Тред №167027

Цитата: sanches от 22.11.2009 23:18:07
Прасковье и Сталку

"раз пошла такая пьянка...." давайте разбираться

давайте рассмотрим вопрос пошагово.

Вот давайте представим, что у нас (как у государства, фед. или региональной власти) стоит задача - построить например 100 000 кв.м..

Вопрос №1. Сколько нужно земли в первом (многоэтажном возьмем к примеру 15 этажей как среднюю) и во втором варианте (возьмем 4- этажа как среднюю). Ну или во вколько раз во втором варианте земли нужно больше?

Цитата: sanches от 22.11.2009 23:18:07

 

                   Уже несколько раз повторил, что проектировать/моделировать "вообще" невозможно, практически каждая  ситуация - уникальна, предпочтительность выбора того или иного варианта застройки может быть определена только в конкретных проектных условиях. Формулировать задачу просто как "построить 100 тысяч квадратов" - это ни о чем вообще, даже не сфероконь, а чистый вакуум. Где, в каком климате, в каких исходных инфраструктурных и земельных условиях, для кого, какого уровня, в какие сроки, какая вообще текущая потребность(латентный спрос) в жилье в данном регионе и какие у него перспективы развития, какое есть текущее предложение, местные строительные мощности и материалы,  уровень оплаченного спроса на текущее предложение, правила землепользования и застройки, доступные инвестиционные ресурсы   и далее по очень длинному списку.                    
                    Без конкретики разбираться просто не о чем.


                    Второй вопрос  к Вашей постановке – не корректная,  по существу, формулировка “ давайте представим, что у нас (как у государства, фед. или региональной власти) стоит задача – построить…”. СССР нет  и власти Вам ничего не построят, от них требуется создать условия, чтобы здоровый трудоспособный человек мог сам обеспечить себя жильем.  Вот , что для этого нужно сделать, что и как делается обсуждать интереснее.
                    Чтобы ход мыслей обрисовать перепошу  свои некоторые комментарии с основной ветки о недвижимости.
          “…cистемное  снижение цен на недвижимость возможно только в классической ситуации превышения предложения над платежеспособным спросом.
           … Как прямой результат -  невозможность сейчас перезапустить  жилищное строительство.  Ну,  а как,  если уже построенное жилье характеризуется высоким уровнем понесенных затрат и невозможностью вернуть кредитные средства банкам, а банкам дальше на запад, подготовленные тогда же площадки обошлись очень дорого и строить на них сегодня  нереально, работа по подготовке новых площадок (с пониженным уровнем стоимости земли и инфраструктурных ресурсов) практически не ведется…
           … Доступного жилья нет по причине  острого дефицита  предложения, как по готовому жилью, так и  по площадкам для застройки,  и по дефициту  инфраструктурных  ресурсов. Оба фактора в значительной степени продукт инфляционной экономики помноженной на монополизм землевладельцев/землераспорядителей  и  поставщиков инфраструктурных мощностей. Кроме того, очень ограничен в силу законодательных и технологических моментов реальный хозяйственный оборот земель.
           … Другой фактор – кажущееся отсутствие длинных инвестиционных ресурсов. Почему ИМХО кажущееся, потому, что ,во-первых, сама земля долгоиграющий инвестресурс, цена на который у нас по указанным выше причинам задрана так, что начинаешь ощущать себя жителем Лихтенштейна  – тут ситуация обратная истории с известным сусликом, ты ее видишь, а ее то и нет. Вторая сторона фантома – это финансовая система – банки, прежде всего , реально они так и не озаботились аккумулированием средств населения для формирования  долгосрочных пассивов, действительно, а зачем с кроликами делиться…

          …Так что, предстоит:
       -   Урезать осетра инфляции и стабилизировать  доходную базу населения;
       -   Принять правила затрудняющие/исключающие замораживание земли вне хозяйственного оборота и в целом создать более -  менее технологичную систему регулирования оборота земли,  и резко – на порядок поднять предложение по земле и снижению ее стоимости;
       -   Принять правила затрудняющие/исключающие спекулятивное замораживание оборота жилой  недвижимости, выработать человечьи правила  аренды жилья;
       -   Начать государству наконец тратить  ресурсы( общественные же  деньги, доверенные им) на развитие инфраструктуры, народ  своими личными уже участвует;
       -   Урезать осетра естественных инфраструктурных монополий , а  так же местечковых строительных монополий;
       -   Создать стимулы, в том числе, налоговые для развития промышленности строительных материалов и машиностроения для строительства;
       -   Стимулировать финансовую систему к сотрудничеству с населением в деле формирования долгосрочных пассивов банковской системы, установить равноправие и множественность вариантов приобретения и использования жилья – прямая покупка, долевое строительство, индивидуальное строительство, ЖСК, ипотека…системы строительных сберкасс, аренда  и т.п.;
       -   Сажать тормозов…  
Вот ответы на эти вопросы ИМХО позволят оценить вероятность повышения доступности жилья в обозримый период. Себестоимость собственно СМР имеет смысл рассматривать только в контексте этих же вопросов.

• +0.19 / 3

Цитата: Stalky от 24.11.2009 01:17:45
                   Уже несколько раз повторил, что проектировать/моделировать "вообще" невозможно, практически каждая  ситуация - уникальна, предпочтительность выбора того или иного варианта застройки может быть определена только в конкретных проектных условиях. Формулировать задачу просто как "построить 100 тысяч квадратов" - это ни о чем вообще, даже не сфероконь, а чистый вакуум. Где, в каком климате, в каких исходных инфраструктурных и земельных условиях, для кого, какого уровня, в какие сроки, какая вообще текущая потребность(латентный спрос) в жилье в данном регионе и какие у него перспективы развития, какое есть текущее предложение, местные строительные мощности и материалы,  уровень оплаченного спроса на текущее предложение, правила землепользования и застройки  и далее по очень длинному списку.                    
                   Без конкретики разбираться просто не о чем.

                   

Цитата: Stalky от 24.11.2009 01:17:45

 

Скажите, а что те вопросы, что Вы обозначили кардинально влияют на размер потребного земельного участка (чистое поле) для строительства 100 000 кв.м в малоэтажном и много-этажном воплощении со всеми объектами инфраструктуры??

В качестве финальной точки.
Мой пост, который вы вначале диалога прокомментировали был про реализацию выбранной стратегии жил.строительства в нашей стране. И потом я даже разъяснял, что имею ввиду "бюджетную эффективность" многоэтажного строительства перед малоэтажным.

В любой программе государственного уровня сначала ставится задача ( к примеру обеспечить прирост ввода 15  млн.жилья ежегодно), затем подбираются методы и механизмы её решения. Поэтому в той же программе "Доступное Жильё" есть/были конретные целевые показатели которые должны были быть достигнуты в результате её реализации (как то -  объем ежегодного ввода, обеспеченность на 1 человека, уровень доступности).
Если подходить к жилищной проблеме в нашей стране согласно Вашей логики ("Где, в каком климате, в каких исходных инфраструктурных и земельных условиях.....") , то никакой программы в жизни не напишешь, потому как "утонешь" в индивидуальной особенности каждой площадки и региона.

А вопрос мой достаточно простой кстати. и я думаю, что Вы зная на него ответ просто "ушли в тину"

• +0.12 / 2

Цитата: sanches от 24.11.2009 10:10:02
Скажите, а что те вопросы, что Вы обозначили кардинально влияют на размер потребного земельного участка (чистое поле) для строительства 100 000 кв.м в малоэтажном и много-этажном воплощении со всеми объектами инфраструктуры??

Цитата: sanches от 24.11.2009 10:10:02

 

                                    Они  кардинально влияют на принятие конкретных проектных решений применительно  к конкретному земельному участку, а неконкретных участков в натуре не существует. И, кстати,  чистые поля существуют только в Вашем воображении, в нашей реальности  их, в правовом отношении, нет: эффект антисуслика -  вы ее (землю) видите, а ее то и нет. Выберите любое чистое поле и проявите к нему интерес, быстро выясните, что оно уже кому то принадлежит и дорого стоит. Я об этом и говорю, что необходимо исключить выпадение земли из действенного хозяйственного оборота и далее по списку.

Цитата
В качестве финальной точки.
Мой пост, который вы вначале диалога прокомментировали был про реализацию выбранной стратегии жил.строительства в нашей стране. И потом я даже разъяснял, что имею ввиду "бюджетную эффективность" многоэтажного строительства перед малоэтажным.
В любой программе государственного уровня сначала ставится задача ( к примеру обеспечить прирост ввода 15  млн.жилья ежегодно), затем подбираются методы и механизмы её решения. Поэтому в той же программе "Доступное Жильё" есть/были конретные целевые показатели которые должны были быть достигнуты в результате её реализации (как то -  объем ежегодного ввода, обеспеченность на 1 человека, уровень доступности).

                   Хорошо, а где тогда доступное жилье?
Нормативные показатели в этой программе заданы,кстати, не в виде конкретных решений, а только лишь в виде контрольных объемов и собственно только за тем, чтобы подтолкнуть /напрячь властные структуры к ускорению решения именно тех вопросов , которые указаны во второй части моего исходного поста.

Цитата
Если подходить к жилищной проблеме в нашей стране согласно Вашей логики ("Где, в каком климате, в каких исходных инфраструктурных и земельных условиях.....") , то никакой программы в жизни не напишешь, потому как "утонешь" в индивидуальной особенности каждой площадки и региона.

                           А в другой логике подходить к этой проблеме и невозможно. А программы собственно по строительству и не нужно писать. Нужно создать условия(см.исходный пост), в которых здоровые работоспособные люди будут  способны решать свои жилищные проблемы в разумные сроки и за разумные деньги.

Цитата
А вопрос мой достаточно простой кстати. и я думаю, что Вы зная на него ответ просто "ушли в тину"

                              Да у Вас просто нет вопроса, поймите это.

• +0.06 / 2

Цитата: sanches от 22.11.2009 23:18:07
Прасковье и Сталку

"раз пошла такая пьянка...." давайте разбираться

давайте рассмотрим вопрос пошагово.

Вот давайте представим, что у нас (как у государства, фед. или региональной власти) стоит задача - построить например 100 000 кв.м..

Вопрос №1. Сколько нужно земли в первом (многоэтажном возьмем к примеру 15 этажей как среднюю) и во втором варианте (возьмем 4- этажа как среднюю). Ну или во вколько раз во втором варианте земли нужно больше?

Цитата: sanches от 22.11.2009 23:18:07

 

и что, у нас вдруг возникли проблемы с землей? вопрос более принципиальный: а нужно ли нам тут 100000кв.м. зачем с нашими территориями концентрировать людей в многоэтажных кварталах? с неминуемо закладываемыми проблемами с парковкой, детскими садами, выездами, местами отдыха и тыды и тыпы.

• +0.00 / 1

Цитата: O_Z от 10.12.2009 16:08:12
и что, у нас вдруг возникли проблемы с землей?

Цитата: O_Z от 10.12.2009 16:08:12

 

У нас и не пропадали проблемы с землей, подготовленной к строительству

Цитата: O_Z от 10.12.2009 16:08:12
вопрос более принципиальный: а нужно ли нам тут 100000кв.м. зачем с нашими территориями концентрировать людей в многоэтажных кварталах? с неминуемо закладываемыми проблемами с парковкой, детскими садами, выездами, местами отдыха и тыды и тыпы.

Цитата: O_Z от 10.12.2009 16:08:12

 

изначально вопрос в дискуссии ставился не так: "что комфортнее?", а по другому "что экономичнее по совокупности?". а для того чтоб сравнивать варианты решения между собой нада сначала уравнять итоговый результат -   "выход" площадей... не нравится 100 000, возьмите другое число
уже ни раз писал, что  "лучше быть богатым и здоровым, чем бедным и больным". понятное дело, что в своем доме на своей земле жить лучше, чем в многоквартирном муравейнике....

• +0.06 / 2