Цитата: Steppen Wolf от 24.12.2010 20:12:53
Казус случившийся с cvn привлёк моё внимание к сайту ГКС на котором оказалось много свежей информации. Поскольку сейчас есть немного времени, то покопался и соорудил вот такую табличку.

В ней есть только один натяг - количество муниципальных квартир, изымаемых с рынка новостроя, оценено как половина от количества домохозяйств улучшивших жилусловия. Логика простая - чел жил в муниципалке и нуждался, ему дали лучшую квартиру с новостроя, а его квартиру отдали нуждающемуся сироте. Итог, двое улучшившихся на одну квартиру изъятую с новостроя. ИМХО, ошибка в этой оценке не сильно повлияет на выводы.
Итак, что можно сказать, глядя на табличку.
1.До 2005г бюджетная поддержка отрасли доходила до 50% объёма, что нервировало Кудрина и не стимулировало развитие отрасли. Нах увеличивать объёмы, если бюджет выкупает половину по фиксированным ценам? Проще пролоббировать их увеличение. Лоббированию сопротивлялся тот же Кудрин, поэтому цены росли умеренно.

2.После 2005г на рынок хлынули ипотечные деньги, что позволило в 2-3 раза сократить господдержку, стимулировало рост объёмов и опережающий рост цен, т.к. выплеснувшаяся денмасса росла быстрее, чем  по объективным причинам могли вырасти объёмы строительства. Это нервировало гаранта.

3.Поддержка стройотрасли в кризис носила больше вербальный характер, выкуп на бюджетные деньги практически не увеличился, а объём ипотечных денег резко сократился. Следствием стало падение цен на 30%.

4.Повторный запуск ипотеки в 2010 сделан с учётом совершенных ошибок. Выкуп с рынка уменьшили по сравнению с 2009г (этого ещё нет в статистике, но на разных уровнях озвучивалось), поэтому, несмотря на уменьшившиеся объёмы строительства, на рынке осталось около 400 тыс. квартир (уровень 2006г), а объёмы ипотеки, уже понятно, критического уровня 2007г не достигнут. Следствием стал умеренный, чуть выше инфляции рост цен, который, с одной стороны, оставляет возможность отрасли для роста, с другой стороны, приемлем для покупателей.

К сожалению из приведенной таблицы не видно сколько на самом деле государство выкупало квартир с рынка. Т.к. наверняка в "муниципальные квартиры" попали квартиры забираемые в счет налогов строителей + строящиеся по ценам строителей (а это даже с учетом, избранных строителей, все равно заметно дешевле чем от инвесторов). И в период бурного роста цен было как раз выгодно увеличивать объемы для "свободного" рынка. Что собственно и происходило. В 2004-2005 цены на квартиры стали такие что заказ от государства на строительство скурвился, да и судя по соотношению муниципальные/всего c 2005г. это квартиры за налоги.

Про ипотеку, то же непонятно откуда зашёл разговор. Каково количество квартир выкупленных по ипотеке?

Цитата: Steppen Wolf от 24.12.2010 20:12:53
Выводы.
1. По бюджетным (и другим) соображениям ипотечное закабаление продолжится, падение цен этому противоречит, поэтому никаких 30 тыр за метр не будет.

Это откуда можно сделать такой вывод исходя из написанного Вами?

Цитата: Steppen Wolf от 24.12.2010 20:12:53
2. Манипулируя объёмами выкупа правительство будет стараться держать цены под контролем, реализуя программу стояка цен и роста доходов о которой я говорил ещё 2 года назад.

Незаметно, что бы кто-то кроме Лужкова пытался выкупать квартиры. Но его уже сняли. Объем выкупаемых квартир скорее останется в прежних границах.

Скорее из таблицы, и данных по цене метра видно: чем больше квартир на рынке - тем больше цены (до 2009), что рост цен ничем кроме как ажиотажем не объясняется, что это пирамида для богатых.