Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,560 14,519
 

  Павел_96b586 ( Слушатель )
30 апр 2009 20:13:49

Тред №106397

новая дискуссия Дискуссия  97

Несколько фактов по рязани.
(Из разговора с хорошо знакомыим риэлтором)

2 недели назад нормальная двушка в нормальном месте, была прода за 1450 т.р. Сделок очень мало. Основной проблемой стали Продавцы, люди просто не верят в цену. Один даже скандал закатил типа его разводят под шумок кризиса вообще блин риэлторы оборзели, он то знает что его 2-шка больше 2 милионов стоит.
Практически не падают малосемейки, около 700-800т.р

Новых строек нет, и не начинают достраивают кое где старые объекты.

Началось закрытие мелких риэлторских контор (уже штуки 3-4). Более крупные съезжают на меньшую аренду.
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (2)
 
 
  Alias ( Слушатель )
01 май 2009 03:02:08


Это у продаванов пройдет. Явление временное. Просто человеческое мышление штука довольно инерционная. Именно поэтому многие "неверующие в новые цены" поснимали свои драгоценные бетонометры с продажи. И базы предложений местами поусыхали в три раза. Что в принципе и держит пока цены от дальнейшего хода вниз. Но против природы не попрешь, пузырь он и в Африке пузырь.

Более того, в базах данных есть куча квартир с прошлогодними ценами. Непонятно только кто их выставляет, то ли риэлторы, которые хотят показать, что "дно достигнуто", то ли продаваны с диагнозом "олигофрен" отягченным острым приступом жадности.

Далее, цены сделок всегда ниже тех, что находятся в базах. Если модератор не будет бить, могу показать. Если нет, то я не настаивать не буду. Видел где-то даже раскладку по месяцам насколько хотелки отличаются от сделок.

Вывод один: базы хотелок уже ничего не отображают. И строить на их основании разные теории - бессмысленно.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  УДАВ_8b64d5 ( Слушатель )
01 май 2009 08:47:17
Сравнивая и анализируя информацию по РН не только по МСК, но и в столицах нескольких стран СНГ, я давно стал замечать очень похожую тенденцию, которая присутствует на РН этих стран.  Схема одна и та же. Цена предложения контролируется.  В качестве примера возьму Бишкек, как наиболее изученый в силу моего проживания в этом городишке  :P  До 90% объявлений в периодике - оплачены АН.  Большая часть из них - фиктивные, при отзвоне обязательно окажется, что квартира "уже не продается", но предложат другие "варианты".  Однако в следующих номерах продолжают выходить те же самые объявления  ;) Другой прием "куплю кв" и цена местами даже выше, чем уровень хотелок! Не может найти и купить, бедняжка  ::) Звонишь - естественно "уже не надо". А в следующей газете - снова покупает  :P Прием дешевый но действенный, к тому же создает иллюзию спроса, помогая продаванам верить в то, во что хочется верить. Вот пример http://diesel.elcat.…ic=1850034 - куплю до $65000, хотя на рынке полно предложений до $40000, с марта месяца бедняжка мается не может себе ничего купить  ;D. На рынке аренды - сговор.  Характерный пример - в свежем номере газеты 80% объявлений о сдаче в наем вышли с ростом 20%,  вот как сговорились  :-[ И таких примеров масса.

Какую модель вы собираетесь построить, когда цена предложения регулируется не законом рынка, а небольшой группой людей, по собственному желанию?
Я могу предположить как _у них_ формируется цена.  Прикидываются расходы на рекламу в сми по удержанию цены предложения на разных уровнях, все таки разная интенсивность промывки мозгов стоит по разному. Одно дело газету объявами забить, другое - говорящую про рост кепку по ящику показывать.  Затем прикидываются доходы от продажи жилья по системе скрытых скидок, в то время пока основная масса сидит кукует со своим бетоном, держа навязаные цены. (Отличный способ выпнуть с рынка конкурентов, между прочим.) Выбирается оптимальный уровень цены массового предложения, когда разница между доходом от продаж и расходами на промывку мозгов будет максимальна.  Дальше дело техники, запускаются заказные статьи и передачи (у нас такие делает агенство ГлобалИнвест), и продаваны строятся как на плацу, берут под козырек и держат "нужные" цены  ;D Сильно экономит рекламный бюджет природная жадность и глупость продаванов  ::)  Все это реально происходит, и уже не первый год.  Даже на форумах в "куплю\продам недвижимость" дежурит бригада из разных АН, периодически публикуя фиктивные объявы, а проплаченый модератор трет темы про падение РН.

Причем система работает настолько эффективно, что диву даешься. Я лично знаю человека, который приобрел жилье через АН в начале года, именно по цене хотелок и еще добровольно премировал рылтора суммой в 1% от сделки за хорошую работу  :-X  

P.S.
Есть отличный индикатор реальной стоимости жилья, который хорошо коррелирует с ценами реальных сделок.  Сходите в банк, поинтересуйтесь, в какую сумму они оценят вашу квартиру в качестве залогаПодмигивающий


Причем давно  :-*
  • +0.00 / 0
  • АУ