Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?

поскольку на основной ветке фактически проводятся зачистки отличного от "генерального курса партии" мнения, предлагаю здесь поговорить на заданную тему без "анусо-паяльных" и "семисот-квадратных" лозунгов дешевого популизма.

Уважаемый Нободи сегодня привел инфу о предоставлении Сбербанком кредита в 809 млн. руб. Су-155. Розгорелись споры "по что дали денег"?

а всё просто:
http://www.restko.ru/news/11492
....
Сбербанк России принял решение об открытии кредитной линии ЗАО «СУ-155» в размере 5,2 млрд. рублей. Эти средства пойдут на финансирование строительства жилых домов в Московской, Брянской, Ивановской, Калужской, Костромской, Нижегородской, Тверской, Тульской и других областях РФ. Возводимые жилые дома предназначены для реализации по государственным контрактам Министерству обороны РФ...."
....

То есть денег сегодня дали под гарантии покупки готовых квартир со стороны государства

Цитата: Nobody
Привет  :)  Вылез из бани?  :)

Интересно что в мск будет.  Здесь почти всё - город и город на соинвестировании.
Учитывая как город платит - есть вероятность слегка удариться головой, ибо своих резервов  такого масштаба нет.
А город и рад бы - но с капустой траблы  8)

Привет! Да уж, попарился знатно зато теперь отлично понимаю Дохтурова, его стиль и манеру общения

по мск, думаю будет минимальный объем новостроя в предложении, что будет толкать цену от равновесной/справедливой вверх. Реально необременных полян в самой Москве уже не осталось, либо вывод промпредприятий либо реконструкция кварталов -   и то и другое затратно, причем затратно именно первоначальными вложениями.

Интересно как гигант ДСК-1 переживет всё это. в 2004-2005 у них было что-то около 20 потоков и Копелев требовал их загрузки (т.е. перехода с одного объекта на другой без простоя). Сейчас я слышал они на 3-х дневке трудятся, но значит зп простого ряботяги пропорционально уменьшилась... А она и раньше была не особо высокой.

по поводу перекредитованности девелопов:

В своё время (осень 2008) ОРСИ выкладывала инфу-аналитику по долговой нагрузке девелопов. Так там выходил пик выплат на март-апрель 2009 года.

Сейчас июль и пока с фронтов проскакивают сводки, что тот или иной девелоп уступил часть своих акций, а ПИПца так и нет. Крутятся все как могут...

для затравки зашедшему читателю

Библиотека цен: Ориентировочная расчетная стоимость строительства


PS. Для корректной загрузки убрать последний слэш в адресной строке

Ну да, военные выручают - для них неплохие деньги выделили. Только почему-то конкурс у нас в Томске выйграло ООО полгода отроду Кирдык пришел 2 конторам, остальные достраивают. Часть проектов заморожены. Деньги от области, с вялых продаж или любых других источников уходят на проценты по кредитам. Долги по зарплате огромные (хотя официально в разы меньше), задержка по полгода. Кредитные задолженности крутятся где-то в районе 1-2 млрд. у крупных игроков. Отдавать их нечем. Фирмы продают доли подешевке.

Хотя со стороны паники и кризиса пока нет, средний квадрат тысяч 40 стоит. Этот год по сданному жилью закроют, наверное, на уровне плана. А в след. год уже непонятно, чем по нац. проекту отчитываться будут - строек с нуля насколько знаю нет, участки под застройку не продаются.

Так что в реале все очень не просто, если вторая волна все-таки придет девелоперами станут банки, если сами по цепочке не закроются )

Позволю себе скопировать с основной ветки.  Текст выложил камрад lasergun, и мне кажется что немалая доля здравого смысла в нём есть.

ЦитатаЕсть и другое мнение. Процитирую мысль одного человека (риэлтор, как ни странно Подмигивающий), как мне кажется более реалистичную в нынешнее время:


Цены на недвижку в нашем родном, любимом, но очень разжирневнем городе пухли исключительно за счет того, что немерено народа по России и СНГ, отхватив деньгу в краях происхождения, перебиралось в Москву, где и рубль длиннее, и жизнь, зачастую, поинтереснее.
Внутригородской московский спрос, сами понимаете, такое колличество нулей никогда не обеспечивал. Веселый
А сейчас столица значительно потускнела для миграции.
По течению этого года, падение доходов московского бюджета составило уже 24% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
И это только видимая налоговая часть, так что можно себе представить более удручающую реальность.
И это при том, что банки всей страны, во всех городах России, как пылесос выкачивают деньги населения под депозиты с переброской их в Москву.
Уже пошел поток рабочих рук из Москвы...
Лет через 10, когда весь этот бред так, или иначе закончится, цены на недвижку в Москве будут ощутимо превышать общероссийские, что и есть нормально для столицы любого государства.
Но, к тому, что было - возврата, имхо, не будет. Веселый
Во всяком случае - в сопоставимых деньгах.

взято отсюда:
http://forum.ners.ru…p;start=30

Цитата: sanches от 14.07.2009 18:29:09
для затравки зашедшему читателю

Библиотека цен: Ориентировочная расчетная стоимость строительства

Санчес, у меня линки на мосторги не работают. Постоянно выскакивает "входная строка имеет неверный формат", сколько раз пробовал.
Можно вот так попробовать:

Стартовая цена которую закладывает город:





Смотреть пункт 8.
Кстати, архив который я выкладывал скачали больше 80 раз.

Цитата: sanches от 14.07.2009 18:10:53
по мск, думаю будет минимальный объем новостроя в предложении, что будет толкать цену от равновесной/справедливой вверх. Реально необременных полян в самой Москве уже не осталось, либо вывод промпредприятий либо реконструкция кварталов -   и то и другое затратно, причем затратно именно первоначальными вложениями.

Сейчас коммерсов дураков мало осталось. Которые готовы в эти игры с кепкой по его правилам играть. А город никогда своими средствами поляны не расчищал.

Цитата: sanches от 14.07.2009 18:10:53
Интересно как гигант ДСК-1 переживет всё это. в 2004-2005 у них было что-то около 20 потоков и Копелев требовал их загрузки (т.е. перехода с одного объекта на другой без простоя). Сейчас я слышал они на 3-х дневке трудятся, но значит зп простого ряботяги пропорционально уменьшилась... А она и раньше была не особо высокой.

Оптимизируются думаю.  Деваться некуда.  Тут вопрос другой - насколько рано они просекли что пушной идет.  Если в прошлом году - должно было хватить времени чтобы основные системные потоки оставить и ужаться.  Хотя бы чтобы не налететь на зарплаты и не полезть в глубокие кредиты.

Цитата: vanorus от 14.07.2009 18:38:57
Ну да, военные выручают - для них неплохие деньги выделили. Только почему-то конкурс у нас в Томске выйграло ООО полгода отроду

На самом деле если три О которому полгода отроду не выполнит обязательств - соболезную.  Могут и на Колыму уехать.  Народ плохо понимает где граница проходит и всерьез полагает что за деньги и связи можно всё.

Цитата: vanorus от 14.07.2009 18:38:57
Кирдык пришел 2 конторам, остальные достраивают. Часть проектов заморожены. Деньги от области, с вялых продаж или любых других источников уходят на проценты по кредитам. Долги по зарплате огромные (хотя официально в разы меньше), задержка по полгода. Кредитные задолженности крутятся где-то в районе 1-2 млрд. у крупных игроков. Отдавать их нечем. Фирмы продают доли подешевке.

Прикольно  Крупные игроки наверняка поувольняли народу который был потенциальным покупателем того что у них в долгах.  Замкнутый круг.  Пузырь=зарплатам и дутым рабочим местам. Которые в свою очередь формируют спрос и пузырь разогревают.

Цитата: vanorus от 14.07.2009 18:38:57
Так что в реале все очень не просто, если вторая волна все-таки придет девелоперами станут банки, если сами по цепочке не закроются )

Маловероятно.  Банкиров тряхнёт сильно может быть, но свалиться - вряд ли.   Если только банк специализированно на недвигу не заточен. Ну...тогда сами виноваты.  Какие из вас банкиры если башки нет на месте.

Цитата: Nobody от 14.07.2009 21:59:19
Позволю себе скопировать с основной ветки.  Текст выложил камрад lasergun, и мне кажется что немалая доля здравого смысла в нём есть.

Было время Vlad_R на пальцах доказывал, что поток от немосквичей в московскую недвигу составляет (если мне память не изменяет) около 10%. Даже здесь он это выкладывал... Так что есть у меня сомнения в весомой роли немосквичей....

Цитата: Nobody от 14.07.2009 21:59:19
Санчес, у меня линки на мосторги не работают. Постоянно выскакивает "входная строка имеет неверный формат", сколько раз пробовал.

Сам попробовал- вышло то же самое. Убрал в адресной строке последний слэш - всё нормуль, грузится!!!

Цитата: Nobody от 14.07.2009 21:59:19
Сейчас коммерсов дураков мало осталось. Которые готовы в эти игры с кепкой по его правилам играть. А город никогда своими средствами поляны не расчищал.

Ну если по правде сказать, то город руками Управления ДЖПиЖФ в округе всегда расчищает, правда часто в площади инвестора... Когда по соц.заказу строится жильё - то город сам и в свою площадь переселяет.... (это я к тому, что лучше "никогда" не использовать)

Цитата: sanches от 14.07.2009 23:04:25
Было время Vlad_R на пальцах доказывал, что поток от немосквичей в московскую недвигу составляет (если мне память не изменяет) около 10%. Даже здесь он это выкладывал... Так что есть у меня сомнения в весомой роли немосквичей....

Не берусь статистику оспаривать.  По себе - нет ни одного знакомого москвича залезшего в ипотеку.  Если память напрячь - с десяток человек.  Все - регионы.  Москвичи больше на родственных связях, разъездах и очередники.  Ну может бывшие военные осевшие здесь лет 5 назад и вторую квартиру после служебной взявшие в ипотеку детям.
И потом, те кто из знакомых (несколько человек) кто заезжал по соцпрограммам говорили что дома либо заселены очередниками, либо (если город взял у коммерсов долю метрами и отдал тем же очередникам) больше половины - приезжие.
Но утверждать все рано не буду.

Цитата: sanches от 14.07.2009 23:04:25
Сам попробовал- вышло то же самое. Убрал в адресной строке последний слэш - всё нормуль, грузится!!!

Ок будем знать.

Цитата: sanches от 14.07.2009 23:04:25
Ну если по правде сказать, то город руками Управления ДЖПиЖФ в округе всегда расчищает, правда часто в площади инвестора... Когда по соц.заказу строится жильё - то город сам и в свою площадь переселяет.... (это я к тому, что лучше "никогда" не использовать)

Я имею в виду что город хрен возьмется за площадку типа ЗИЛа. Сам - вряд ли. Потому что вваливать капусту надо сейчас и много, а выхлоп будет потом и в зависимости от рынка.
И потом, что и как расчищает город - палка о двух концах.  Торги на расчистку и финансирование через департамент совсем не обязательно подразумевают того что деньги эти - бюджетные.   То что они идут по этим каналам не есть факт их бюджетного происхождения.  Там надо смотреть откуда они взялись.  Может какого девелопа или инвестора под это дело припахали.  Под гарантии будущих объемов.
А может вообще массивами денежных средств между департаментами работают.   Пойди угадай.  Надо кухню изнутри знать.

Nobody  зачётный документик... а мы как раз на работе это "гольяново 11А" ковыряли...проектировали или 13А

Хех, Coon в Перспективах Развития любопытную ссылку кинул.

http://www.vedomosti…/14/204837

ЦитатаКакова причина провала инфраструктурной модернизации России? На наш взгляд, она очевидна: в отличие от китайского, корейского или бразильского, российское государство не способно предъявлять жесткие требования к подрядчикам и оптимально организовывать производство. Сегодня 1 км четырехполосной автострады обходится в Китае в $2,9 млн, в Бразилии — в $3,6 млн, в России — в $12,9 млн (для участка автодороги Москва — Санкт-Петербург с 15-го по 58-й км цифра составляет $134 млн за 1 км; для Западного скоростного диаметра Санкт-Петербурга — $142 млн за 1 км, для четвертого кольца Москвы — около $400 млн за 1 км). Себестоимость постройки складов и коммерческой недвижимости в России выше, чем во Франции или Германии, и превосходит бразильский показатель в 2,4, а китайский — в 3,2 раза. При этом на 1 кв. м площади жилых домов расходуется 0,9 куб. м бетона и 90 кг железной арматуры, хотя в развитых странах — в среднем в 2 раза меньше (в свою очередь, на производство 1 т цемента, из которого делается бетон, идет 210 кг условного топлива, а в ЕС — 125 кг). В Германии 65% автотрасс строится с укладкой бетонных плит, в КНР — 38%, в России — 0%. Ведь эти покрытия не нуждаются в ремонте по 20 и более лет, а на ремонт существующих дорог мы тратим в 5,5 раза больше средств, чем на прокладку новых.

У чувака смешалось все в голове. Кони, люди.  Во-первых в РФ строят по своим стандартам, поэтому пусть про бетон и арматуру лечит других. Во-вторых кто-то малость забыл что у России, Китая и Бразилии малость разные климатические зоны и требования к дорогам различаются.  В третьих, прежде чем считать стоимость четвертого кольца и горестно воздевать к небу очи пусть попробует посчитать бессветофорную трассу такой длины где-нибудь в Габмурге через жилые кварталы и природные зоны. В четверых я в субботу ехал по Минке и собственными глазами наблюдал (может правда мне приснилось) как рядами плиты клали.

ЦитатаРоссийское государство переплачивает строителям десятки миллиардов долларов и упускает выгоду на еще большие суммы просто потому, что те, кто ассоциирует себя с государством, являются не «государственниками», а «кормящимися». Не будет преувеличением сказать, что российские инфраструктурные проекты в последние годы стали местом самого масштабного непрозрачного перераспределения богатства в мире (в 2006-2008 гг. здесь обернулось около $230 млрд без всякого видимого материального результата). Неудивительно, что этот рынок полностью закрыт для иностранных компаний, а себестоимость работ здесь растет на 25-40% ежегодно.

То-то они (строители) того и гляди ноги протянут с голодухи.  А вот про отсутствие эффекта - не надо ляля.  Сейчас стало возможно ездить.  Дорог конечно дурных дохрена как и раньше, ибо страна огромная - но и хороших трасс поболе стало.
А вообще автор плохо справился с задачей на лоббирование гостей из-за рубежа.  Неубедительно  

Строительную отрасль собираются реанимировать за счет недорогого жилья
"
...
Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предлагает финансировать стройки с готовностью от 30 до 70 процентов. Но при условии, что банки будут готовы кредитовать такие объекты. И главное - должен быть постоянный спрос на жилье экономкласса. Такой пилотный проект будет реализован совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с которым РЖС месяц назад подписал соглашение о сотрудничестве по этой программе. Фонд будет выступать определенным гарантом выкупа квартир, АИЖК - кредитором. В фонде РЖС предполагают следующий алгоритм: АИЖК проводит отбор банков для участия в программе и согласовывает с ними условия предоставления целевого займа на цели кредитования строительства и форвардных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов после завершения строительства. Со своей стороны фонд РЖС отбирает проекты в соответствии с заранее установленными критериями и согласовывает с банками форму гарантии или соглашения о выкупе части жилья по проекту. Причем максимальная цена выкупа у застройщика должна быть не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. АИЖК со своей стороны должно заключить с банком два соглашения: договор целевого займа и форвардный договор на рефинансирование ипотечных кредитов. Здесь тоже есть условие: кредитная организация должна обладать собственными средствами в 100 миллиардов рублей, чтобы получить займ. Банки будут обязаны кредитовать застройщика и предоставлять кредиты гражданам на участие в долевом строительстве, принимая и контролируя строительные риски завершения проекта в срок.

В свою очередь, как предполагают в фонде РЖС, застройщик продает свободные квартиры гражданам по рыночной цене, в том числе квартиры, включенные в оферту фонда РЖС. А нереализованные квартиры должны быть проданы фонду по цене оферты. И банк будет кредитовать эту покупку, предоставляя РЖС ипотечный кредит, который он должен вернуть за счет последующей продажи квартир гражданам.
..."

Думаю, нада пристально смотреть на застройку мкр.Академический в Е-бурге. Там и масштабы огромные и Вексельберг на федеральном уровне должен пропихнуть финансирование своего проекта. Уверен, что Академический станет своего рода лакмусовой бумажкой эффективности разрабатываемых федеральных программ

Цитата
В Подмосковье за январь-июнь 2009 г. введены в эксплуатацию новые квартиры общей площадью 2 млн 584,5 тыс. кв. м. Как сообщает Министерство строительного комплекса Московской области, это на 18,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В частности, в многоэтажных домах введено 1 млн 5,5 тыс. кв. м, - (на 28,7% больше).

Населением за свой счёт и с помощью кредитов (индивидуальное строительство) введено в эксплуатацию за январь-июнь 1 млн 578,99 тыс. кв. м жилья (рост 12,7%), доля этих жилых домов в общем объёме введённого жилья составила 61,1% (в январе - июне 2008 года 64,2 %).

При этом в июне 2009 года введено 469,3 тыс. кв. м жилья, в том числе в многоэтажных домах 182,3 тыс. кв. м, индивидуальных ¤ 286,99 тыс. кв. м.

Вроде бы замечательные данные - объм ввода прет ракетой вверх.... На первый взляд....

А вот некоторые особо въедливые понимают, что ввод в первые  1/2 года - это всего лишь 1/3 от общего годового ввода (то есть совсем не половина) и основные объемы вводятся в 3 и 4 квартале. Сезонность такая в стройбизнесе, что поделаешь....

А еще въедливые понимают, что смотреть на объем ввода - это полный тупизм, поскольку предложение новостроя на рынке определяют начинаемые/начатые дома, а никак не сдаваемые-давнопроданные

http://www.vtb24.ru/…rtgage.xls

Чё-то слива ипотечных квартир не видно. Упираются, а не сбрасывают. Очевидно НАЗЛО!!! ..."умным" хомякам

пообщался с пацаном, трудится в конторе-субчике ДСК-1, щас на 3-х дневке и они и комбинат, и собираются либо на 2-х дневку либо сокращение... хреново

в кой-то веки зашел на МЭК. Бросились в глаза посты ЮКЛЫ (ну что тут поделать у меня давняя "любовь" к нему)

под пиво какая мысль пришла: ЮКЛА не исключает что М.Муравьева привлекут в куда-то наверх и старательно льет воду на его (Муравьева) мельницу  - эдакий образ полного адепта Авантюриста из себя делает.

ЗЫ. Такую х..ню он сегодня про импортозамещение нёс, аж противно стало >:(

Цитата: sanches от 15.07.2009 22:06:42
поскольку предложение новостроя на рынке определяют начинаемые/начатые дома, а никак не сдаваемые-давнопроданные

Интересно как считают. По принятию на баланс, по сдаче ГК.  
В области сейчас строят в разы больше.  Надо было это лет пять назад делать.  

Цитата: sanches от 15.07.2009 22:23:26
http://www.vtb24.ru/…rtgage.xls

Чё-то слива ипотечных квартир не видно. Упираются, а не сбрасывают. Очевидно НАЗЛО!!! ..."умным" хомякам

Пять квартир по мск.  Умилила хата за 30 млн. в Крылатском.

Цитата: sanches от 15.07.2009 22:28:32
пообщался с пацаном, трудится в конторе-субчике ДСК-1, щас на 3-х дневке и они и комбинат, и собираются либо на 2-х дневку либо сокращение... хреново

Комерсы пососкакивали или притормозились. А с городом сейчас - себе дороже.  Лучше встать.

Кстати о комерсах.  Кажется Ресин тут проехался по "незаконным" точечным застройкам и проектам в "особых" зонах.  Что мол все, отбегались.  Больше терпеть не будем.
И цифру назвал - около 180 (186 кажется).  Мне вот интересно - как люди могли что-то там незаконное делать если без ППМ шагу не ступишь? А ППМ у нас кто подписывает - правильно. Либо кепка, либо Ресин, либо И.О. либо префект либо зам.  Конечно бесплатно. И на бесплатной земле.  Нате вам землю, проектируйте, согласовывайте...
И тут - бац.  
У меня на памяти таким макаром накрылся медным тазом проект гостиничного комплекса на Каширке в районе Борисовских прудов.  Инвесторы ухлопали на ИРД к тому времени больше 2-х млн, пока им по рукам не дали.  Чтобы не баловались, ибо природная зона.  А земля - что земля.  Аренду взяли на 49 лет - молодцы.  Три года можете сажать цветнички и газончики, потом отнимут ибо ничего не построили.  Поэтому - попытайтесь впарить кому пока не отняли.
Отличный бизнес.

Цитата: Nobody
Привет!  :D

Документик в свободном доступе - это просто как пример. А то тут через одного утверждают что себестоимость в Москве 15-30 тысяч  :)

Вот 13A: http://tender.mos.ru/pgz/tender.aspx?control=15&id=256378
Вот 11А: http://tender.mos.ru/pgz/tender.aspx?control=15&id=251401
(ссылку скопировать и вставить в окно броузера, просто кликом не пролазит)

В каком смысле ковыряли? В прямом или с проектированием трахались? Моспроект? ТУКС? Или городское что? Если не секрет  :)

Моспроект, естественно проектировали  :D кстати "бобик сдох" :строительство Гольяново 11А - заморожено...

насколько знаю я:  "коммерция" свернулась на 80-90%.... муниципалка свернулась на 40-50%

Цитата: Nobody от 15.07.2009 23:11:50
Интересно как считают. По принятию на баланс, по сдаче ГК.  
В области сейчас строят в разы больше.  Надо было это лет пять назад делать.  

Пять квартир по мск.  Умилила хата за 30 млн. в Крылатском.

Комерсы пососкакивали или притормозились. А с городом сейчас - себе дороже.  Лучше встать.

Кстати о комерсах.  Кажется Ресин тут проехался по "незаконным" точечным застройкам и проектам в "особых" зонах.  Что мол все, отбегались.  Больше терпеть не будем.
И цифру назвал - около 180 (186 кажется).  Мне вот интересно - как люди могли что-то там незаконное делать если без ППМ шагу не ступишь? А ППМ у нас кто подписывает - правильно. Либо кепка, либо Ресин, либо И.О. либо префект либо зам.  Конечно бесплатно. И на бесплатной земле.  Нате вам землю, проектируйте, согласовывайте...
И тут - бац.  
У меня на памяти таким макаром накрылся медным тазом проект гостиничного комплекса на Каширке в районе Борисовских прудов.  Инвесторы ухлопали на ИРД к тому времени больше 2-х млн, пока им по рукам не дали.  Чтобы не баловались, ибо природная зона.  А земля - что земля.  Аренду взяли на 49 лет - молодцы.  Три года можете сажать цветнички и газончики, потом отнимут ибо ничего не построили.  Поэтому - попытайтесь впарить кому пока не отняли.
Отличный бизнес.  

Как считают? Вряд ли по принятию на баланс...я так разумею, что по считают по выходу разрешения на ввод в эксплуатацию. Считают же органы статистики - а они могут считать то , что им дадут застройщики.... Если интересно завтра могу уточнить в ФЭО....

На хату в крылатском за лям зелени тоже обратил внимание

По поводу бюджета, ладно Москва - она субъект и неё свои права (права субъекта РФ)  на налоги. Но в местных бюджетах сейчас реально мышь повесилась( инфа сегодняшняя, реальная, по МО). Там же два основных наполнителя - арендная плата за землю и часть НДФЛ работников. Вопщем, сам понимаешь что сейчас с муниципальными бюджетами (_I_)

Да! Москва - реальный развод на бабки "лохов". А Ебатурин, сетующий о бюрократических проволочках в оформлениии документов - "просто душка" гыгыгы

Может ты знаешь, Рябинин откуда такой красивый выплыл,а? Пипец это с Москонтролем какой-то... набрали ... по объявлению и как будто специально "дурака включают" >:( >:( >:(

Цитата: Zigmund от 15.07.2009 23:22:20
Моспроект, естественно проектировали  :D кстати "бобик сдох" :строительство Гольяново 11А - заморожено...

насколько знаю я:  "коммерция" свернулась на 80-90%.... муниципалка свернулась на 40-50%

Болик у нас ОВ-шник, а Вы чьих будете?