Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,614 14,519
 

  Павел_96b586 ( Слушатель )
12 май 2009 11:55:37

Тред №108810

новая дискуссия Дискуссия  221

В связи с стем что последние пол года я весьма плотно изучал рынок строительства, как много так и малоэтажного представлю свои вывод по вопросу сколько может стоить метр ?
из чего складывается стоимость жилья:
1. стоимость земельного участка
2. стоимость проектных работ.
3. стоимость коммуникаций
4. стоимость стоительства дома
5. стоимость обустройства територии

А теперь сколько на самом деле это все стоит.
1. земля не стоит ничего, здесь все дело в желании и вели власти. Выделять участки под проекты можно и бесплатно.
2. Фактически присутствует момент обмана, цена берется не от фактической сложности проекта а от квартиры. (Живой пример, друг работает в архитектурном бюро, делали проект сложного загородного дома 3 месяца работы, куча переделок и.т.д. и.т.п. результат 300т.р. делали проект многоквартирного дома 9 этажей. 3 недели работы, результат 800 т.р. одним заказчикам умудрились продать готовый проект с минимальными косметическими изменениями,  4 дня 800т.р.) С учетом того что застройщики часто стоят одинаковые дома цена на проет в доме могла бы быть фактически 1% а не до 10% как сейчас.
3. тут ничего не могу сказать про многоэтажные дома. есть пример прокладки коммуникаций в деревне. расстояние 150 метров. газ вода электричество. тянули все под землей. электричество и воду самостоятельно. траншею прорыл трактор с штроборезом за день. трубы и кабель укладывали 1 день. все вместе трактор кабель трубы обошлось в 25 т.р. а вот газовую трубу  в нами прорытую трашею клала фирма цена 90 т.р. работали пол дня. так что фактическая стоимость прокладки коммуникаций около 100р/метр. для малоэтажного строительства.
4. стоимость дома здесь расчеты может провести каждый сам. взять стоимость кирпича. 4,5 шт красный . цемента 2,8 тонна. количество техники, количество стоителей и.т.д по мом расчетам себистоимость строительства 9 этажного дома с 200 квартирами около 3-4т.р кв/метр включая лифт и коммуникации в доме. (малоэтажное строительство априори дороже чем типовое многоэтажное).
5. При наличии техники и достаточно больших площадей составляет  10-1000 м/кв. газоны - дороги средняя около 100 м.кв.

На текущий момент себистоимость квадратного метра жилья по (Рязани) составляет около 9-11 т.р кв.м. благодоря системе поборов и обременений около 14-17т.р. кв.м. При должной воле государства может сократиться до 5-7 т.р. кв.м.
  • +0.00 / 0
  • АУ
ОТВЕТЫ (8)
 
 
  Тори ( Слушатель )
12 май 2009 12:45:22


1. Угу. Бесплатно. На луне. В городах и пригородах у всей земли имеются собственники. И это не "власть".
2. Стоимость проекта, 1-10% от стоимости строительства. Мноноквартирный дом за 800т.р. и за три недели спроектирует лишь студент 1-го курса, готовый к смерти от пули. Минимальная стоимость такого дома в немосковской организации будет 3млн.р. - 1% (или даже меньше) от стоимости дома. Работы - 4мес. 30 человек.
800т.р. - это если привязка типового проекта, причем скорее только коробки, без коммуникаций.
Сначала поработайте инженером, потом будете рассказывать о богатствах, обмане, и 800т.р. за 4 дня. Ага. Нашел где экономить и миллионеров искать.
4. СебЕстоимость. Расчет офигенный.
5. Не осилила.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Павел_96b586 ( Слушатель )
12 май 2009 13:05:04


1. Я имел ввиду политическое решение, власти. собственнники как были так и кончатся.
2. Если внимательно читали, я написал "Архитектурное бюро" а не проектное. Естественно речь только об архитектурной части. и 800т.р это не цена всего проекта а только архитектурной части (за что купил за то и продаю, сейчас очень жалуются что крупных домов нет, котеджей и церквей полно но там все индивидуально и совсем не те деньги).
4. полный расчет занял около 20 страниц. здесь только выводы причем очень грубые пресчитывал по реальной смете. там цена около 12-15т.р. м.кв.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
  Тори ( Слушатель )
12 май 2009 13:20:26


1. Особенно весело собственникам. Ага. Жили вон жили люди в Сочи в 2-х этажном доме 6 человек, а тут раз - "воля" дала им 2-х комнатную квартиру на отшибе.
2. Ээээ, архи вообще-то сами по себе не работают, без конструкторов они никто. Да и от смежников многое зависит. Непонятно. Хотя у вас в Москве заказчику можно вручить набор картинок за 500т.р. Был такой пример, домик (фасады) покрашен в 10 разных цветов (один лист - один цвет), каждый листочек по 50т.р.  :DВеселыйВеселый
4. Ну вот, то 4т.р., то уже 12-15...
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
  Павел_96b586 ( Слушатель )
12 май 2009 18:42:22


1. А кто сказал что сейчас есть такая воля ? ее точно пока нет, такой бардак с землей устроить. Пилят явно.
2. Естественно не отдельно работают, а в эти деньги входит согласование с городской архитектурой, сами понимаете какое. ксати я из Рязани.
4. Ага 12-15 только там цены везде розничные указаны, или вы считаете что бетон  застройщик покупает в розницу, и оплачивает почасово доставку бетоновозом. да и кирпичи видать себе через транспортную компанию на площадк возит. да и на стройматериалы цена смешная, кирпич указан по 9 руб шт. а в реальности в том году его в розницу можно было взять по 8 а оптом по 6. и.т.д. Ккаменьщик вообще под 120 в месяц должен получать а платили 30 максимум. Дикие расценки на большинство работ.

Да уж что далеко ходить. В том году построил себе дом. В итоге обошелся он мне в 1 миллион руб это с отделкой, и всеми коммуникациями Людей на работы нанимал, часть делал сам но не очень много.  В этом году подкинул свой проект, в 3 сторительных конторы, попросил подсчитать один в один что получилось. в итоге цена  от 3,1 до 4,5 миллионов. А ведь тоже смету дали, очень дикие расценки на работы, плюс материалы не очень дешевы.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
  Murmur. ( Слушатель )
12 май 2009 23:00:21


Таким опытом надо делиться во всех подробностях, на несколько листов.  :)
Это гораздо ценнее множества бесполезных здешних высказываний.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  Павел_96b586 ( Слушатель )
13 май 2009 00:02:43


трудно довать советы и делится опытом все индивидуально.

общие критерии простые.

1. Сделать проект (не рисунок, планировку, а именно проект с указанием всего и вся вплоть до гвоздя условно) это около 40-50 т.р. решит очень много проблем включая закупку материалов, стоимости работ и.т.д.
2. найти дешевые материалы, (обычно при нормальном объеме цена уже адекватная, но конечно обзвонить всех надо), закупку делать самому.
3. Работу оценивайте исходя из времени необходимой на ее выполнение, (Средней ЗП строителя на постояннке у нас 20т.р было) и коэффициента сделки. 1,5-2
то есть если условно я могу выполнить работу в одиночку за день. то строителю надо заплатить 20т.р./22дня *1,5=1400р. для нормального определения времени необходимого на выполнение работы, надо хоть немного сделать самому. это адекватная плата. если хотят больше то идут лесом, аналогично если меньше то тоже велик шанс "молдован".
4. комплексный подряд всегда дешевле частичного, но если не сядут на шею.
5. Контролировать все этапы надо самому, не бояться задавать вопросы, и проверять в инете на спец форумах.
6. Платить только по факту выполненной работы.
7. Если в людях 100% не уверен заключать договор в простой письменной форме с указанием работ, сумм и сроков.
8. Если хотите съэкономить на отделке, сделать сами. то  заставляйте строителей делать стены, полы потолки  ровными, а не лепиь отмазы отделкой выравняется.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  Тори ( Слушатель )
13 май 2009 09:05:53


Это смотря какой проект. Если дешево - значит скорее студент, лучше пропить эти деньги, ибо фигню нарисует. Нормальная стоимость проекта полностью 1000р/м.кв. для Питера-Москвы, 600 - для регинов. Если только конструктив - 500 и 300 соответственно. Это для обычного дома. При всяких изысках, типа хочу башенки, сплошное остекление, лестницу висячую, балкон вылетом 3м, сложную крышу - умножаем на 2.
http://forum.dwg.ru/…E%F1%F2%FC
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
 
  Coon ( Слушатель )
12 май 2009 18:23:41

Извините, а кто?
Пример №1
Бред №1: государство непонятно зачем передает Минооброны участок 104Га в ближайшем Подмосковье для сельскохозяйственного использования. (Почему не делянку прямо в Кремле?)
Бред №2: Глава Химкинского района сдал в аренду 8,3Га чужой земли под застройку неким ООО.
Бред №3: Некое ООО быстро-быстро без какой бы то ни было разрешительной документации построило на этом участке 25-этажные башни.
Бред №4: Население раскупило квартиры в этих домах, став соинвесторами.

Удивительно, но главу Химкинского района таки судили. Страшная кара - 2 года условно!!!

Еще более 100 примеров, причем, далеко не поный список

Вся политика государства в области землепользования и оборота земель бредовая и коррумпированная от начала до конца.
  • +0.00 / 0
  • АУ
 
<< Тред №108809
Тред №108811 >>