Тред №163475

Цитата: sanches от 10.11.2009 11:32:05
25 тысяч за метр
Столько должно стоить жилье эконом-класса

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), распоряжающийся миллионом гектаров, определился с ценами на малоэтажное жилье эконом-класса. Ведомство Александра Бравермана объявило вчера открытый конкурс на лучший архитектурный проект «Дома XXI века», себестоимость строительства которого не должна превышать 25 тыс. руб. за 1 кв. м.

В октябре замгендиректора фонда РЖС Сергей Кузнецов отмечал, что в недрах ведомства готовится стратегия освоения федеральных земель, основной акцент в которой делается на малоэтажное строительство. По словам г-на Кузнецова, фактически половина запланированного на будущий год объема жилищной стройки приходится на малоэтажку. Развивать ее фонд РЖС намерен в пригородных зонах крупных городов России.

от себя: я всегда думал, что развитие малоэтажки - это путь использования ресурсов самого населения в строительстве - то есть "вот тебе земля с коммуникациями, стройся" (запуск усиленного "самостроя").
Вваливать государственные деньги в малоэтажку  - малоэффективно, поскольку уже доказано ни раз и ни два, что именно многоэтажное жилье - самое экономное по совокупным затратам (не сравнивая это с "самостроем", который объемы не обеспечит). Экономное не сколько по бетону, сколько по затратам на инженерию, инфраструктуру и благоустройство.

Фонд ударился в проекты экономного строительства, а по-хорошему должен был развивать тему обеспечения участков инфраструктурой, вместо того чтобы расчитывать на региональные власти в этом вопросе. Опять же те же тарифы для подключения для населения ("самострой")  - одни, для застройщиков (юр.лиц) - другие. Не думаю, что ЖСК получит право на тарифы как "для населения".

Нет, не на то, что требуется делает упор РЖС,  дешевую многоэтажку/малоэтажку  за 25 тыр. могут построить и без фонда

Цитата: sanches от 10.11.2009 11:32:05

 

Несколько моментов.
                    Во-первых, не согласен  с  Вашим утверждением, что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” – не увидел  оснований для такого утверждения, поскольку  ничего особенного они туда вваливать и не собираются  -  ввалить они собрались не собственно деньги, а земли, что не одно и тоже. Да и земли  не за так, а согласно оценке.  
В защиту же малоэтажного многоквартирного строительства скажу, что побывав “подельником” в строительстве ряда объектов, в том числе и поселка из 2-4 этажных многоквартирных домов (общая площадь > 100 тыс.м.кв на участке 20 га), искренне полагаю, что именно в таких условиях должны жить и размножаться люди.  
                    Во-вторых, самое главное - ничего эпохально экономичного в материалах конкурса не углядел. Задается разработка не просто типовых проектов домов, а поселка, привязанного к совершенно конкретному участку земли на окраине Истры – что по сути  правильно, но пассаж из приложения №1 к конкурсной документации:
“3. Ориентировочная себестоимость строительства одного м2 общей площади жилого дома (без учета стоимости проведения инженерных сетей) – не более 25 000 рублей (обосновать в пояснительной записке с приложением расчетов)” – вообще ни о чем и реальных затрат не раскрывает.
                   Прямые затраты на строительство поселков такого типа (из личного опыта) складываются из следующих разделов и в следующих пропорциях:
Подготовка строительства( согласования,ТУ, аренда/выкуп земли…..)      –  8…15 %
Проектирование                                                                                                           --  3… 4 %
Организация строительства (временные сооружения, охрана,
временное энергоснабжение, механизация, уборка…)                                     --  5… 7 %
Основные объекты строительства (СМР на объектах)*                                      -- 55..65 %
Сети                                                                                                                                   -- 10…15 %
Благоустройство/озеленение                                                                                    --  2…3 %
*- с чистовой отделкой только общественных зон

C учетом этого себестоимость 1 метра общей площади уже будет не 25 000, а в районе 40-45000, соответственно 1 метр жилой площади (с коэффициентом 0,8 – льготно!) будет стоить  52 – 56 000. Положите на эти цифры затраты по обслуживанию привлекаемых кредитных ресурсов, а они будут привлекаться, иначе стройка затянется даже не на годы, а хрен знает на сколько, получите результат от 60 000 рублей за 1 метр жилой площади.  Плюс интерес Застройщика, а он там будет иметь место. Ну и где тут экономное строительство.
                 В-третьих, совершенно согласен с Вами в том, что РЖС следовало бы сосредоточиться на подготовке прежде всего участков под строительство в плане выделения земель и обеспечения их инфраструктурными реcурсами,  как  инженерными и транспортными, так и социальными. Но ничего вразумительного именно на эту тему  в выступлениях РЖС и Бравермана не содержится.   Говориться на самом деле только об увеличении предложений участков под застройку за счет ввода в оборот федеральных земель – очень хорошо, но участки выставляются на аукционы не подготовленными к строительству,  практического механизма снижения стоимости жилья не сформировано, о снижении стоимости земли, инфраструктурных ресурсов и контроле цены не говориться ничего. Ну, пару раз прозвучало, что цену можно контролировать обязательством обратной продажи части жилья Фонду по заранее фиксированным ценам  - ну и чем это принципиально отличается от прежних  инвестконтрактов ?  Снижение первичных затрат Застройщика по выкупу аренды и ее растягивание во времени + гарантия сбыта части построенного по фиксированной цене – было это все уже. Образование ЖСК с льготными условиями – ну это коснется только узкой группы лиц – форма расчета и попила с номинальными федеральными пользователями земли у которых она изымается .
               Ну и, в-четвертых,  себестоимость  СМР 4-х этажного дома общей площадью около 3000 м.кв.  на 16-20 квартир  в формате монолит/кирпич, штукатурка по утеплителю или вентилируемый фасад с утеплителем, газовая крышная котельная класса Рэнбоу, лифты Отис G2, системы вентиляции Йорк и прочая инженерия такого качества, стеклопакеты с энергоэффективным  К-стеклом/алюминий/дерево-аллюминий,  цоколь-натуральный гранит, кровля с покрытием типа  Тегола, встроенный гараж на 20 м/м укладывалась в  400 зеленых рублей за 1 метр общей площади по состоянию на 2005 год( что конечно же требовало грамотного менеджмента, но было реально достигнуто).  
              Вот и обвините меня после этого в конспирологии, но не могу отделаться от мысли о том, что основная функция Фонда РЖС состоит  в обращении дохода от ввода в строительный оборот федеральных земель  в пользу правильных пацанов, а не всяких дятлов из разных там сельхозакадемий  . При чем тут экономное  жилье?

• +0.11 / 3

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52
Ну и, в-четвертых,  себестоимость  СМР 4-х этажного дома общей площадью около 3000 м.кв.  на 16-20 квартир  в формате монолит/кирпич, штукатурка по утеплителю или вентилируемый фасад с утеплителем, газовая крышная котельная класса Рэнбоу, лифты Отис G2, системы вентиляции Йорк и прочая инженерия такого качества, стеклопакеты с энергоэффективным  К-стеклом/алюминий/дерево-аллюминий,  цоколь-натуральный гранит, кровля с покрытием типа  Тегола, встроенный гараж на 20 м/м укладывалась в  400 зеленых рублей за 1 метр общей площади по состоянию на 2005 год( что конечно же требовало грамотного менеджмента, но было реально достигнуто).  

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52

 

Простите  - хрень. Нет в природе "систем вентиляции Йорк" - есть оборудование фирмы Йорк.  Выбор поставщика оборудования из нескольких десятков, присутсвующих на рынке, на цену "систем вентиляции" влияет незначительно - есть поставщики дороже, есть дешевле,есть много дешевле. Оборудование - причем тотально все, если есть желание - в готовом проекте меняется легко и непринужденно. Цена (и качество) "вентиляции" закладывается в проектных решениях - а не на тендере по поставкам оборудования -оно все, по большому счету, функционально одинаково.

• +0.00 / 3

Цитата: Болик от 20.11.2009 07:53:26
Простите  - хрень. Нет в природе "систем вентиляции Йорк" - есть оборудование фирмы Йорк.  

Цитата: Болик от 20.11.2009 07:53:26

 

       Ну, так из контекста ясно, что здесь системы Х = системы с оборудованием Х, Ах, какие мы умники

Что еще есть по существу?

• +0.02 / 2

Цитата: Stalky от 20.11.2009 17:26:32
       Ну, так из контекста ясно, что здесь системы Х = системы с оборудованием Х, Ах, какие мы умники

Что еще есть по существу?

Цитата: Stalky от 20.11.2009 17:26:32

 

По существу - хрень.
Вы представляете в своем изложении пример логики дилетанта: хорошая вентиляция=вентиляция с хорошим оборудованием, хороший лифт=Отис и т.д.

Недилетанту же упоминание вами "Йорка" как критерия цены и качества "вентиляции" ничего не дает. Цена и качество - как я уже и говорил - определяется проектными решениями, а не маркой оборудования.  Использование "Йорка" или, скажем, отопительных приборов (для отопления) фирмы "Зендер" и "Меленхов" в плохом по качеству проекте - не способно фактом своего использования исправить проектные решения и сделать системы "хорошими".

• +0.16 / 2

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52
                    Во-первых, не согласен  с  Вашим утверждением, что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” – не увидел  оснований для такого утверждения, поскольку  ничего особенного они туда вваливать и не собираются  -  ввалить они собрались не собственно деньги, а земли, что не одно и тоже. Да и земли  не за так, а согласно оценке.  
В защиту же малоэтажного многоквартирного строительства скажу, что побывав “подельником” в строительстве ряда объектов, в том числе и поселка из 2-4 этажных многоквартирных домов (общая площадь > 100 тыс.м.кв на участке 20 га), искренне полагаю, что именно в таких условиях должны жить и размножаться люди.  
                   

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52

 

я не имею ввиду конкретно данный конкурс. я говорю о реализации выбранной стратегии жилищной политики.

Есть некое недопонимание моей позиции. когда я говорю , что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” я имею ввиду, что в итоге  "на круг" 1 кв.м многоэтажного жилья обойдется дешевле чем 1 кв.м. 4-х этажного. На круг - это включая сети, коммуникации, дороги, объекты соцкультбыта - то есть строительство жилья в чистом поле со средой обслуживания, вместо использования существующей (за которую заплатили ранее).

Я это к чему, а к тому что с точки зрения бюджетной эффективности строительство многоэтажного жилья более экономично.

обычно вектор идеи задает стратегию.
Мы богатая страна? и можем себе позволить строить для решения социальных задач малоэтажное жильё?

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52

искренне полагаю, что именно в таких условиях должны жить и размножаться люди.  

Цитата: Stalky от 20.11.2009 06:10:52

 

Понятное дело, что лучше быть богатым и здоровым, чем бедным и больным




со всем остальным согласен.

• +0.09 / 2

Цитата: sanches от 20.11.2009 11:11:20
когда я говорю , что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” я имею ввиду, что в итоге  "на круг" 1 кв.м многоэтажного жилья обойдется дешевле чем 1 кв.м. 4-х этажного. На круг - это включая сети, коммуникации, дороги, объекты соцкультбыта - то есть строительство жилья в чистом поле со средой обслуживания, вместо использования существующей (за которую заплатили ранее).

Цитата: sanches от 20.11.2009 11:11:20

 

Ссылку, к сожалению, не дам - не сохранилась, но читала довольно подробный анализ стоимости строительства в зависимости от этажности.
В этом анализе делался вывод, что удешевление 1кв.м. с повышением этажности верно только для зданий не выше  7 этажей.
И зависимость нелинейная - т.е. стоимость кв.м. 5-этажки существенно дешевле, чем в 3-этажки, а дальше с повышением этажности идет уже совсем небольшой выигрыш
А вот свыше 7 этажа идет резкий рост стоимости, в силу совершенно других требований к фундаменту, перекрытиям, лифтам, коммуникациям, а также необходимости сооружать дополнительные конструкции для прочности здания.
В результате самыми оптимальными по стоимости оказываются 4-5-этажки.
И самыми дорогими - высотки.
В анализе учитывалось строительство + коммуникации.
Не учитывались проектные работы, которые для многоэтажек тоже сильно дороже, но при типовом строительстве влияние стоимости проектных работ нивелируется.
Не учитывалась стоимость земли, тут конечно экономия для многоэтажного строительства.
И не учитывались геологоразведочные работы, которые для многоэтажек существенно более дорогие.

В общем, подробные раскладки специалистов можно найти в интернете при желании, и все спецы уверяют, что удешевление кв.м. с этажностью - в большей части иллюзия.

• +0.06 / 4

Цитата: sanches от 20.11.2009 11:11:20
я не имею ввиду конкретно данный конкурс. я говорю о реализации выбранной стратегии жилищной политики.
Есть некое недопонимание моей позиции. когда я говорю , что “вваливать государственные деньги в малоэтажку неэффективно” я имею ввиду, что в итоге  "на круг" 1 кв.м многоэтажного жилья обойдется дешевле чем 1 кв.м. 4-х этажного. На круг - это включая сети, коммуникации, дороги, объекты соцкультбыта - то есть строительство жилья в чистом поле со средой обслуживания, вместо использования существующей (за которую заплатили ранее).
Я это к чему, а к тому что с точки зрения бюджетной эффективности строительство многоэтажного жилья более экономично.
обычно вектор идеи задает стратегию.
Мы богатая страна? и можем себе позволить строить для решения социальных задач малоэтажное жильё?
со всем остальным согласен                    

Цитата: sanches от 20.11.2009 11:11:20

 

                     Не так однозначно как Вам кажется. Да,безусловно, нагрузка на 1 м в малоэтажке со стороны таких элементов  здания как цоколь, входная группа, лифты, кровля - выше, чем в многоэтажке, но  общедомовые  инженерные системы меньшей мощности, стало быть - дешевле, а что касается сетей, то внешние/внеплощадочные сети одинаковы по протяженности, но для малоэтажной застройки их мощность ниже => дешевле, а внутриплощадочные разнятся  так, что для малоэтажки они в среднем протяженнее, но опять же имеют меньшую мощность – на круг получается примерно равные величины стоимости. То же и с дорогами и парковками. Однозначно экономичность многоэтажки выше только в условиях точечной застройки  в сложившемся районе, а вот при освоении новых площадок на окраинах/вблизи городов – большой вопрос, в том числе из-за существенно более длительного инвестиционного цикла для площадок с большей плотностью заселения.
                     Да и  какая у нас проблема доминирует? Новое жилье как элементарная крыша над головой или новое жилье для улучшения качества жизни? Проблема элементарной крыши все-таки не так остро стоит как после ВОВ, так что торопиться всех загнать в новые хрущевки не следует ИМХО.
                    Пусть расцветают все цветы (с)- все это очень ситуационно, предпочтительность выбора того или иного варианта застройки может быть определена только в конкретных проектных условиях, а не вообще.

• +0.25 / 3