Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,737,734
14,519
|
dimon_f4e937 ( Слушатель ) |
| 15 июн 2009 08:59:43 |
Тред №118144
новая дискуссия Дискуссия 130
Извините, я повторюсь:
«Местные власти давно уже крепко вцепились в строительство. Сейчас заказчики (инвесторы) диктуют цены на строительном рынке, и держат строительные организации на голодном пайке. К примеру, за дом в декабре 2007 с чистовой отделкой заказчик платил генподрядчику (строительной организации) 11,8 т.р. за 1 кв. м, выжимая из строителей последние соки, и тут же выставлял на продажу за 35-40 т.р. Почему же строители самостоятельно не брали кредитов и не строили сами? Ответ простой – площадки под застройку в городе уже все распределены по «своим». У строительной организации один выход – работать на инвестора (заказчика) по назначаемой им цене.
То есть давно произошло разделение труда – одни работают (строители), другие - получают прибыль (инвесторы). Уровень доходов несопоставим- 0,5 – 1,0 т.руб. с квадратного метра у строителей, 20 – 30 т. руб. у инвесторов (девелоперские компании).
Причем, инвесторы устраивают конкуренцию между строительными фирмами, заставляя их работать за «еду». Так цена 1 м2 была в декабре 2007 г. - 12 т. руб., в середине 2008 года – 15 т.руб., в конце 2008 года из – за роста стоимости стройматериалов 18 – 20 т. руб.
Один из законов рынка гласит – при наличии конкуренции на рынке цена стремится к себестоимости. Так вот, истинная себестоимость жилья, собственно здания, без стоимости земли по застройку и коммуникаций не превышает 20 т. руб. (!) за 1м2 для регионов. Для Москвы себестоимость, возможно, составляет 30 – 40 т. руб.»
Нужно в наших рассуждениях разделять собственно строительную отрасль (подрядчики, субподрядчики) и паразитирующую надстройку над ней.
Для того, чтобы оживить строительную отрасль, не дать ей разрушиться, снизить стоимость квадратного метра, нужно чтобы появился новый игрок – агентство по госзаказу жилья эконом - класса.
То есть, государство, действуя не через коммерческие организации – банки, инвестиционные и девелоперские компании, а размещая госзаказы непосредственно среди строительных организаций, сможет обеспечить минимальный уровень цен. Цену квадратного метра легко определить устроив редукцион (аукцион наоборот) среди строительных компаний, осуществляющих реальную строительную деятельность.
Государство в лице муниципалитетов должно предоставлять землю и коммуникации строителям за свой счет. Для того, чтобы предоставление участков шло веселей, нужно включить административный ресурс. Нужно, как предлагал Авантюрист, сделать работу губернатора зависимой от ввода жилья - выполняется план по вводу жилья эконом- класса, сиди дальше, не выполняется- до свидания.
И пусть разбираются между собой наши «девелопер-банк-администрация» с бетонометрами, залогами и кредитами. Какая цена на премиум – сегмент рынка жилья - это уже будет мало кого интересовать.
Запустив программу госзаказа на массовое строительство жилья эконом – класса Россия будет иметь хорошие шансы на преодоление нынешнего кризиса.
«Местные власти давно уже крепко вцепились в строительство. Сейчас заказчики (инвесторы) диктуют цены на строительном рынке, и держат строительные организации на голодном пайке. К примеру, за дом в декабре 2007 с чистовой отделкой заказчик платил генподрядчику (строительной организации) 11,8 т.р. за 1 кв. м, выжимая из строителей последние соки, и тут же выставлял на продажу за 35-40 т.р. Почему же строители самостоятельно не брали кредитов и не строили сами? Ответ простой – площадки под застройку в городе уже все распределены по «своим». У строительной организации один выход – работать на инвестора (заказчика) по назначаемой им цене.
То есть давно произошло разделение труда – одни работают (строители), другие - получают прибыль (инвесторы). Уровень доходов несопоставим- 0,5 – 1,0 т.руб. с квадратного метра у строителей, 20 – 30 т. руб. у инвесторов (девелоперские компании).
Причем, инвесторы устраивают конкуренцию между строительными фирмами, заставляя их работать за «еду». Так цена 1 м2 была в декабре 2007 г. - 12 т. руб., в середине 2008 года – 15 т.руб., в конце 2008 года из – за роста стоимости стройматериалов 18 – 20 т. руб.
Один из законов рынка гласит – при наличии конкуренции на рынке цена стремится к себестоимости. Так вот, истинная себестоимость жилья, собственно здания, без стоимости земли по застройку и коммуникаций не превышает 20 т. руб. (!) за 1м2 для регионов. Для Москвы себестоимость, возможно, составляет 30 – 40 т. руб.»
Нужно в наших рассуждениях разделять собственно строительную отрасль (подрядчики, субподрядчики) и паразитирующую надстройку над ней.
Для того, чтобы оживить строительную отрасль, не дать ей разрушиться, снизить стоимость квадратного метра, нужно чтобы появился новый игрок – агентство по госзаказу жилья эконом - класса.
То есть, государство, действуя не через коммерческие организации – банки, инвестиционные и девелоперские компании, а размещая госзаказы непосредственно среди строительных организаций, сможет обеспечить минимальный уровень цен. Цену квадратного метра легко определить устроив редукцион (аукцион наоборот) среди строительных компаний, осуществляющих реальную строительную деятельность.
Государство в лице муниципалитетов должно предоставлять землю и коммуникации строителям за свой счет. Для того, чтобы предоставление участков шло веселей, нужно включить административный ресурс. Нужно, как предлагал Авантюрист, сделать работу губернатора зависимой от ввода жилья - выполняется план по вводу жилья эконом- класса, сиди дальше, не выполняется- до свидания.
И пусть разбираются между собой наши «девелопер-банк-администрация» с бетонометрами, залогами и кредитами. Какая цена на премиум – сегмент рынка жилья - это уже будет мало кого интересовать.
Запустив программу госзаказа на массовое строительство жилья эконом – класса Россия будет иметь хорошие шансы на преодоление нынешнего кризиса.
ОТВЕТЫ (2)
|
|
Maxim77 ( Слушатель ) |
| 15 июн 2009 09:32:48 |
Цитата: dimon от 15.06.2009 08:59:43
Понимаете в чем дело. Мы тут полгода назад еще доказали, что дефицита жилья НЕТ (еще и вымер на ~350 000 человек за это время народ нашей страны). Проблема в распределении между продолжающим сокращаться населением.
Агенств уже насоздавали - АИЖК, Агенство по содействию развития строительства чего-то там, не хочу обсуждать их созидательную деятельность, но результат ясен, воз и ныне там: - у одних кучи долгов+бетонометры, у других денег нет, ютятся в хрущах с родителями, у третих (которых не так много), особо удачливых, есть и бетонометры и деньги на жизнь, но жадность и неопределенность не позволяют открыто скинуть цены.
Как разрубить этот узел?
1. Следует отметить, что уже более года ухудшаются условия по ипотечным кредитам, сначала, летом 2008 года ужесточили требования, затем, осенью 2008 года подняли ставки, теперь реальные доходы населения падают - денег больше в строительной отрасли за счет ипотеки не станет. Это факт.
2. Цену скидывать желания нету (и политической воли государтсва не наблюдается, один треп) и аферистически настроенные девелоперы скорее сдохнут сами, но цену не сбросят. Скорее всего, будут выводить всем правдами-неправдами бетон из залогов, рефинансировать займы, но недвигу не отдадут.
3. Люди (потребители) обождут. Благо время на их стороне.
Взвесив все эти обстоятельства, можно спрогнозировать, что нас ждет либо полный крах строительной отрасли, либо ее огосударствление и деприватизация массы нового жилья. Третьего пути мне не видно ???
|
|
fest ( Слушатель ) |
| 15 июн 2009 09:35:51 |
Цитата: dimon от 15.06.2009 08:59:43
Идея правильная, но не соответствует духу времени - стяжательства.
Вы сами утверждаете, что госчиновник в связке с девелоперами выжимал денежку из населения, то с чего он длжен изменить свое мнение и стать альтруистом живущем на зарплату?
Инвесторы-девелоперы сейчас разбиты на две неравные группы:большая мечется изобретая порой фантастические проекты по выходу из "кредитного тупика", меньшая с деньгами ждет падения цен чтобы "задешево" скупить проекты конкурентов. При этом меньшая активно блокирует возможность расшить долги, у них другая задача:"Чем хуже, тем лучше (для них).
Кстати во монгих строительных организациях появилась должность "Замдиректора по работе с должниками", идет активная работа - а вот с паяльником или без я не в курсе.