Тред №151867

Цитата

.....зачем нам дорогая недвижимость. Т.е. нам, то она конечно ни к чему - хотя если послушаете девелоперов, то они вам с пеной у рта будут объяснять как Вы выиграете, взяв кредит под 15-20% годовых и купив недвижку в Москве тысячи за 4,5-5 долларов (по минимому), "потому что скоро никто не будет строить и цены взлетят". До каких уровней взлетят, интересно? И так Москва в тройке самых дорогих городов мира, при том что уровень доходов (если исключить коррупционные доходы) смешной по сравнению с Токио или Н-Й.


Объяснение, конечно, как всегда, весьма простое - портфели наших банков под завязку нагружены этой самой недвижимостью. Стоит ей еще провалиться % на 25-30, и банки можно будет закрывать - потери от активов - сейчас на уровне не менее 20% (т.е. уже больше собственного капитала банков), а будут на уровне 30-35%. Никакие гос.вливание эту ситуацию уже не спасут, придется жертвовать всеми, кроми гос. и инобанков.

Сам год назад работал в ком.банке (из топ 15) - там до 2006 г. существовало правило - что риски на недвижку не должны превышать 25% от кред. портфеля - в целом нормально с т.з. рисков. И с таким подходом кризис теоретически можно было попробовать пережить.

НО, продавать продукт кредитование под недвижку было очень легко (особенно в регионах), а вот привлечь какое-нибудь нормальное предприятие сложно. И решили, что недвижка - это то, что строится, а вот что уже построено, это уже не недвижка а ЛОМБАРД, так как там риски другие - подразумевалось, что низкие:)) В итоге эти ломбарды продать сейчас нельзя (иначе как со скидкой процентов в 50 минимум от докризисной цены), а арендаторов просто нет - обратите внимание, когда идете по городу, почти на каждом здании висит плакат - "в аренду/продам".

В итоге банчок сей встретил кризис "во всеоружии" - 25% портфеля в недвижке и еще примерно 20% в "ненедвижке" (т.е. ломбардах). Итого 45% от портфеля. Название банка смысла говорить нет, потому как из общения с коллегами ощущение есть, что у всех ситуевина примерно одинаковая.

Кстати, была еще куча ситуаций, когда предприятие кредитовалось в банке, но все ему было мало и хотело взять кредитов больше и больше. Но лимит (рассчитанный исходя из денежных потоков предприятия - т.е. фактически сумма, которую компания может обслуживать не подвергаясь риску неплатежеспособности) не позволял ему этих денег выдать. И тогда находился простой и изящный выход, предприятие закладывало банку свой офис или зем.участок. И лимит предприятию увеличивался на стоимость этого участка. Как оценивались участки, думаю все знают. И самое главное, такой (увеличенный) лимит никоим образом не портил статистику и не попадал ни в категорию "Ломбард", ни в категорию "недвижимость". Таких случаев - еще 15%-20% от портфеля.

Сейчас денежные потоки компаний резко снизились и в большинстве случае они без реструктуризации не могут обслуживать даже старый долг (до увеличения лимитов). Вместе с новым долгом они де-факто банкроты, но банк им кредиты лонгирует, потому что не может обанкротить 60% своего кред. портфеля.