Рынок недвижимости: состояние и перспективы
5,736,594
14,519
|
inok ( Слушатель ) |
| 02 мар 2017 14:38:18 |
О квартирах, которые нельзя покупать даже на дне рынка
новая дискуссия Статья 577
О квартирах, которые нельзя покупать даже на дне рынка
Андрей Нальгин
Андрей Нальгин день назад в сообществе Андрей Нальгин
За прошлый год средний бюджет покупки жилья в Москве снизился на 20% и продолжает падать. Квартиру экономкласса можно купить за 5-6 млн руб., квартиру комфорт-класса – за 8-10 млн. За скорость сделки застройщики и продавцы готовы скинуть ещё немного – от 5% до 15-20%.
Кажется, это долгожданное дно рынка в Первопрестольной. Не пора ли покупать?
Ценовой график столичной недвижимости мягко намекает, что пора
Впрочем, на нём больше сказывается стагнация рублёвых цен квадратного метра в Москве и укрепление национальной валюты, чем реальное положение дел на столичном рынке. По оценкам экспертов, тот ещё очень далёк от разворота. Правда, нужно учитывать инерционность мышления компетентных специалистов.
С другой стороны, ждать всю жизнь мало кому охота. А отдавать бешенные деньги этим наймодателям – жаба душит. Лучше ж отнести их в банк за ипотеку, переплачивая за своё почти вдвое при нынешних кредитных ставках.
Но лучше ли?
Понятное дело, когда бюджет ограничен, цена играет решающую роль. Тем более, что в московском регионе, куда людей буквально магнитом тянет, застройщики не скупятся на дешёвые предложения. Не в старой Москве, так в Новой. Не в Новой, так в ближнем Подмосковье. Выбор огромен, а ценник гуманен. Вроде бы...
Откуда сомнения?
Старый френд Пётр Шкуматов на днях разложил по полочкам подводные камни кабальной покупки бюджетного жилья в ближнем Замкадье.
Вот как рассуждает средний покупатель недвижимости в многоквартирном доме, построенном на бывших полях и слава Богу, что не аэрации. Плохонькое, но своё, оставлю детям, на квартиру у метро денег нет и т.п. Но на самом деле эти люди очень много теряют в перспективе 15-20 лет...
Давайте возьмём город Железнодорожный, который застроен многоэтажными домами, а дорог там нет, кроме Носовихинского шоссе. Судя по предложениям застройщиков, однокомнатную квартиру в этом месте можно купить за 3 млн рублей (40 метров). Ещё 0,5 млн покупатель отдаст за ремонт. Итого 3,5 млн руб. В Москве около метро аналогичная квартира, не убитая, будет стоить около 6 млн руб. Разница почти вдвое. Но мы сравниваем эти две квартиры в перспективе жить там 20 лет двум супругам, что работают в Москве.
Чтобы добраться до Москвы, жителю Железнодорожного надо сесть в электричку. Цена проездного составит 1700 рублей для обычных поездов или 5100 рублей для "Спутника". Ездят оба. Соответственно, в расчете на 20 лет лишние расходы в деньгах составят 1700х2х12х20 = 816 тыс. руб. минимум и 5100х2х12х20 = 2 млн 448 тыс.руб.
Альтернативный вариант – личный автомобиль. Предположим, что работа у обоих в центре Москвы. Расстояние 30 км в один конец. Себестоимость поездки на авто эконом класса – 7 руб. за км. Но на двоих. То есть, ежедневно счастливая пара будет тратить минимум 420 руб. На 20 лет это 420х22х12х20 = 2 млн 217 тыс. 600 руб.
Иначе говоря, за 20 лет разница между стоимостью квартиры у метро и квартиры в Железнодорожном из-за дополнительных расходов на транспорт практически полностью нивелируется!
И это ещё не оцифрованы потери времени – невосполнимые.
Аналогичные расчёты можно проделать и для неудобно расположенных спальных районов у МКАД типа Восточного Бирюлёво. И для Новой Москвы. Везде будет похожий результат – за 20 лет транспортные издержки съедят экономию на цене квартиры. А вдобавок лишние месяцы в электричках/маршрутках/пробках отнимут здоровье.
И вывод-то вроде очевидный – смотреть на обе стороны меню. Видеть не только сэкономленные деньги, но и растраченные силы, потерянные годы. Однако судя по тому, что квартиры хоть в Железнодорожном, хоть в Красногорске, хоть в Московском худо-бедно продаются застройщиками даже в кризис, об инфраструктурных ограничениях почти никто не думает.
Логичный вопрос: а как же быть, если бюджета на более приличное жильё в удобном районе, увы, не хватает? А никак – ждать и копить, благо ценовых рывков на столичном рынке недвижимости пока не предвидится. Года два-три есть, по всем прогнозам.
А вы как считаете, жильё сейчас покупать пора, особенно если имеется в нём потребность?
Андрей Нальгин
Андрей Нальгин день назад в сообществе Андрей Нальгин
За прошлый год средний бюджет покупки жилья в Москве снизился на 20% и продолжает падать. Квартиру экономкласса можно купить за 5-6 млн руб., квартиру комфорт-класса – за 8-10 млн. За скорость сделки застройщики и продавцы готовы скинуть ещё немного – от 5% до 15-20%.
Кажется, это долгожданное дно рынка в Первопрестольной. Не пора ли покупать?
Ценовой график столичной недвижимости мягко намекает, что пора
Впрочем, на нём больше сказывается стагнация рублёвых цен квадратного метра в Москве и укрепление национальной валюты, чем реальное положение дел на столичном рынке. По оценкам экспертов, тот ещё очень далёк от разворота. Правда, нужно учитывать инерционность мышления компетентных специалистов.
С другой стороны, ждать всю жизнь мало кому охота. А отдавать бешенные деньги этим наймодателям – жаба душит. Лучше ж отнести их в банк за ипотеку, переплачивая за своё почти вдвое при нынешних кредитных ставках.
Но лучше ли?
Понятное дело, когда бюджет ограничен, цена играет решающую роль. Тем более, что в московском регионе, куда людей буквально магнитом тянет, застройщики не скупятся на дешёвые предложения. Не в старой Москве, так в Новой. Не в Новой, так в ближнем Подмосковье. Выбор огромен, а ценник гуманен. Вроде бы...
Откуда сомнения?
Старый френд Пётр Шкуматов на днях разложил по полочкам подводные камни кабальной покупки бюджетного жилья в ближнем Замкадье.
Вот как рассуждает средний покупатель недвижимости в многоквартирном доме, построенном на бывших полях и слава Богу, что не аэрации. Плохонькое, но своё, оставлю детям, на квартиру у метро денег нет и т.п. Но на самом деле эти люди очень много теряют в перспективе 15-20 лет...
Давайте возьмём город Железнодорожный, который застроен многоэтажными домами, а дорог там нет, кроме Носовихинского шоссе. Судя по предложениям застройщиков, однокомнатную квартиру в этом месте можно купить за 3 млн рублей (40 метров). Ещё 0,5 млн покупатель отдаст за ремонт. Итого 3,5 млн руб. В Москве около метро аналогичная квартира, не убитая, будет стоить около 6 млн руб. Разница почти вдвое. Но мы сравниваем эти две квартиры в перспективе жить там 20 лет двум супругам, что работают в Москве.
Чтобы добраться до Москвы, жителю Железнодорожного надо сесть в электричку. Цена проездного составит 1700 рублей для обычных поездов или 5100 рублей для "Спутника". Ездят оба. Соответственно, в расчете на 20 лет лишние расходы в деньгах составят 1700х2х12х20 = 816 тыс. руб. минимум и 5100х2х12х20 = 2 млн 448 тыс.руб.
Альтернативный вариант – личный автомобиль. Предположим, что работа у обоих в центре Москвы. Расстояние 30 км в один конец. Себестоимость поездки на авто эконом класса – 7 руб. за км. Но на двоих. То есть, ежедневно счастливая пара будет тратить минимум 420 руб. На 20 лет это 420х22х12х20 = 2 млн 217 тыс. 600 руб.
Иначе говоря, за 20 лет разница между стоимостью квартиры у метро и квартиры в Железнодорожном из-за дополнительных расходов на транспорт практически полностью нивелируется!
И это ещё не оцифрованы потери времени – невосполнимые.
Аналогичные расчёты можно проделать и для неудобно расположенных спальных районов у МКАД типа Восточного Бирюлёво. И для Новой Москвы. Везде будет похожий результат – за 20 лет транспортные издержки съедят экономию на цене квартиры. А вдобавок лишние месяцы в электричках/маршрутках/пробках отнимут здоровье.
И вывод-то вроде очевидный – смотреть на обе стороны меню. Видеть не только сэкономленные деньги, но и растраченные силы, потерянные годы. Однако судя по тому, что квартиры хоть в Железнодорожном, хоть в Красногорске, хоть в Московском худо-бедно продаются застройщиками даже в кризис, об инфраструктурных ограничениях почти никто не думает.
Логичный вопрос: а как же быть, если бюджета на более приличное жильё в удобном районе, увы, не хватает? А никак – ждать и копить, благо ценовых рывков на столичном рынке недвижимости пока не предвидится. Года два-три есть, по всем прогнозам.
А вы как считаете, жильё сейчас покупать пора, особенно если имеется в нём потребность?
ОТВЕТЫ (8)
|
Oleg K. ( Слушатель ) |
| 02 мар 2017 17:00:13 |
Цитата: inok от 02.03.2017 14:38:18
Лютый бред. А где учет инфляции, разницы в ценах на продукты, разницы в экологии (не в пользу Железки) и сопутствующих медицинских расходов, анализ наличия школ и детских садов? Статья "космического масштаба и космической же глупости". Полезное в данном тексте есть следующее:
1. Цена проездного - 1700 рублей (не проверено)
2. В 1 году 12 месяцев (проверено)
3. Отсутствие логики
Третий пункт поясню: купив квартиру в Железнодорожном за 3 млн рублей и потратив за 20 лет на дорогу 816 тыс. руб мы получаем чуть меньше 4 млн рублей. Как автор смог "натянуть" 4 млн рублей на 6 и сказать, что это "разница практически полностью нивелируется" - я не знаю.
Этому
|
|
Удаленный пользователь |
| 02 мар 2017 19:07:03 |
Цитата: Oleg K. от 02.03.2017 17:00:13
С арифметикой нелады, но полнейший провал Лужкова-Собянина в обеспечении транспортной инфраструктуры по этому направлению налицо.
|
Nobody ( Слушатель ) |
| 02 мар 2017 20:13:18 |
Цитата: inok от 02.03.2017 14:38:18
Типа аналитика от блоггера. Блоггеры - индикаторы рынка и его двигатели. Не будет блоггеров - не будет жизни.
Цитата: lariam от 02.03.2017 19:07:03
Ой вэй, какая печаль. Провал и деградация, да.
Кепка хоть и дятел тот ещё, но тему понимал. Просто завяз в пчелах и тупо не поспевал за развитием, а синхронно строить - капусты не хватало. Да и когда она лишняя была, капуста. Ну и некоторые нюансы развития мегаполисов были ему чужды.
По Собянину налицо одно, как по мне. Йя лично за рулем до центра утром могу доехать за 50 минут. Раньше не мог вообще, можно было сразу разворачиваться и ехать назад. Раньше с утра было 7-8 баллов, сейчас - 4-6. Раньше в 10 баллов и когда ТТК само на себя замкнется можно было встрять просто в пятницу, сейчас - если резко снега навалит. Уж не говорю о ситуациях, когда голова пробки на МКАД упорется в хвост.
Можно конечно похмыкать и сказать что Собянин просто выпилил возможность парковки, посему народ поскрипел зубами и пересел на метро. С другой стороны - она по всему миру выпилена, возможность. Надо просто соотносить желаемое с суровой действительностью.
|
|
Удаленный пользователь |
| 02 мар 2017 20:33:38 |
Цитата: Nobody от 02.03.2017 20:13:18
Шалом. Метро на юго-востоке перегружено, Кожуховская линия не спасет отца русской демокртатии. С МЦК в увязке с ТКЛ вышел полный тухэс, пересадок в пешеходной доступности нет, зато в Котельниках, Люберцах и далее до Жуковского строят миллионы( в перспективе десятки) новых квадратов, хомячки из которых перегрузят всю систему. Так что все эти 50 минут - сто процентное дрэк мит фэфэр, пардон за мой идиш.
|
|
Удаленный пользователь |
| 02 мар 2017 20:55:41 |
Цитата: Nobody от 02.03.2017 20:49:29
Кожуховскую, она сильно не поможет, так как уткнется в Авиамоторную, плюс уже в момент открытия она будет загружена на 100%. Как минимум должнен быть построен ТПК и организовано интенсивное чисто пассажирское движение по Казанскому направлению МЖД с подземным вводом в центр города.
|
А вон турист ( Слушатель ) |
| 08 мар 2017 21:34:46 |
Сообщение удалено
А вон турист
16 июл 2017 23:51:56
А вон турист
16 июл 2017 23:51:56
Отредактировано: А вон турист - 16 июл 2017 23:51:56
|
|
Nobody ( Слушатель ) |
| 10 мар 2017 20:24:39 |
Просто он блогир и считает как все блогиры - как ему нужно материал подать, так и считает.
Все у него ездют стабильно по 12 месяцев, без праздников, отпусков, регистрации и СМС.
1430 - это абонемент "Большая Москва"
На счет Спутника не знаю что он там насчитал, абонемент на Спутник стоит дороже 5100, но там можно абонемент на количество поездок взять, в районе сотни за поездку выходит. Если он конечно не собрался ещё и в выходные из Железки мотаться.
Про 20 лет понравилось, хорошо что сразу 50 лет не взял, или 100.
И любопытно вот, этому блогиру-оналитегу в голову не приходит простая мысль, что разница в цене - она решающая? Понятно, что за 20 лет её можно нивелировать, но вот именно сейчас этих миллионов у людей нет и взять их именно сейчас уже просто негде?
Что эти 2 миллиона разницы в цене однушки (и хорошо если 2) - они просто недостижимы здесь и сейчас?