Недвижимость и стройотрасль. Текущее положение. Что будет дальше?
629,204 840
 

  Steppen Wolf ( Слушатель )
10 мар 2010 20:06:05

Тред №196916

новая дискуссия Дискуссия  369

Цитата: Bonn
Вольф, привет.
Это ЮТА.
Где пропадали то?
Я тут уже пару раз здоровкался...
Но всё как то в противофазу с Вами.
Да и Ырек постоянно банил за один только факт моего появления.Улыбающийся

Ну как  там  "по науке"  о ценах РН?
И что там цифры и графики говорят?

Раньше наши с Вами прогнозы совпадали.
Хотя я в своих прогнозах о ценах РН в основном ориентировался на здравый смысл (а вернее на его отсутствие  :D
Ну не дадут у нас всё "по уму "сделать!
Так чтобы было много и дёшево!
НЕ ВЕРЮ!!!
Строит глазки


Привет ЮТА, извиняюсь, не видел Ваших постов. Сейчас не часто бываю в Москве, кризис потребовал ручного управления бизнесом, а там в провинции нет желания выходить в инет (о! стих получился), много других радостей жизни  :)
Заглядывал разок, когда через форум КДО узнал, что меня поминают всуе, но форум под руководством Эрека произвёл настолько мрачное впечатление, что пришлось обратиться к Глобальным модераторам.
Сейчас вроде Эрека нет, в обсуждениях начали принимать участие здравые люди. Тиснул туда, пока форум КДО лежал,  несколько постов ради интереса, оценить степень вменяемости  основной массы. Минусят нещадно, бу-аха-ха.  Даже ликбезовские посты, разъясняющие элементарные вещи.
Но, вроде есть свет в конце туннеля. Посмотрим.

Цифры и графики говорят, что возможны три варианта развития событий:
1. Если придёт МегаПисец в виде второй волны, то цены упадут сильно, но радости от этого будет ещё меньше, чем во время первой. Доходы упадут сильнее цен и вероятность потери сбережений будет очень велика, потому что прежних ресурсов для спасения банков уже нет. Так что те, кто сейчас нервно мастурбируют в ожидании второй волны,  могут получить глубокое удовлетворение.
2. Если нынешняя ситуация вялотекущего выхода из кризиса продолжит развитие, то без ипотеки будем иметь рост цен немного выше инфляции, постепенно увеличивающийся к концу года по мере нарастания дефицита предложения.
3. Если добавится обещанная Путиным льготная ипотека, да ещё в том виде, что анонсируется, т.е. строго на новострой, то в конце года будем иметь уровни 2008г вследствие массированного ухода с рынка свободных квартир.

Вероятность 1,2,3 оцениваю как 20%,30%,50%.

По уму сейчас сделать невозможно, второго краха стройотрасль не переживёт, поэтому пожертвуют доступностью жилья, ради хотя бы гипотетической возможности решить эту проблему в будущем.

Грустно, но как-то так.
  • +0.08 / 9
  • АУ
ОТВЕТЫ (17)
 
 
  Vlad_R ( Слушатель )
10 мар 2010 20:56:43

Что-то как-то все намешано.

1. В случае Мегапесца начнут лопаться пузыри - а) на доходах, б) на недвижке, в) на "ценных" бумажках. Кроме того, часть мусорных валют можно будет вычеркивать из обращения (типа латов, шекелей и т.д.) Потенциальные убытки рублевым сбережениям если и грозят, то легко могут быть компенсированы уходом в валютную корзину.

2. Если бы вялотекущая ситуация продолжилась, то никакого роста, а тем более "выше инфляции" не было бы - ценники пошли бы к поддержке, обусловленной уровнем РРД.

3. Льготная ипотека Путина способна только поддерживать ликвидность рынка новостроек, которая сейчас является краеугольным камнем, так как вяжет по рукам и ногам и банки, и строителей вместе с администрациями (а-ля Мособласть). Рост будет в пределах 10%, в зависимости от обьема, да и то - в первой половине года.

Поэтому в первой половине года будет сценарий 3, во второй - сценарий 2 на фоне провала стабилизационных мер западных игроков, в 2011 - инвариантно сценарий 1.
  • +0.36 / 5
  • АУ
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
10 мар 2010 21:35:39

Ага, лопанье пузырей на недвижке, доходах, ценных бумагах совершенно безболезненно пройдёт для банков. "Тихая гавань" и всё такое прочееВеселый.
В какие валюты надо будет уходить, не подскажете? И как это сделать в условиях обрушения банковской системы?  Много народу в 1998 выгодно переложилось в баксы после песца?

Вы знаете как её посчитать? А может это вовсе не поддержка, а сопротивление? И что толкает сейчас рост?

Да, поддержит, до полного исчезновения из продажи новостроя за его отсутствием. Посмотрите статистику по Москве, в 2009 построено 55% от 2007г. Новый год тоже ударно начался, январь 2010 к январю 2009 минус 13%.
И как тогда альтернативщики будут улучшать жилусловия? За самым обосцаным хрущем будут гоняться толпами, лишь бы разъехаться с любимой тёщей, бу-аха-ха.
  • +0.02 / 5
  • АУ
 
 
 
  Vlad_R ( Слушатель )
11 мар 2010 00:04:56


1. Ну, во-первых размер регулятора (ЦБ) и размер банковской системы РФ таковы, что первый кроет проблемы своих подопечных как бык овцу. Кстати, последние - в лидерах сокращения своей внешней задолженности по итогам первой волны. Реальных проблемных активов по всей банковской системе - порядка 10% и, самое главное, на них все равно будет спрос, просто фиксировать убытки никто не торопится. Альтернатив застрахованным государством депозитам - для 99% населения - нет. Так что обрушение банковской системы РФ в 2010/2011 возможно только при нашествии в ЦБ марсиан или хотя бы Чубайса.

2. А при чем тут 1998-й? Вы совсем разницы не видите, что ли? Да и если вспомнить все последние кризисы, включая 1998 - было полно времени на конвертацию. Ликвидность денег - как раз и основное преимущество в кризис.

3. А где это Вы увидели рост на РН? Я бы назвал это боковиком после некоторого восстановления после провала первого квартала 2009. Тогда упал и кредитный поток и доходы. Последние восстановились к лету, дав толчок к восстановлению ценников, но затем показали отрицательный тренд, и дальше ценники поддерживались оживлением кредитования. Собственно оно поддерживает их и сейчас.

4. Дефицит метража в Мск? По 5куе за спальник во время кризиса? Фантастика, но посмотрим.
  • +0.28 / 7
  • АУ
 
 
 
 
  Steppen Wolf ( Слушатель )
11 мар 2010 20:31:46

Верую в ЦБ всемогущий  ;D. Сколько там Сонне насчитал депозитов, 7 трюликов вроде? Ну и налички трюликов 5. Что будет с банками, если народ побежит забирать депозы, чтоб переложиться, согласно Вашей рекомендации,  в корзину валют? Морда у ЦБ не треснет крыть овцу? А ведь надо будет ещё госкорпорации спасать от Коли Маржина.
Заморозка депозитов - самый мягкий вариант развития событий. Промоделирован в облегчённом варианте на Украине в прошлом году.

Времени было - завались просто. Часть банков просто закрылась, большая часть остальных прекратила выдачу наличных. Сбер баксовые вклады конвертировал по смешному курсу и выдавал в рублях.  А так, всё хорошо, прекрасная маркиза, только с ликвидностью оказалось плохо.

На реальном рынке вижу. Всё начинается как всегда, с нижнего сегмента. Он с августа подрос на 10-15%. При этом индексы такого роста пока не показывают, потому что одновременно по этим выросшим ценам в низшем сегменте увеличивается предложение.  Доля предложения низшей категории в общем объёме предложения увеличивается и это  сдерживает индексы, поскольку более дорогие категории пока стабильны.
Где Вы увидели отрицательный тренд РРД?  В июле-августе что ли? Это понятная сезонная флуктуация, народ пошел в отпуска, а поскольку  в  предыдущие 12 месяцев зарплаты припали, отпускные оказались меньше. С августа РРД в Москве попёрли только в путь. По году РРД выросли на 15,3%.

В Риалпрайс давно смотрели? В феврале 2010 предложение на вторичке самое маленькое по всем февралям, начиная с 2000 года. Уровень цен Путин обозначил - 8 лямов за однушку  :D

ЗЫ Заранее извиняюсь, вряд ли дискуссию смогу продолжить, улетаю на 2-3 недели.
  • -0.31 / 12
  • АУ
 
 
 
 
 
  Vlad_R ( Слушатель )
11 мар 2010 21:47:12

1. Да ладно. При чем тут Коля Маржин для госкорпораций и ЦБ. Кредиты под залог акций, выданные пулом иностранцев госконторам - это больше политика, тут Путин больше решает, чем ЦБ. Что касается населения - бегало уже и в 2004, и в 2008-м. И чего? Банки же на этом основную маржу и слупили, и кредитованием не надо заниматься. За ЖКХ и колбасу долларями не принимают. И опять, 1998 - это не в кассу пока.

2. Толкотня в нижнем сегменте как раз и говорит о низком потенциале к росту, о завышенности планки.

3. Тренд снижения РРД - это моя гипотеза. Он как бы формально сломлен госзакачкой октября-ноября 2009 за счет резкого увеличения дефицита бюджета/дербана нацфондов, но меня такой трюк с толку не сбивает, пока. Я лучше посижу погляжу на тенденции первого полугодия 2010, даже при сегодняшних данных про 3.8% дефицита за январь-февраль. Падение производства и сектора услуг на двузначные % так просто цифирью доходностей не замараешь.

4. По Риалпрайсу я вижу как по 1,2,3 ценники пытаются преодолеть уровень 5к за метр2, пока безуспешно. Но я все равно уверен, что 5.5 - это предел путинской ипотеки.
  • +0.28 / 4
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  cineproof ( Слушатель )
13 мар 2010 23:58:14


С 2004 в страну влили более 400 миллиардов долгов. Реально предположить, что эти деньги как-то распределились и мы имеем максимально 400 тысяч долларовых миллионеров и 145 миллионов с чистым долгом в несколько десятков тысяч долларов на чела.
Для того, чтобы полностью выудить деньги у населения, накопленные в советское время понадобилось 7 лет, теперь наступает фаза когда надо выудить деньги у этих 400 тысяч - это сильно проще, так как веры в кэш нам никогда не прививали.
Резанная бумага в США существует с 1864 года без изменений - ставка ФРС во время Великой депрессии не опускалась ниже 1,5% - теперь же пытаясь предотвратить дефляцию они опустили еще ниже.
У нас же пока не все понимают, что денег Правительство не печатает, а берет в долг у ЦБ, который ныне работает по принципам, близким к принципам ФРС.
Дефляция обязательно будет, хочется только понять насколько сильная.
  • +0.31 / 8
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  [r]Alex ( Слушатель )
15 мар 2010 11:13:12


Идея хорошая, но вы забыли сколько вылили. То что офисияльные лица называют мудреным словом "отток капитала". Пока получается что долгов у населения не особо -- все компенсировано распродажей ресурсов (пока компенсировано)...
  • +0.02 / 2
  • АУ
 
 
 
 
 
  [r]Alex ( Слушатель )
12 мар 2010 10:41:32


Не въехал, это когда и где было? Вроде как со всех трибун звучит 1-2 -- именно столько получается если считать по 30 т.р. за квадрат.
  • +0.31 / 6
  • АУ
 
 
 
 
 
 
  MDY ( Слушатель )
12 мар 2010 12:06:42
[quote author=[r]Alex link=topic=724.msg571159#msg571159 date=1268379692]
Не въехал, это когда и где было? Вроде как со всех трибун звучит 1-2 -- именно столько получается если считать по 30 т.р. за квадрат.
[/quote]

"Считаю, что с помощью государственных кредитов мы можем и должны стимулировать спрос именно на недорогое, доступное жилье. Поэтому максимальный размер стандартных ипотечных кредитов будет ограничен 3 миллионами рублей в субъектах Федерации и 8 миллионами рублей - в наших мегаполисах - Москве и Санкт-Петербурге", - сказал премьер.

http://realty.mail.ru/news/5969.html
  • -0.33 / 9
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  [r]Alex ( Слушатель )
12 мар 2010 12:10:13


Теперь осталось доказать, что это за однушку.
  • +0.89 / 11
  • АУ
 
 
 
 
 
 
 
  cineproof ( Слушатель )
13 мар 2010 23:45:36


Тут еще надо добавить, что дешевая ипотека распостраняется с 1 апреля только на новостройки - вторичный рынок не получит ничего.
А строители в долгах как в шелках - вся выданная ипотека уйдет кредиторам и по идее не вызовет никакого роста цен на вторичке.
Основная цель этой ипотеки - предотвратить коллапс строительной отрасли.
Вторичка же будет регулироваться значительно более высокими ставками - я слышал об уровне 14,25% у Сбера - это при нынешних ценах неподъемные проценты. Вторичка обязана дешеветь. Результирующая сила направлена строго вниз, однако стараниями некоторых можно рынок ненадолго подбросить вверх.
Даже внутри Москвы идет сжатие спроса к центру - цены внутри ТТК чуть подрастают, но по окраинам стоят или падают.
Альфа банк теперь ориентируется теперь в оценке недвижимости на доходный метод, а аренда, единственный доход от квартиры, продолжает падать.
  • +0.39 / 7
  • АУ
 
 
  Doc101 ( Слушатель )
10 мар 2010 23:41:09


ключевой момент что в случае БЗ (Большой Задницы) сбережения в виде кэша становятся в принципе чудовищно рискованными... в какую валютную корзину вы уходить собираетесь? ) если будет трясти то ВСЕХ, кого-то сразу навынос (трэшевые валюты), кого-то просто в расколбас (у кого за денежной единицей что-то стоит)
и если мы берём в учёт собственно природу БЗ и вероятный механизм запуска её острой фазы (гипер) то от кэша надо убегать.

есть только один тонкий момент: можно поиграть в рулетку и сидеть на кэше в надежде что в острый момент кризиса он ещё не обесцениться, а цены уже пойдут вниз (это вполне вероятно, учитывая что у рубля запас прочности есть определенный). Но имхо вероятности выпадения того или иного сектора на этой рулетке просчитываются весьма и весьма слабо...

в глубокой задумчивости что делать...
  • +0.28 / 6
  • АУ
 
 
 
  Vlad_R ( Слушатель )
11 мар 2010 00:24:42

Нет, все-таки интересно. Не видел ни одного сколько-нибудь правдоподобного описания того-самого БП. Даже Авантюрист обозначил лишь тренды, описал некую Реконкисту. Но зато все теперь через одного кричат про опасности кэша.

Вот те же ПП - вдолбили пол-мира в долги. Какого хрена они теперь будут пытаться их оттуда вытягивать, а? Смысл всей операции как раз в отработке за долги, т.е. подопытный кролик берет на себя долговое бремя и отрабатывает его кредиторам путем предоставления услуг или создания матценностей. Т.е. неорабовладельческое общество.
  • +0.34 / 7
  • АУ
 
 
 
  bca ( Слушатель )
11 мар 2010 07:21:17

У кеша есть один большой плюс - ЛИКВИДНОСТЬ,что уменьшает риски его профукать из-за оперативности его использования.Утром у тебя деньги,вечером уже-стулья.У любого товара ликвидность ограничена,а у недвижки -ОСОБЕННО! Спросите у знакомых,кто в банках работает,в других фин.-инвест структурах:" Много ли они сейчас инвестируют в недвижимость?"Веселый Реакция -срежет зубами и нервный тик с матюгами..Больше Вам скажу ,некоторые увеличивают свои резервы ИМЕННО под перспективные потери от недвижки! Поэтому,лично я,из своей" банки" сейчас в недвижку инвестировать не буду,хотя в период с 2000г по 2007г.заработал на недвижимости порядка 94 % годовых.
  • +0.11 / 5
  • АУ
 
 
 
 
  DeBill ( Слушатель )
11 мар 2010 08:00:02


Тем не менее, это не помешало миллионам россиян профукать кэш дважды за последние 20 лет.
  • -0.03 / 10
  • АУ
 
 
 
 
 
  bca ( Слушатель )
11 мар 2010 09:29:29

Если человек не думает,то он все профукает: кеш,недвигу(ипотечники 2006,2007 г.г. меня умиляют) и т.д.Мне и моим родителям не удалось почему-то профукать.Нужно учитывать КОНКРЕТНУЮ ситуацию.Очень интересен,как пример,г-н М.Прохоров,который обкешился перед кризисом,продав всё,даже долю в НОРНИКЕЛЕ,который в тот момент генерировал не хилую прибыль.Ну а о том,что он отказался от покупки какой-то супер-пупер недвиги за границей с ПОТЕРЕЙ ЗАЛОГА В НЕСКОЛЬКО ЛЯМОВ  ЕВРО,я вообще молчу.Хотя...,может он обеднел?Веселый Жаль ,что он с г-ном Полонским в 2007г. на 10 лямов не поспорил,что СМОЖЕТ строителей пачками скупать.
  • -0.08 / 10
  • АУ
 
  sanches ( Слушатель )
10 мар 2010 23:06:17



Волк, после того как стало ясно, что будущее российского квадрата как хвостик будет болтаться от притока/оттока капиталов в страну, то есть от состояния мировой экономики (читай США)  - прогнозирование его (квадрата) поведения стало не очень увлекательным занятием.

в краткосрочной перспективе абсолютно согласен в вектором "на север" цены метра. И тут главная засада - резкое падение закладываемых стартов. Кредитная игла для застройщиков прикрыта, все учатся жить и строить "на свои" - то есть объемы СМР прямо коррелируются с объемами продаж. А объемы продаж далеки от уровней 2007-2008 годов. Собственно дефицит новостроя вкупе с доступной ипотекой мы в своей новейшей истории уже видели  - в конце 2005-2006 годах.

Выбор Правильными Пацанами способа решения всех проблем: мегаписец с последующей гиперинфляцией или просто повышенная инфляция (накачка бумажками) и определит судьбу российского метра в среднесрочной перспективе.


ЗЫ хорошо, что пишешь, немного на форуме людей с которыми на одной волне находишься. Нободи вот совсем запропастился...
  • +0.08 / 8
  • АУ
 
<< Тред №196915
Тред №196917 >>