Тред №108948

http://log2stas.live…tml#cutid1
Согласно американского законодательства компания дающая кредит на дом, может учитывать полную сумму долга как свой актив до тех пор пока дом не продан на аукционе за уплату даже если дом к моменту аукциона уже достаточно сильно потерял в цене. Как только дом продаётся за неуплату, та часть кредита, которая не была погашена за счёт доходов от аукциона всё равно принадлежит банку и банк вправе потребовать её с бывшего владельца дома (о чём владельцев домов в 99% не имеют не малейшего понятия думаю, что после аукциона за дом они уже ничего не должны), но эту часть кредита банк обязан полностью списать со своих бухгалтерских книг сразу же после аукциона.

Таким образом дальнейший успех операции зависит от способности банка забрать оставшуюся часть кредита у неплательщика, что достаточно сложно, так как часто неплательщик объявляет банкротства, а некоторые штаты такие как Калифорния вообще отказывают банку в праве накладывать арест на другое имущество неплательщика за отказ платить ипотечный кредит.

На время того, как банк пытается изъять остаток денег с кредитора, сумма кредита числится в банковских книгах как убыток и банки должны иметь капитал для того, что-бы его компенсировать. Проблема осложняется тем, что американские банки боятся делать деньги на залоговых аукционах продавая изъятое жильё. Как правило в тех случаях когда банк зарабатывает деньги продавая дом на аукционе начинается судебный процесс против банка по обвинению в мошенничестве, который банк как правило проигрывает. Поэтому американские банки не стараются продавать дома на залоговых аукционах с прибылью опасаясь судебных исков.

Напоследок добавлю, что процедура доведения дома до залогового аукциона очень длинная (в Пенсильвании примерно 270 дней). Всё это время никто не имеет право зайти в дом, что-бы даже сделать оценку. Более того дом часто обрастает дополнительными кредитами и налоговыми долгами, которые по странному решению американских законодателей привязаны не к заёмщику а к самому дому. Сюда входят долги даже за ремонт электропроводки и налоги на недвижимость. К моменту залогового аукциона ситуация вокруг дома обычно представляет запутанный клубок интересов различных кредиторов. Американское законодательство весьма примитивно регулирует отношения различных сторон часто отдавая предпочтений тому, кто просто зафиксировал свой интерес к дому первым.

Существуют вообще комические варианты, когда покупатель покупая дом оформляет документы на дом в пятницу вечером, только для того, что-бы убедится, что дом был продан ещё кому-то и эта вторая продажа была зарегистрирована в суде в понедельник утром на 15 минут раньше чем был зарегистрирована официальная сделка. Согласно американскому законодательству один дом можно продать хоть десять раз и получит его тот, кто зарегистрирует сделку первым. Такие случаи случаются сплошь и рядом. Для зашиты от таких случаев покупатель должен покупать специальную страховку, но и в ней существует масса лазеек выставить именно покупателя крайним.

Всё это я написал к тому, что процесс залогового аукциона как правило не несёт банку никакой прибыли в силу запутанности и длительности процесса. Логичным является для банков собирать капитал ожидая, что ситуация вокруг некоторых ипотечных долгов дойдёт в конечном итоге до аукциона.

Последняя деталь. В случае если например существует задолженность перед государством за налог на недвижимость, то жилец в большинстве штатов как правило выселяется из дома немедленно после определённой даты и дом продаётся на аукционе - никаких извинений, никаких возвратов, ничего. Продано и всё. В случае если дом продаётся за долги перед банком, то существует масса способов оттянуть или отменить аукцион.