Тред №116742

В продолжение темы о доступности кредитов.

Пост http://glav.su/forum….5160.html
от 02.06.09 18:38



“Длинные” деньги или кредиты на длительный срок нужны для осуществления каких – либо инвестиционных проектов, в частности для строительства или покупки жилья. Но из - за инфляции сложно понять во сколько реально обойдется кредит, какой будет реальная ставка кредитования, какова будет переплата, какой будет прибыль банка.

Основной формой предоставления кредитов на длительные сроки являются кредиты с дифференциальными и аннуитетными платежами. Данные виды кредитов широко распространены в США и перенесены в нашу действительность. Эти виды кредитов преследуют в первую очередь  интересы банка за счет интересов клиента и приносят много проблем клиенту при досрочном погашении кредита или при разрыве договора. Эти кредиты подразумевают выплату кредита “процентами вперед”, когда вначале срока идет в основном выплата процентов и только потом самого тела долга. В начале срока при дифференцированном кредите платежи весьма значительны, что снижает доступность кредита, платежи снижаются по мере выплаты кредита. Схема выплаты с аннуитетными платежами легче клиенту для выплаты,  поскольку в течение срока платежи одинаковы, но опять – таки в начале срока выплачиваются в большей степени проценты, чем тело долга. В условиях действия инфляции данные схемы не дают представления о реальной ставке кредита  и  маскируют прибыль банка. Банк же получает прибыль (проценты) в первую очередь практически в самом начале срока кредита, пока деньги “дорогие”, а засчитывает выплату тела долга во вторую очередь, “дешевыми” деньгами.

Для того, чтобы сделать кредитный механим прозрачным, нужно отказаться от американской системы кредитования. ввести новый принцип выплаты кредита.

Для того, чтобы были соблюдены интересы банка – кредитора, необходимо чтобы сумма кредита постоянно индексировалась в соответствии с инфляцией. В качестве ориентира для индексирования кредита можно использовать ставку рефинансирования ЦБ, поскольку между ставкой ЦБ и уровнем инфляции имеется некоторая зависимость, так как ЦБ  придерживается общей тенденции поддержания в краткосрочной перспективе реальных процентных ставок близких к нулю. Для устранения конфликта интересов кредитора и клиента необходимо ежемесячно пересчитывать остаток долга в соответствии со ставкой рефинансирования ЦБ. Прибыль же банка должна выплачиваться при каждом платеже ввиде комиссии в виде фиксированного процента от платежа.

То есть, к примеру, банк предоставляет кредит на срок 10 лет, кредит выплачивается за 120 ежемесячных платежей, после каждого платежа остаток долга пересчитывается по ставке рефинансирования ЦБ. Банк закладывает доходность в 5% процентов годовых реальной ставки, при сроке кредита 10 лет комииссия банка составляет 50%. При каждом ежемесячном платеже по выплате тела долга дополнительно платится комиссия 50%.

Вопрос инфляции становится второстепенным, при этом размер ежемесячного платежа из- за инфляции постепенно увеличивается, но нагрузка на доход клиента практически не меняется из-за “дешевения” денег. При такой системе все прозрачно, становится понятной прибыль банка, в любой момент понятен остаток долга клиента перед банком. Например через 80 месяцев выплачивается 80/120 = 2/3 суммы кредита, банк получает 2/3 суммы прибыли. Если клиент захотел досрочно погасить кредит, то  не происходит никакого ущемления интересов банка, клиент просто оплачивает остаток долга и комиссию.

Для увеличения доступности ипотечных кредитов необходимо ввести систему кредитов с комиссией в программе “Доступное жилье” и государственном АИЖК.