая стоимость "городского оброка". Вторая – высокая составляющая разрешительных процедур при строительстве объекта, которая при оптимизации, может занимать не как сейчас — десятки процентов, а всего лишь доли процентов от общей стоимости объекта. Третья — так называемый "инвестиционный спрос" на квартиры, связанный не с целью проживания в квартиры, а с целью её приобретения в качестве инвестиционного инструмента. По предварительной оценке, в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург инвестиционный спрос составлял 40-50% от общего спроса на жилье. Банки вкладывались в строительство жилых квартир для инвестиционных целей. Такая ситуация невозможна ни в одной стране. Как только рынок остановился, перестал расти — большая часть инвесторов, в числе которых оказалось огромное количество российских банков, стали сбрасывать свои квартиры. Итак, все признаки "финансового пузыря" на нашем рынке недвижимости очевидны.

Рынок недвижимости будет падать, будет также пересмотрена структура цены, себестоимости, уменьшены издержки.

И в данной ситуации кризис сыграет положительную роль — он оптимизирует издержки на создание и приобретение того или иного товара, в том числе и недвижимости.

Не нравится мне это "кризис что-то там сделает, оптимизирует". Делают обычно люди. Ну да ладно, собственно об инициативе, которая с 1 января 2010 года станет реальностью. Предлагаю прочитать Федеральный закон Российской Федерации от 22 июля 2008 года N 148-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Вкратце, в конце 2009 года все лицензии на строительство, разработку проектной документации и инженерные изыскания перестанут действовать. Организации и частные предприниматели, желающие вышеуказанные виды деятельности осуществлять смогут делать это только вступив в СРО (саморегулируемые строительные организации). Как, где, сколько стоит, требования к членам и прочие подробности читайте в законе.

Вот тут и приглашаю специалистов от строительства: проектировщиков, финансистов, юристов, и конечно же самих строителей к обсуждению здесь влияния СРО на сложившуюся кризисную ситуацию, доступность жилья, цены, судьбу конкретных участников рынка и уже идущую организацию региональных СРО и все возможные аспекты данного новшества.

И наконец (специально для уважаемого нетужилки Борис Палыча), целостная картина глазами Плескачевского или почему больше не будет пузырей в недвижимости: интервью "Российской газете" от 2 апреля 2009 года. Но в этом месте у меня уже возникает столько вопросов, что одним постом не охватить. В частности, там он говорит о мегарегуляторе и в пример приводит FSA (Управление по финансовому надзору и регулированию Великобритании). Работа и политика FSA не выдерживает никакой критики. Я считаю, что создание FSA в 1998 году, это один из тех рычагов управления, которые позволили сотворить, развернуть в полную мощность и управлять нынешним кризисом. Так, например, закон FSMA принятый английским парламентом в 2000 году, аналогичный недавно принятому у нас закону "Об инсайдерской информации и манипулировании рынком", всего два раза успешно применялся в суде, общее число дел равно 8. При этом сами исследования FSA регистрируют факт необоснованного движения цен акций в 25% случаев незадолго до объявления о слиянии/поглощении английских компаний. FSA месяцами игнорировало тревожные сигналы от банка Northern Rock, до тех пор пока не случился его полный крах, и банк в срочном порядке был национализирован в феврале 2008 года. До этого момента единственной рекомендацией FSA направленной в Northern Rock было: не публиковать плохие отчёты как можно дольше. В мартовской речи управляющего FSA в ответ на вопрос "Что случилось и почему?" в первую очередь называются финансовые инновации, но это чуть ли не основной вид деятельности этого одного из крупнейших в мире негосударственного финансового регулятора с уставным капиталом в 14 фунтов стерлингов. И т.д. и т.д.

Критику негосударственных регуляторов можно продолжать долго. Сейчас хотелось бы увидеть обсуждение, и если есть уже какие-то факты, и мнения о СРО, чтобы своё доформулировать.