Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,712
14,519
|
dimon_f4e937 ( Слушатель ) |
| 11 июн 2009 22:44:40 |
Тред №117433
новая дискуссия Дискуссия 127
Существующая система ипотечных кредитов- это обман и надувательство.
Как сильно страдают банки при прекращении договора на ипотечный кредит?
Существующая система кредитования подразумевает выплату кредита “процентами вперед”, когда вначале срока идет в основном выплата процентов и только потом самого тела долга.
Рассмотрим кредит на 10 лет.
При существующих ставках ипотечных кредитов 17-18% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита довольно скоро- через 4,2 года при обычном кредите и 4,7 года при аннуитетном кредите, а не к концу срока кредита – через 10 лет!
Не учитывать при этом инфляцию- это лукавство. Нужно пересчитывать суммы платежей (индексировать) на существующую инфляцию, с учетом инфляции сроки получаются несколько иные.
При инфляции 12% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита через 6,4 года при обычном кредите и через 7 лет при аннуитетном кредите. Если в этот момент у клиента случился дефолт, то банк ничего не теряет- он получил полную сумму долга и дополнительно заложеную квартиру. Банк признает выплаченным долг клиента на 2/3 при обычном и на 1/2 (!) при аннуитетном кредите. При таких условиях квартира может продаваться банком бесконечно долго и цена не слишком сильно волнует банк.
Если дефолт клиента случится раньше- всего лишь через 1,5 года от момента получения кредита, то все равно за это время банк успеет получить запланированную прибыль в размере 20% от суммы кредита в виде процентов и заложенную квартиру. Реальная ставка при этом составит 14% (!) годовых, полная 26%(!), несмотря на то, что банк объявил, что он себе оставляет маржу в 5-6%. Если банк продаст квартиру по заложенной цене, он получит эту прибыль, если нет, то продав квартиру с дисконтом в 20% он выйдет в ноль, не понесет убытков.
Существующая система кредитов ставит в неравные условия клиента и банк, интересы банка – превыше всего, при любом раскладе банк остается при своем интересе, а клиент- с носом.
Как сильно страдают банки при прекращении договора на ипотечный кредит?
Существующая система кредитования подразумевает выплату кредита “процентами вперед”, когда вначале срока идет в основном выплата процентов и только потом самого тела долга.
Рассмотрим кредит на 10 лет.
При существующих ставках ипотечных кредитов 17-18% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита довольно скоро- через 4,2 года при обычном кредите и 4,7 года при аннуитетном кредите, а не к концу срока кредита – через 10 лет!
Не учитывать при этом инфляцию- это лукавство. Нужно пересчитывать суммы платежей (индексировать) на существующую инфляцию, с учетом инфляции сроки получаются несколько иные.
При инфляции 12% банк получает назад от клиента полную выданную сумму кредита через 6,4 года при обычном кредите и через 7 лет при аннуитетном кредите. Если в этот момент у клиента случился дефолт, то банк ничего не теряет- он получил полную сумму долга и дополнительно заложеную квартиру. Банк признает выплаченным долг клиента на 2/3 при обычном и на 1/2 (!) при аннуитетном кредите. При таких условиях квартира может продаваться банком бесконечно долго и цена не слишком сильно волнует банк.
Если дефолт клиента случится раньше- всего лишь через 1,5 года от момента получения кредита, то все равно за это время банк успеет получить запланированную прибыль в размере 20% от суммы кредита в виде процентов и заложенную квартиру. Реальная ставка при этом составит 14% (!) годовых, полная 26%(!), несмотря на то, что банк объявил, что он себе оставляет маржу в 5-6%. Если банк продаст квартиру по заложенной цене, он получит эту прибыль, если нет, то продав квартиру с дисконтом в 20% он выйдет в ноль, не понесет убытков.
Существующая система кредитов ставит в неравные условия клиента и банк, интересы банка – превыше всего, при любом раскладе банк остается при своем интересе, а клиент- с носом.
ОТВЕТЫ (1)
|
|
Александр_725658 ( Слушатель ) |
| 13 июн 2009 17:56:56 |
Цитата: dimon от 11.06.2009 22:44:40
Эта схема хороша когда ситуация на рынке недвижимости и финансовых рынках хотя-бы стабильна, но сегодня у многих банков ситуация иная,т.к. деньги для ипотечного кредитования привлекались короткие 1-3 года, а кредит давали на 10 лет, с надеждой на рефенансирование и рост цен на недвижимость.А получилось наоборот, кредитные рынки закрыты или ставки рефенансирования 12-13%, при том что кредит давали под 11-15(Газпромбанк), да риально реализовать недвижимость от цены залога можно только с дисконтом 30-50%)На мой взгляд рынок ощутимо просядет когда банки в условиях звенящих маржинколов начнут избавляться от недвижимости которую им закладывали именно девелоперы, а не физ.лица.
А если , из области фантастики, имущество с банкротств и залоговое начнут реализовывать через электронную систему "Фабрикант", есть такая инфа вроде как Медведев дал такое указание, то-есть минуя всех посредников,начиная от конкурсных до риэлторов, то там можно будет увидеть падение ОТ 50%
http://www.fabrikant.ru/